Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/607061 / HA ZA 21-143
Vonnis van 25 mei 2022
in de zaak van
[eiseres] B.V., te [plaats] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. J. van de Riet te Utrecht,
tegen
[gedaagde], te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. M.W.J. Ariëns te Haarlem.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1.Inleiding: waar gaat deze zaak over?
1.1.
Kort gezegd gaat deze zaak over de vraag of er een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen [eiseres] als koper en [gedaagde] als verkoopster met betrekking tot twee percelen grond met opstallen gelegen aan de [straatnaam] 153/153a te [plaats] . Als die overeenkomst niet tot stand is gekomen, is de vraag of [gedaagde] de onderhandelingen met [eiseres] mocht afbreken.
1.2.
In reconventie gaat de zaak over de vraag of de door [eiseres] ten laste van [gedaagde] gelegde beslagen moeten worden opgeheven en of [eiseres] wegens het leggen van die beslagen schadevergoeding aan [gedaagde] moet betalen.
1.3.
De rechtbank is van oordeel dat [eiseres] er in de omstandigheden waarin [gedaagde] verkeerde niet op heeft mogen vertrouwen dat er een koopovereenkomst met haar tot stand was gekomen, omdat een voor [gedaagde] essentieel punt niet in de afspraken was meegenomen. Nu [eiseres] dat punt expliciet ook niet wilde meenemen, mocht [gedaagde] de onderhandelingen met [eiseres] afbreken. De rechtbank wijst de vorderingen van [eiseres] daarom af, wat betekent dat de door haar gelegde beslagen tot levering onrechtmatig zijn. De rechtbank wijst de vordering van [gedaagde] tot schadevergoeding op te maken bij staat toe.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 januari 2021, met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, met producties;
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende (voorwaardelijke) wijziging/vermeerdering va eis tevens houdende overlegging producties, met producties;
- het tussenvonnis van 23 februari 2022, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 25 maart 2022.
2.2.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.3.
Het proces-verbaal van de mondelinge behandeling is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken over het proces-verbaal voor zover het feitelijke onjuistheden betreft. [eiseres] heeft hiervan gebruik gemaakt bij e-mails van 19 en 26 april 2022. Dit vonnis wordt gewezen met inachtneming van die opmerkingen.
3.De feiten
3.1.
[naam 1] en zijn zoon [naam 2] exploiteren door middel van [naam 3] B.V. een caravanstalling aan het adres [straatnaam] 151 te [plaats] , waar [naam 1] ook woont.
3.2.
Enig aandeelhouder en bestuurder van [naam 3] B.V. is [eiseres] , de holdingvennootschap van [naam 1] .
3.3.
[gedaagde] woont naast [naam 1] op het adres [straatnaam] 153 te [plaats] . [naam 1] is een achterneef van [gedaagde] .
3.4.
[gedaagde] is eigenaar van de percelen gelegen aan de [straatnaam] 153/153a te [plaats] met daarop een woning, overdekte manege, manegebak en caravanstalling, kadastraal bekend [plaats] [perceel1] en [perceel2] (hierna: de twee percelen) .
3.5.
In 1991 is [gedaagde] samen met haar echtgenoot [naam 4] en zoon [naam 5] de vennootschap onder firma [naam 6] aangegaan, welke vennootschap een paardenmanege en caravanstalling dreef op de twee percelen.
3.6.
Medio 2005 heeft [naam 6] het plan opgevat om de manege en caravanstalling uit te breiden en te vernieuwen op en nabij gelegen perceel. Ter financiering hiervan zou [naam 6] . een gedeelte van haar percelen verkopen en een deel ontwikkelen als woningbouwproject.
3.7.
Ten behoeve van dit plan heeft [naam 6] het adviesbureau [naam 7] B.V. (hierna: [naam 7] ) ingeschakeld. [naam 7] is een vennootschap van [naam 8] (hierna: [naam 8] ). Hiertoe hebben [naam 7] en [naam 6] op 26 mei 2006 een overeenkomst gesloten. Het doel van deze overeenkomst was als volgt:
“Maximeren opbrengst bij verkoop grond en verkrijgen bouwvergunningen. Waarbij uit de opbrengst van de grondverkoop de bouw van de woning, caravanstalling en de manege moet worden betaald. Het een is dan ook nadrukkelijk verbonden met het ander.”
3.8.
Met betrekking tot de honorering van [naam 7] hebben [gedaagde] en [naam 7] een “no cure no pay” afspraak gemaakt. Alleen in het geval dat de twee percelen zouden worden verkocht, zou [naam 7] een percentage van de verkoopopbrengst ontvangen en bij realisering van de bouwvergunningen van de caravanstalling, manege en de bedrijfswoning een vast bedrag van € 10.000 per object.
3.9.
In 2007 is [naam 4] overleden, waarna [gedaagde] en [naam 5] [naam 6] hebben voortgezet.
3.10.
Op 5 februari 2010 hebben [naam 6] en [naam 7] een tweede overeenkomst gesloten.
3.11.
Medio 2010 is [naam 6] via [naam 8] in contact gekomen met Rijnpark Ontwikkeling B.V. (hierna: Rijnpark). Rijnpark is een projectontwikkelaar en dochtervennootschap van [naam 9] B.V., een vennootschap van [naam 10] (hierna: [naam 10] ).
3.12.
Rijnpark beoogde om op een gedeelte van de twee percelen woningbouw te realiseren, waartoe zij een anterieure overeenkomst met de toenmalige gemeente Rijnwoude heeft gesloten. [naam 10] en [naam 11] (hierna: [naam 13] ) waren eigenaars van het perceel [straatnaam] 179, kadastraal bekend [plaats] [perceel3] , welk perceel [naam 6] op het oog had voor haar nieuwe manege.
3.13.
In 2010 had de Rabobank een eerste en tweede hypotheekrecht op de twee percelen voor een bedrag van in totaal € 700.000.
3.14.
Op 17 mei 2010 is een overeenkomst tot stand gekomen tussen [naam 6] , Rijnpark en [naam 13] waarbij kort gezegd, het volgende is overeengekomen:
- [naam 6] verkoopt aan Rijnpark een gedeelte van de twee percelen, groot 15.904 m2;
- op het overige gedeelte van de twee percelen, waarop de woning aanwezig is, wenst [naam 6] tenminste acht vrijstaande woningen te realiseren;
- [naam 13] verkopen aan [naam 5] een gedeelte van de onroerende zaak aan het adres [straatnaam] nr. 179 om daar de nieuwe manege te kunnen realiseren;
- Rijnpark betaalt voor de twee percelen € 400.000 aan, waarvoor als zekerheid een (derde) hypotheekrecht op de twee percelen tot een bedrag van € 450.000 zal worden gevestigd ten behoeve van Rijnpark.
