Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/611822 / HA ZA 21-451
Vonnis van 29 juni 2022
in de zaak van
[eiser],
te [plaats] ,
eiser,
advocaat mr. V. Kortenbach te Den Haag,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
te [plaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
te [plaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. R. de Mooij te Den Haag.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] of gezamenlijk [gedaagde sub 1 c.s.] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van [eiser] van 15 april 2021, met producties 1 t/m 17;
- de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 1 c.s.] , met producties 1 t/m 8;
- het tussenvonnis van 30 maart 2022 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte van [eiser] , met productie 18
- de akte aanvulling c.q. wijziging van eis van [eiser] .
1.2.
Op 16 mei 2022 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij zijn verschenen [eiser] , in persoon, bijgestaan door mr. V. Kortenbach, advocaat, en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , in persoon, bijgestaan door mr. R. de Mooij, advocaat, in aanwezigheid van [mevrouw A] en een kantoorgenoot van mr. R. de Mooij. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden.
1.3.
Ten slotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] heeft een hoekherenhuis aan de [Straat] [nummer I] , [nummer II] en [nummer III] gekocht van [gedaagde sub 1 c.s.] (hierna: het pand). Op 16 september 2017 is de koopovereenkomst gesloten en op 2 februari 2018 is het pand geleverd.
2.2.
De begane grond en eerste verdieping van het pand waren bij de verkoop en levering ingericht en werden gebruikt als kantoorruimten. De tweede en derde verdieping van het pand waren bij de verkoop en levering ingericht als twee zelfstandige (woon)appartementen en werden op dat moment ook als zodanig verhuurd.
2.3.
[gedaagde sub 1 c.s.] hadden de tweede en derde verdieping van het pand, die voorheen ingericht en in gebruik waren als kantoor, in 2010 laten verbouwen en inrichten als (woon)appartementen. Dit zodat de tweede en derde verdieping geschikt waren voor bewoning en verhuur. De (woon)appartementen hebben in 2010 (op aanvraag) aparte huisnummers gekregen, zijn vervolgens geregistreerd als woonruimten in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen en hebben een woonbestemming gekregen in het bestemmingsplan “Duinoord”.
2.4.
In de verkoopbrochure van het pand staat:
“De parterre en de 1e etage zijn de afgelopen jaren in gebruik geweest als kantoor en zullen leeg worden opgeleverd. De 2e en 3e etage zijn ingericht als zelfstandige woonappartementen en worden opgeleverd in verhuurde staat.”
2.5.
In de koopovereenkomst, waarvoor de modelakte van de NVM is gebruikt, staat, voor zover relevant:
“artikel 6 Staat Pro van de onroerende zaak/ Gebruik6.1. De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen in inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
6.2.
Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen die op de onroerende zaak rusten, e.e.a. voor zover blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande notariële akten van levering en/of van vestiging van een beperkt recht op de onroerende zaak, dan wel blijkend en/of voortvloeiend uit een afzonderlijke notariële akte.Verkoper heeft van al deze notariële akten de letterlijke tekst (in kopie) aan koper ter hand gesteld.Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van deze akten.Verkoper heeft aan koper medegedeeld dat de volgende publiekrechtelijke beperkingen op de onroerende zaak rusten: .Koper verklaart deze bijzondere (publiekrechtelijke) lasten uitdrukkelijk te aanvaarden.6.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: kantoorpand met twee bovenliggende appartementen.(…)Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.”
2.6.
Omdat [eiser] de begane grond en eerste verdieping wilde wijzigen van een kantoorruimte naar een woonruimte heeft [eiser] een afspraak gemaakt met de gemeente voor een controle. Tijdens de controle die werd uitgevoerd op 9 januari 2019 door de Haagse Pandenbrigade constateerden de toezichthouders dat de tweede en derde verdieping zonder de daarvoor vereiste bouw- of omgevingsvergunning waren verbouwd tot zelfstandige (woon)appartementen.
2.7.
Op 5 november 2019 heeft [eiser] een omgevingsvergunning aangevraagd voor de appartementen op de tweede en derde verdieping. Op 10 februari 2020 heeft de gemeente de vergunning geweigerd, omdat de aanvraag niet in overeenstemming was met het in juni 2018 vastgestelde bestemmingsplan “Parapluherziening (fiets)parkeren”. Er konden namelijk niet genoeg parkeerplekken voor auto’s worden gerealiseerd op eigen terrein.
