Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 21/5893
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 december 2022 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zoetermeer, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] [nummer 1] te [plaats] (de onroerende zaak), op de voet van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2021 tot
1 januari 2022 vastgesteld op € 581.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2021 (de aanslag).
1 januari 2022 vastgesteld op € 581.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2021 (de aanslag).
Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 23 juli 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 november 2022. Op deze zitting is onder zaaknummer SGR 21/5894 tevens het beroep behandeld van [bedrijfsnaam 1] B.V. (voorheen [bedrijfsnaam 2] B.V.), de gebruiker van de onroerende zaak.
Namens eiseres heeft de gemachtigde per videoverbinding aan de zitting deelgenomen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [A] ,
[B] en [C] .
[B] en [C] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een wasstraat en handwasturbines met een bruto vloeroppervlakte van 597 m² en een perceeloppervlakte van 1.590 m2 aan extra grond.
2. Gedurende de bezwaarfase heeft een hoorgesprek plaatsgevonden. Het door eiseres van dit gesprek gemaakte verslag (het hoorverslag) is met verweerder gedeeld.
Geschil
3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De waarde is met inachtneming van een kapitalisatiefactor van 10,1 en een huurwaarde van € 65.795 bepaald op € 665.000 Verweerder heeft daarop een waardevermindering toegepast van 12,5% in verband met maatregelen tegen het coronavirus.
5. Eiseres bepleit een waarde van € 299.000. Daartoe voert zij aan dat de onroerende zaak in verband met maatregelen tegen het coronavirus vier maanden gesloten is geweest. Volgens eiseres is verweerder bij de waardebepaling van een te laag leegstandsrisico uitgegaan, hetgeen heeft geresulteerd in een te hoge kapitalisatiefactor.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Bij de berekening van de waarde van de opstallen heeft hij gebruikgemaakt van een gemiddelde huurwaarde per vierkante meter bruto vloeroppervlakte van € 66 en een gemiddelde huurwaarde van de extra grond van € 17 per vierkante meter. Verweerder heeft daarbij marktcijfers overgelegd van een aantal andere onroerende zaken ( [adres] [nummer 2] , [adres] [nummer 3] , [adres] [nummer 4] , [adres] [nummer 5] , [adres] [nummer 6] , [adres] [nummer 7] en [adres] [nummer 8] ). Uit deze huurcijfers volgt een gemiddelde huurprijs van € 92 per vierkante meter. Gelet hierop acht de rechtbank aannemelijk dat verweerder niet is uitgegaan van een te hoge huurwaarde. Verweerder heeft voorts toegelicht dat hij de kapitalisatiefactor zowel top-down als bottom-up heeft bepaald. Bij het berekenen van de kapitalisatiefactor volgens de bottom-up methode heeft verweerder rekening gehouden met een leegstandsrisico van 20%. Daarmee is verweerder uitgegaan van een hoger leegstandsrisico dan het gemiddelde leegstandsrisico in Zoetermeer. Door op de aldus berekende waarde vervolgens een waardevermindering van 12,5% toe te passen heeft verweerder voldoende rekening gehouden met het waardedrukkende effect dat uitgaat van de maatregelen tegen het coronavirus.
8. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Dat verweerder bij het bepalen van de kapitalisatiefactor had moeten uitgaan van een hoger leegstandsrisico is niet aannemelijk gemaakt. Hetzelfde heeft te gelden voor de stelling van eiseres dat in tijden van corona bij de vaststelling van de WOZ-waarde moet worden uitgegaan van de helft van de huurwaarde. In het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 [1] is geen steun voor deze stelling te vinden. Daarbij weegt de rechtbank mee dat dit arrest niet in het kader van de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak is gewezen en dat de in het arrest uiteengezette “vastelastenmethode” niet per definitie leidt tot een huurwaardevermindering van 50%.
9. Dat verweerder gedurende de beroepsfase geen afschrift heeft overgelegd van het door eiseres opgestelde hoorverslag, kan evenmin tot een ander oordeel leiden. Zo dit hoorverslag al dient te worden aangemerkt als een op de zaak betrekking hebbend stuk als bedoeld in artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht, is eiseres door het niet overleggen daarvan niet in haar belangen geschaad. De punten die tijdens het hoorgesprek door eiseres naar voren zijn gebracht, zijn immers expliciet in de bestreden uitspraak op bezwaar behandeld.
10. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en zal het beroep ongegrond worden verklaard.
Proceskosten
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.E. Schotte, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Blauw, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 december 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.