Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/613188 / HA ZA 21-522
Vonnis van 13 juli 2022
in de zaak van
1.[eiser 1] te [plaats 1],
2.
[eiser 2]te [plaats 1],
[eiser 2]te [plaats 1],
eisers,
advocaat mr. W.F. Schovers te Prinsenbeek,
tegen
1.[gedaagde 1] te [plaats 2],
2.
[gedaagde 2]te [plaats 2],
[gedaagde 2]te [plaats 2],
gedaagden,
advocaat mr. S.A.P. van den Berg te Den Haag.
Eisers worden hierna gezamenlijk [eisers] genoemd. Gedaagden worden hierna [gedaagde 1], [gedaagde 2] en gezamenlijk [gedaagden] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 mei 2021, met producties 1-13;
- de conclusie van antwoord van [gedaagden], met producties 1-47;
- het tussenvonnis van 6 april 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de nadere producties 1-26 van [eisers] (niet doorgenummerd).
1.2.
Op 1 juni 2022 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De zaak is toen met partijen en hun advocaten besproken. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt.
1.3.
Ten slotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in 1991 gezamenlijk eigenaar geworden van de woning aan de [adres] te [plaats 1] (hierna: de woning). In 2000 werd [gedaagde 1] enig eigenaar. De woning is gebouwd in 1955.
2.2.
In 2018 heeft [gedaagde 1] de woning te koop gezet. In de verkoopbrochure staat onder meer vermeld:
“De woning is bereikbaar middels een verharde zandweg (wordt op korte termijn bestraat)[…]
.”
.”
2.3.
In de vragenlijst voor de verkoop van de woning heeft [gedaagde 1] onder meer het volgende opgemerkt:
“3. Dak(en)
-[…]
- Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen c.q. repareren?
Zo ja, welk deel en wanneer?
antwoord:
“Ja”en
“hoofddak verniewuwd 2008”
“Ja”en
“hoofddak verniewuwd 2008”
-[…]
6.Plafonds, wanden en vloeren
-[…]
- Hebben zich in het verleden problemen voorgedaan met de afwerkingen (bijv. loszittend tegelwerk, loslatend behang en/of spuitwerk, holklinkend en/of loszittend stucwerk, etc.)
? Zo ja, waar?
? Zo ja, waar?
antwoord:
“Neen”[…]
“Neen”[…]
8.Installaties en elektra
-[…]
-Is de elektrische installatie vernieuwd? Zo ja, wanneer (geheel, gedeeltelijk, alle groepen?)
antwoord:
“Ja” en “2002”
“Ja” en “2002”
-
Is er sprake van oude (bijv. jute) bedrading? Zo ja, waar?
Is er sprake van oude (bijv. jute) bedrading? Zo ja, waar?
antwoord:
“Neen”
“Neen”
- Zijn u gebreken bekend aan elektrische installaties? Zo ja, welke (denkt u hierbij aan leidingen voor gas, water, elektriciteit, geiser, C.V., mechanische ventilatie, niet goed werkende (keuken-)apparatuur, deurbel, intercom, ventilator(en), zonneschermen, thermostaat, kachels et.)?
- antwoord:
9.Sanitair en riolering
-[…]
- Lopen de afvoeren van wastafels, douche, bad en toiletten, gootsteen en kranen goed door? Zo nee, welke niet?
antwoord:
“Ja”[…]
“Ja”[…]
-
Zijn er gebreken (geweest) aan de rioleringen zoals breuken, stankoverlast, lekkages, etc.?antwoord:
“Neen”[…]
Zijn er gebreken (geweest) aan de rioleringen zoals breuken, stankoverlast, lekkages, etc.?antwoord:
“Neen”[…]
10.Diversen
-
Zijn er asbesthoudende materialen in de woning aanwezig? Zo ja, waar?