2.8.
Op 10 maart 2020 heeft [eiser] [gedaagde sub 1 c.s.] aansprakelijk gesteld.
2.9.
[eiser] is op 13 maart 2020 in bezwaar gegaan tegen het weigeringsbesluit van de gemeente. In de bezwaarfase bleek dat de omgevingsvergunning toch kon worden verleend, omdat kon worden afgeweken van het bestemmingsplan, nu tijdens een parkeermeting was gebleken dat de parkeerdruk uitkwam onder de grens van 90%. De gemeente heeft de omgevingsvergunning voor de tweede en derde verdieping verleend op 9 december 2020.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert, samengevat na een wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair: de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt ter opheffing van het nadeel door dwaling, te weten door vermindering van de koopprijs van het gekochte met € 51.677,33, althans zodanig bedrag als in goede justitie bepaald, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 1 c.s.] , tot betaling aan [eiser] van het toegewezen bedrag;
Subsidiair: [gedaagde sub 1 c.s.] hoofdelijk te veroordelen om aan [eiser] te betalen, de voorgeschreven hoofdsom van € 51.677,33, althans zodanig bedrag als in goede justitie bepaald;
Primair en subsidiair: [gedaagde sub 1 c.s.] hoofdelijk te veroordelen om aan [eiser] te betalen:
- de vanaf 25 maart 2020 tot aan de datum van algehele voldoening over het bedrag onder A of B verschuldigde wettelijke rente ex artikel 6:199 BW Pro;
- de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.563,00, inclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 20 maart 2021 tot aan de datum van algehele voldoening;
- de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf de datum van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
- de nakosten, forfaitair bepaald op een bedrag van € 157,00 aan nasalaris in geval van betaling binnen 14 dagen zonder betekening van het vonnis, dan wel € 246,00 als nasalaris in geval van betaling met betekening van het vonnis.
3.2.
Aan deze vorderingen legt [eiser] het volgende ten grondslag. [gedaagde sub 1 c.s.] en hun makelaar hebben de “diverse gebruiksmogelijkheden” van het pand, in het bijzonder de bewoning en verhuur van appartementen op de tweede en derde verdieping, nadrukkelijk aangeprezen. Door het ontbreken van de benodigde omgevingsvergunning konden de tweede en derde verdieping niet worden gebruikt voor bewoning en ook niet worden verhuurd. [gedaagde sub 1 c.s.] kunnen worden verweten dat zij ten tijde van de splitsing en realisatie van de appartementen geen vergunning hebben aangevraagd en dat zij [eiser] hierover onjuiste mededelingen hebben gedaan. Indien [eiser] had geweten dat de benodigde omgevingsvergunning ontbrak had hij de koopovereenkomst niet (onder deze voorwaarden) gesloten en dus heeft hij gedwaald. Omdat de benodigde omgevingsvergunning ontbrak bezat het pand bij de eigendomsoverdracht ook niet de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als “kantoorpand met twee bovenliggende appartementen” zoals overeengekomen in artikel 6.3 van de koopovereenkomst, waardoor sprake is van een tekortkoming die voor risico komt van [gedaagde sub 1 c.s.]
3.3.
[gedaagde sub 1 c.s.] voeren verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Klachtplicht
4.1.
[gedaagde sub 1 c.s.] stellen dat geen beroep kan worden gedaan op dwaling of een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat zij in hun belangen zijn geschaad doordat [eiser] niet tijdig heeft geklaagd. [eiser] heeft, volgens [gedaagde sub 1 c.s.] zonder goede reden, meer dan een jaar heeft gewacht met het melden van het gestelde gebrek.
4.2.
De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot de feiten die een beroep op artikel 6:89 BW Pro of artikel 7:23 BW Pro kunnen dragen rusten in beginsel op [gedaagde sub 1 c.s.] , omdat het door hen gevoerde verweer dat niet tijdig is geklaagd een bevrijdend verweer is. Het ligt op hun weg voldoende feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, waaruit kan volgen dat het tijdsverloop tot aan het moment waarop [eiser] heeft geklaagd, zo lang is geweest dat niet kan worden gesproken van een tijdige klacht als bedoeld in artikel 6:89 BW Pro of 7:23 BW. [eiser] moet echter stellen, en zo nodig bewijzen, dat en wanneer hij over het gebrek heeft geklaagd (zie r.o. 5.6.2 uit ECLI:NL:HR:2014:3593). Bij de beantwoording van de vraag of de koper tijdig aan zijn klachtplicht heeft voldaan, mag worden aangesloten bij het gebrek waarop [eiser] een beroep doet.
