ECLI:NL:RBDHA:2022:6613

• Datum uitspraak: 29 maart 2022
• Publicatiedatum: 7 juli 2022
• Zaaknummer: 9298339 \ RL EXPL 21-10745
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: N.F.H. van Eijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 1 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurkorting wegens coronamaatregelen afgewezen door onvoldoende onderbouwing vaste lasten

Fratelli huurt sinds 2017 bedrijfsruimten van eiser en Stichting Saron, samengevoegd tot een restaurant. Door coronamaatregelen was Fratelli beperkt in haar bedrijfsvoering en ontstond huurachterstand. Eiser vordert betaling van openstaande huur en rente, Fratelli vordert huurkorting op grond van onvoorziene omstandigheden conform een arrest van de Hoge Raad.

De kantonrechter stelt vast dat Fratelli recht heeft op huurkorting vanwege de coronamaatregelen, maar dat de door Fratelli opgegeven vaste lasten onvoldoende controleerbaar en onderbouwd zijn. De omzetcijfers zijn wel geaccepteerd. Omdat Fratelli geen accountantsverklaring of recente jaarrekeningen heeft overgelegd, kan de exacte hoogte van de huurkorting niet worden vastgesteld.

Daarom wijst de kantonrechter de vordering tot huurkorting af wegens onvoldoende onderbouwing, terwijl de huurachterstanden en rente aan eisers worden toegewezen. Ook wijst de kantonrechter de vordering tot verklaring voor recht dat Fratelli huur zonder inhouding moet betalen af, omdat toekomstige omstandigheden dat kunnen wijzigen.

Fratelli wordt veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur, rente en kosten, en in de proceskosten. De vordering tot huurkorting wordt afgewezen, maar Fratelli behoudt het recht op huurkorting zodra zij de vaste lasten voldoende kan onderbouwen.

Uitkomst: Huurachterstanden en rente worden toegewezen, huurkorting wordt afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing vaste lasten.

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

NvE/c

Rolnr.: 9298339 \ RL EXPL 21-10745

29 maart 2022

[jw.sys.1.rolnummer]

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

1. [eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

2. stichting Stichting Saron, gevestigd te Den Haag,
eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. R. Smith,

tegen

de besloten vennootschap
Fratelli Naaldwijk B.V.,

gevestigd te Naaldwijk,
gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. Y.M. van der Meulen-Krouwel.

Partijen worden aangeduid als “ [eiser] ”, “Saron” gezamenlijk als “ [eisers] ” en “Fratelli”.

1. Procedure

1.1.

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

- de dagvaarding van 16 juni 2021;

- de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie;

- de conclusie van antwoord in reconventie;

- de in het geding gebrachte producties.

1.2.

Op 25 november 2021 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij zijn verschenen [naam 1] namens [eisers] , bijgestaan door mr. R. Smith, en namens Fratelli [naam 2] en [naam 3] , bijgestaan door mr. Van der Meulen. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. De zaak is verwezen naar de rol van 4 januari 2022 voor akte overleggen financiële gegevens aan de zijde van Fratelli.

1.3.

Fratelli heeft een akte uitlating omtrent uitspraak Hoge Raad tevens houdende wijziging van eis in reconventie met producties genomen. [eisers] hebben daarop een akte genomen en vervolgens is de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2. Feiten

in conventie en in reconventie

2.1.

De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.

2.2.

Fratelli huurt sinds 1 november 2017 van [eiser] de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres 1] te [plaats] en van Saron de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres 2] te [plaats] .

2.3.

Fratelli heeft beide panden samengevoegd tot een pand waarin een restaurant is gevestigd.

2.4.

De overheid heeft – voor zover in deze procedure van belang – vanwege de coronapandemie in de periode 15 maart 2020 tot en met december 2021 diverse overheidsmaatregelen getroffen waardoor Fratelli beperkt was in haar bedrijfsvoering.

3. Vordering, grondslag en verweer

in conventie

3.1.

[eisers] vorderen – kort gezegd – dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Fratelli wordt veroordeeld om:

a. aan [eiser] te betalen een bedrag van € 19.582,88, te vermeerderen met € 7.097,10 voor iedere maand vanaf 30 juni 2021, de contractuele rente van € 1.200,-, de contractuele rente tot de dag van betaling en de buitengerechtelijke kosten van € 2.937,43;

b. aan Saron te betalen een bedrag van € 4.387,92, te vermeerderen met € 2.193,97 voor iedere maand vanaf 30 juni 2021, de contractuele rente van € 1.200,-, de contractuele rente tot de dag van betaling en de buitengerechtelijke kosten van € 658,19;

c. voor recht te verklaren dat Fratelli gehouden is de huurtermijnen zonder inhouding te voldoen op straffe van een boete;

d. aan [eisers] te betalen de (na)kosten van deze procedure.