Zijn er asbesthoudende materialen in de woning aanwezig? Zo ja, waar?
antwoord:
“Neen”
“Neen”
-
Blijft er in de woning ‘zeil’ achter dat is aangeschaft tussen 1960 en 1982?”
Blijft er in de woning ‘zeil’ achter dat is aangeschaft tussen 1960 en 1982?”
antwoord:
“Neen”[…]
“Neen”[…]
-
Is er, voor zover bekend, sprake van betonrot?
Is er, voor zover bekend, sprake van betonrot?
(betonrot komt vooral voor in kruipruimtes van woningen gebouwd tussen 1965 en 1981 die voorzien zijn van betonnen vloerelementen van het merk Kwaaitaal of Manta. Ook andere betonelementen zoals bijvoorbeeld balkonds kunnen aangetast zijn”
antwoord:
“Neen””
“Neen””
2.4.
Op 22 juni 2019 hebben [eisers] de woning bezichtigd. Vóór deze bezichtiging hebben [eisers] een bod uitgebracht van € 725.000,--.
2.5.
Bij e-mailbericht van 23 juni 2019 hebben [eisers] aan de verkopend makelaar bericht:
“Nou wat was het een leuke bezichtiging:[…]
eentje die veel dingen voor mij duidelijk maakte.
eentje die veel dingen voor mij duidelijk maakte.
Als eerste eentje die mij zeer enthousiast maakte over de woning en de ligging met perceel ervan, maar ook eentje die duidelijk maakte wat er allemaal nog gedaan moet worden voor dat het woonhuis weer up to date is.
In de bijlage van deze mail vind u een kort overzicht van gedachten die horen bij de werkzaamheden die in het verschiet zijn bij aankoop van de woning.
Dit zijn punten die naast de hierboven genoemde algemene grootschalige opwaardering van woning zijn opgemerkt.
[…]
Nu wil ik met standhouding van het reeds overeengekomen bod u een nieuw aanbod doen na bezichtiging. Na de bezichtiging is mij nog beter zichtbaar geworden wat er gedaan moet worden en naast de verkoop van eigen woning staat het onder grote druk.[…]
Het volgende bod wil ik u doen van: € 715.000,00.”
2.6.
Als bijlage bij het e-mailbericht van 23 juni 2019 is, zoals aangekondigd in de tekst van deze e-mail, een overzicht met werkzaamheden gevoegd. In dit overzicht staat zover hier relevant vermeld:
“[…]
- Komt er betonrot voor in de schoorsteen kap, klopt dit
- Er ontbreekt een schoorsteen kap klopt dit…..(zie filmpje)
[…]
- Het gehele terras dient nagekeken te worden voor herstel tegelwerk en voegwerk
[…]
-
Er is een behoorlijke hoeveelheid bouwafval geconstateerd in de voortuin, in de hoek
Er is een behoorlijke hoeveelheid bouwafval geconstateerd in de voortuin, in de hoek
[…]”
2.7.
Na bezichtiging van de woning en vóór het sluiten van de koopovereenkomst hebben [eisers] een aantal aanvullende vragen over de woning gesteld aan (de verkopend makelaar van) [gedaagde 1], waaronder:
“-
De meterkast dateert van 1991 (neem ik aan, toen ook het dak vernieuwd is, etc.)”
De meterkast dateert van 1991 (neem ik aan, toen ook het dak vernieuwd is, etc.)”
2.8.
Tussen partijen is op 13 juli 2019 een koopovereenkomst voor de woning gesloten (hierna: de koopovereenkomst), volgens het NVM model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018). In de koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
“artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
[…]
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woning.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de
eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
[…]
6.4.3.
Aan verkoper is niet bekend of/Aan koper is bekend dat* in de onroerende zaak asbest is verwerkt. Bij eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen dienen op grond van
milieuwetgeving speciale maatregelen te worden getroffen. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig
asbesthoudende stof in de onroerende zaak kan voortvloeien. De eventuele verwijdering van
vorenbedoelde materialen komt voor rekening en risico van koper.
