ECLI:NL:RBDHA:2022:14774

• Datum uitspraak: 27 september 2022
• Publicatiedatum: 19 januari 2023
• Zaaknummer: AWB - 21 _ 6972
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.J. Arts
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 7 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling WOZ-waarden restaurant en woning in bezwaarprocedure

De rechtbank Den Haag behandelde het bezwaar van eiser tegen de vastgestelde WOZ-waarden van een restaurant en een woning op de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder had de waarden vastgesteld op respectievelijk €155.000 en €582.000, waartegen eiser lagere waarden stelde.

Eiser voerde aan dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar waren en de kapitalisatiefactor onvoldoende onderbouwd, terwijl verweerder taxatieverslagen en een waardematrix overlegde ter onderbouwing. De rechtbank oordeelde dat verweerder aannemelijk had gemaakt dat de gehanteerde huurwaardekapitalisatiemethode en de kapitalisatiefactor passend waren, en dat de vergelijkingsobjecten adequaat waren geselecteerd.

Daarnaast werd geoordeeld dat de coronacrisis niet als een bijzondere omstandigheid geldt die tot een andere toestandsdatum leidt en dat verweerder een corona-aftrek had toegepast. De rechtbank verwierp ook de stellingen over gebrekkig onderhoud en lokale verpaupering wegens onvoldoende onderbouwing.

Het ontbreken van een apart hoorverslag werd niet als onzorgvuldig beoordeeld, omdat de uitspraak op bezwaar een samenvatting van de hoorzitting bevatte. Verweerder had alle relevante stukken verstrekt, ook al waren sommige huurtransacties niet volledig openbaar. De rechtbank concludeerde dat de WOZ-waarden en de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog waren vastgesteld en verklaarde de beroepen ongegrond.

Uitkomst: De beroepen tegen de vastgestelde WOZ-waarden van het restaurant en de woning worden ongegrond verklaard.

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummers: SGR 21/6972 en SGR 21/6973

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 september 2022 in de zaken tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 21 september 2021 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikkingen en aanslagen.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 september 2022.

Namens eiser heeft door middel van een videoverbinding daaraan deelgenomen zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door drs. [A] .

Beslissing

De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.

Overwegingen

1. Verweerder heeft bij beschikkingen van 31 maart 2021 (de beschikkingen) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] [nummer 1] te [vestigingsplaats] (het restaurant, SGR 21/6972) en [adres 2] [nummer 2] te [woonplaats] (de woning, SGR 21/21/6972), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 155.000 respectievelijk € 582.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslagen).

2. Eiser heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.

3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning en van het restaurant. De woning is een vrijstaande woning met een aangebouwde schuur en een uitbouw. De inhoud van de woning is inclusief de aanbouw (42 m³) ongeveer 414 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 338m².

5. De gebruiksoppervlakte van het restaurant is ongeveer 152 m² en bestaat uit de volgende onderdelen:

- een restaurantgedeelte met een oppervlakte van 67 m²;

- een sanitaire ruimte met een oppervlakte van 6 m²;

- een dagkeuken met een oppervlakte van 20 m²;

- een opslagruimte met een oppervlakte van 4 m²; en

- een opslagruimte met een oppervlakte van 55 m².

5. In geschil zijn de waarden van het restaurant en de woning op de waardepeildatum. Eiser heeft – zakelijk weergegeven – gesteld dat verweerder de WOZ-waarden niet aannemelijk heeft gemaakt en daarvoor aangevoerd dat de gebruikte vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn en verweerder de kapitalisatiefactor onvoldoende heeft onderbouwd. Eiser bepleit voor het restaurant een waarde van € 99.000 en voor de woning een waarde van € 499.000.

6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder taxatieverslag overgelegd waarin de waarde van het restaurant is bepaald op € 155.000 en een taxatieverslag met een daarbij behorende waardematrix waarin de waarde van de woning is bepaald op € 582.890. Naast gegevens van het restaurant en de woning, bevatten de taxatieverslagen en de waardematrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). Op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ kan de waarde voor niet-woningen bepaald worden door middel van onder andere een methode van kapitalisatie van de brutohuur (de huurwaardekapitalisatiemethode).