4.3.
[eiser] beroept zich op het ontbreken van de omgevingsvergunning en stelt dat hij in januari 2019, kort nadat hij het gebrek heeft ontdekt (19 januari 2019), heeft geklaagd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] een e-mail voorgelezen die hij heeft gestuurd aan [mevrouw A] in januari 2019 over zijn problemen met de gemeente. [gedaagde sub 1 c.s.] hebben tijdens de mondelinge behandeling niet betwist dat [mevrouw A] deze e-mail in januari 2019 heeft ontvangen. [mevrouw A] heeft ter zitting verklaard dat zij en [gedaagde sub 1 c.s.] er toen inderdaad van op de hoogte waren dat [eiser] problemen had met de gemeente en dat zij en [gedaagde sub 1 c.s.] [eiser] toen informatie hebben gestuurd die zou moeten aantonen dat de benodigde “toestemmingen” wel waren verleend (zoals de goedgekeurde aanvraag voor aparte huishummers voor de appartementen, de registratie van de appartementen bij de gemeente Den Haag als woonruimte). De rechtbank is, gelet op het voorgaande, van oordeel dat is komen vast te staan dat [eiser] [gedaagde sub 1 c.s.] kort nadat hij het gebrek heeft ontdekt (in januari 2019) heeft geklaagd bij [gedaagde sub 1 c.s.] en dat [eiser] dus niet een jaar heeft gewacht met het melden van het gebrek.
4.4.
Naar het oordeel van de rechtbank is niet gebleken dat [gedaagde sub 1 c.s.] in hun belangen zijn geschaad door het tijdstip waarop [eiser] heeft geklaagd. Het beroep op de klachtplicht slaagt niet.
Dwaling
4.5.
[eiser] heeft primair op grond van artikel 6:230, tweede lid, BW verzocht om een wijziging van de (rechts)gevolgen van de koopovereenkomst als alternatief voor vernietiging. [eiser] heeft de rechtbank verzocht de overeenkomst op een zodanige wijze te wijzigen dat het door hem geleden nadeel wordt opgeheven. Artikel 6:230, tweede lid, BW mist toepassing als de dwalende weliswaar nadeel ondervindt, maar dat nadeel niet afdoende kan worden opgeheven door middel van wijziging van de (rechts)gevolgen van de overeenkomst. Als partijen geen overeenkomst met elkaar zouden hebben gesloten zonder de dwaling, dan is toepassing van artikel 6:230, tweede lid, BW niet mogelijk. Dan kan het nadeel immers niet afdoende worden opgeheven door middel van wijziging van de (rechts)gevolgen. Het is aan [eiser] om te stellen en onderbouwen dat, en onder welke voorwaarden, partijen zouden hebben gecontracteerd zonder de gestelde dwaling. Op deze manier kan ook worden vastgesteld wat het nadeel is dat [eiser] bij instandhouding van de overeenkomst lijdt.
4.6.
[eiser] heeft onvoldoende gesteld om een beroep te kunnen doen op artikel 6:230, tweede lid, BW. Niet gebleken is dat [eiser] , als hij zou hebben geweten dat de benodigde omgevings-/bouwvergunning ontbrak (de gestelde dwaling), de overeenkomst alsnog, maar dan onder andere voorwaarden, zou hebben gesloten met [gedaagde sub 1 c.s.] Desgevraagd kon [eiser] tijdens de mondelinge behandeling ook niet aangeven of hij het pand ook zou hebben gekocht als hij had geweten dat de omgevings-/bouwvergunning ontbrak, maar dan bijvoorbeeld voor een andere prijs. [eiser] gaf aan dat hij niet wist of hij dan überhaupt wel zou zijn gaan kijken bij het pand.
4.7.
De primaire vordering van [eiser] onder A wordt afgewezen.
Tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst
Feiten
4.8.