De aankoop van [straatnaam] 179 zou worden gefinancierd met de aanbetaling van
€ 400.000.
3.15.
Deze overeenkomst bevat onder meer een aantal ontbindende voorwaarden, waaronder de voorwaarde dat [naam 6] en Rijnpark de overeenkomst buitengerechtelijk mochten ontbinden indien:
“(a) de gemeente Rijnwoude danwel een haar opvolgende publiekrechtelijke rechtspersoon danwel enige andere publiekrechtelijke rechtspersoon wiens instemming althans medewerking noodzakelijk is, besluit geen medewerking te verlenen aan een wijziging van het bestemmingsplan betrekking hebbende op één of meerdere van de percelen met de kadastrale aanduiding [plaats] [perceel1] , [perceel2] en [perceel4] en een of meerdere van deze percelen derhalve niet de bestemming wonen of een vergelijkbare door kaper gewenste bestemming krijgen;
- b)
- c)
3.16.
In 2011 had [naam 6] vanwege al enige jaren verlieslatende exploitatie en achterstanden in de aflossing van de lening bij de Rabobank, behoefte aan extra financiën. Nadat [naam 6] in 2011 van een derde een lening van ruim € 75.000 had verkregen, is zij op 1 november 2012 een raamovereenkomst aangegaan met [naam 7] , met het oog op het verstrekken van leningen aan [naam 6]
3.17.
In de periode vanaf 2012 tot en met 2018 heeft [naam 6] – en na het overlijden van [naam 5] : [gedaagde] – in diverse tranches in totaal circa € 450.000 geleend van [naam 7] In dat verband is aan [naam 7] op 1 november 2011 een hypotheekrecht op de twee percelen verleend tot € 540.000, en op 14 november 2012 een voorkeursrecht van koop op de twee percelen. Het voorkeursrecht zou gelden als er geen uitvoering werd gegeven aan de onder 3.13 bedoelde verkoop aan Rijnpark.
3.18.
Op 15 december 2016 heeft de gemeente Alphen aan den Rijn het bestemmingsplan “Rijnpark, Koudekerk aan den Rijn ” vastgesteld waarin op de twee percelen een woonbestemming is gevestigd.
3.19.
In 2017 is [naam 5] overleden. Hij was getrouwd met [naam 12] .
Na het overlijden van [naam 5] heeft [gedaagde] de exploitatie van de manege en caravanstalling als eenmanszaak voortgezet.
3.20.
Bij uitspraak van 26 juni 2018 heeft de ABRvS onder meer het plandeel “wonen” van het onder 3.18 bedoelde bestemmingsplan vernietigd.
3.21.
Vanaf eind december 2019 heeft [naam 1] aan [gedaagde] zijn belangstelling kenbaar gemaakt om de twee percelen te kopen. Tot medio 2020 zijn daarover gesprekken gevoerd tussen [naam 1] en [gedaagde] . Op verzoek van [naam 1] heeft [gedaagde] inzage gegeven in haar financiële situatie en heeft zij de overeenkomsten met [naam 7] en Rijnpark aan [naam 1] verstrekt.
3.22.
In de loop van 2020 heeft de Rabobank aan [gedaagde] aangezegd dat zij tot uitwinning van het hypotheekrecht zou overgaan als [gedaagde] niet uiterlijk 31 oktober 2020 haar lening zou hebben afgelost. Op verzoek van de accountant van [gedaagde] , [accountant] , heeft de Rabobank uitstel verleend tot 31 december 2020.
3.23.
Op 30 november 2020 zijn [gedaagde] en [naam 12] bij [naam 1] thuis geweest om te spreken over de eventuele aankoop van de twee percelen door [eiseres] . Bij het gesprek was ook [naam 2] aanwezig.
3.24.
Bij e-mail van 1 december 2020 hebben [naam 1] en [naam 2] aan kandidaat-notaris mr. S. Pabst laten weten dat [gedaagde] de twee percelen heeft verkocht aan [eiseres] voor € 1.850.000, met het verzoek de transactie in verband met de verwachte verhoging van het tarief van overdrachtsbelasting voor het einde van het jaar te laten plaatsvinden.
3.25.
Bij e-mail van 2 december 2020, 14:12 uur, heeft [accountant] aan [gedaagde] en [naam 12] het volgende bericht:
“Beste [gedaagde] en [naam 12] ,
Het lijkt me goed dat [naam 2] en [naam 1] in een kort verslag alle afspraken die gemaakt zijn bevestigen:
Prijs woning en grond
Afspraak huur en vergoding toezichtsloon
Etc.
Voor de verdere afwikkeling het volgende van belang
Het taxatierapport kan het beste op naam van [gedaagde] worden gesteld,
Het lijkt me dat er 2 koopovereenkomsten worden opgesteld omdat - de VOF is ontbonden eind 2016 de bezittingen zijn daarna 50/50 naar prive verhuisd.
[gedaagde] en [naam 12] zijn verkoper van de grond.
[gedaagde] is verkoper van het huis
3.
Het juridisch traject ( [naam 8] , [naam 10] etc) zal de buurman ondersteunen ondanks dat jullie belanghebbenden zijn. Dit kan ook in het verslag worden opgenomen
Het juridisch traject ( [naam 8] , [naam 10] etc) zal de buurman ondersteunen ondanks dat jullie belanghebbenden zijn. Dit kan ook in het verslag worden opgenomen
4.
Claim richting gemeente (als dit zinvol is) zal ook juridisch ondersteund worden.
Claim richting gemeente (als dit zinvol is) zal ook juridisch ondersteund worden.
5.
Het lijkt me dat een redelijke termijn wordt overeengekomen dat de containers van [naam 12] van het erf af zijn”
Het lijkt me dat een redelijke termijn wordt overeengekomen dat de containers van [naam 12] van het erf af zijn”
3.26.
Deze e-mail heeft [gedaagde] op dezelfde dag om 14:22 uur doorgestuurd aan [naam 1] met het volgende bericht:
“Dag [naam 1] en [naam 2] ,
Hierbij wat [accountant] gestuurd heeft en graag wil, dat jullie dit schriftelijk bevestigen.”
3.27.
In reactie hierop heeft [naam 2] bij e-mail van 2 december 2020, 17:46 uur, het volgende bericht:
Hoi [gedaagde] ,
Zie PDF in bijlage voor de gemaakte afspraken. Graag even controleren.