3.2.

[eisers] leggen aan deze vorderingen, het navolgende ten grondslag. Fratelli schiet te kort in de nakoming van de respectieve huurovereenkomsten. Zij heeft tot en met de maand juni 2021 de huur niet volledig voldaan aan [eisers] De huurachterstand ten behoeve van [eiser] bedraagt € 19.582,88 en ten behoeve van Saron € 4.387,92. De gevorderde rente en buitengerechtelijke kosten is Fratelli verschuldigd op grond van de algemene bepalingen. Voorts vorderen [eisers] nakoming van de toekomstige huurverplichting van Fratelli uit hoofde van de huurovereenkomsten.

3.3.

Fratelli heeft niet bestreden dat zij genoemde huurtermijnen niet volledig heeft voldaan. Zij heeft als verweer aangevoerd dat zij niet gehouden is de vordering te voldoen. Op die stellingen zal hierna – voor zover van belang – worden ingegaan.

in reconventie

3.4.

Fratelli vordert – kort gezegd en na wijziging van eis – dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt bepaald dat de door Fratelli aan [eisers] verschuldigde huurprijs over de periode van 15 maart 2020 totdat alle beperkende overheidsmaatregelen zijn ingetrokken de huurovereenkomst op basis van onvoorziene omstandigheden wordt gewijzigd in de zin dat er een huurprijsvermindering geldt volgens de door de Hoge Raad hierover uitgesproken formule, bestaande uit onder meer een huurprijsvermindering van € 24.884,- over de periode 15 maart 2020 tot en met 31 december 2021 en veroordeling van [eisers] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rent daarover vanaf de veertiende dag na betekening van het vonnis.

3.5.

Fratelli legt aan deze vorderingen, het navolgende ten grondslag. Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) komt Fratelli in aanmerking voor een huurprijsvermindering. De huurkorting is berekend op basis van de in dat arrest geformuleerde formule en komt in dit geval uit op een huurkorting van € 24.884,-.

3.6.

[eisers] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Op het verweer wordt hierna – voor zover van belang – ingegaan.

4. Beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Gelet op de nauwe samenhang tussen de vordering in conventie en de vordering in reconventie zal de kantonrechter deze tezamen bespreken.

4.2.

Vastgesteld kan worden dat Fratelli een huurachterstand heeft tot 1 juli 2021 van € 19.582,88 bij [eiser] en van € 4.387,92 bij Saron. Fratelli heeft dat ook erkend en in zoverre zijn deze vorderingen dan ook toewijsbaar. Fratelli heeft echter aangevoerd dat zij, thans, op grond van voornoemd arrest van de Hoge Raad recht heeft op huurkorting en dat die korting het bedrag van de vorderingen overstijgt.

4.3.

De kantonrechter stelt voorop dat niet in geschil is dat Fratelli, zoals zoveel horecazaken, getroffen is door de overheidsmaatregelen ter bestrijding van de coronapandemie. Op basis daarvan kan vastgesteld worden dat Fratelli over de periode van 15 maart 2020 totdat alle beperkende overheidsmaatregelen zijn ingetrokken een beroep toekomt op onvoorziene omstandigheden en de huurovereenkomst gewijzigd kan worden in de zin dat er een huurprijsvermindering geldt volgens de door de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2021:1974) vastgestelde formule.

4.4.

De stelling van [eisers] dat Fratelli haar rechten omtrent huurprijsvermindering heeft verwerkt treft geen doel. Om rechtsverwerking te kunnen aannemen is nodig dat Fratelli zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van haar recht op huurprijsvermindering. Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad is enkel tijdsverloop daarvoor onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij [eisers] gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat Fratelli haar aanspraak niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van [eisers] onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt. Tijdsverloop kan wel als een van de relevante omstandigheden meewegen bij beoordeling van de vraag of Fratelli zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. ‘Stilzitten’ kan slechts tot rechtsverwerking leiden, indien op grond van de omstandigheden van het geval redelijkerwijs een bepaald handelen van de rechthebbende had mogen worden verwacht. [eisers] hebben geen omstandigheden aangevoerd waarop zij gerechtvaardigd konden vertrouwen dat Fratelli geen huurprijsvermindering zou verzoeken. Sterker nog, uit de stukken volgt genoegzaam dat Fratelli meermaals heeft verzocht om compensatie van de huurprijs vanwege de beperkende overheidsmaatregelen.

4.4.