[eiser] stelt dat op het moment van de eigendomsoverdracht de omgevingsvergunning voor de verbouwing van de tweede en derde verdieping ontbrak, waardoor de tweede en derde verdieping feitelijk alleen als kantoor konden worden gebruikt en niet als (zelfstandige) woningen (mochten worden verhuurd). Dit levert volgens [eiser] een tekortkoming op in de nakoming van de koopovereenkomst. De zelfstandige (woon)appartementen, kunnen volgens hem namelijk niet als zodanig worden gebruikt, terwijl de koopovereenkomst en verkopers dit wel garanderen. [eiser] stelt in dit verband dat de gemeente handhavend zou gaan optreden als de tweede en derde verdieping gebruikt zouden blijven worden als zelfstandige verhuurde woonappartementen zonder de vereiste omgevingsvergunning. Hij wijst op een waarschuwingsbrief die de gemeente hem op 18 juli 2019 heeft gestuurd waarin de gemeente volgens hem schrijft dat hij de woningen binnen 12 weken moet terugbrengen naar de oude (legale) situatie (kantoor) of een omgevingsvergunning moest aanvragen en de gemeente handhavend zal gaan optreden als hij dit niet doet.
4.9.
Pas tijdens de mondelinge behandeling betwisten [gedaagde sub 1 c.s.] dat de gemeente een waarschuwingsbrief heeft gestuurd en betogen [gedaagde sub 1 c.s.] dat de gemeente niet handhavend kan optreden, omdat de tweede en derde verdieping voor oktober 2010 zijn verbouwd, waardoor het ontbreken van een omgevingsvergunning geen last of beperking oplevert en ook niet in de weg staat aan het normaal gebruik. [gedaagde sub 1 c.s.] wijzen op twee uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) (ECLI:NL:RVS:2015:2659 en ECLI:NL:RVS:2015:1714).
4.10.
Naar het oordeel van de rechtbank doen [gedaagde sub 1 c.s.] vergeefs een beroep op deze uitspraken, omdat daaruit niet volgt dat de gemeente in dit geval niet had mogen handhaven. Anders dan in die uitspraken aan de orde was bestond in dit geval een grondslag voor handhaving, omdat voor de verbouwing van [gedaagde sub 1 c.s.] ook voor oktober 2010 een vergunningplicht gold (destijds: artikel 40, eerste lid, van de Woningwet oud). Ook voor oktober 2010 was het in beginsel verboden om zonder (bouw)vergunning te bouwen. Eveneens was het toen en is het nu nog steeds verboden een verbouwing die is gedaan zonder de daarvoor benodigde (bouw)vergunning in stand te laten (toen: artikel 40, eerste lid, aanhef en onder b, van de Woningwet oud, en nu: artikel 2.3a, eerste lid van de Wabo). De gemeente had dus, zoals [eiser] ook stelt, handhavend kunnen optreden, omdat gebouwd is zonder omgevings-/bouwvergunning en [eiser] in strijd met artikel 2.3a, eerste lid, van de Wabo, het bouwwerk of een deel daarvan in stand liet. [eiser] had dus, om handhaving te voorkomen, een omgevingsvergunning nodig.
4.11.
Het komt de rechtbank aannemelijk voor dat de gemeente een waarschuwingsbrief heeft gestuurd en handhavend zou zijn gaan optreden als [eiser] geen omgevingsvergunning zou hebben aangevraagd. De gemeente heeft namelijk een beginselplicht tot handhaving. Als zij een overtreding constateert, móét er gehandhaafd worden. Een waarschuwingsbrief en vervolgens handhaving als de situatie niet wordt gelegaliseerd, zijn de stappen die een gemeente moet nemen.
4.12.
De rechtbank stelt, gelet op het voorgaande vast, dat [eiser] een omgevingsvergunning nodig had om de zelfstandige (woon)appartementen als zodanig te kunnen blijven gebruiken, dat de gemeente, zoals [eiser] stelt, en [gedaagde sub 1 c.s.] niet voldoende hebben weersproken, op 18 juli 2019 heeft gedreigd met handhaving als hij de situatie niet zou legaliseren (aanvragen omgevingsvergunning of terugbrengen naar de oude staat) en dat de gemeente ook handhavend had kunnen (en moeten) optreden nu [eiser] in strijd met de wet een verbouwing (van kantoor naar twee zelfstandige (woon)appartementen) in stand liet die is gedaan zonder de daarvoor vereiste omgevings-/bouwvergunning.
