Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummers: SGR 21/2107, SGR 21/2111, SGR 21/2113, SGR 21/2116, SGR 21/2118, SGR 21/2120, SGR 21/2123, SGR 21/2125 en SGR 21/2127
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
17 mei 2022 in de zaken tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 27 januari 2021 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikkingen en aanslagen.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft door middel van een online-zitting plaatsgevonden op
3 mei 2022. Namens eiser heeft zijn gemachtigde daaraan deelgenomen. Namens verweerder hebben [A] en [B] daaraan deelgenomen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de
redelijke termijn af.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikkingen van 29 februari 2020 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waardes van de onroerende zaken aan de [adres 1] [nummer 1] tot en met [nummer 2] en [nummer 3] tot en met [nummer 4] ( [adres 1] ) te [plaats] voor het belastingjaar 2020 naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 2] [nummer 5] te [plaats] voor het belastingjaar 2020 naar de toestandsdatum 1 januari 2020 vastgesteld.
Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 (de aanslagen). Voor zover hier van belang, heeft verweerder de waardes van de onroerende zaken als volgt vastgesteld:
Object
Waarde
Type
Inhoud/
Oppervlakte
Bouwjaar
[adres 1] [nummer 1]
€ 50.000
Appartement
65 m³
1932
[adres 1] [nummer 6]
€ 50.000
Appartement
65 m³
1932
[adres 1] [nummer 7]
€ 50.000
Appartement
65 m³
1932
[adres 1] [nummer 8]
€ 50.000
Appartement
65 m³
1932
[adres 1] [nummer 2]
€ 54.000
Appartement
72 m³
1932
[adres 1] [nummer 3]
€ 48.000
Appartement
62 m³
1932
[adres 1] [nummer 9]
€ 56.000
Appartement
74 m³
1932
[adres 1] [nummer 4]
€ 41.000
Appartement
52 m³
1932
[adres 2] [nummer 5]
€ 855.000
Vrijstaande bungalow
Woning 648 m³
Grond 1.857 m²
2018
2. Eiser heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder de bezwaren ongegrond verklaard.
3. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaken.
4. In geschil zijn de waardes van de onroerende zaken op de waardepeildatum.
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaken bepaald op de waarde die aan de onroerende zaken dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waardes van de onroerende zaken niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrices en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrices zijn de waardes van de onroerende zaken bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de WOZ-waardes van de
onroerende zaken aan de [adres 1] onderbouwd met de verkoopgegevens van een bovenwoning aan de [adres 3] [nummer 10] te [plaats] . Naast dit vergelijkingsobject bevat de taxatiematrix ter zake van de [adres 1] gegevens van drie extra onderbouwingen, te weten bovenwoningen aan de [adres 4] [nummer 11] , [nummer 12] en [nummer 13] te [plaats] . Eiser heeft ter zitting gesteld dat de in de matrix vermelde vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn met de onroerende zaken aan de [adres 1] . Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat er geen andere objecten in aanmerking kwamen ter onderbouwing van de waardes van de [adres 1] en dat de best vergelijkbare panden zijn gebruikt. De rechtbank is van oordeel dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten kunnen worden gebruikt ter onderbouwing van de waardes van de [adres 1] . De uit de verkoopprijs herleide m³-prijs voor het vergelijkingsobject aan de [adres 3] [nummer 10] , gecorrigeerd naar dezelfde staat als de onroerende zaken aan de [adres 1] , bedraagt € 499,50. Voor de onroerende zaken aan de [adres 1] hanteert verweerder eveneens een
m³-prijs van € 499,50. De WOZ-waarde van de [adres 2] [nummer 5] heeft verweerder onderbouwd met de verkoopgegevens van een vrijstaande semi-bungalow aan de [adres 6] [huisnummer] te [plaats] . De uit de verkoopprijs herleide m³-prijs voor dit vergelijkingsobject, gecorrigeerd naar dezelfde staat als de [adres 2] [nummer 5] , bedraagt
€ 508,38 en voor de [adres 2] [nummer 5] hanteert verweerder eveneens een m³-prijs van
€ 508,38. Naast dit vergelijkingsobject bevat deze taxatiematrix gegevens van twee extra onderbouwingen, te weten een vrijstaande woning aan de [adres 5] [nummer 14] en een vrijstaande villa aan de [adres 7] [nummer 15] te [plaats] . Met de matrices en hetgeen overigens door verweerder is aangevoerd, maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de onroerende zaken toegekende waardes uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaken. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waardes in een onjuiste verhouding staan tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
7. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waardes niet te hoog zijn vastgesteld.
8. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Eiser heeft ter zitting gesteld dat de onderhavige onroerende zaken een slechtere ligging hebben dan waar verweerder van uit is gegaan. Verweerder is voor de onroerende zaken aan de [adres 1] uitgegaan van een gemiddelde ligging en voor de [adres 2] [nummer 5] van een bovengemiddelde ligging. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de ligging van de onroerende zaken aan de [adres 1] slecht is en dat de ligging van de [adres 2] [nummer 5] gemiddeld moet zijn. Daar komt bij dat verweerder ter zitting heeft toegelicht dat de onroerende zaken aan de [adres 1] een vrij en mooi uitzicht hebben en hij daarom is uitgegaan van een gemiddelde ligging. Ten aanzien van de [adres 2] [nummer 5] heeft verweerder ter zitting toegelicht dat dit object aan de achterzijde op een bollenveld uitkijkt en vrij en rustig is gelegen. Verweerder is daarom uitgegaan van een bovengemiddelde ligging. Eiser heeft verder ter zitting nog gesteld dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van de onroerende zaken aan de [adres 1] . Verweerder is in de matrix uitgegaan van een gemiddelde staat. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de toegepaste vlokcodering onvoldoende is om de staat van die onroerende zaken tot uitdrukking te brengen. Ter zitting heeft eiser voorts nog de vraag aan de orde gesteld of de grondwaarde van de [adres 2] [nummer 5] voldoende is onderbouwd. Met hetgeen verweerder ter zitting heeft toegelicht, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de grondwaarde van dat object niet te hoog is vastgesteld.
9. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiser in zijn beroepschrift bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, zoals bodemdaling, palenpest en windmolens. Eiser heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaken. De rechtbank zal daarom aan deze stellingen voorbijgaan. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiser eveneens op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan. Met betrekking tot eiser zijn stelling dat bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis, overweegt de rechtbank dat de waardepeildatum in deze zaken 1 januari 2019 is. Op dat moment was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan.
10. Eiser heeft verder gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb [1] volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat vermeld welke onderwerpen tijdens de hoorzitting aan de orde zijn geweest en welke standpunten door partijen ten aanzien van die onderwerpen zijn ingenomen. Hieruit blijkt, alhoewel summier, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Het is de rechtbank ook niet gebleken dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden.
11. De stelling van eiser dat verweerder heeft nagelaten de taxatiekaarten, taxatieverslagen, grondstaffels en niet-anonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. Uit de tot de gedingstukken behorende e-mail van 10 juni 2020 blijkt dat de taxatieverslagen met de KOUDV-factoren aan eiser zijn toegestuurd en dat de grondstaffels van de gemeenten Noordwijk, Lisse en Teylingen op
3 maart 2020 per e-mail aan eiser zijn toegestuurd. De waarderapporten met daarin de taxatiematrices zijn op 19 april 2022 door de rechtbank ontvangen en ook doorgestuurd naar eiser. De rechtbank is van oordeel dat verweerder alle stukken heeft overgelegd die zijn gebruikt bij de voorbereiding van het bestreden besluit en die van belang zijn voor de beoordeling van de waardes van de onroerende zaken per de waardepeildatum. Voorts zijn de vergelijkingsobjecten in zowel de taxatieverslagen als de waarderapporten aangeduid met hun adres. Dat verweerder de bezwaren volgens een vast stramien afdoet, maakt voorts nog niet dat verweerder onzorgvuldig heeft gehandeld.
12. Eiser heeft verweerder voorts nog gevraagd om toezending van de taxatieverslagen en de bevindingen uit het Kadaster van voorgaande jaren. De rechtbank ontgaat de relevantie van dat verzoek. Tot slot heeft eiser verwezen naar een verzoek op basis van de Wet openbaarheid van bestuur. Die procedure staat los van de onderhavige zaken en het is de rechtbank niet duidelijk geworden in hoeverre de aangelegenheid waarop het Wob-verzoek ziet, verband houdt met de toets in WOZ-zaken in het algemeen en in deze zaken in het bijzonder. De rechtbank gaat hier daarom aan voorbij.
13. Eiser heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De rechtbank ziet echter aanleiding om de termijn in dit geval wegens bijzondere omstandigheden te verlengen met vier maanden. Naar het oordeel van de rechtbank is de coronacrisis een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die voldoende reden geeft om een langere redelijke termijn dan een termijn van twee jaar te hanteren. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. De rechtbank gaat uit van de door verweerder gestelde ontvangstdatum, te weten 26 maart 2020. De rechtbank doet uitspraak op
17 mei 2022, zodat de redelijke termijn, rekening houdend met de verlenging als gevolg van de coronacrisis, niet wordt overschreden. De rechtbank wijst het verzoek om schadevergoeding dan ook af.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waardes van de onroerende zaken en de aanslagen niet te hoog vastgesteld. De beroepen zijn daarom ongegrond verklaard.
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.A. Dirks, rechter, in aanwezigheid van
mr. H.J. Habetian, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2022.
De griffier is verhinderd te ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.