Het restaurant

8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het restaurant niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat eiser heeft aangevoerd. De rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat de waarde van het kantoor met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode dient te worden bepaald. In het taxatieverslag is de waarde van het restaurant vastgesteld op € 155.000. De huurwaarde is vastgesteld op € 15.500 met een huurwaarde van € 102 per vierkante meter. Verweerder heeft ter onderbouwing van de huurwaarde gerealiseerde huurtransacties aangedragen met een van de volgende transacties:

• de huurtransactie van de “ [adres 3] ” te [plaats 1] (oppervlakte 83 m²), per 1 juli 2020 verhuurd voor € 16.250 (€ 196 per m²);
• de huurtransactie van de “ [adres 1] ” te [plaats 2] (oppervlakte 99 m²), per 1 maart 2020 verhuurd voor € 15.600 (€ 158 per m²);
• de huurtransactie van de “ [adres 4] ” te [plaats 1] (oppervlakte 145 m²), per 6 april 2020 verhuurd voor € 15.600 (€ 108 per m²).

De rechtbank ziet in hetgeen eiser heeft aangevoerd onvoldoende aanleiding om aan de juistheid hiervan te twijfelen. Nu de door verweerder gehanteerde huurwaarde voor het restaurant in lijn ligt met de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten en de prijs per vierkante meter lager is vastgesteld dan de vergelijkingsobjecten, kan niet gezegd worden dat de huurwaarde te hoog is vastgesteld.

9. De kapitalisatiefactor heeft verweerder bepaald op 10,0. Voor de bepaling van de kapitalisatiefactor heeft verweerder gebruik gemaakt van de volgende verkooptransacties:

• [adres 1] [nummer 3] te [plaats 2] met een verkoopprijs van € 1.290.000 op 3 januari 2019, een bruto vloeroppervlakte van 667 m², een huurwaarde van € 80.578 (€ 1.934 per m²), resulterend in een afgeleide kapitalisatiefactor van 16,0;
• [adres 3] [nummer 4] te [plaats 1] met een verkoopprijs van € 153.000 op 17 mei 2021, een bruto vloeroppervlakte van 83 m², een huurwaarde van € 14.082 (€ 1.843 per m²), resulterend in een afgeleide kapitalisatiefactor van 10,9;
• [adres 5] [nummer 5] te [plaats 1] met een verkoopprijs van € 186.400 op 16 februari 2022, een bruto vloeroppervlakte van 163 m², een huurwaarde van € 19.257 (€ 1.144 per m²), resulterend in een afgeleide kapitalisatiefactor van 9,7;
• [adres 6] [nummer 6] te [plaats 3] met een verkoopprijs van € 2.158.484 op 2 augustus 2021, een bruto vloeroppervlakte van 1.427 m², een huurwaarde van € 216.0578 (€ 1.934 per m²), resulterend in een afgeleide kapitalisatiefactor van 10,0.

De voor het restaurant gehanteerde kapitalisatiefactor is lager vastgesteld dan de kapitalisatiefactoren van de vergelijkingsobjecten [adres 1] [nummer 3] en [adres 3] [nummer 4] en gelijk aan die van [adres 6] [nummer 6] . De transactie van het object [adres 5] [nummer 5] acht de rechtbank niet bruikbaar nu deze transactie te ver van de waardepeildatum is gelegen. Eisers stelling dat de kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld volgt de rechtbank niet. De enkele ongemotiveerde stelling van eiser dat de kapitalisatiefactor 7,0 moet zijn, acht de rechtbank daarvoor onvoldoende. Met de overgelegde stukken en hetgeen verweerder overigens ter zitting heeft aangevoerd, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is en dat de waarde van het restaurant niet te hoog is vastgesteld. Eiser heeft onvoldoende feiten en omstandigheden daar tegenin gebracht die leiden tot een ander oordeel.