[…]
6.13.
De enkele verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten of omstandigheden houdt geen garantie of vrijwaring in voor koper of verkoper.
artikel 20 Nadere afspraken.
[…]
Ouderdomsclausule
Koper verklaart bekend te zijn met het feit dat de woning ouder is dan60jaar en dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld werden aanzienlijk lager lagen dan tegenwoordig.
Koper verklaart dat hij door verkoper, voor het sluiten van deze koopovereenkomst, in de
gelegenheid is gesteld om de verkochte onroerende zaak aan een elk door koper gewenst
deskundigenonderzoek te doen onderwerpen.”
2.9.
De woning is op 17 januari 2020 aan [eisers] geleverd na een inspectie op die datum. Van deze inspectie is een formulier opgemaakt, dat door [gedaagde 1] als verkoper en [eisers] als kopers is ondertekend. In dit formulier staat onder meer:
“Controle
[…]
Toilet functioneert: Ja
[…]
Bijzonderheden
[niets ingevuld]
[…]
Ondergetekende verklaart akkoord te zijn met de staat van het verkochte ten tijde van de eindinspectie, behoudes de eventueel aanvullende afspraken die partijen hebben gemaakt onder ‘controle/bijzonderheden’.”
2.10.
In de akte van levering is voor zover van belang, het volgende bepaald:
“GARANTIES
De bepalingen van de koopovereenkomst en met name de door partijen verstrekte garanties
blijven onverkort van kracht, voor zover daarvan thans niet uitdrukkelijk is afgeweken en voor zover deze nog van kracht kunnen zijn.
CONFORMITEIT
De koper zal het verkochte gebruiken als woning, terwijl het de verkoper niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.
[…]
De verkoper levert het verkochte met de feitelijke eigenschappen, waarvan de koper hem heeft medegedeeld, dat zij van belang zijn voor het hierboven genoemde gebruik door de koper. Voor het overige staat de verkoper niet voor de aanwezigheid van eigenschappen van het verkochte in, behoudens die eigenschappen, waarvan de verkoper weet, dat zij ontbreken, terwijl de verkoper kan vermoeden dat de koper de aanwezigheid verwacht.
Non-conformiteit waarmee de koper ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bekend was of redelijkerwijs bekend had kunnen zijn kan niet aan de verkoper worden tegengeworpen.”
2.11.
Op 27 januari 2020 hebben [eisers] [gedaagde 1] bericht over verschillende geconstateerde gebreken. Partijen, hun rechtsbijstandsverleners en de betrokken makelaar hebben hierover in de weken daarna over en weer gecorrespondeerd, zonder dat overeenstemming werd bereikt.
2.12.
Bij brief van 23 maart 2020 heeft de (toenmalig) rechtsbijstandverlener van [eisers] [gedaagde 1] aansprakelijk gesteld voor de geconstateerde gebreken. Daarbij werd [gedaagde 1] gesommeerd om binnen twee weken aansprakelijkheid te erkennen en te bevestigen dat de gebreken door haar, althans op haar kosten, zullen worden hersteld.
2.13.
[gedaagde 1] heeft aansprakelijkheid voor de door [eisers] bedoelde gebreken van de hand gewezen.
2.14.
Op 7 juli 2020 is [gedaagde 1] door ZNEB Expertise en Taxatie B.V. (hierna: ZNEB) uitgenodigd om aanwezig te zijn bij een door haar te verrichten expertise, in opdracht van [eisers], althans hun toenmalig rechtsbijstandverlener.
2.15.
Bij brief van 22 juli 2020 heeft de advocaat van [gedaagden] laten weten dat [gedaagde 1] niet zal meewerken aan het aangekondigde onderzoek door ZNEB en de uitkomsten daarvan niet zal erkennen, omdat zij zich – kort gezegd – niet kan vinden in de formulering van de opdracht en omdat uit eerder onderzoek blijkt dat “
de door cliënte geleverde woning met toebehoren naar behoren en conform de koopovereenkomst functioneerde.”
de door cliënte geleverde woning met toebehoren naar behoren en conform de koopovereenkomst functioneerde.”