Deze PDF is hieronder weergegeven:
3.28.
Laatstgenoemde e-mail heeft [gedaagde] doorgestuurd naar [accountant] , die op 3 december 2020, 18:51 uur het volgende heeft bericht aan [gedaagde] en [naam 12] :
“Beste [gedaagde] en [naam 12] ,
De volgende opmerkingen op het lijstje:
Beter te spreken van huur ipv vruchtgebruik woning 153 Inderdaad is het toezichtloon van [gedaagde] 500 netto Zowel huur als loon worden niet geindexeerd voor de hele looptijd
Punt van [naam 12] wil ik toch even inbrengen:
Vanwege de constructie huur/toezichtloon blijkt naar ik heb begrepen het bod te zijn verlaagd.
Dit argument gaat er bij mij ook niet in omdat de bruto loonkosten voor het bedrijf ook nog aftrekbare kosten zijn voor de onderneming. Maw de huuropbrengst van 6K per jaar (netto) overstijgt de kosten van het toezichtloon. Enige toelichting hierop cq heroverweging zou [naam 12]
ook helpen.
[naam 12] heeft nog een lijstje wat betreft de zaken die op het terrein aanwezig zijn, toegang etc. Dit volgt nog.
De buurmannen zitten beter in het juridische stuk dan jullie en ik ben zelf ook geen jurist.
De overeenkomst van [naam 8] (bijlage) wordt verondersteld nietig te zijn dat is het uitgangspunt en de basis waarop de buren het willen kopen en wat naar ik begrepen heb is onderzocht.
Is het dan redelijk dat de advocaatkosten voor rekening van verkopers komen als [naam 8] / [naam 10] gaan muiten?
Idem als [naam 8] toch erin slaagt een claim binnen te halen?
Als deze risico’s voor verkoper zijn dan zou het ook redelijk zijn dat er een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst komt dat de verkoop niet doorgaat cq teruggedraaid kan worden als dit tot grote schade leidt voor jullie?
Zou het een overweging zijn [naam 8] te dwingen af te laten zien van de koop. Zie paragraaf 11 van bijlage. Maw dus hem te kennen geven wat het bod is en dat hij een keus heeft?
Nogmaals ik ben geen jurist.
PS de voorzet brief aan [naam 8] van de buren maakt volgens mij geen melding van de nietigheid van de overeenkomst. Moet dit er niet in?
Miscchien goed om op korte termijn toch even om de tafel te zitten.”
3.29.
Bij e-mail van 4 december 2020, 16:19 uur, hebben [naam 1] en [naam 2] aan [gedaagde] , [naam 12] en [accountant] het volgende bericht:
“Beste allen,
Zie bijlage voor aanpassing:
-overdracht afspraken v2.0
-brief [naam 10] v2.0
en nieuw en verbeterd:
-brief [naam 8] v2.0
Muiterij-risico kan niet weggenomen worden. Ik verwacht dat een jurist ook een slag om de arm zal houden.
Bovendien een jurist kost tijd en geld.
Geen stappen zetten lijkt me voor [gedaagde] en [naam 12] ook geen optie gezien het risico op uitwinning door Rabo/ [naam 10] of [naam 8] .
Ik denk dat de hindergrens van [naam 17] voldoende reden is om te concluderen dat woningbouw niet komt. Zie handelen [naam 10] /Gemeente.
Rijksgeurbeleid is rijksgeurbeleid.
Als de notaris de akte passeert, is het juridisch dicht. Omkeerbaarheid is dan niet simpel, omdat de
hypotheeknemers schadeloos gesteld zijn.
Vraag aan [accountant] : is het mogelijk, ter zekerheidstelling, om bijv €50.000,- van de liquidatiewinst te reserveren? Voor het geval dat er een claim van [naam 8] komt.”
3.30.
De “overdracht afspraken v2.0” als bedoeld onder 3.29 is gelijk aan het onder 3.27 bedoelde document “overdracht afspraken” met uitzondering van het volgende:
- in de kop is vermeld “concept 2.0”;
- achter “ [gedaagde] toezichtloon” is “bruto” vervangen door “netto”.
3.31.
Bij brief 7 december 2020, opgesteld door [naam 1] en [naam 2] , heeft [gedaagde] aan [naam 7] , kort gezegd, bericht dat [naam 7] niet in staat is gebleken woningbouw op het terrein van [gedaagde] mogelijk te maken, dat daarmee de ‘no cure no pay’ overeenkomsten niet meer van toepassing zijn, dat er zich een koper heeft aangediend waarmee alle schuldeisers, inclusief [naam 7] kunnen worden betaald, dat er geen sprake is van een recht van eerste koop van [naam 8] B.V en dat [gedaagde] heeft besloten haar terrein te verkopen.
3.32.
Bij e-mail van 7 december 2020 heeft [naam 8] aan [gedaagde] onder meer het volgende geschreven:
“Donderdag belde jij mij met de mededeling dat de woningbouw in Rijnpark definitief niet doorgaat en jij nu (opeens) aan jouw buurman zwager [naam 1] wil gaan verkopen. Heel vreemd, want gezien de familievete mocht ik met hem niet eens praten van jullie, laat staan aan hem verkopen. Dat beperkte overigens ook het aantal kopers. Ik heb jou geantwoord dat een en ander zeer nog niet definitief is en heb je ook het mailtje van [naam 10] voorgelezen dat ik je onderstaand meestuur.
(…)
Ik roep jou op om mij uiterlijk komende dinsdagavond te mailen dat je alsnog alle afspraken en overeenkomsten zult blijven nakomen. Indien je dat niet doet zal ik vanaf aankomende woensdag nog slechts handelen geheel conform alle gemaakte afspraken. En zal ik mij niet langer laten leiden door emotie en jouw huilverhalen. In dat geval spijt het mij dat dit zo eindigt, maar dat is dan jouw keuze.
Wellicht is bovenstaande juridisch of rationeel niet handig. Maar het komt wel uit mijzelf , zoals ik het nu voel. Het zij zo.”
3.33.
Bij brief van 7 december 2020, opgesteld door [naam 1] en [naam 2] , heeft [gedaagde] aan Rijnpark laten weten dat zij gebruik maakt van de ontbindende voorwaarden van de onder 3.13 bedoelde koopovereenkomst.
3.34.
Bij e-mail van 10 december 2020 heeft [gedaagde] aan [naam 10] het volgende meegedeeld:
“Geachte heer [naam 10] ,
Graag wil ik nog even terugkomen op mijn brief, het was te summier en kwam niet al te vriendelijk over en dat was niet mijn bedoeling.
