ECLI:NL:RBDHA:2022:14145 - Rechtbank Den Haag - Beoordeling WOZ-waarde woning en motiveringsbeginsel in b...

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 22/143

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van22 december 2022 in de zaak tussen

[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres,

de heffingsambtenaar van de gemeente Rijswijk, verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 17 december 2021 op het bezwaar van eiseres tegen de beschikking van 26 februari 2021 (de beschikking) waarbij de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] [nummer 1] te [plaats] (de woning) op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is vastgesteld op € 471.000.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 december 2022.

Namens eiseres is haar zoon [A] verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [B] , mr. [C] en [D] .

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiseres te vergoeden.

Overwegingen

1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) en het kalenderjaar 2021. Met de beschikking is ook de aan eiseres opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslag) bekendgemaakt. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde van de woning verminderd naar een bedrag van € 454.000.

2. De woning is een geschakelde twee-onder-een kapwoning met een inhoud van ongeveer 594 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 275 m². Bij de woning behoort ook een garage en een berging.

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

4. Eiseres bepleit een waarde van € 432.000. Daartoe stelt eiseres – zakelijk weergegeven – dat verweerder ten onrechte de vermindering van de aanslag ten aanzien van de WOZ-waarde van het jaar 2020 niet aan haar heeft terugbetaald noch verwerkt, de waardestijging van de woning overeenkomstig de waardestijging ten opzichte van het voorgaande jaar zou moeten zijn en dat de uitspraak op bezwaar niet voldoende is gemotiveerd door verweerder.

5. Verweerder heeft de stellingen van eiseres gemotiveerd weersproken.

6. De rechtbank stelt allereerst vast dat de beoordeling van het geschil beperkt blijft tot de uitspraak op bezwaar over het belastingjaar 2021. De afwikkeling van de waardevermindering over het belastingjaar 2020 kan, wat daar verder ook van zij, niet bij de beoordeling van de onderhavige zaak worden betrokken.

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de overgelegde waardematrix, hierin geslaagd. Zoals volgt uit de waardematrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 1] [nummer 2] (verkocht op 2 juni 2020 voor
€ 525.000), [adres 2] [nummer 3] (verkocht op 4 februari 2019 voor € 465.000), [adres 2] [nummer 4] (verkocht op 30 juli 2019 voor € 430.500), [adres 3] [nummer 5] (verkocht op 4 maart 2019 voor € 570.000) en [adres 4] [nummer 6] te [plaats] (verkocht op
4 december 2019 voor € 478.000). De rechtbank acht de woning aan de [adres 3] [nummer 5] niet goed vergelijkbaar met de onderhavige woning, nu de woning niet in dezelfde wijk is gelegen en de uitstraling van de woning anders is. De overige objecten acht de rechtbank wel goed bruikbaar als referentieobjecten, nu de woningen van een zelfde type zijn, een zelfde uitstraling hebben en in dezelfde wijk zijn gelegen. Met de verschillen in inhoud, het oppervlakte van het perceel, kwaliteit en onderhoud is voldoende rekening gehouden, zoals inzichtelijk gemaakt in de waardematrix. Niet is gebleken dat, zelfs bij het buiten beschouwing laten van de woning aan de [adres 3] [nummer 5] , de gemiddelde kubieke meterprijs van € 551 te hoog is vastgesteld.

9. Eiseres betwist de aan haar woning toegekende factoren voor kwaliteit en onderhoud. Ter zitting is gebleken dat verweerder een verzoek heeft gedaan om de woning inpandig te taxeren, maar dat eiseres dit niet wilde toestaan. Daarbij wordt verwezen naar een eerdere inpandige taxatie van circa 5 jaar geleden en gesteld dat er sedertdien niets aan de binnenzijde van de woning is gewijzigd. De rechtbank stelt vast dat de bewijslast voor de mindere staat van de woning bij eiseres ligt en dat er geen begin van bewijs hiervoor is ingebracht. Ter zitting heeft verweerder ter voorkoming van toekomstige procedures nogmaals aangeboden de woning inpandig op te laten nemen.

10. Hetgeen eiseres verder heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Voor zover het geschil ziet op de vermindering van de waarde van de woning ten opzichte van de waarde voor het belastingjaar 2020, gaat de rechtbank hier aan voorbij. Het geschil ziet immers op de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021. De rechtbank kan dan ook geen oordeel geven over voorgaande jaren.

11. Ook de stelling van eiseres dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waardestijging die voor het vorige tijdvak ten opzichte van het daaraan voorafgaande tijdvak heeft plaatsgevonden, kan niet tot een ander oordeel leiden. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 7. weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe.

12. Voor zover eiseres heeft gesteld dat verweerder in de uitspraak op bezwaar het motiveringsbeginsel heeft geschonden, overweegt de rechtbank als volgt. Uit de uitspraak op bezwaar volgt niet voldoende duidelijk waarom verweerder de beschikte waarde heeft verlaagd en hoe verweerder tot deze nieuwe waarde is gekomen. Verweerder heeft daarmee het motiveringsbeginsel geschonden. Verweerder heeft ook het verweerschrift niet tijdig, dat wil zeggen met inachtneming van de tien dagen termijn van artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb), aan de rechtbank toegezonden. De rechtbank is van oordeel dat eiseres uiteindelijk niet in haar belang is geschaad en zal op grond van artikel 6:22 van Pro de Awb hieraan voorbijgaan. Wel ziet de rechtbank aanleiding te bepalen dat aan eiseres het griffierecht moet worden vergoed, nu eiseres eerst beroep moest instellen om het gemotiveerde standpunt van verweerder te vernemen.

13.
Gelet op hetgeen hiervoor overwogen is, is het beroep ongegrond verklaard.

14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
22 december 2022.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,

2500 EH Den Haag.