4.13.
Met [gedaagde sub 1 c.s.] is de rechtbank van oordeel dat de vraag of dit een tekortkoming oplevert moet worden beoordeeld aan de hand van de koopovereenkomst. Het beroep van [eiser] op artikel 7:17 BW Pro, dat van regelend recht is, zal buiten beschouwing worden gelaten voor zover partijen van dit artikel zijn afgeweken. In dit geval zijn partijen met artikel 6.1 en artikel 6.3 uit de koopovereenkomst een van artikel 7:17 BW Pro afwijkende regeling over non-conformiteit en risicoverdeling overeengekomen.
Artikel 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst
4.14.
[gedaagde sub 1 c.s.] voeren aan dat het ontbreken van een vergunning niet betekent dat de twee appartementen niet de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik, omdat dit een “juridisch beperking” is en geen feitelijk gebrek. Omdat het gaat om een publiekrechtelijke juridische beperking kan [eiser] volgens [gedaagde sub 1 c.s.] ook geen beroep doen op artikel 6.2 van de koopovereenkomst, waardoor het ontbreken van een omgevingsvergunning valt onder de hoofdregel van artikel 6.1 van de koopovereenkomst en het dus voor risico komt van [eiser] .
4.15.
De rechtbank overweegt als volgt. Artikel 6.1 bevat een vergaande exoneratie die het risico voor alle gebreken bij koper neerlegt. Dit artikel bepaalt dat de woning in eigendom wordt overgedragen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken (waaronder ook de publiekrechtelijke beperkingen) en dat koper deze staat aanvaardt. Artikel 6.3 maakt een uitzondering op deze hoofdregel: de feitelijke gebreken die een normaal gebruik als kantoorpand met twee bovenliggende appartementen belemmeren komen voor risico van verkoper als deze gebreken niet kenbaar zijn (of behoren te zijn) bij koper. Artikel 6.3 gelezen in samenhang met artikel 6.1 houdt in dat [eiser] het pand heeft geaccepteerd met al zijn gebreken, dus ook de gebreken die hij niet kende, behalve hem onbekende en niet kenbare gebreken die het gebruik van het pand als woning belemmeren (zie r.o. 5.8 uit ECLI:NL:GHARL:2020:3682). Als koper een beroep kan doen op artikel 6.3, en sprake is van een onbekend of niet kenbaar gebrek die het gebruik van het pand als woning belemmert, kan verkoper geen beroep doen op artikel 6.1 waarin staat dat koper alle gebreken heeft aanvaard.
4.16.
Een beroep op artikel 6.1 en 6.3 door de verkoper moet echter naar vaste jurisprudentie in beginsel falen indien het gaat om eigenschappen die de koper op grond van uitdrukkelijke mededelingen van de verkoper mocht verwachten, dan wel indien de verkoper op de hoogte was van de ontbrekende eigenschappen, terwijl hij wist dan wel diende te begrijpen dat de koper bedoelde eigenschappen van belang achtte en het naar verkeersopvattingen op de weg van de verkoper had gelegen de koper omtrent het ontbreken van die eigenschappen te informeren (zie onder meer r.o. 5.6 uit ECLI:NL:GHARL:2014:9608). De rechtbank zal aldus eerst beoordelen of sprake is van een gebrek dat aan het normale gebruik van het pand in de weg staat en, zo dat niet het geval is, of er op [gedaagde sub 1 c.s.] enige mededelingsplicht rustte die hij zou hebben geschonden.
4.17.
Het ontbreken van een omgevings-/bouwvergunning voor de verbouwing van een onroerende zaak waarin wordt gewoond hoeft, zoals [gedaagde sub 1 c.s.] betogen, niet te betekenen dat de onroerende zaak niet geschikt is voor een normaal gebruik. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij het ontbreken van een omgevings-/bouwvergunning voor het doorbreken van een muur tussen een woonkamer een keuken (zie ECLI:NL:RBNHO:2020:5544) of een bijgebouw dat niet dient om in te wonen (zie r.o. 4.5.3 uit ECLI:NL:RBLIM:2021:3648). Het ontbreken van de vereiste omgevings-/bouwvergunning is naar het oordeel van de rechtbank in dit geval, gelet op hetgeen is overwogen onder 4.12, echter van zodanige aard dat de appartementen niet de eigenschappen beschikken die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. Dit omdat de tweede en derde verdieping zonder de vereiste omgevingsvergunning namelijk niet als zelfstandige (woon)appartementen kunnen worden gebruikt/verhuurd, nu de gemeente handhavend zou zijn gaan optreden als [eiser] dit wel zou zijn blijven doen. Gelet op het voorgaande kan ook een “juridische beperking” zoals het ontbreken van een omgevingsvergunning, anders dan [gedaagde sub 1 c.s.] betogen, het normaal gebruik feitelijk belemmeren.