Wat ik er eigenlijk nog in had moeten zetten, was, dat ik door omstandigheden genoodzaakt ben, het te verkopen.
Ik kan helaas niet wachten.”
3.35.
Bij e-mail van 10 december 2020 hebben [naam 1] en [naam 2] aan [accountant] , met kopie aan onder meer [gedaagde] het volgende geschreven:
“Beste allen,
Vraag voor [accountant]
1-hoe is het gesprek verlopen met taxateur [naam 14] van Koning en Witzier? Wordt de nota nog anders ter naam gesteld? En wat wordt nu de uiteindelijke taxatiewaarde?
2- wellicht is het verstandig om de notaris te verzoeken een groot deel van de liquidatiewinstbelasting af te dragen (voorstel [naam 15] ).
Snel afdragen voorkomt/verkleint boete belastingdienst?
Ter info voor ieder:
Zojuist van de gemeente telefonisch voor de tweede keer bevestigd gekregen dat gen woningbouw gaat plaatsvinden op Rijnpark. Aanstaande dinsdag wordt het besluit door het college bekrachtigd. Graag stilhouden tot bekendmaking. Bestemmingsplan wordt zonder woningbouw vastgesteld. Daarna komt er een overkoepelend bestemmingsplan.
De afspraak bij de notaris staat op 28 december 2020.
[naam 8] krijgt op tijd zijn geld. Verder is hij klaar. Heeft niks bereikt en hoeft ook niks meer te doen. De boef.
In de bijlage overzicht afspraken. Aangepast: stallingkosten containers gaan pas vanaf 01-01-2020 gelden. Voor de goede orde: indien er aan de weg een extra hek/afscheiding geplaatst wordt, krijgt [naam 12] en kinderen te allen tijde toegang om [gedaagde] en de paarden te bezoeken. Voor ons niet meer dan logisch.”
3.36.
De bij deze e-mail bijgevoegde derde versie van het document “Overdracht Afspraken” is gelijk aan het onder 3.30 bedoelde document “overdracht afspraken v2.0”, met uitzondering van het volgende:
- “ concept2.0” is vervangen door “10-12-2020”;
- na “Containers [naam 12] ,” is tussengevoegd “vanaf 01-02-2022,”
3.37.
Bij brief van 14 december 2020 heeft Rijnpark zich jegens [gedaagde] op het standpunt gesteld dat de opzegging van de koopovereenkomst niet rechtmatig is, omdat pas als de gemeenteraad van de gemeente Alphen aan den Rijn besluit om het bestemmingsplan niet verder in procedure te brengen, de koopovereenkomst kan worden opgezegd.
3.38.
Op 14 december 2020 heeft [naam 10] telefonisch contact gehad met [gedaagde] en daarna met [naam 1] over de stand van zaken rond de twee percelen.
3.39.
Bij e-mail van 15 december 2020 hebben [naam 1] en [naam 2] aan mr. Pabst, met kopie aan [gedaagde] , het volgende bericht:
“We hebben nauw contact met de verkoper mevr. [gedaagde] .
Het lijkt erop dat de hypotheekhouders, [naam 7] BV en Rijnpark Ontwikkeling BV, gaan muiten en daarmee de verkooptransactie willen saboteren.
Ingeval de hypotheekhouders worden volgestort, maar de hypotheekhouders weigeren mee te werken aan een royementsverklaring, welke situatie ontstaat er dan? Is het voor verkoper verstandig hierop al actie te ondernemen? Als de transactie uitgesteld moet worden, loopt de schade in de tonnen (Uitstel betaling Rabobank, oploop hypotheekrente Rabo + [naam 8] , belastingdienst ivm liquidatie [naam 6] per 2017, overdrachtsbelasting en omzetderving koper).”
3.40.
Bij e-mail van 16 december 2020 heeft [gedaagde] - op aangeven van [naam 1] - bij de gemeente Alphen aan den Rijn een WOB-verzoek ingediend met betrekking tot “
het besluit van 15 december 2020 welke betrekking heeft op de Rijnpark Ontwikkeling BV – Gemeente Alphen aan den Rijn”.
het besluit van 15 december 2020 welke betrekking heeft op de Rijnpark Ontwikkeling BV – Gemeente Alphen aan den Rijn”.
3.41.
Bij brief van 17 december 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Alphen aan den Rijn aan de gemeenteraad voorgesteld in de raadsvergadering van 18 februari 2021 het bestemmingsplan Rijnpark in de huidige vorm niet vast te stellen.
3.42.
Op 17 december 2020 heeft [gedaagde] aan de burgemeester van de gemeente Alphen aan de Rijn een e-mail geschreven, waarvan de tekst vrijwel geheel overeenkomt met een door [naam 1] opgestelde concepttekst. [gedaagde] heeft de burgemeester het volgende bericht:
“Naar aanleiding van het gesprek, wat ik gehad met Uw secretaresse, zet ik mijn noodkreet even op papier. Al 10 jaar zit ik vast aan de plannen van Rijnpark. Ons bedrijf is mede daardoor op slot gegaan en tot nul gereduceerd. Daardoor zijn er financiële problemen ontstaan.
In 2017 is mijn enig kind, mijn zoon overleden en mijn man is in 2007 overleden. Ik sta er al een poos alleen voor. Ik heb drie hypotheekhouders De Rabobank, [naam 8] en [naam 10] . Nu de plannen voor rijnpark niet doorgaan, heb ik een koper voor de grond van mijn bedrijf en woning.
hiermede kan ik in één keer al mijn financiële problemen oplossen. Weliswaar verkocht, maar ik kan in huis blijven wonen. MAAR! !!! dat moet vóór 1 januari 2021 geregeld worden. Ik moet vóór 1 januari 2021 een groot belastingbedrag betalen. Vanaf 2017 is er geen aangifte gedaan en is er ook niets betaald, het betref hier liquidatiebelasting. Ik heb van de Rabobank uitstel gekregen tot 1 januari 2021 met het oog op de aanstaande verkoop. Hypotheekhouder [naam 8] heeft mij in gebreke gesteld en wil dus ook geld zien vóór 1 januari 2021. hij zou zomaar beslag kunnen leggen. Ik moet dus dit jaar verkopen. Alles lijkt in kannen en kruiken, maar er doet zich één probleem. Voor [naam 10] weigert mee te werken aan het royeren van de hypotheek, omdat De gemeenteraad het B&Wbesluit nog niet heeft bekrachtigd. Na de bekrachtiging werkt hij wel mee.