2.16.
Op 17 maart 2021 heeft ZNEB Expertise en Taxatie B.V. (hierna: ZNEB) in een expertiserapport uitgebracht (hierna ook: het rapport van ZNEB). In dit rapport, waarin als opnamedatum 29 juli 2020 staat vermeld, wordt gerapporteerd over onderzoek naar diverse door [eisers] geconstateerde gebreken. In het rapport is onder “Beantwoording onderzoeksvragen” voor zover relevant het volgende opgenomen:
“1. Een omschrijving van de door u geconstateerde gebreken/schade
[…]
a. Asbest
[…]
Om vast te stellen of er asbest aanwezig was in de woning en tuin hebben wij in overleg met de rechtsbijstandsverzekeraar/advocaat van [eiser 1] aan Adviesbureau Flamant BV, gevestigd te Breda en hierna te noemen Flamant, de opdracht verstrekt voor het uitvoeren van een asbestinventarisatie met een bijbehorend laboratoriumonderzoek van de bij de inventarisatie genomen monters. Van dit onderzoek heeft Flamant een rapportage opgesteld gedateerd 31 juli 2020 (bijlage B). Uit de analyse van de monsters blijkt dat de remvoeringen mechaniek rolluiken in de gang op de verdieping asbestvrij zijn.
Uit de analyse is verder gebleken dat navolgende materialen asbesthoudend zijn:
- Vloerbedekking kastenwand gang verdieping.
- Vloerbedekking kelder.
- Restmateriaal tuin golfplaat.
- Restmateriaal tuin vlakke plaat.
- Verspreiding/verontreiniging tuin.[…]
b. Vervuiling tuin
De heer [eiser 1] toonde ons aan de achterzijde van de woning in een plantenperk een ophoging waar volgens de heer [eiser 1] een houthok heeft gestaan dat hij had verwijderd. Omdat ter plaatse van deze ophoging het vermoeden was dat er asbest in de grond aanwezig was heeft Flamant een deel van ophoging ontgraven waarbij ‘tempex’ plaatmateriaal en asbestverdacht plaatmateriaal zichtbaar werd. Dit plaatmateriaal is door Flamant onderzocht en zoals hiervoor bij punt a omschreven asbesthoudend bevonden.
Verder toonde de heer [eiser 1] ons diverse materialen (afval) die hij had gevonden op diverse locaties in de tuin behorende bij de woning op het expertiseadres. Het betrof diverse steenachtige, betonnen, kunststof en metalen delen en twee asbestverdachte delen (foto 2 t/m 5). Desgevraagd deelde [eiser 1] ons mede deze verspreid over de tuin te hebben gevonden en tevens al een volle container te hebben afgevoerd.
Het asbestverdachte stuk rode golfplaat en vlakke plaat (foto 2) is zoals hiervoor omschreven bij punt a onderzocht door Flamant en asbesthoudend bevonden.
Door ons was behoudens de verklaring van de heer [eiser 1] niet vast te stellen waar de gevonden materialen vandaan komen. Tevens waren er tijdens de expertise visueel geen andere materialen zichtbaar op het terrein. Derhalve zullen wij hierover verder niet rapporteren.
c. Gebreken elektrische installatie
De heer [eiser 1] deelde ons mede dat de elektrische installatie niet naar behoren werkte en wij stelden vast dat onder andere bij het inschakelen van de terrasverlichting de elektragroep met nummer 9 in de kelder werd uitgeschakeld. Dit duidt op een storing in de elektrische installatie (foto 6 t/m 8).
