Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 21/1612
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 december 2022 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. W.J. Bosma),
en
het college van burgemeester en wethouders van Den Haag(verweerder)
(gemachtigde: mr. M.C. Remeijer-Schmitz).
Als derde-partij neemt aan de zaak deel:
[derde-partij], omwonende uit [woonplaats] .
[derde-partij], omwonende uit [woonplaats] .
Inleiding
Derde-partij heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit van 20 mei 2020 tot verlening van een omzettingsvergunning aan eiser (het primaire besluit). Bij het besluit van 20 januari 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder deze vergunning ingetrokken en de aanvraag van eiser alsnog afgewezen.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld en heeft een verzoek tot het treffen van een voorlopige voorziening ingediend.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Bij uitspraak van 11 augustus 2022 (SGR 22/2840 HUISV) heeft de voorzieningenrechter het verzoek om een voorlopige voorziening afgewezen.
Derde-partij heeft een reactie ingediend.
Eiser heeft nadere stukken ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 8 november 2022 op zitting behandeld. Aanwezig waren eiser en mr. [A] , kantoorgenoot van eisers gemachtigde, en voor verweerder zijn gemachtigde en [B] . Ook derde-partij was aanwezig.
Beoordeling door de rechtbank
Waar gaat deze zaak over?
1.1. Eiser, eigenaar van de zelfstandige woning [adres] [nummer] (hierna: de woning) gelegen in de wijk [wijk] in [plaats] , heeft op 8 april 2020 een vergunning aangevraagd voor de omzetting van de woning in onzelfstandige woonruimten (kamerverhuur) voor 4 personen. De WOZ-waarde van de woning was op 1 januari 2019
€ 364.000,- en op 1 januari 2020 € 391.000,-. De woning valt in de zogenoemde categorie hoger segment. [1]
1.2. Verweerder heeft in het bestreden besluit naar aanleiding van het bezwaar van derde-partij het primaire besluit herroepen en de aanvraag alsnog afgewezen op grond van de op dat moment geldende Beleidsregel omzettingsvergunningen Den Haag 2020 [2] (hierna: de Beleidsregel 2020). Eiser is het daarmee oneens.
Wettelijk kader [3]
2. Ingevolge artikel 2 van Pro de Huisvestingswet 2014 (Hw) mag een vergunningplicht voor het onttrekken van woonruimte alleen worden opgenomen indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste aan goedkope woningen.
Op grond van artikel 21, eerste lid, aanhef en onder c, van de Hw, is het verboden om zonder vergunning van burgemeester en wethouders zelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden als onzelfstandige woonruimte.
Op grond van artikel 21, eerste lid, aanhef en onder c, van de Hw, is het verboden om zonder vergunning van burgemeester en wethouders zelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden als onzelfstandige woonruimte.
In artikel 5:1 van Pro de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 (Hvv) is bepaald dat
artikel 21 van Pro de Hw van toepassing is op alle zelfstandige woonruimten behorend tot een gebouw gelegen in alle wijken van Den Haag.
Ingevolge artikel 5:2, aanhef en onder b, van de Hvv – zoals dit artikel ten tijde van het bestreden besluit luidde – mogen deze woonruimten niet zonder vergunning worden omgezet van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte voor vier of meer personen.
Wat stellen partijen in beroep?
3. Eiser vindt dat de rechtszekerheid zich ertegen verzet dat een nieuwe beleidsregel zoals de Beleidsregel 2020 wordt aangewend om de verleende omzettingsvergunning te herroepen. De toepasselijke bepalingen uit de Hvv en de Beleidsregel 2020, waarop het bestreden besluit is gebaseerd, zijn strijdig met de Hw en dienen daarom buiten toepassing te worden verklaard. Eiser beroept zich in dit verband op de uitspraak van de meervoudige kamer van deze rechtbank van 26 april 2022. [4]
4. Verweerder wijst in het verweerschrift op het beleid dat per 1 juni 2021 in werking is getreden – Nota voorraadbeleid 2020 (RIS307195) en de Verordening tot derde wijziging van de Huisvestingsverordening in Den Haag 2019 (RIS308541) – waarbij onder andere een quotum is opgenomen dat maximaal 5% van de woningvoorraad in een wijk gebruikt kan worden voor kamerbewoning. Boven dit normpercentage wordt geen kamerbewoning meer toegestaan. In de wijk [wijk] , waar de woning ligt, is er geen ruimte meer voor kamerbewoning, want het quotum van 5% is bereikt. Als de zaak in heroverweging zal moeten worden beoordeeld, zal de vergunning dan ook worden geweigerd.