Ik wil een beroep op U doen als burgemeester. Kunt U er voor zorgen, dat deze bekrachtiging door de raad, vóór de Kerst kan plaatsvinden? Ik loop anders tegen enorme financiële problemen aan en ben ik failliet. Dan moet is zelfs mijn huis uit, het enige wat ik nog over heb.
Wilt U a.u.b. proberen iets voor mij te doen.!”
3.43.
Op enig moment heeft [naam 1] [gedaagde] in contact gebracht met zijn advocaat mr. R. van Domselaar, met het oog op het starten van een kort geding door [gedaagde] tegen de hypotheekhouders [naam 7] en Rijnpark met het oog op levering van de twee percelen aan [eiseres] .
3.44.
Op 22 december 2020 heeft mr. Van Domselaar het kort geding aangevraagd bij de voorzieningenrechter van deze rechtbank.
3.45.
Op 24 december 2020 is de dagvaarding in kort geding uitgebracht.
3.46.
Op verzoek van [gedaagde] is [naam 10] op kerstavond, 24 december 2020, bij haar thuis geweest om te overleggen over haar situatie.
3.47.
Bij e-mail van 28 december 2020 hebben [naam 1] en [naam 2] aan mr. Pabst laten weten dat de voorbereidingen voor het onder 3.44 bedoelde kort geding in volle gang zijn en dat de zitting is gepland voor 30 december 2020.
3.48.
Op dezelfde dag heeft mr. Van Domselaar aan de voorzieningenrechter onder meer het volgende bericht:
“Zoals cliënte uitgebreid heeft onderbouwd in de kort geding-dagvaarding is de koper bereid
om tot en met 31 december as. de percelen te kopen. Cliënte zal een schriftelijke verklaring
van de koper zo spoedig mogelijk in het geding brengen.”
3.49.
Later op die dag heeft mr. Van Domselaar het kort geding ingetrokken.
3.50.
Op 28 december 2020 heeft [naam 10] namens [naam 9] B.V., het volgende verklaard:
“Hierbij bevestig ik, ondergetekende [naam 10] BV, directeur van [naam 9] B.V. (Partij 1) schriftelijk, de mondelinge afspraken die ik op kerstavond, 24 december 2020, met u,
Mevrouw [gedaagde] en mw [naam 12] , voor deze overeenkomst gevestigd te [straatnaam] 153, [postcode] [plaats] (partij 2).
heb gemaakt, in het bijzijn van de heer [naam 16] :
[naam 9] BV koopt van u het perceel staande en gelegen aan het Adres [straatnaam] 153 en 153e te [plaats] (kadastraal [plaats] [perceel1] en [perceel2] ) tegen een koopprijs van € 1.750.000,- (een miljoen zevenhonderdvijftigdulzend Euro) k.k. onder de navolgende voorwaarden;
a.
a) Mevrouw [gedaagde] zal bij wijze van een persoonlijk recht tegen een nader te bepalen vergoeding (waarbij wel de eigen lasten, zoals gas, licht en water en WOZ voor haar rekening komen) in het woonhuis aan de [straatnaam] 153 mogen blijven wonen tot het (naar haar oordeel) niet meer gaat. De woning wordt daartoe kadastraal afgesplitst van perceel [perceel1] .
a) Mevrouw [gedaagde] zal bij wijze van een persoonlijk recht tegen een nader te bepalen vergoeding (waarbij wel de eigen lasten, zoals gas, licht en water en WOZ voor haar rekening komen) in het woonhuis aan de [straatnaam] 153 mogen blijven wonen tot het (naar haar oordeel) niet meer gaat. De woning wordt daartoe kadastraal afgesplitst van perceel [perceel1] .
b) Voor de afsplitsing en levering van het woonhuis en tuin [straatnaam] 153 geldt als uitgangspunt 31 januari 2021. Het betreffende woonhuis wordt afgesplitst en geleverd in de overdrachtsbelasting voor een bedrag ad € 900.000 k.k. (negenhonderduizend euro kosten koper).
c) De resterende percelen grond ( [perceel1] ged en [perceel2] ) als genoemd worden geleverd onder het BTW regime, zo spoedig mogelijk nadat de sloop van de opstallen heeft kunnen plaatsvinden worden, te verwachten juni 2021, voor een bedrag ad € 850.000 k.k. (achthonderd en vijftigduizend Euro kosten koper)
d) De sloop op de percelen 8 [perceel1] en 8 [perceel2] vind plaats in opdracht van Partij 2. De sloopkosten worden door Partij 1 vergoed aan Partij 2 en worden bij de koopsom opgeteld.
e) Bij de overdracht van de (…) percelen [perceel1] en [perceel2] (als genoemd onder c) zal de hypotheek ad €400.000 (vierhonderdduizend euro), zoals die door Rijnpark Ontwikkeling BV. is gevestigd op het perceel aan de [straatnaam] 179 te [plaats] (3 [perceel5] ) worden afgelost door Partij 2.
f) [naam 9] B.V. zal het geschil dat Partij 2 heeft met [naam 7] B.V. afhandelen, zodat er geen claims meer zullen komen van [naam 7] b.v. aan het adres van Partij 2.
g) Partij 2 zal het aangespannen kort geding tegen Rijnpark Ontwikkeling B.V. en [naam 7] B.V., dat gepland staat op 30 december 2020, 12.00 uur, per omgaande intrekken.”
3.51.
Deze verklaring, die ook ondertekend is door [gedaagde] en [naam 12] , is gehecht aan een op 6 januari 2021 (op grond van artikel 7:3 BW) in de openbare registers ingeschreven “notariële verklaring koopovereenkomst”. Hierbij is onder meer verklaard dat tussen [gedaagde] en [naam 12] enerzijds en aan [naam 9] B.V. anderzijds “
een koopovereenkomst is gesloten met betrekking tot de hierna te omschrijven verkochte. Van deze koopovereenkomst blijkt uit een door verkoper en koper ondertekende onderhandse akte de dato vierentwintig december tweeduizend twintig, hierna aan te duiden met koopovereenkomst (…)”
een koopovereenkomst is gesloten met betrekking tot de hierna te omschrijven verkochte. Van deze koopovereenkomst blijkt uit een door verkoper en koper ondertekende onderhandse akte de dato vierentwintig december tweeduizend twintig, hierna aan te duiden met koopovereenkomst (…)”
3.52.