Verder stelden wij vast dat op diverse plaatsen de elektrische installatie was voorzien van stalen buizen voorzien van diverse soorten bedrading zoals bedrading omkleed met jute (deze bedrading werd tot circa 1970 toegepast), bedrading omkleed met rood, groen en grijs (deze werden van circa 1965 tot 1990 toegepast) en bedrading blauw, bruin, zwart en geel-groen dat vanaf circa 1990 tot heden wordt toegepast (foto 9 t/m 14).
[…]
Zoals hiervoor omschreven hebben wij op basis van de bedrading vastgesteld dat de elektrische installatie niet (volledig) is vernieuwd in 2002 en het aannemelijk is dat de storingen worden veroorzaakt door de verouderde bedrading en metalen leidingen.
[…]
d. Leeftijd dakpannen
[eiser 1] toonde ons de dakpannen op de woning en deelde ons desgevraagd mede dat hij de dakpannen zelf had gereinigd. Tevens toonde [eiser 1] ons een factuur van Hanegraaf
Aannemersbedrijf BV gedateerd 16 april 1993[…]
(foto 15).
(foto 15).
Wij stelden vast dat het dak was bedekt met betonpannen van het merk RBB en type Neroma. Visueel stelden wij vast dat de dakpannen waren beschadigd/verweerd. Gezien de conditie van de dakpannen is het aannemelijk dat de dakpannen in 1993 zijn aangebracht bij de renovatie van het dak zoals vermeld op de factuur van Hanegraaf (foto 16 t/m 22).
[…]
Zoals hiervoor omschreven zijn naar onze mening de dakpannen niet vervangen in 2008 maar eerder en waarschijnlijk in 1993. Hiermee zijn de dakpannen circa 15 jaar ouder dan door [gedaagde 1] gemeld. Hierbij opgemerkt dat de gemiddelde levensduur van betonpannen 35 tot 50 jaar is.
e. Niet werkende camera
[eiser 1] toonde ons bij de entree van het perceel een camera op de pilaar (foto 23 en 24) en verklaarde aan ons dat de camera niet functioneerde. Desgevraagd deelde [eiser 1] ons mede dat hij niet wist waar of op welk scherm de beelden zichtbaar dienden te zijn.
Wij stelden vast dat in de pilaar tevens een intercom met camera was aangebracht. Volgens [eiser 1] functioneerde de intercom en de bijbehorende camera (foto 25).
Door ons was niet vast te stellen of de camera op de pilaar gefunctioneerd heeft en mogelijk buiten werking is gesteld na het aanbrengen van een camera bij de intercom dan wel het een zogenaamde ‘dummy’ camera betreft. Derhalve zullen wij hierover verder niet rapporteren.
f. Sterfputten riool
[eiser 1] deelde ons mede dat hij 3 sterfputten had vastgesteld[…]
volgens [eiser 1] betreffen de door hem aan ons getoonde putten langs de rechterzijgevel sterfputten dan wel beerputten waardoor [eiser 1] twijfels heeft of de riolering van de woning was aangesloten op de gemeentelijke riolering zoals door [gedaagde 1] verklaard in het Inlichtingenformulier deel B.
volgens [eiser 1] betreffen de door hem aan ons getoonde putten langs de rechterzijgevel sterfputten dan wel beerputten waardoor [eiser 1] twijfels heeft of de riolering van de woning was aangesloten op de gemeentelijke riolering zoals door [gedaagde 1] verklaard in het Inlichtingenformulier deel B.
Wij constateerden dat de putten naast de rechterzijgevel geen sterfputten betreffen maar zogenaamde doorvoer-/controlepunten (foto 27 en 28). Bij het doorspoelen van het toilet in de kelder was zichtbaar dat het rioolwater door de putten stroomde en niet blijft staan zoals dat zou zijn bij een sterf-/beerput. Tevens zou een sterf-/beerput groter zijn om het vuilwater van de woning te kunnen bergen. Of de riolering van de woning was aangesloten op de gemeenteriolering was door ons visueel niet vast te stellen maar was aannemelijk daar vuilwater zich niet in de putten ophoopt. Derhalve zullen wij hierover verder niet rapporteren.
g. Slecht functionerend riool
[eiser 1] toonde ons de badkamer op de begane grond en deelde ons mede dat hij het toilet niet kan gebruiken omdat bij ontlasting deze niet wegspoelt.
