Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 20/8125
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
22 maart 2022 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingen Bollenstreek, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 11 november 2020 op het bezwaar van eiseres tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 maart 2022.
Eiseres is vertegenwoordigd door [A] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2020 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [onroerend goed] [nummer] te [plaats] (de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2019 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 842.000. De waarde is bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2020 (de aanslag).
2. Eiseres heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
4. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak maakt onderdeel uit van een groter gebouw en wordt zelfstandig gebruikt voor kinderopvang voor kinderen van 0 - 4 jaar en buitenschoolse opvang voor kinderen van 4 - 13 jaar. De onroerende zaak heeft een kadastrale oppervlakte van ongeveer 940m² en een toegekende oppervlakte van eveneens 940m².
5. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een waarde van € 643.000. Daartoe wijst eiseres op een taxatierapport van taxateur P. van As, die de onroerende zaak op 23 december 2020 heeft getaxeerd op € 643.000. Subsidiair bepleit eiseres een waarde van € 748.000, onder verwijzing naar een op verweerders waarderingsmethodiek gebaseerde taxatiekaart van dezelfde taxateur.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een waarderapport overgelegd, opgemaakt op 8 maart 2021 door [B] , WOZ-taxateur. In dit waarderapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 842.000.
7. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de waarde in het economische verkeer). [1] De waarde van een onroerende zaak die niet tot woning dient, wordt bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de onroerende zaak en met de sedert de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. [2]
Niet in geschil is dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar/gebruiker in economisch opzicht heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de eigenaar/gebruiker niet alleen als verkoper zou opereren maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan. [3]
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Uit het waarderapport blijkt dat aansluiting is gezocht bij het in de Taxatiewijzer Onderwijs voorkomende archetype O186PL12, met omschrijving “Kinderdagverblijf plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 2001 tot en met 2014”. Ter onderbouwing van de restwaarde wordt in het waarderapport gewezen op het marktcijfer betreffende de verkoop van de onroerende zaak Bloemenschans 157 te Voorhout, verkocht op 7 december 2018 voor € 335.000. Met betrekking tot de gehanteerde eenheidsprijzen per m² die zijn ontleend aan de kengetallen behorend bij de archetypen zoals vermeld in de Taxatiewijzer Onderwijs, overweegt de rechtbank ten eerste dat verweerder daarbij terecht bij de herleiding van de eenheidsprijzen slechts heeft gekeken naar de omvang van het te taxeren object (de onroerende zaak) en niet de grootte van het grotere complex waarvan de onroerende zaak onderdeel uitmaakt in aanmerking heeft genomen. [4] De rechtbank volgt eiseres daarbij ook niet in haar stelling dat uit jurisprudentie is gebleken dat de restwaarden zoals vermeld in taxatiewijzers te hoog zijn, zodat daarvan niet kan worden uitgegaan. Immers, verweerder heeft in dit geval de in de taxatiewijzer genoemde restwaarde onderbouwd met een verkoopcijfer (genoemd hiervoor). Met dit verkoopcijfer heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat onroerende zaken als de onderhavige een restwaarde hebben en dat de restwaarden die uit de Taxatiewijzer Onderwijs volgen niet te hoog zijn. [5] Verder is de rechtbank van oordeel dat verweerder ten aanzien van de installaties die in beginsel hun restwaarde hebben bereikt, terecht een aanpassing van de technische afschrijving en van de restwaarde van de installaties heeft toegepast vanwege het voorgezette gebruik van de onroerende zaak. Het andersluidende standpunt van eiseres dat dit niet geoorloofd is, vindt geen steun in de geldende jurisprudentie. [6] Dat verweerder bij berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde is uitgegaan van een oppervlakte van 942m² in plaats van 940m² is een zodanig marginaal verschil dat de rechtbank dat niet relevant acht voor de (juistheid van de) waardebepaling. De rechtbank heeft verder ook geen reden te twijfelen aan de hierbij door verweerder in aanmerking genomen ‘Verharding (grond)’ van 263m², aangezien verweerder dit, naar hij ter zitting heeft verklaard, zodanig heeft opgemeten. De enkele, niet nader onderbouwde, stelling van de gemachtigde van eiseres dat hij van eiseres heeft vernomen dat de oppervlakte ‘Verharding (grond)’ niet meer dan 150m² bedraagt, acht de rechtbank onvoldoende om aan de juistheid van de door verweerder opgemeten oppervlakte te twijfelen. De uitspraak van rechtbank Den Haag van 30 juni 2021, SGR 20/818 - waartegen naar de rechtbank ter zitting van partijen heeft begrepen hoger beroep is ingesteld - brengt de rechtbank in deze zaak niet tot een ander oordeel.
9. Alles wat eiseres overigens heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Ook het door haar overgelegde taxatierapport brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel, aangezien, naar verweerder terecht heeft aangevoerd, daarin enerzijds wordt uitgaan van een onjuiste grootte correctie en anderzijds de gehanteerde levensduur (te kort) en restwaardes (te laag) onjuist zijn.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D.M. Drok, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.J. Kwestro, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.