4.18.
Bovendien hadden [gedaagde sub 1 c.s.] , naar het oordeel van de rechtbank, als eigenaar van de onroerende zaak en verantwoordelijke voor de verbouwing van de tweede en derde verdieping, bij de verkoop van de zaak op de hoogte moeten zijn van het niet verleend zijn van de benodigde omgevings-/bouwvergunning en dit, zoals [eiser] stelt, aan [eiser] moeten mededelen. Zij hadden vóór de door hun uitgevoerde verbouwing een omgevings-/bouwvergunning moeten aanvragen. Dit volgt duidelijk uit de wet (artikel 40, eerste lid, Woningwet en artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a, Wabo). Het besluit op een dergelijke aanvraag wordt bekend gemaakt door toezending of uitreiking aan de aanvrager ( [gedaagde sub 1 c.s.] ). [gedaagde sub 1 c.s.] worden geacht te weten of zij wel of geen besluit hebben ontvangen tot verlening van de benodigde vergunning, terwijl [eiser] dit niet zonder meer had kunnen weten. Hiervoor had hij navraag moeten doen bij de gemeente, terwijl er geen aanleiding was voor [eiser] om hieraan te twijfelen. De tweede en derde verdieping hadden immers een woonbestemming en aparte huisnummers en stonden ook als zodanig ingeschreven in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen. Zoals [gedaagde sub 1 c.s.] zelf ook tijdens de mondelinge behandeling hebben toegelicht gaven de openbare registers geen aanleiding om eraan te twijfelen of de benodigde toestemmingen van de gemeente wel waren verleend. De onderzoeksplicht van [eiser] gaat, anders dan [gedaagde sub 1 c.s.] betogen, niet zo ver dat hij, onder deze omstandigheden, navraag had moeten doen bij de gemeente.
4.19.
[gedaagde sub 1 c.s.] zijn, gelet op de door hun gegeven garantie in artikel 6.3 en gelet op de mededelingsplicht die op hun rust, dan ook aansprakelijk voor de schade van [eiser] als gevolg van dit gebrek.
Bouwbesluit 2012
4.20.
[eiser] vordert vergoeding van kosten voor brandwerende voorzieningen (onder meer brandwerend glas en tapijt, brandwerende deuren, kozijnen en compartimenten) om de appartementen op de tweede en derde verdieping in overeenstemming te brengen met de eisen uit het Bouwbesluit 2012. Met [gedaagde sub 1 c.s.] is de rechtbank van oordeel dat deze kosten niet kunnen worden toegewezen. De rechtbank motiveert dit als volgt.
4.21.
Een bouwwerk moet, zoals [gedaagde sub 1 c.s.] tijdens de mondelinge behandeling hebben betoogd, altijd voldoen aan de op grond van het Bouwbesluit 2012 voor bestaande bouw geldende eisen, ook als het gaat om een bestaand gebouw. De voorschriften uit het Bouwbesluit 2012 hebben het karakter van minimumeisen. Deze gelden ongeacht of in het verleden vergunning voor een bouwwerk is verleend (zie r.o. 2.2. uit ECLI:NL:RVS:2016:2100). Ook als in het verleden wel een vergunning was verleend voor de bouw van het bouwwerk, had het pand moeten voldoen aan het Bouwbesluit 2012 en dus zijn deze kosten geen schade als gevolg van het vastgestelde gebrek.
4.22.