Verder voert verweerder (op zitting) aan dat hij tegen de voornoemde uitspraak van 26 april 2022 in hoger beroep is gegaan en in de hoger beroepsprocedure een onderbouwing heeft gegeven dat vanwege schaarste op de woningmarkt in Den Haag een vergunningplicht voor de woningen uit alle segmenten geldt.
5. Derde-partij is het met verweerder eens. Derde-partij voert aan dat zij overlast door de verhuur van de woning aan studenten ervaart. Ook heeft eiser niet voldaan aan bepalingen uit het Reglement van Appartement.
Wat is het oordeel van de rechtbank?
Vergunningplicht
6. Uit het betoog van verweerder ter zitting dat in het hoger beroep tegen de uitspraak van 26 april 2022 een onderbouwing is gegeven van de schaarste in alle segmenten op de woningmarkt in Den Haag, leidt de rechtbank af dat verweerder ook in dit beroep het standpunt inneemt, zoals neergelegd in bijlage 1 van de “Woonvisie Den Haag 2022”. [5] Uit deze uiteenzetting blijkt dat de woningmarkt in Den Haag verstopt raakt en doorstroming uit de goedkope woonruimte naar middeldure woonruimte noodzakelijk is, maar moeizaam gaat, doordat er schaarste is in alle prijssegmenten. Ten behoeve van het behoud van de woningvoorraad en de doorstroming binnen de markt is het aanwijzen van een vergunningplicht voor het gehele grondgebied, in alle prijssegmenten, dan ook noodzakelijk en geschikt voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. [6]
De rechtbank is daarom met verweerder van oordeel dat de gemeenteraad een vergunningplicht voor het onttrekken van woonruimte in de Hvv mocht opnemen.
7. Artikel 21 van Pro de Hw sluit niet uit dat niet iedere wijk afzonderlijk, maar de hele gemeente in één keer wordt aangewezen als vergunningplichtig.
8. Nu in de hele gemeente een vergunningplicht geldt, geldt deze ook voor de woning van eiser. De vergunningplicht is ook, mede, bedoeld om de leefbaarheid te bewaken door te voorkomen dat een onevenredige druk op de woonomgeving ontstaat door onttrekking van woningen voor kamerverhuur. Als er is voldaan aan artikel 2, eerste lid, van de Hw, wat het geval is, kan leefbaarheid wel een rol spelen bij de vergunningplicht.
9. Het beroep van eiser op de voornoemde uitspraak van 26 april 2022, waarin de rechtbank heeft geoordeeld dat de vergunningplicht voor zover die op woningen in het hogere segment ziet, buiten toepassing moet blijven wegens strijd met het zorgvuldigheids- en het motiveringsbeginsel, slaagt niet, omdat verweerder na deze uitspraak de vergunningplicht wel voldoende heeft onderbouwd in bijlage 1 van de “Woonvisie Den Haag 2022”.
Weigeringsgronden
10. Per 22 juni 2020 is met een wijziging in de Beleidsregel 2020, op gronden van leefbaarheid een einde gemaakt aan de bestaande mogelijkheid om via een omzettingsvergunning zelfstandige woningen tot onzelfstandige woonruimte voor vier of meer personen te ‘verkameren’.
11. Het bestreden besluit is op de weigeringsgrond leefbaarheid gebaseerd. Verweerder heeft in het verweerschrift gemotiveerd gesteld dat als hij in heroverweging op de zaak zou beslissen, hij de vergunning alsnog zal moeten weigeren op grond van schaarste.
11.1.
De rechtbank volgt verweerder in dit betoog. In het kader van heroverweging van een besluit dient het recht te worden toegepast dat op dat moment geldt. Op grond van het op dit moment geldende artikel 5:6, derde lid, van de Hvv wordt de vergunning geweigerd indien er in de wijk waarop de vergunning toeziet meer dan 5% van de woonruimten reeds wordt gebruikt voor onzelfstandige bewoning door drie of meer personen. Voor de toepassing van dit artikel is geen overgangsrecht in de Hvv opgenomen. Uit de tabel in bijlage 2 bij het door verweerder overgelegde beleidsdocument ‘Resterende Ruimte Voor Kamerbewoning Per Wijk’ [7] blijkt dat in “Wijk 02 Belgisch Park” per 1 januari 2021 geen ruimte meer voor kamerbewoning is, omdat het quotum van 5% bereikt is. Op grond van de dwingende bepaling van het nu geldende artikel 5:6, derde lid, van de Hvv, mag voor de woning van eiser dus geen omzettingsvergunning worden verleend.