Met verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft [eiseres] op 12 januari 2021 ten laste van [gedaagde] op de twee percelen conservatoir beslag tot levering gelegd.
3.53.
Op 12 maart 2021 heeft [gedaagde] de eigendom van het perceel [perceel1] overgedragen aan [naam 9] B.V.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
[eiseres] vordert, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I voor recht verklaart dat er tussen [eiseres] als koopster en [gedaagde] als verkoopster op of omstreeks 4 december 2020 een (mondelinge) koopovereenkomst tot stand is gekomen inzake de percelen kadastraal bekend als [plaats] [perceel1] en [perceel2] , met dien verstande dat de percelen tegen betaling van
€ 1.850.000,- k.k. zullen worden geleverd aan [eiseres] en waarbij voorts de overige aanvullende afspraken gelden zoals in de dagvaarding weergegeven in punt 59;
€ 1.850.000,- k.k. zullen worden geleverd aan [eiseres] en waarbij voorts de overige aanvullende afspraken gelden zoals in de dagvaarding weergegeven in punt 59;
II voor recht verklaart dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de met [eiseres] gesloten koopovereenkomst en aansprakelijk is voor de als gevolg daarvan door [eiseres] geleden en nog te lijden schade;
III [gedaagde] veroordeelt om binnen 10 dagen na betekening van het vonnis haar volledige medewerking te verlenen en in dat kader alle handelingen te verrichten en na te laten die de notaris daarin redelijkerwijs verlangt, aan het ten overstaan van een notaris, verbonden aan het notariskantoor Kroes & Partners, Notarissen en Adviseurs, te Alphen aan den Rijn, passeren van de akte van levering, waarbij aan [eiseres] aldus tegen betaling als onder 1 bepaald, waarbij bepaald dat [eiseres] een bedrag van € 87.231 op die koopsom in mindering mag brengen ter verrekening van schade en voorgeschoten kosten, althans een bedrag als de rechtbank in goede justitie vaststelt, de percelen als eveneens onder I bepaald aan [eiseres] onbezwaard en vrij van hypotheken zullen worden geleverd, aan welke leveringsakte de koopafspraken conform productie 15 als bijlage zullen worden gehecht, en te bepalen dat wanneer [gedaagde] niet op het door de notaris bepaalde tijdstip en plaats is verschenen, dit vonnis ex artikel 3:300 BW in de plaats zal treden voor de voor het passeren van de akte van levering vereiste wilsverklaring en handtekening(en) van [gedaagde] , althans in goede justitie te bepalen, althans, voor zover de vordering tot levering van de percelen geheel of gedeeltelijk zou worden afgewezen, [gedaagde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen een schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, uit hoofde van wanprestatie en/of onrechtmatig handelen, althans uit hoofde van afgebroken onderhandelingen;
IV Voor zover een deel of het geheel van de kosten van € 87.231 die [eiseres] op te koopsom ter verrekening in mindering wil brengen als verzocht onder III onverhoopt door de rechtbank zou worden afgewezen, [gedaagde] veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen het alsdan niet toegewezen deel, althans in goede justitie vast te stellen;
V [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten van deze procedure, de beslagkosten daaronder begrepen.
4.2.
Aan deze vorderingen legt [eiseres] , samengevat, het volgende ten grondslag. Op 30 november 2020 is tussen partijen een mondelinge koopovereenkomst tot stand gekomen, waarbij [gedaagde] de twee percelen aan [eiseres] heeft verkocht onder de voorwaarden zoals vermeld in het onder 3.27 bedoelde document “overdracht afspraken”, welke afspraken daarna slechts op ondergeschikte punten zijn gewijzigd. Als datum van voor transport is 31 december 2020 overeengekomen. [eiseres] maakt aanspraak op nakoming van deze koopovereenkomst door [gedaagde] . Als levering niet langer mogelijk is, maakt [eiseres] aanspraak op schadevergoeding, primair op grond van toerekenbare tekortkoming in de nakoming en subsidiair op grond van onrechtmatige daad. Meer subsidiair baseert [eiseres] haar vordering tot schadevergoeding op het afbreken van onderhandelingen door [gedaagde] op 24 december 2020, toen zij afspraken gemaakt heeft met [naam 9] B.V.
4.3.
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
4.5.
[gedaagde] vordert, na wijziging van eis, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I met onmiddellijke ingang de op 12 januari 2021 door [eiseres] ten laste van [gedaagde] gelegde conservatoire beslagen op de twee percelen opheft;
II [eiseres] op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000 per dag met een maximum van € 50.000 beveelt zorg te dragen voor doorhaling van het onder I bedoelde beslag in de openbare registers binnen zeven dagen na het vonnis;
III voor recht verklaart dat [eiseres] de onder I bedoelde conservatoire beslagen onrechtmatig heeft gelegd en [eiseres] gehouden is om alle schade te vergoeden die [gedaagde] heeft geleden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
IV [eiseres] veroordeelt in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten en wettelijke rente.
4.6.
Hieraan legt [gedaagde] ten grondslag dat, nu de beslagen ten onrechte zijn gelegd, zij opheffing vordert van deze beslagen en veroordeling tot vergoeding van de door haar geleden schade.
4.7.
[eiseres] concludeert tot afwijzing van de vorderingen.
4.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in conventie
Is er een koopovereenkomst tot stand gekomen?
5.1.
Allereerst moet de vraag worden beantwoord of er bij de op 30 november 2020 tussen partijen gevoerde bespreking een perfecte (mondelinge) koopovereenkomst is tot stand is gekomen met betrekking tot de twee percelen, zoals [eiseres] stelt en [gedaagde] betwist. De rechtbank komt tot de conclusie dat er geen perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen [gedaagde] en [eiseres] , en overweegt daartoe het volgende.
5.2.
Uitgangspunt in ons recht is dat een overeenkomst tot stand komt door aanbod en aanvaarding. Hierbij heeft te gelden dat het aanbod alle essentiële elementen van de te sluiten overeenkomst dient te bevatten om als aanbod te kunnen worden aangemerkt. Wil er sprake zijn van koop (artikel 7:1 BW), dan is tenminste vereist dat wordt aangeboden om de ander een zaak te geven tegen een in geld te waarderen prijs als tegenprestatie. Maar zelfs wanneer de hoogte van de te betalen prijs al wel vaststaat, evenals de zaak waarvoor die prijs wordt betaald, betekent dat niet altijd dat een aanbod dat die elementen bevat na aanvaarding een perfecte koopovereenkomst oplevert. Specifieke elementen die door partijen worden ingebracht in de onderhandelingsfase en die voor die partijen klaarblijkelijk relevant zijn voor de te sluiten overeenkomst kunnen er aan in de weg staan dat een overeenkomst tot stand komt, ook al is over de minimale vereisten voor de totstandkoming van een koopovereenkomst al wel overeenstemming bereikt. Veelal zal het daarbij moeten gaan om elementen waarvan de ene partij duidelijk is dat de andere partij die wil inbrengen of als voorwaarde wil stellen voor het kunnen bereiken van wilsovereenstemming.