Bovendien had het voor [eiser] kenbaar moeten zijn dat de tweede en derde verdieping niet voldeden aan de vereisten voor bestaande bouw uit het Bouwbesluit 2012 en dat hij deze kosten had moeten maken. Zoals [gedaagde sub 1 c.s.] tijdens de mondelinge behandeling hebben betoogd had een bouwkundige, als [eiser] daartoe opdracht had gegeven, kunnen vaststellen dat de tweede en derde verdieping niet voldeden aan het Bouwbesluit 2012, omdat bepaalde onderdelen niet brandwerend waren uitgevoerd. [eiser] heeft niet voldoende betwist dat dit het geval is. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat hij een bouwkundig onderzoek heeft laten uitvoeren, maar de bouwkundige niet heeft gevraagd te beoordelen of de tweede en derde verdieping voldoen aan de vereisten uit het Bouwbesluit 2012 en of deze voldoende brandwerend zijn uitgevoerd. Naar het oordeel van de rechtbank komt dit voor zijn risico. De rechtbank wijst er op dat er voldoende aanleiding bestond voor [eiser] om onderzoek te (laten) doen naar de brandwerende voorzieningen, gelet ook op de verhuurde staat. Zoals [eiser] tijdens de mondelinge behandeling zelf ook heeft aangegeven was zichtbaar dat er een oude paneeldeur zat op de plek waar een brandwerende deur had moeten zitten. [eiser] had er – zonder onderzoek hiernaar te (laten) verrichten – niet op mogen vertrouwen dat de tweede en derde verdieping zouden voldoen aan het Bouwbesluit.
4.23.
Gelet op het voorgaande komen de kosten om de appartementen op de tweede en derde verdieping in overeenstemming te brengen met de eisen uit het Bouwbesluit 2012 (noch op grond van de koopovereenkomst, noch als schade als gevolg van het ontbreken van de omgevingsvergunning) voor rekening [gedaagde sub 1 c.s.] De rechtbank zal de gevorderde vergoeding van kosten afwijzen.
Kosten vergunningaanvraag
4.24.
De gevorderde leges voor de vergunningaanvraag (€ 650,00) en de kosten van de architect voor de vergunningaanvraag (€ 1.433,85) zullen worden toegewezen. [gedaagde sub 1 c.s.] hebben niet betwist dat dit herstelkosten zijn die geheel kunnen worden toegewezen als sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst.
4.25.
In totaal zal een bedrag van € 2.083,85 (€ 650,00 + € 1.433,85) aan herstelkosten worden toegewezen. De wettelijke rente over dit bedrag zal als onweersproken vanaf 25 maart 2020 worden toegewezen.
Overige (aanvullende) schade
4.26.
Zoals [gedaagde sub 1 c.s.] onweersproken hebben betoogd zijn zij, in het geval van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, slechts aansprakelijk voor de herstelkosten (zie artikel 6.3 van de koopovereenkomst). Met [gedaagde sub 1 c.s.] is de rechtbank van oordeel dat de gederfde en te derven huurinkomsten en de tegemoetkoming richting de huurder van de tweede verdieping (huurprijsvermindering en kosten verhuizing) niet kwalificeren als herstelkosten. Deze kostenposten betreffen geen kosten die direct verband houden met het herstel van het gebrek: de verkrijging van de omgevingsvergunning. De gevorderde gederfde en te derven huurinkomsten en de tegemoetkoming richting de huurder van de verdieping zullen dan ook worden afgewezen. Ook het door [eiser] gevorderde bedrag van € 5.741,19 zal worden afgewezen, nu ook dit geen herstelkosten zijn, maar – naar stelling van [eiser] – kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en die ter voorkoming of beperking van de schade.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.27.
[eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde sub 1 c.s.] betogen dat zij geen buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn, omdat dit geen herstelkosten zijn.
4.28.
Omdat de buitengerechtelijke incassokosten geen herstelkosten betreffen, zullen de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen.
Proceskosten
4.29.
[gedaagde sub 1 c.s.] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van [eiser] op:
- dagvaarding € 212,02
- griffierecht € 952,00
- salaris advocaat €
1.434,00(3 punten × tarief € 478,00)
1.434,00(3 punten × tarief € 478,00)
Totaal € 2.598,02
4.30.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten worden toegewezen op de manier zoals in de beslissing is vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagde sub 1 c.s.] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 2.083,85 (tweeduizenddrieëntachtig euro en vijfentachtig cent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag vanaf 25 maart 2020 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1 c.s.] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 2.598,02, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening,
5.3.
veroordeelt [gedaagde sub 1 c.s.] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak.
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Bouman en in het openbaar uitgesproken op 29 juni 2022. [1]