Om de werking van de riolering van de badkamer te beproeven hebben wij het bad en de wastafel gevuld met water en leeg laten lopen en het toilet diverse malen gespoeld. Het toilet spoelde normaal weg (foto 29). Bij het leeglaten van het bad borrelde de afvoer van de douche en kwam er rioolwater uit de afvoer (foto 30 t/m 32). Bij het leeglaten van de wastafel was er een borrelend geluid waarneembaar bij de sifon van het fonteintje bij het toilet (foto 33 t/m 34).
Het borrelen van de riolering zoals hiervoor omschreven kan duiden op een gebrek aan ontluchting van de riolering. De afvoeren lopen wel voldoende door. Derhalve is er waarschijnlijk geen sprake van een verstopping.
[eiser 1] deelde ons mede na de expertise dat er zich wederom problemen (verstoppingen) met het toilet voordeden en toonde ons foto’s van een tot de rand met water gevuld toilet wat kan duiden op een verstopping.
h. Vocht slaapkamer
[eiser 1] toonde ons vervuiling op de rechterbuitengevel van de rechterslaapkamer op de eerste verdieping waarvan hij denkt dat het schimmel betreft.
Wij stelden vast dat de metselwerkwand naast het buitenkozijn was voorzien van behang en dat er vervuiling op het behang aanwezig was. Door ons was visueel niet vast te stellen of vervuiling van het behang was veroorzaakt door de ouderdom van het behang of door schimmel (foto 35 en 36). Middels het meten met een materiaalvochtmeettoestel (Laserliner Moistermaster/Laserliner MultiWet Master Compact Plus) maten wij bij een instelling ‘gipspleister’ vochtpercentages tot circa 0,98% (foto 37). Deze waardes (8,90% is de maximaal te meten waarde bij deze instelling) kwantificeerden wij als droog.
i. Betonrot schoorstenen
[eiser 1] deelde ons mede dat hij beton rot had vastgesteld bij de schoorsteen[…]
Desgevraagd deelde [eiser 1] ons mede dat hij de schoorsteen partieel had hersteld en de schoorstenen daarna heeft behandeld met coating. Tevens toonde [eiser 1] ons foto’s van de betonrot (bijlage C).
Desgevraagd deelde [eiser 1] ons mede dat hij de schoorsteen partieel had hersteld en de schoorstenen daarna heeft behandeld met coating. Tevens toonde [eiser 1] ons foto’s van de betonrot (bijlage C).
j. Losse tegels terras
[eiser 1] deelde ons mede dat hij loszittend tegelwerk had vastgesteld op het terras aan de voorzijde van de woning[…]
Wij constateerden dat de tegels op het terras en de trappen aan de voorzijde van de woning beschadigd waren en dat er reparaties hadden plaatsgevonden (foto 38 t/m 46). Tevens verklaarde [eiser 1] aan ons dat hij van de tuinman van [gedaagde 1] had vernomen dat jaarlijks losliggende tegels werden gerepareerd. De reparaties waren visueel zichtbaar.[…]
.”
.”
2.17.
De totale schade als gevolg van door haar vastgestelde gebreken voorlopig wordt door ZNEB geraamd op € 40.692,40.
2.18.
Op 7 april 2022 heeft Van Terheijden Rioleringsbeheer (hierna: Van Terheijden) in opdracht van [eisers] een rioolinspectie rapport uitgebracht. In het rapport staat onder meer het volgende:
“CONCLUSIE
De riolering van de betreffende woning verkeerd in uiterst slechte staat. Onderstaand hebben wij nadere toelichting ingevoegd.