Het antwoord op de vraag of een overeenkomst is tot stand gekomen, is daarom afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden. Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden; zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen.
5.3.
De standpunten van partijen lopen uiteen over wat de uitkomst was van de op 30 november 2020 gehouden bespreking. Volgens [eiseres] is er aan tafel overeenstemming bereikt over de prijs en over de andere zaken die geregeld moesten worden. Volgens [gedaagde] daarentegen was zij het niet eens met het bod van [eiseres] en is zij samen met [naam 12] van tafel weggelopen.
5.4.
De verdere gang van zaken na 30 november 2020 biedt op het eerste gezicht aanknopingspunten voor de stelling van [eiseres] dat [gedaagde] op of na 30 november 2020 heeft ingestemd met de koopprijs en de verdere voorwaarden die in het onder 3.27 bedoelde document zijn opgenomen, welke punten daarna slechts op details zijn gewijzigd. Dat document heeft [gedaagde] immers voor commentaar naar haar boekhouder [accountant] gestuurd, [gedaagde] heeft contact gehad met de door [eiseres] ingeschakelde notaris en er is tussen partijen overleg geweest over de taxatie van de twee percelen. Daarbij komt nog dat [gedaagde] de overeenkomsten tussen haar en respectievelijk [naam 7] en Rijnpark buitengerechtelijk heeft ontbonden en zich heeft gewend tot de burgemeester van Alphen aan den Rijn met het oog op levering van de twee percelen vóór 1 januari 2021. Dit een en ander kan echter niet leiden tot de conclusie dat de perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen, gelet op het volgende.
5.5.
Zoals [gedaagde] onweersproken heeft aangevoerd, bevond [naam 6] zich in 2010, toen de overeenkomst met Rijnpark werd gesloten, al in een lastige financiële situatie, door een verliesgevende exploitatie en een forse schuld aan de Rabobank. Daarom had [naam 6] er belang bij dat de ontwikkeling van de twee percelen voor woningbouw zo snel mogelijk zou plaatsvinden, zodat zij met de verkoopopbrengst haar schuldeisers kon betalen en met een nieuwe manege en caravanstalling een rendabele exploitatie zou kunnen gaan realiseren. In de periode 2010 - 2020 is de financiële situatie van [naam 6] en haar rechtsopvolger [gedaagde] verder verslechterd, zodanig dat een dreigend faillissement moest worden afgewend door het aangaan van extra leningen bij [naam 7] , in de hoop dat de twee percelen toch nog zouden kunnen worden ontwikkeld tot woongebied. Deze leningen waren in 2020 nog (grotendeels) onafgelost.
5.6.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] [naam 1] in de vanaf eind december 2019 tussen hen gevoerde gesprekken op de hoogte heeft gesteld van haar moeilijke financiële situatie en van de overeenkomsten met [naam 7] en Rijnpark. Als [gedaagde] ervoor koos om de twee percelen aan [eiseres] te verkopen, zou dat de door [naam 7] en Rijnpark beoogde ontwikkeling tot woongebied doorkruisen. Of deze contractspartijen dat zonder meer zouden accepteren of dat zij claims bij [gedaagde] zouden neerleggen was onzeker. Zoals [gedaagde] onweersproken heeft aangevoerd, heeft zij in haar eerste gesprek met [naam 1] al aangegeven, dat het voor haar cruciaal was dat, voordat zij eventueel tot verkoop aan [eiseres] zou overgaan, er een regeling getroffen zou worden met (onder meer) [naam 7] en Rijnpark. Zoals blijkt uit de onder 3.29 bedoelde e-mail van [naam 1] en [naam 2] van 4 december 2020, was [eiseres] zich bewust van de risico’s die [gedaagde] liep, welke risico’s voor [eiseres] ook relevant waren omdat de Rabobank, [naam 7] en Rijnpark een hypotheekrecht hadden op de twee percelen:
“Muiterij-risico kan niet weggenomen worden. Ik verwacht dat een jurist ook een slag om de arm zal houden.
Bovendien een jurist kost tijd en geld.
Geen stappen zetten lijkt me voor [gedaagde] en [naam 12] ook geen optie gezien het risico op uitwinning door Rabo/ [naam 10] of [naam 8] .”
5.7.
Vast staat dat [eiseres] bereid was om [gedaagde] te ondersteunen, zoals in het onder 3.27 bedoelde “
overdracht afspraken” is vermeld, in het kader waarvan [eiseres] onder meer de door [gedaagde] op 7 december 2020 verstuurde ontbindingsbrieven aan [naam 7] resp. Rijnpark heeft opgesteld. [eiseres] was echter niet bereid de risico’s op claims afkomstig van [naam 7] en Rijnpark over te nemen, ook niet nadat [naam 7] en Rijnpark afwijzend hadden gereageerd op de ontbindingsbrieven van [gedaagde] . Hieruit volgt dat [eiseres] niet bereid was om te voldoen aan een essentieel element dat [gedaagde] had ingebracht om wilsovereenstemming te kunnen bereiken. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] dat element op enig moment heeft laten varen. Voor zover [eiseres] op dit punt heeft aangevoerd dat [gedaagde] met de door [eiseres] geboden koopsom voor de twee percelen haar schuldeisers kon voldoen, gaat zij er ten onrechte aan voorbij dat in 2020 onzeker was of [gedaagde] de overeenkomsten met [naam 7] en Rijnpark mocht ontbinden, wat een langdurige en kostbare rechtsstrijd en mogelijk ook contractuele boetes zou kunnen opleveren, die [gedaagde] juist wilde vermijden. De door [eiseres] geboden koopprijs was (lang) niet voldoende om die kosten en eventuele contractuele boetes te voldoen.
overdracht afspraken” is vermeld, in het kader waarvan [eiseres] onder meer de door [gedaagde] op 7 december 2020 verstuurde ontbindingsbrieven aan [naam 7] resp. Rijnpark heeft opgesteld. [eiseres] was echter niet bereid de risico’s op claims afkomstig van [naam 7] en Rijnpark over te nemen, ook niet nadat [naam 7] en Rijnpark afwijzend hadden gereageerd op de ontbindingsbrieven van [gedaagde] . Hieruit volgt dat [eiseres] niet bereid was om te voldoen aan een essentieel element dat [gedaagde] had ingebracht om wilsovereenstemming te kunnen bereiken. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] dat element op enig moment heeft laten varen. Voor zover [eiseres] op dit punt heeft aangevoerd dat [gedaagde] met de door [eiseres] geboden koopsom voor de twee percelen haar schuldeisers kon voldoen, gaat zij er ten onrechte aan voorbij dat in 2020 onzeker was of [gedaagde] de overeenkomsten met [naam 7] en Rijnpark mocht ontbinden, wat een langdurige en kostbare rechtsstrijd en mogelijk ook contractuele boetes zou kunnen opleveren, die [gedaagde] juist wilde vermijden. De door [eiseres] geboden koopprijs was (lang) niet voldoende om die kosten en eventuele contractuele boetes te voldoen.
