ECLI:NL:RBDHA:2022:11688

• Datum uitspraak: 25 oktober 2022
• Publicatiedatum: 8 november 2022
• Zaaknummer: 21_6838
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E.I. Batelaan-Boomsma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling waarde woning en proceskosten in bezwaar tegen WOZ-beschikking

Eiser betwistte de vastgestelde WOZ-waarde van zijn appartement aan de Vliestroom 124 te Alphen aan den Rijn, stellende dat de waarde te hoog was vastgesteld op €164.000 en pleitte voor een waarde van €143.000. Hij voerde aan dat het eigen aankoopbedrag, onvoldoende indexering, het niet meenemen van VvE-reserves, asbestproblematiek en de ligging nabij een basisschool onvoldoende waren verwerkt.

Verweerder heeft de waarde vastgesteld op basis van een taxatierapport waarin vergelijkingsobjecten in hetzelfde gebouw zijn gebruikt, waarbij correcties voor VvE-reserves zijn toegepast. De rechtbank oordeelde dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, mede omdat de vergelijkingsobjecten recentere transacties betreffen en de problematiek rondom asbest en ligging in de transacties is verdisconteerd.

De rechtbank veroordeelde verweerder in de proceskosten van eiser ter hoogte van €1.518 omdat eiser pas in de beroepsfase inzage kreeg in de VvE-reserves, ondanks dat hij hier eerder om had verzocht. Tevens werd verweerder opgedragen het griffierecht van €49 te vergoeden. Het beroep is ongegrond verklaard.

Uitkomst: Het beroep tegen de WOZ-waarde is ongegrond verklaard, met veroordeling van verweerder in de proceskosten van eiser.

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 21/6838

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van25 oktober 2022 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats], eiser
(gemachtigde: G. Gieben),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 16 september 2021 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 25 februari 2021 (de beschikking) waarbij de waarde van de woning aan de Vliestroom 124 te Alphen aan den Rijn (de woning) is vastgesteld op € 164.000.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 oktober 2022.

Namens eiser is mr. [A], kantoorgenoot van zijn gemachtigde, verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [B].

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.518;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden.

Overwegingen

1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) en het kalenderjaar 2021. Met de beschikking is ook de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslag) bekendgemaakt. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

2. De woning is een appartement met bouwjaar 1971. De inhoud van de woning is ongeveer 175 m³ en de oppervlakte van de woning is ongeveer 61 m².

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

4. Eiser stelt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 143.000. Daartoe voert eiser – zakelijk weergegeven – aan dat voor het object het eigen aankoopcijfer gebruikt kan worden van de transactie van 28 juli 2018. Voorts is niet inzichtelijk gemaakt hoe de verkoopcijfers van de referentieobjecten zijn geïndexeerd, is geen rekening gehouden met de VvE-reserves van de vergelijkingsobjecten, is geen of onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning en heeft geen waardecorrectie plaatsgevonden voor de aanwezigheid van asbest en de ongunstige ligging van de woning, namelijk dichtbij een basisschool. Ook heeft eiser ter zitting gesteld dat niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken zijn overgelegd, waar tijdens het hoorgesprek volgens eiser wel om is gevraagd. Volgens eiser was beroep instellen bij de rechtbank de enige mogelijkheid om inzicht in de VvE-reserves te krijgen.

5. Verweerder heeft de stellingen van eiser gemotiveerd weersproken.

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het overgelegde taxatierapport en hetgeen overigens is aangevoerd, hierin geslaagd. Zoals volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de Vliestroom 41 (verkocht op
13 februari 2020 voor € 168.000), Vliestroom 61 (verkocht op 20 juli 2019 voor € 165.000) en Vliestroom 61A te Alphen aan den Rijn (verkocht op 28 april 2020 voor € 157.500). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten aan de Vliestroom 41, 61 en 61A goed vergelijkbaar, nu de woningen van hetzelfde type zijn, hetzelfde bouwjaar hebben, zich in hetzelfde gebouw bevinden en vergelijkbare voorzieningen hebben. In het taxatierapport heeft verweerder inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen in inhoud en oppervlakte van de woningen Met betrekking tot de factoren kwaliteit en voorzieningen is de rechtbank van oordeel dat deze bij de Vliestroom 61 ten onrechte als gemiddeld zijn aangemerkt. Dit leidt echter niet tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, nu de waarde in het taxatierapport ruim boven de beschikte waarde ligt.

8. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Wat betreft het indexeringspercentage geldt dat verweerder heeft verklaard gebruik te hebben gemaakt van het indexeringspercentage van de Waarderingskamer, zijnde 7,6%. Hiermee heeft verweerder het indexeringspercentage voldoende toegelicht en aannemelijk gemaakt. Nu de vergelijkingsobjecten goed bruikbaar zijn, deze transactieprijzen dichter bij de waardepeildatum zijn gelegen en het eigen verkoopcijfer van de woning zeventien maanden voor de waardepeildatum is gerealiseerd, is er ook geen aanleiding om niet aan te sluiten bij de referentieobjecten en uitsluitend uit te gaan van het eigen verkoopcijfer. De stelling van eiser dat ten aanzien van de VvE-reserves een correctie op de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten moet plaatsvinden, kan de rechtbank niet volgen. Verweerder heeft in het taxatierapport bij de vergelijkingsobjecten de aanwezigheid van het aandeel in de onderhoudsreserve van de VvE uit de koopsommen van de vergelijkingsobjecten gehaald alvorens deze te vergelijken met de woning van eiser. Ook heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de voorzieningen van de woning beneden gemiddeld zijn. Met betrekking tot de stelling van eiser dat geen rekening is gehouden met de waardevermindering wegens asbest is van belang dat de vergelijkingsobjecten in hetzelfde gebouw zijn gelegen en met dezelfde problemen te maken hebben. Dit geldt ook voor de ligging van de woning dichtbij een basisschool. Zowel de asbestproblematiek als de ligging naast de basisschool zijn dan ook in de transactieprijzen van de referentieobjecten verdisconteerd.

9. Gelet op het feit dat eiser pas in de beroepsfase inzicht heeft gekregen in de hoogtes van de VvE-reserves van de referentieobjecten, ook al heeft hij hier tijdens het hoorgesprek om verzocht, ziet de rechtbank aanleiding om verweerder te veroordelen in de door eiser gemaakte proceskosten in de beroepsfase. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.518 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor van 1). Ook dient verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 49 te vergoeden.

10. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.

11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
25 oktober 2022.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,

2500 EH Den Haag.