Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummers: SGR 20/5290, SGR 20/6202, SGR 20/6204, SGR 20/6206, SGR 20/6207, SGR 20/6209, SGR 20/6210, SGR 20/6212, SGR 20/6213, SGR 20/6215, SGR 20/6216 en SGR 20/6232
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van11 februari 2022 in de zaken tussen
[eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 29 juni 2020 op het bezwaar van eiseres tegen na te noemen beschikking en aanslagen.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft door middel van een online-zitting plaatsgevonden op
28 januari 2022. Namens eiseres heeft haar gemachtigde daaraan deelgenomen. Namens verweerder hebben drs. [A] , mr. [B] , mr. [C] en
[D] daaraan deelgenomen.
28 januari 2022. Namens eiseres heeft haar gemachtigde daaraan deelgenomen. Namens verweerder hebben drs. [A] , mr. [B] , mr. [C] en
[D] daaraan deelgenomen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2020 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde van 24 objecten te Voorschoten vastgesteld voor het belastingjaar 2020 naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing eigenaren voor het jaar 2020 (de aanslagen). Voor zover hier van belang, heeft verweerder de waarde van de hieronder genoemde twaalf objecten (de woningen) als volgt vastgesteld:
Object
Waarde
Type
Inhoud
Bouwjaar
[object 1]
€ 129.000
Flat
140 m³
1975
[object 2]
€ 155.000
Flat
175 m³
1975
[object 3]
€ 155.000
Flat
175 m³
1975
[object 4]
€ 155.000
Flat
175 m³
1975
[object 5]
€ 155.000
Flat
175 m³
1975
[object 6]
€ 155.000
Flat
175 m³
1975
[object 7]
€ 129.000
Flat
140 m³
1975
[object 8]
€ 155.000
Flat
175 m³
1975
[object 9]
€ 155.000
Flat
175 m³
1975
[object 10]
€ 155.000
Flat
175 m³
1975
[object 11]
€ 155.000
Flat
175 m³
1975
[object 12]
€ 155.000
Flat
175 m³
1975
2. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder dit bezwaar ongegrond verklaard.
3. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woningen. De woningen worden door eiseres verhuurd en liggen in een winkelstraat.
4. Verweerder heeft met dagtekening 14 januari 2022 en 18 januari 2022 nadere stukken ingediend, bestaande uit onder andere taxatiematrices en iWOZ-rapporten. De nadere stukken zijn op 18 januari 2022 door de rechtbank ontvangen en dan ook ingediend binnen de tiendagentermijn als bedoeld in artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht. Eiseres heeft ter zitting verklaard – ondanks de schending van de tiendagentermijn – akkoord te zijn met het toelaten van de nadere stukken tot het geding.
5. In geschil zijn de waarden van de woningen op de waardepeildatum.
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaken bepaald op de waarde die aan de onroerende zaken dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de woningen niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Verweerder is, gelet op de door hem overgelegde taxatieverslagen, taxatiematrices en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de taxatieverslagen en taxatiematrices, zijn de waarden van de woningen bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de waarden onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [object 13] (verkocht op 10 december 2018 voor € 175.000), [object 14] (verkocht op 2 juli 2018 voor
€ 171.000) en [object 15] (verkocht op 24 juni 2019 voor € 207.000). Deze vergelijkingsobjecten zijn net zoals de woningen flats, maar hebben een ouder bouwjaar (respectievelijk 1970, 1985 en 1958) en zijn wat groter qua inhoud (respectievelijk 180 m³, 238 m³ en 238 m³). Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat huurwoningen over het algemeen kleiner zijn dan koopwoningen en dat de drie vergelijkingsobjecten de kleinste vergelijkbare flats zijn. Gelet op het bouwjaar en de inhoud, acht de rechtbank [object 13] het beste vergelijkbaar met de woningen, waarbij de rechtbank in aanmerking neemt dat dit vergelijkingsobject in tegenstelling tot de woningen naast een doorgaande weg ligt. Met de taxatiematrix en hetgeen overigens is aangevoerd maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woningen toegekende waarden uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met deze verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarden in een onjuiste verhouding staan tot de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten.
€ 171.000) en [object 15] (verkocht op 24 juni 2019 voor € 207.000). Deze vergelijkingsobjecten zijn net zoals de woningen flats, maar hebben een ouder bouwjaar (respectievelijk 1970, 1985 en 1958) en zijn wat groter qua inhoud (respectievelijk 180 m³, 238 m³ en 238 m³). Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat huurwoningen over het algemeen kleiner zijn dan koopwoningen en dat de drie vergelijkingsobjecten de kleinste vergelijkbare flats zijn. Gelet op het bouwjaar en de inhoud, acht de rechtbank [object 13] het beste vergelijkbaar met de woningen, waarbij de rechtbank in aanmerking neemt dat dit vergelijkingsobject in tegenstelling tot de woningen naast een doorgaande weg ligt. Met de taxatiematrix en hetgeen overigens is aangevoerd maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woningen toegekende waarden uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met deze verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarden in een onjuiste verhouding staan tot de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten.
8. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Eiseres heeft ter zitting gesteld dat de kubieke meterprijzen in de taxatiematrices afwijken van de kubieke meterprijzen in de iWOZ-rapporten. Bij [object 13] staat in de taxatiematrix bijvoorbeeld € 956 per m³, terwijl deze prijs in het iWOZ-rapport € 892 per m³ is. Volgens eiseres dient voor de waarderingen te worden uitgegaan van de laagste (€ 691 per m³) of gemiddelde kubieke meterprijs (volgens eiseres € 791 per m³) van de vergelijkingsobjecten zoals deze staan vermeld in de iWOZ-rapporten. Daarnaast heeft eiseres aangevoerd dat de ligging van de woningen, door de aanwezigheid van winkelend publiek en vrachtwagens, een waardedrukkende factor is en dat algemeen bekend is dat woningen in eigendom beter worden onderhouden dan gehuurde woningen. De rechtbank volgt deze laatste stelling niet, omdat deze van te algemene aard en niet geconcretiseerd of onderbouwd is. Ten aanzien van de ligging heeft verweerder gesteld dat een eventueel waardedrukkend effect niet blijkt uit de markt en dat wonen in een winkelstraat – afhankelijk van iemands persoonlijke voorkeuren – als een pluspunt of minpunt kan worden ervaren. Verweerder is in de taxatiematrices voor de woningen daarom uitgegaan van een gemiddelde ligging. Bij gebrek aan nadere weerspreking door eiseres acht de rechtbank het standpunt van verweerder aannemelijk. Verder stelt de rechtbank met verweerder vast dat in de iWOZ-rapporten in plaats van de verkoopprijzen is uitgegaan van de vraagprijzen van de vergelijkingsobjecten en dat bij [object 13] van een verkeerde inhoud is uitgegaan (196 m³ in plaats van 180 m³).
9. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiseres in haar beroepschrift bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de woningen zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, zoals bodemdaling, palenpest en windmolens. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de woningen. De rechtbank zal daarom aan deze stellingen voorbijgaan. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiseres eveneens op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan. Met betrekking tot eiseres haar stelling dat bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis, overweegt de rechtbank dat de waardepeildatum in deze zaken 1 januari 2019 is. Op dat moment was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan.
10. Eiseres heeft verder gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat vermeld dat eiseres tijdens de hoorzitting met betrekking tot de woningen heeft aangegeven geen bezwaar tegen de hoogte van de waarden te hebben, maar de bezwaarschriften niet wil intrekken omdat eiseres deze als onderhandeling wilt gebruiken. Hieruit blijkt, alhoewel summier, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Het is de rechtbank ook niet gebleken dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden. De stelling van eiseres dat de hoorzitting niet op een deugdelijke en zorgvuldige wijze heeft plaatsgevonden, kan eiseres niet baten, aangezien eiseres deze stelling onvoldoende heeft geconcretiseerd en onderbouwd.
11. De stelling van eiseres dat verweerder heeft nagelaten de taxatiekaarten, taxatieverslagen en niet-geanonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. De taxatieverslagen zijn op 19 oktober 2020 overgelegd aan de rechtbank en vervolgens doorgestuurd aan eiseres. De taxatiematrixen zijn op 18 januari 2022 door de rechtbank ontvangen en ook doorgestuurd aan eiseres. Zoals onder 4 aangegeven, heeft eiseres verklaard akkoord te zijn met het toelaten van deze stukken tot het geding. Voorts zijn de vergelijkingsobjecten in zowel de uitspraak op bezwaar als in de taxatieverslagen en taxatiematrices aangeduid met hun adres. Aan de grief van eiseres dat de grondstaffels niet zijn overgelegd, gaat de rechtbank voorbij, omdat bij de onderhavige waarderingen grondstaffels geen rol hebben gespeeld.
12. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. De stelling van eiseres dat verweerder op of omstreeks 31 januari 2020 het bezwaarschrift heeft ontvangen, acht de rechtbank niet aannemelijk, omdat de beschikking en de aanslagen 29 februari 2020 als dagtekening hebben en het bezwaarschrift als dagtekening 6 maart 2020 heeft. De rechtbank gaat daarom uit van de door verweerder gestelde ontvangstdatum, te weten 11 maart 2020. Door de rechtbank is op 11 februari 2022 uitspraak gedaan. Dit betekent dat de redelijke termijn van twee jaar voor de gezamenlijke behandeling van het bezwaar en beroep niet is overschreden. De rechtbank wijst dit verzoek daarom af. Aangezien minder dan twee jaar is verstreken sinds de ontvangst van het bezwaarschrift, komt de rechtbank niet toe aan het verlengen van de redelijke termijn in verband met de maatregelen tegen het coronavirus en de effecten hiervan op de rechtspraak.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de woningen en de aanslagen niet te hoog vastgesteld. De beroepen zijn daarom ongegrond verklaard.
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.A. Dirks, rechter, in aanwezigheid van
mr. G.E. Brummel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
11 februari 2022.
mr. G.E. Brummel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
11 februari 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.