Mocht [gedaagde] de onderhandelingen afbreken?
5.8.
Vervolgens komt de rechtbank toe aan de vraag of [gedaagde] op 24 december 2020 de onderhandelingen met [eiseres] mocht afbreken.
5.9.
De rechtbank stelt voorop dat het uitgangspunt in ons recht is dat ieder van de onderhandelende partijen in beginsel vrij is onderhandelingen af te breken. Wel zijn zij daarbij verplicht hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen. Voor aansprakelijkheid wegens het afbreken van onderhandelingen geldt de – strenge en tot terughoudendheid nopende – maatstaf dat het afbreken van onderhandelingen niet langer vrijstaat wanneer dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan.
5.10.
Naar het oordeel van de rechtbank is van onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen door [gedaagde] geen sprake. Daarvoor is alleen al doorslaggevend dat [eiseres] nimmer bereid was te voldoen aan het door [gedaagde] ingebrachte essentiële element dat [eiseres] de risico’s op claims van [naam 7] en Rijnpark zou overnemen. Onder die omstandigheden mocht [gedaagde] op 24 december 2020 de onderhandelingen zonder meer afbreken.
Slotsom
5.11.
De slotsom is dat de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen.
Proceskosten
5.12.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] op € 3.180 , namelijk € 952 aan griffierecht en € 2.228 aan salaris advocaat (2 punten à € 1.114 volgens tarief IV), te vermeerderen met de volgens het liquidatietarief te begroten nakosten [1] en de gevorderde wettelijke rente.
in reconventie
5.13.
Artikel 704 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bepaalt dat indien de eis in de hoofdzaak is afgewezen van rechtswege het beslag vervalt, indien de afwijzing in kracht van gewijsde is gegaan. [gedaagde] vordert echter al opheffing van het beslag vóórdat sprake is van kracht van gewijsde. Opheffing van een conservatoir beslag kan onder meer worden bevolen, indien summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht (vergelijk artikel 705 Rv). De beoordeling kan echter niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen. [2]
5.14.
Vast is komen vast te staan dat [gedaagde] de twee percelen al in eigendom heeft geleverd aan [naam 9] B.V., zodat [eiseres] geen belang meer heeft bij de op 12 januari 2021 gelegde beslagen tot levering. Dit leidt ertoe dat de rechtbank deze beslagen zal opheffen en dat [eiseres] zal worden bevolen om deze beslagen in de openbare register door te halen, zoals is gevorderd. Een dwangsom zal niet worden opgelegd, aangezien [eiseres] zich bereid heeft verklaard om aan het vonnis op dit punt te voldoen.
5.15.
De uitkomst van de zaak in conventie brengt verder mee dat de op 12 januari 2021 gelegde beslagen zijn gebaseerd op een ondeugdelijke vordering, zodat deze beslagen onrechtmatig zijn jegens [gedaagde] . Dit betekent dat de gevorderde verklaring voor recht in zoverre toewijsbaar is. [gedaagde] vordert verder een verklaring voor recht dat [eiseres] gehouden is om alle schade te vergoeden die [gedaagde] heeft geleden. Ook die verklaring voor recht kan worden toegewezen.
5.16.
[gedaagde] vordert schadevergoeding op te maken bij staat, waaruit de rechtbank begrijpt dat zij (ook) een verwijzing naar de schadestaatprocedure vordert en dus een veroordeling tot schadevergoeding. Voor een verwijzing naar de schadestaatprocedure moet aannemelijk zijn dat [gedaagde] mogelijk schade heeft geleden door de onrechtmatig gelegde beslagen. [gedaagde] heeft gemotiveerd aangegeven dat zij schade heeft geleden, onder meer doordat de rente op leningen langer is doorgelopen. De rechtbank acht het bestaan van schade voorshands aannemelijk en zal de gevraagde verwijzing naar de schadestaatprocedure toewijzen.
5.17.
[eiseres] zal als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Deze proceskosten worden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 563 aan salaris advocaat (één punt à € 563, volgens tarief II), te vermeerderen met de gevorderde wettelijke rente.
6.De beslissing
De rechtbank
in conventie
6.1.
wijst het gevorderde af;
6.2.
veroordeelt [eiseres] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 3.180 aan tot op heden gemaakte proceskosten en op € 255 aan nog te maken nakosten, te vermeerderen met € 85 in geval van betekening, alle kosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis, indien [eiseres] voormelde kosten niet voordien heeft vergoed, tot de dag van algehele voldoening;
6.3.
verklaart de veroordeling onder 6.2 uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
6.4.
heft met onmiddellijke ingang de op 12 januari 2021 door [eiseres] ten laste van [gedaagde] gelegde conservatoire beslagen op de twee percelen op;
6.5.
beveelt [eiseres] zorg te dragen voor doorhaling van het onder 6.4 bedoelde beslagen in de openbare registers binnen zeven dagen na het vonnis;
6.6.
a. verklaart voor recht dat [eiseres] de onder 6.4 bedoelde conservatoire beslagen onrechtmatig heeft gelegd en b. veroordeelt [eiseres] om alle schade te vergoeden die [gedaagde] daardoor heeft geleden, en verwijst de zaak daarvoor naar de schadestaatprocedure;
6.7.
veroordeelt [eiseres] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 563, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis, indien [eiseres] voormelde kosten niet voordien heeft vergoed, tot de dag van algehele voldoening;
6.8.
verklaart de beslissingen onder 6.4, 6.5, 6.6 onder b en 6.7 uitvoerbaar bij voorraad;
6.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.J-A. Seinen en in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2022. [3]