De omstandigheid dat de woning op zichzelf in het hoger segment valt en op grond van het oude beleid aan de voorwaarden voor vergunningverlening voldeed, doet aan het vorenstaande niet af. Niet is gebleken van bijzondere omstandigheden [8] op grond waarvan verweerder in dit geval niet van de thans geldende regelgeving zou mogen uitgaan. Het beroep op de rechtszekerheid slaagt niet.
12. Omdat verweerder de grondslag van het bestreden besluit in beroep wijzigt, is het beroep gegrond en komt het bestreden besluit voor vernietiging in aanmerking wegens strijd met het motiveringsbeginsel [9] . De rechtbank ziet aanleiding de rechtsgevolgen in stand te laten [10] omdat de in beroep gegeven motivering door verweerder, de herroeping van het primaire besluit en de afwijzing van de aanvraag kan dragen. De rechtbank komt daarom niet toe aan een beoordeling van de vraag of de weigeringsgrond leefbaarheid terecht in het bestreden besluit is tegengeworpen.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is gegrond en dit leidt tot vergoeding van griffierecht en toekenning van proceskosten aan eiser, maar de intrekking van de verleende vergunning en de afwijzing van de vergunningaanvraag blijven in stand ondanks de vernietiging van het bestreden besluit.
14. De rechtbank bepaalt dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
15. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.518,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde bestreden besluit in stand blijven;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 181,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.518,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.P. Kleijn, rechter, in aanwezigheid van
mr. I.N. Powell, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 december 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
BIJLAGE
Huisvestingswet 2014 (zoals geldend van 01-01-2021 t/m 30-06-2021)
Artikel 2
1. De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte.
2. De gemeenteraad kan van zijn bevoegdheden op grond van:
a. de artikelen 12 en 13, alsmede, voor zover daartoe noodzakelijk, van die op grond van
artikel 7, of
b. de artikelen 23a tot en met 23c, voor zover dit noodzakelijk is voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving,
ook gebruik maken indien daartoe geen noodzaak is vanuit het oogpunt van het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte.
Artikel 21
1. Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
[…]
c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden;
[…].
Huisvestingsverordening Den Haag 2019(zoals geldend van 24-12-2020 t/m 31-05-2021)
Artikel 5:1Woonruimten met een vergunningplicht voor onttrekking, omzetting of woningvorming
1.Artikel 21 van Pro de Huisvestingswet 2014 is van toepassing op alle zelfstandige woonruimten behorend tot een gebouw gelegen in alle wijken van Den Haag.
[…].
Artikel 5:2Vergunningplicht onttrekking, omzetting of woningvorming
De in artikel 5:1 genoemde Pro woonruimten mogen niet zonder vergunning:
[…]
b. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte voor vier of meer personen worden omgezet;
[…].
Artikel 5:5Weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming
1.Een vergunning als bedoeld in artikel 5:1 kan Pro worden geweigerd als:
a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de door aanvrager voorgestelde wijziging;
b. het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad niet of niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning;
c. het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand;
d. naar het oordeel van burgemeester en wethouders een negatief oordeel uit een Bibob-toets voortvloeit ten aanzien van het verlenen van de vergunning.
Artikel 5:6Aanvullende weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming
1. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder b, kan worden geweigerd indien de aanvraag toeziet op een woonruimte die is gelegen in één van de kwetsbare gebieden (Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Regentessekwartier (excl. Koningsplein e.o.), Valkenboskwartier (excl. Heesterbuurt), Rustenburg en Oostbroek en Laakkwartier (excl. Laakhavens West en Spoorwijk).
2. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt geweigerd indien de aanvraag toeziet op woonruimten gelegen in één van de (verbod op woningvorming-)gebieden, zoals weergegeven in bijlage III (donkergele gebieden), vanwege negatieve gevolgen door woningvorming op de kwaliteit van de woonruimtevoorraad of voor het karakter dan wel de leefbaarheid in het gebied.
3. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt vanwege negatieve gevolgen door woningvorming op de leefbaarheid geweigerd wanneer de aanvraag toeziet op woonruimten gelegen in de wijk Rivierenbuurt, zoals weergegeven in bijlage III.
4. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt vanwege negatieve gevolgen door woningvorming op de leefbaarheid geweigerd wanneer de aanvraag toeziet op woonruimten gelegen in de wijk Duindorp, zoals weergegeven in bijlage III.
5. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt geweigerd indien de uit woningvorming beoogde woonruimten:
a. niet beschikken over een woonoppervlakte van minimaal 40 m²; en
b. niet beschikken over tenminste één volledige bouwlaag, dan wel over meerdere volledige bouwlagen.
Huisvestingsverordening Den Haag 2019 (zoals geldend vanaf 1 maart 2022)
Artikel 5:1Woonruimten met een vergunningplicht voor onttrekking, omzetting of woningvorming
1.Artikel 21 van Pro de Huisvestingswet 2014 is van toepassing op alle zelfstandige woonruimten behorend tot een gebouw gelegen in alle wijken van Den Haag.
[…].
Artikel 5:2Vergunningplicht onttrekking, omzetting of woningvorming
De in artikel 5:1 genoemde Pro woonruimten mogen niet zonder vergunning:
[…]
b. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte voor drie of meer personen worden omgezet;
[…].
Artikel 5:5Weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming
1.Een vergunning als bedoeld in artikel 5:1 kan Pro worden geweigerd als:
a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de door aanvrager voorgestelde wijziging;
b. het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad niet of niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning;
c. het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand;
d. naar het oordeel van burgemeester en wethouders een negatief oordeel uit een Bibob-toets voortvloeit ten aanzien van het verlenen van de vergunning.
Artikel 5:6Aanvullende weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming
1. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder b, kan worden geweigerd indien de aanvraag toeziet op een woonruimte die is gelegen in één van de kwetsbare gebieden aangewezen in de Nota voorraadbeleid Den Haag 2021.
2. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder b, wordt geweigerd indien de aanvraag toeziet op een woonruimte die gelegen is in een wijk met een gemiddelde WOZ-waarde in het goedkope segment of het middeldure segment.
3. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder b, wordt geweigerd indien er in de wijk waarop de vergunning toeziet meer dan 5% van de woonruimten reeds wordt gebruikt voor onzelfstandige bewoning door drie of meer personen.
4. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder b, wordt geweigerd indien de aanvraag toeziet op het omzetten van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimten voor meer dan acht personen.
5. In afwijking van het derde lid kán een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder b, worden toegekend, indien de aanvraag toeziet op:
a. een woonruimte van een woningcorporatie, die met campuscontract verhuurd zal worden; en
b. een woonruimte niet gelegen in de in het eerste lid aangewezen gebieden of in de in het tweede lid aangewezen wijken; en
c. op het omzetten van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimten voor minder dan negen personen; en
d. het realiseren van de doelstellingen die met burgemeester en wethouders tot stand zijn gekomen in afspraken op grond van artikel 44 van Pro de Woningwet.
7. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt geweigerd indien de aanvraag toeziet op woonruimten gelegen in één van de (verbod op woningvorming-)gebieden, zoals weergegeven in bijlage III (donkergele gebieden), vanwege negatieve gevolgen door woningvorming op de kwaliteit van de woonruimtevoorraad of voor het karakter dan wel de leefbaarheid in het gebied.
8. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt vanwege negatieve gevolgen door woningvorming op de leefbaarheid geweigerd wanneer de aanvraag toeziet op woonruimten gelegen in de wijk Rivierenbuurt, zoals weergegeven in bijlage III.
9. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt vanwege negatieve gevolgen door woningvorming op de leefbaarheid geweigerd wanneer de aanvraag toeziet op woonruimten gelegen in de wijk Duindorp, zoals weergegeven in bijlage III.
10. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt geweigerd indien de uit woningvorming beoogde woonruimten:
a. niet beschikken over een woonoppervlakte van minimaal 40 m²; en
b. niet beschikken over tenminste één volledige bouwlaag, dan wel over meerdere volledige bouwlagen.
Beleidsregel omzettingsvergunning Den Haag 2020(zoals geldend van 20-06-2020 t/m 15-07-2021)
Artikel 2:1Nadere uitwerking van artikel 5.5, eerste lid, onder a van de verordening
Naar het oordeel van burgemeester en wethouders is het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter dan het belang van de door aanvrager voorgestelde wijziging tot omzetting, indien de aanvraag betrekking heeft op een woonruimte in een wijk met een gemiddelde WOZ-waarde in 2019 van € 165.000,- of lager.
Artikel 2:2Nadere uitwerking van artikel 5:5, eerste lid, onder c van de verordening
Een omzettingsvergunning zal leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op het geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van betreffende pand, wanneer er vier of meer personen van verschillende huishoudens samen in een zelfstandige woonruimte wonen, omdat dit gevolgen heeft voor het wooncomfort, de leefbaarheid en sociale cohesie in woonwijken.