Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 21/94
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van29 maart 2022 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 24 november 2020 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslagen.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 maart 2022.
Namens eiser is [kantoorgenoot] verschenen, kantoorgenoot van de gemachtigde. Namens verweerder zijn drs. [A] en [B] verschenen.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2020 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [onroerend goed] [huisnummer 1] in [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2019 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 576.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing eigenaren voor het jaar 2020 (de aanslagen).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
3. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning gebouwd in 1750 en aangemerkt als rijksmonument. De woning heeft een oppervlakte van 266 m² en het perceel een oppervlakte van 229 m². De woning heeft een berging, een zolder van 23 m² en dakterras van 46 m².
4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 440.000 en stelt dat verweerder de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt. Ter zitting heeft eiser zijn standpunten dat de woningoppervlakte onjuist is vastgesteld en dat verweerder niet de door eiser gevraagde KOUDV- en liggingsfactoren heeft verstrekt ingetrokken.
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder is, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de waarde van de woning onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [object 1] [huisnummer 2] (verkocht op 29 juni 2018 voor € 765.000), [object 2] [huisnummer 3] (verkocht op
23 augustus 2018 voor € 735.000) en [object 3] [huisnummer 4] (verkocht op 12 december 2018 voor
€ 837.000). Verweerder heeft deze verkoopcijfers geïndexeerd naar de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten zijn - net zoals de woning - tussenwoningen die zijn aangemerkt als rijksmonument en gebouwd zijn in respectievelijk 1650, 1650 en 1750. De uit de verkoopprijzen herleide m²-prijzen, voor zover nodig gecorrigeerd naar dezelfde oppervlakte, onderhoudstoestand en kwaliteit als die van de woning, bedragen € 3.100 ( [object 1] [huisnummer 2] ), € 2.763 ( [object 2] [huisnummer 3] ) en € 2.418 ( [object 3] [huisnummer 4] ). Bij de waardebepaling heeft verweerder voor de woningoppervlakte een m²-prijs van € 1.551 gehanteerd. Dit is aanzienlijk lager dan de gemiddelde m²-prijs die volgt uit de verkoopcijfers van de drie vergelijkingsobjecten (€ 2.760). Indien verweerder zou zijn uitgegaan van deze gemiddelde m²-prijs zou de waarde van woning € 912.539 zijn geweest in plaats van € 576.000. Met de matrix en hetgeen overigens door verweerder is aangevoerd, maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in verhouding tot de (geïndexeerde) verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten te hoog is vastgesteld.
23 augustus 2018 voor € 735.000) en [object 3] [huisnummer 4] (verkocht op 12 december 2018 voor
€ 837.000). Verweerder heeft deze verkoopcijfers geïndexeerd naar de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten zijn - net zoals de woning - tussenwoningen die zijn aangemerkt als rijksmonument en gebouwd zijn in respectievelijk 1650, 1650 en 1750. De uit de verkoopprijzen herleide m²-prijzen, voor zover nodig gecorrigeerd naar dezelfde oppervlakte, onderhoudstoestand en kwaliteit als die van de woning, bedragen € 3.100 ( [object 1] [huisnummer 2] ), € 2.763 ( [object 2] [huisnummer 3] ) en € 2.418 ( [object 3] [huisnummer 4] ). Bij de waardebepaling heeft verweerder voor de woningoppervlakte een m²-prijs van € 1.551 gehanteerd. Dit is aanzienlijk lager dan de gemiddelde m²-prijs die volgt uit de verkoopcijfers van de drie vergelijkingsobjecten (€ 2.760). Indien verweerder zou zijn uitgegaan van deze gemiddelde m²-prijs zou de waarde van woning € 912.539 zijn geweest in plaats van € 576.000. Met de matrix en hetgeen overigens door verweerder is aangevoerd, maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in verhouding tot de (geïndexeerde) verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten te hoog is vastgesteld.
7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Eiser heeft aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging aan een drukke doorgaande weg (waardoor sprake is van verkeers- en geluidsoverlast), de slechte isolatie, de gedeeltelijke enkele beglazing, de gedateerde voorzieningen (het sanitair en de badkamer zijn meer dan vijftien jaar oud) en de matige onderhoudstoestand van de woning. Ook is volgens eiser bij de oorspronkelijke taxatie onvoldoende rekening gehouden met het feit dat de woning als rijksmonument is aangemerkt, terwijl deze status een waardedrukkend effect heeft. Deze stellingen slagen niet. Verweerder heeft in de taxatiematrix de kwaliteit en onderhoudstoestand van de woning op ondergemiddeld gesteld en, in verband daarmee, bij de waardebepaling een aanzienlijk lagere m²-prijs gehanteerd dan de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten (€ 1.551 versus € 2.760). Daarnaast heeft verweerder de ligging van de woning op ondergemiddeld bepaald en in dit kader de totale grondwaarde van de woning, zoals die volgt uit de grondstaffel, verminderd met 25%. Met de door eiser aangedragen punten is dan ook voldoende rekening gehouden. Aangezien de vergelijkingsobjecten genoemd onder 6 net zoals de woning rijksmonumenten zijn, wordt een eventueel waardedrukkend effect geacht in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten te zijn verdisconteerd.
8. Eiser heeft verder gesteld dat verweerder de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum niet inzichtelijk heeft gemaakt. Eiser beroept zich in dit kader op de uitspraak van rechtbank Rotterdam van 2 maart 2022 (ECLI:NL:RBROT:2022:1471). Hierover heeft verweerder ter zitting verklaard dat bij het indexeren van de verkoopcijfers naar de waardepeildatum gebruik wordt gemaakt van de verkoopcijfers van alle woningen van hetzelfde type in de betreffende gemeente. In onderhavig geval zijn dit rijwoningen in de gemeente Leiden. Voor de indexering wordt gekeken naar de periode van drie jaar vóór de waardepeildatum tot een jaar na de waardepeildatum, oftewel van 1 januari 2016 tot 1 januari 2020. Van de verkoopcijfers in deze periode wordt een grafiek gemaakt, waarin marktconforme verkoopcijfers met een blauw bolletje worden weergegeven. In onderhavig geval zijn 3.500 verkoopcijfers gebruikt. De plaatsing van de bolletjes in de grafiek is afhankelijk van de verkoopdatum en de waardeontwikkeling van het verkoopcijfer ten opzichte van de laatst vastgestelde WOZ-waarde. De indexeringspercentages worden vervolgens berekend aan de hand van de gemiddelde marktontwikkeling, de datum waarop het object is verkocht en de waardepeildatum. Met de overgelegde grafieken en de daarop ter zitting gegeven toelichting, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de gehanteerde indexeringspercentages voldoende inzichtelijk gemaakt. Met betrekking tot de door eiser genoemde uitspraak van rechtbank Rotterdam overweegt de rechtbank dat daarin de verkoopcijfers van vergelijkbare woningen uit één wijk werden meegewogen, waarbij niet duidelijk was van welk type deze woningen waren. In het onderhavige geval zijn echter alle verkoopcijfers van woningen van hetzelfde type binnen de gemeente in de berekening betrokken. Ten slotte heeft verweerder onweersproken gesteld dat bij een fysieke hoorzitting de indexeringsgrafieken ter plekke via de computer op detailniveau hadden kunnen worden doorgenomen en dat eiser niet van deze mogelijkheid gebruik heeft gemaakt.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslagen niet te hoog vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.E. Schotte, rechter, in aanwezigheid van
mr. G.E. Brummel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2022.
mr. G.E. Brummel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.