Wat de hoogte van de huurprijsvermindering betreft geldt het volgende. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eisers] bezwaar gemaakt tegen de door Fratelli zelf opgestelde Exceloverzichten waaruit volgens haar het omzetverlies en de vaste lasten zouden blijken. Deze cijfers werden niet onderbouwd met een accountantsverklaring of jaarrekeningen. Vervolgens is Fratelli in de gelegenheid gesteld haar cijfers nader te onderbouwen, zodanig dat de cijfers controleerbaar zijn. De bij laatste akte overgelegde omzetcijfers, waaruit een overduidelijk beeld naar voren komt van een omzetverlies over de periode 15 maart 2020 tot en met 31 december 2021, worden door [eisers] niet (meer) bestreden. Deze zijn gebaseerd op gegevens van de accountant, de BTW-aangiften per kwartaal en de kassa-uitdraaien en dus voldoende controleerbaar. [eisers] maken echter nog steeds bezwaar tegen de gestelde vaste lasten die Fratelli claimt te hebben, omdat die niet worden gestaafd met een accountantsverklaring en slechts gebaseerd zijn op de jaarrekening van 2019. De kantonrechter volgt [eisers] in dat verweer. De vaste lasten van 2019 zijn niet één op één door te voeren naar de jaren 2020 en 2021, omdat er ongetwijfeld kosten zijn die door sluiting van de horecazaak lager zijn uitgevallen, zoals bijvoorbeeld de energiekosten, schoonmaakkosten en de verkoopkosten. Verder zijn de gestelde vaste lasten niet controleerbaar, terwijl de vaststelling van de exacte hoogte van de vaste lasten van belang is voor de berekening van een eventuele huurkorting. Een relatief kleine verlaging van de vaste lasten kan immers al een aanzienlijk verschil betekenen in de hoogte van de maandelijkse huurkorting. Het had dan ook op de weg van Fratelli gelegen om middels (concept) jaarrekeningen dan wel de volledige BTW-aangiften meer duidelijkheid te verschaffen over de (nagenoeg exacte) vaste lasten voor de respectievelijke jaren 2020 en 2021. Daarnaast had de controleerbaarheid van die cijfers bijvoorbeeld kunnen plaatsvinden door middel van een accountantsverklaring. Nu een en ander niet is gebeurd, terwijl dat de opdracht was na de mondelinge behandeling, is de kantonrechter van oordeel dat Fratelli op dit moment onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt op welk bedrag zij recht heeft als maandelijkse huurkorting. Dat betekent dat de vordering in reconventie wat betreft de hoogte van de huurprijsvermindering als onvoldoende onderbouwd zal worden afgewezen en de vordering in conventie voor toewijzing gereed ligt.

4.5.

Tegen de gevorderde contractuele rente en buitengerechtelijke kosten heeft Fratelli geen verweer gevoerd en zijn daarom als onweersproken toewijsbaar. De gevraagde verklaring voor recht dat Fratelli gehouden is de huurtermijnen zonder korting te voldoen zal worden afgewezen, omdat onvoldoende is gebleken dat Fratelli nu en in de toekomst niet aan die verplichting zal voldoen en er de bovendien toekomstige omstandigheden kunnen ontstaan die een eventuele inhouding wel zouden kunnen rechtvaardigen. De afwijzing geldt evenzo voor de gevraagde toekomstige huurtermijnen, omdat die termijnen nog niet opeisbaar zijn en er geen aanwijzingen zijn dat Fratelli ter zake die huurtermijnen in verzuim zal komen te verkeren.

4.6.

Fratelli zal als de merendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide procedures, waarbij de kosten in reconventie worden begroot op nihil gelet op de nauwe samenhang met het verweer in conventie. De gevorderde nakosten zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden begroot.

5. Beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

- veroordeelt Fratelli om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te voldoen een bedrag van € 23.720,31 te vermeerderen met de contractuele rente over € 19.582,88 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;

- veroordeelt Fratelli om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Saron te voldoen een bedrag van € 6.246,11 te vermeerderen met de contractuele rente over € 4.387,92 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;

• veroordeelt Fratelli in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eisers] vastgesteld op € 2.110,65, waarvan € 1.494,- (3 punten € 498,-) als het aan de gemachtigde van [eisers] toekomende salaris;
• veroordeelt Fratelli tot betaling van € 124,- aan nasalaris, voor zover [eisers]

daadwerkelijk nakosten zullen maken, en voorts, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de explootkosten van betekening van het vonnis;

- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;

in reconventie:

- bepaalt dat Fratelli over de periode van 15 maart 2020 totdat alle beperkende overheidsmaatregelen zijn ingetrokken een beroep toekomt op onvoorziene omstandigheden en de huurovereenkomst gewijzigd kan worden in de zin dat er een huurprijsvermindering geldt volgens de door de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2021:1974) vastgestelde formule;

- veroordeelt Fratelli in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eisers] begroot op nihil;

- wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. N.F.H. van Eijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 maart 2022.