De woning 10. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatiematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de taxatiematrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 7] [nummer 8] (verkocht op 30 juni 2020 met transactieprijs € 1.125.000), [adres 7] [nummer 9] (verkocht op 28 november 2019 met transactieprijs € 700.000) en [adres 1] [nummer 7] (verkocht op 18 juni 2019 met transactieprijs € 685.000). Ter zitting heeft verweerder het nadere standpunt ingenomen dat het vergelijkingsobject [adres 7] [nummer 9] niet bruikbaar is als vergelijkingsobject. De rechtbank acht de twee overige vergelijkingsobjecten gelet op de objectkenmerken en de ligging goed vergelijkbaar met de woning. Uit de matrix volgt dat verweerder correcties heeft toegepast vanwege de verschillen in objectkenmerken tussen de woning en de vergelijkingsobjecten door verschillende vlok-coderingen toe te passen en dat verweerder rekening heeft gehouden met de verschillen is perceeloppervlakte. Uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten vloeien kubieke meterprijzen voor het woningdeel en de aanbouw voort van respectievelijk € 1.722 en € 1.055 ( [adres 7] [nummer 8] ) en € 1.080 en € 972 ( [adres 1] [nummer 7] ). Nu verweerder bij de waardering van de woning is uitgegaan van kubieke meterprijzen voor de woning en de aanbouw van respectievelijk € 850 en € 765 kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten of te hoog is vastgesteld.

11. Ten aanzien van de stelling van eiser dat op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ moet worden uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2021, overweegt de rechtbank het volgende. Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak in beginsel bepaald naar de staat waarin de zaak op de waardepeildatum verkeert. In afwijking daarop zijn in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ een aantal omstandigheden opgenomen waaronder de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de staat van de zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de toestandsdatum). Op grond van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ wordt de toestandsdatum als peildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. De coronacrisis kan niet worden aangemerkt als een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Dat zich een andere in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ omschreven omstandigheid heeft voorgedaan, is gesteld noch gebleken. Naar het oordeel van de rechtbank is voor de waardebepaling van de onroerende zaak dan ook terecht uitgegaan van de waardepeildatum. De rechtbank neemt daarbij voor het restaurant in aanmerking dat verweerder blijkens het taxatieverslag een corona-aftrek heeft toegepast van 4%, overeenkomstig de Handreiking waarderen naar toestandsdatum vanwege coronamaatregelen, waar eiser zelf ook naar heeft verwezen.

12. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordelen niet af. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiseres in haar beroepschrift bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten genoemd. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaken. De rechtbank zal daarom aan deze stellingen voorbijgaan. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiseres evenmin toegelicht of gespecificeerd, zodat ook hieraan wordt voorbijgegaan.

13. Eiseres heeft verder gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat een samenvatting vermeld van de hoorzitting. Hieruit blijkt, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken over de afzonderlijke onroerende zaken. Niet gesteld of gebleken is dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden.

14. De stelling van eiseres dat verweerder heeft nagelaten de taxatiekaarten, taxatieverslagen, grondstaffels en niet-anonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. Uit de gedingstukken blijkt dat de taxatieverslagen en grondstaffels in de bezwaarfase aan eiser zijn toegestuurd. De taxatiematrix is op 19 augustus 2022 door de rechtbank ontvangen en ook doorgestuurd naar eiser. De aanvullende stukken voor het restaurant zijn op 29 augustus 2022 door de rechtbank ontvangen en ook doorgestuurd naar eiser. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat verweerder alle stukken heeft overgelegd die zijn gebruikt bij de voorbereiding van het bestreden besluit en die van belang zijn voor de beoordeling van de waarden van de onroerende zaken per de waardepeildatum. Voorts zijn de vergelijkingsobjecten in zowel het taxatieverslag als het waarderapport aangeduid met hun adres. Dat verweerder de huisnummers bij de huurtransacties niet heeft vermeld maakt het voorgaande niet anders. Ter zitting heeft verweerder hierover verklaard huurtransacties niet openbaar zijn. Dat andere gemeentes deze gegevens mogelijk wel verstrekken doet hier niet aan af. Dat verweerder de bezwaren volgens een vast stramien afdoet, maakt niet dat verweerder onzorgvuldig heeft gehandeld.

15.
Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarden van het restaurant en de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en zijn de beroepen ongegrond verklaard.

16. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Arts, rechter, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 september 2022.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,

2500 EH Den Haag.