ECLI:NL:RBDHA:2022:1402

• Datum uitspraak: 27 januari 2022
• Publicatiedatum: 23 februari 2022
• Zaaknummer: AWB - 20 _ 8039
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P.J.J. Vonk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 8 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling WOZ-waarde vrijstaande woning met geschil over perceelwaardering

Eiseres maakte bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde van haar vrijstaande woning uit 1973, gelegen op een perceel van circa 561 m², met een inhoud van ongeveer 540 m³. Zij stelde een lagere waarde van €420.000 voor, onder meer vanwege de beperkte bruikbaarheid van het perceel en de moeilijk verkoopbaarheid hiervan. Verweerder handhaafde de waarde van €507.000, onderbouwd met een taxatiematrix en vergelijkingsobjecten.

De rechtbank oordeelde dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De gebruikte vergelijkingsobjecten zijn goed vergelijkbaar en recent verkocht rond de waardepeildatum. De inhoudsgegevens zijn volgens verweerder nauwkeurig ingemeten conform NEN2580, hetgeen eiseres onvoldoende heeft weersproken. Ook de gehanteerde indexeringspercentages zijn inzichtelijk gemaakt.

Eiseres kon niet aannemelijk maken dat de perceelindeling en ligging een lagere waarde rechtvaardigen. Daarnaast is de stelling dat verweerder artikel 40 Wet WOZ schond door het niet verstrekken van de taxatiekaart verworpen, mede omdat gemachtigde de mogelijkheid tot inzage niet heeft benut.

De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond en wees een proceskostenveroordeling af. De uitspraak werd gedaan door rechter P.J.J. Vonk op 27 januari 2022.

Uitkomst: Het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde van €507.000 wordt ongegrond verklaard.

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 20/8039

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van27 januari 2022 in de zaak tussen

[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres(gemachtigde: H. van Zelst),

en

de heffingsambtenaar van belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 10 november 2020 op het bezwaar van eiseres tegen na te noemen beschikking en aanslag.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft middels een skypeverbinding plaatsgevonden op 13 januari 2022. Namens eiseres heeft gemachtigde aan de skypezitting deelgenomen. Namens verweerder hebben mr. [A] en [B] aan de skypezitting deelgenomen.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond

Overwegingen

1. Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2020 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] [huisnummer 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2019 voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 507.000.

Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2020 (de aanslag).

2. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.

3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

4. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met garage uit het jaar 1973. De inhoud van de woning is ongeveer 540 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 561 m².

5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een waarde van € 420.000. Daartoe wijst eiseres op de verkoopprijzen van de woningen aan de [adres 1] [huisnummer 2] te [plaats] en de [adres 1] [huisnummer 3] te [plaats] . Daarnaast voert eiseres -zakelijk weergegeven- het volgende aan. Er is bij de waardering onvoldoende rekening gehouden met het feit dat het onderhavige object is gelegen op een perceel waarbij dit perceel niet optimaal bruikbaar is. De achtertuin is het gedeelte van het perceel waar de bewoner gebruik van maakt, doordat hier in privacy gezeten kan worden. Door de ligging van het object op het perceel blijft slechts een klein gedeelte van de achtertuin bruikbaar. Het perceel behorende tot het onderhavige object is hierdoor ondoelmatig te noemen en dit maakt het object moeilijk verkoopbaar. Verweerder heeft het gehanteerde indexeringspercentage, om de waarde van de referentiepanden te bepalen op de waardepeildatum, niet inzichtelijk gemaakt.

6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een matrix overgelegd. In deze matrix is de waarde van de woning bepaald op € 507.100. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten 1) [adres 2] [huisnummer 4] te [plaats] , 2) [adres 1] [huisnummer 2] te [plaats] en 3) [adres 1] [huisnummer 3] te [plaats] . Voorts voert verweerder -samengevat- het volgende aan. Van ondoelmatigheid van het perceel is, nadat een taxateur het perceel heeft bestudeerd, niet gebleken. De gebruikte vergelijkingsobjecten onderbouwen de vastgestelde waarde en er is voldoende rekening gehouden met de verschillen in grootte en inhoud tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De indexeringspercentages heeft verweerder gebaseerd op verkoopcijfers van vrijstaande woningen in de gemeente waar de woning is gelegen.

