Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 21/6612
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 september 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 3 september 2021 op het bezwaar van eiseres tegen de waardevaststelling voor de Wet waardering onroerende zaken (WOZ-waarde) per 1 januari 2020 van de woning [adres 1] [huisnummer 1] te [plaats] (de woning).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 augustus 2022.
Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [A] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft de WOZ-waarde van de woning vastgesteld en bij de uitspraak op bezwaar gehandhaafd op € 514.000.
2. De woning is een huis in een rij met een aangebouwde garage en een steiger met ligplaats. De inhoud van de woning is ongeveer 534 m³ en van de garage 50 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 156 m².
3. Eiseres bepleit primair een waarde van € 400.000 en subsidiair een waarde van € 494.000. Daartoe voert eiseres -zakelijk weergegeven- aan dat zij bestrijdt dat verweerder op juiste wijze rekening heeft gehouden met de vrijstelling voor waterverdedigingswerken (de dijkenvrijstelling) en dat de gehanteerde eenheidsprijzen en de indexering van de verkoopprijzen niet controleerbaar en inzichtelijk zijn gemaakt. Ter zitting heeft eiseres het standpunt ingenomen dat verweerder ten onrechte een afzonderlijke waarde heeft toegekend aan het terras, omdat ook de vergelijkingsobjecten beschikken over een terras. Verder stelt eiseres dat verweerder de in bezwaar opgevraagde stukken ten onrechte niet heeft verstrekt, niet alle op de op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd en heeft gehandeld in strijd met het motiveringsbeginsel omdat in de uitspraak op bezwaar niet volledig is weergegeven wat tijdens het hoorgesprek is besproken.
4. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd (het taxatierapport), opgemaakt door WOZ-taxateur L. Snikkers, waaruit een waarde van de woning volgt van € 535.451. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] [huisnummer 2] (verkocht op 1 juli 2020 met transactieprijs € 532.500), [adres 2] [huisnummer 3] (verkocht op 15 maart 2019 met transactieprijs € 522.500) en [adres 2] [huisnummer 4] (verkocht op 15 maart 2019 met transactieprijs € 505.000).
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Met het taxatierapport en wat hij overigens heeft aangevoerd, is verweerder hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank acht die vergelijkingsobjecten gelet op de inhoud, het identieke bouwjaar, de perceeloppervlakte, de bouwkenmerken en de ligging zeer goed vergelijkbaar met de woning. Uit het taxatierapport en de toelichting daarop volgt verder duidelijk hoe verweerder de dijkenvrijstelling heeft toegepast. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de woning, anders dan de vergelijkingsobjecten, beschikt over een boven het water gelegen tweede terras met een steiger. De rechtbank stelt vast dat dit ook blijkt uit de foto’s in het taxatierapport. Verweerder heeft voor het terras en de steiger aldus terecht een afzonderlijke waarde in aanmerking genomen.
7. Wat eiseres overigens heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
8. Ingevolge artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is de verweerder verplicht alle op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage te leggen dan wel daarvan op verzoek een afschrift te verstrekken (artikel 7:4, vierde lid, Awb). Die verplichting geldt niet voor zover het stukken betreft die verweerder weliswaar ter beschikking staan of hebben gestaan maar waarvan redelijkerwijs niet gezegd kan worden dat ze van belang zijn voor de beslissing in de tussen partijen bestaande geschilpunten op het moment dat de verplichting tot terinzagelegging bestaat. De omvang van de stukken laat zich derhalve begrenzen door wat eiseres daarover heeft gesteld in zijn bezwaar en eventueel voorafgaand aan de hoorzitting daarop nog heeft toegelicht. [1]
9. De stelling van eiseres dat verweerder niet (tijdig) alle op de zaak betrekking hebbende stukken in de procedure heeft ingebracht, vindt geen steun in de feiten. Uit de stukken van het dossier volgt dat verweerder de door de vorige gemachtigde opgevraagde stukken, te weten het taxatieverslag, de grondstaffel en de vlok/koudv-coderingen, aan die vorige gemachtigde heeft verstrekt. Uit de stukken volgt verder dat eiseres voor het eerst in beroep de inhoud van de woning ter discussie heeft gesteld. Uit de gronden in het bezwaarschrift noch anderszins is gebleken dat de inhoud van de woning in de bezwaarfase een geschilpunt was tussen partijen. Voorgaande betekent dat, gelet op wat onder 8 is overwogen, verweerder niet verplicht was om andere stukken, zoals de bouwtekeningen, te verstrekken.
10. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb [2] volgt dat van het opmaken van een hoorverslag kan worden afgezien als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat vermeld welke onderwerpen tijdens de hoorzitting aan de orde zijn geweest en welke standpunten door partijen ten aanzien van die onderwerpen zijn ingenomen. Hieruit blijkt, alhoewel summier, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Het is de rechtbank ook niet gebleken dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. Van schending van het motiveringsbeginsel is dan ook geen sprake. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. Ebbeling, rechter, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 september 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.