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatiematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank acht met name de in die matrix opgenomen woningen aan de [adres 1] [huisnummer 2] te Waarder
( rondom de waardepeildatum verkocht voor € 435.000) en de [adres 1] [huisnummer 3] te [plaats]
( rondom de waardepeildatum verkocht voor € 392.500) goed vergelijkbare woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat verweerder is uitgegaan van onjuiste inhoudsgegevens van deze vergelijkingsobjecten. Eiseres baseert die opvatting op de bij het verweerschrift gevoegde Vastgoedrapporten Woningen van iWOZ. Verweerder heeft verklaard dat hij de inhoud van de woningen aan de [adres 1] [huisnummer 2] en [huisnummer 3] te [plaats] in 2014 (opnieuw) aan de hand van de bouwtekening heeft ingemeten. Volgens de door verweerder overgelegde bouwtekening is conform de NEN2580-norm ingemeten. Eiseres heeft niet inzichtelijk gemaakt waarom de inhoudgegevens in de Vastgoedrapporten Woningen van iWOZ afwijken van de gegevens die verweerder hanteert. De rechtbank heeft ook in aanmerking genomen dat dit marktinformatie afkomstig uit de verkoopadvertenties voor de desbetreffende woningen betreft. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank de door hem tussen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten en de waardepeildatum 1 januari 2019 gehanteerde indexeringspercentages onderbouwd en inzichtelijk gemaakt. Voorts is verweerder kennelijk van een lagere indexering uitgegaan.

Gelet op het verkoopcijfer van bovengenoemde vergelijkingsobjecten en rekening houdend met het verschil in inhoud en perceeloppervlak en het door verweerder onderbouwde indexatiecijfer, acht de rechtbank de voor de woning vastgestelde waarde niet te hoog.

9. Eiseres heeft niet inzichtelijk gemaakt waarom en hoe de verkoopcijfers van de in 8 genoemde vergelijkingsobjecten zouden moeten leiden tot een waarde van € 420.000 dan wel een andere lagere waarde dan de door verweerder vastgestelde waarde.

Eiseres maakt met haar enkele stelling dat uit de IWOZ-rapportage duidelijk wordt dat er te weinig rekening is gehouden met onderlinge verschillen in kwaliteit, uitstraling en voorzieningen, niet inzichtelijk noch aannemelijk dat dit het geval is. Verweerder heeft dit bovendien gemotiveerd weersproken. Eiseres heeft, tegenover hetgeen verweerder hierover gemotiveerd heeft gesteld, niet aannemelijk gemaakt dat het perceel dat bij de woning hoort dusdanig ondoelmatig is en daardoor moeilijk verkoopbaar is dat de door verweerder vastgestelde waarde te hoog is. Eiseres maakt, tegenover de gemotiveerde betwisting van verweerder, evenmin aannemelijk dat de ligging van de woning in vergelijking met de ligging van de vergelijkingsobjecten een mindere ligging heeft die een vermindering van de vastgestelde waarde rechtvaardigt.

10. Eiseres stelt dat zij, doordat verweerder desgevraagd bij de uitspraak op bezwaar niet de taxatiekaart, waarop KOUDV-en liggingsfactoren vermeld staan en de grondstaffel vermeld staat, heeft verstrekt, zij niet in de gelegenheid is gesteld om de onderbouwing en de daaruit voortkomende WOZ-waarde van onderhavig object te controleren, verweerder de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

Verweerder heeft daardoor volgens eiseres artikel 40 Wet Woz geschonden en eiseres verzoekt het beroep gegrond te verklaren.

11. Het standpunt van eiseres dat uit artikel 40 Wet WOZ voor verweerder de verplichting volgt om desgevraagd bij de ongegronde uitspraken op bezwaar de betreffende taxatiekaart, met daarop de KOUDV-en liggingsfactoren en de grondstaffel, te voegen, volgt de rechtbank niet, aangezien een zodanige verplichting niet is af te leiden uit de beslissingen in de zaken ECLI:NL:HR:2018:1316 en ECLI:NL:GHARL:2021:7246.

12. Verweerder heeft gemachtigde in de gelegenheid gesteld de in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde gegevens voorafgaand aan of tijdens de hoorzitting in te zien. Gemachtigde heeft hiervan geen gebruik gemaakt. Ook heeft gemachtigde niet verzocht om toezending van die stukken. Nadat verweerder uitspraak op bezwaar heeft gedaan is de bezwaarfase afgerond. Nadien is door het instellen van beroep artikel 8:42, lid 1, Awb van toepassing. Niet gesteld noch gebleken is dat verweerder niet heeft voldaan aan de vereisten in dat wetsartikel. Verweerder heeft voorts de door hem vastgestelde waarde van de woning in de beroepsprocedure onderbouwd en inzichtelijk gemaakt.

13. In het niet bij de uitspraak op bezwaar verstrekken van de door eiseres gevraagde gegevens ziet de rechtbank evenmin aanleiding tot een veroordeling van verweerder in de proceskosten noch in het terugbetalen van het griffierecht. Het is aan gemachtigde en niet aan verweerder toe te rekenen dat eiseres beroep in moest stellen om een gefundeerd oordeel te kunnen vormen over de door verweerder vastgestelde waarde door geen gebruik te maken van de mogelijkheid de stukken in te zien.

14. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P.J.J. Vonk, rechter, in aanwezigheid van mr. S.R.M. Dekker, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2022.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,

2500 EH Den Haag.