- De afvoeren op de 2e verdieping van de woning betreffende loden leidingen. Op verschillende plaatsen lekken de verbindingen tussen de leidingen. Aan de vochtschade in deze ruimte is te zien dat er hier al een langere tijd sprake is van lekkages (Zie bijlage 1).
- In de kelder loopt er een verzamelleiding richting het terras aan de voorzijde van de woning. Deze betreffende leiding is in het zicht gebeugeld aan de wanden van de kelder. Dit betreft een gietijzeren afvoerleiding. Op vele koppelingen en rondom het deksel van het ontstoppingsstuk is er veel kit zichtbaar. Beide zaken duiden dus vermoedelijk op lekkages welke in het verleden hier hebben plaatsgevonden van deze leiding. (zie bijlage 2 / 3).
- In de kelder loopt er in een andere ruimte een verzamelleiding door de vloer richting de buitenzijde van de woning. Deze leiding ligt vrijwel geheel in een zonk. Het afschot van deze leiding is dus niet correct.
- Aan de buitenzijde van de woning zitten diverse verzamelputten naast de gevel. Dit betreffen gemetselde verzamelputten met verbindende gresleidingen. In de gresleidingen zien we op verschillende plaatsen wortelingroei. Tevens verkeren de verzamelputten niet in goede staat, we zien diverse scheuren en breuken in het metselwerk. (zie situatieschepts in aparte bijlage).
AANBEVELINGEN
Alle afvoerleidingen in de woningen dienen vervangen te worden naar PVC-leidingen. Tevens dienen de verzamelputten en de gresleidingen verwijderd te worden. De nieuwe leidingen zullen dan in rechtstreekse verbinding van binnen naar de PVC verzamelleiding aan de buitenzijde van de woning lopen.
De herstelkosten voor de verzamelleidingen in de kelder en de verzamelputten aan de buitenzijde van de woning ramen wij op dit moment op ca.€ 15.000,00 exclusief btw.*Voor de afvoerleidingen op de overige verdiepingen dient nog een aparte inventarisatie gemaakt te worden.”
3.Het geschil
3.1.
Tijdens de mondelinge behandeling is namens [eisers] erkend dat uit de koopovereenkomst en de leveringsakte, in samenhang bezien, blijkt dat [gedaagde 2] niet als verkoper van de woning kan worden aangemerkt. Daarop heeft hun advocaat de vorderingen voor zover gericht tegen [gedaagde 2] ingetrokken.
3.2.
Verkort weergegeven vorderen [eisers], na eiswijziging, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
I. veroordeling van [gedaagde 1] tot betaling van € 40.692,40 inclusief btw;
II. veroordeling van [gedaagde 1] tot betaling van een door de rechtbank te schatten schadevergoeding wegens het niet-verharden van de toegangsweg;
subsidiair:
III. wijziging van de koopovereenkomst ter opheffing van het door [eisers] geleden nadeel, te weten € 40.692,40 inclusief btw en met veroordeling van [gedaagde 1] tot betaling van dit nadeel, te vermeerderen met de wettelijke rente;
primair en subsidiair:
IV. veroordeling van tot betaling van € 1.181,92 aan buitengerechtelijke incassokosten;
V. met veroordeling van [gedaagde 1] in de proceskosten, waaronder de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de vonnisdatum.
3.3.
[eisers] leggen aan deze vorderingen – samengevat – ten grondslag dat na levering van de woning een aanzienlijke hoeveelheid gebreken is geconstateerd, waarbij gebleken is dat door [gedaagde 1] en de verkopend makelaar (bewust) onjuiste informatie is verstrekt, waaronder op het bij de koopovereenkomst behorende vragenformulier. [gedaagde 1] is aansprakelijk voor de hierdoor door [eisers] geleden schade, primair op grond van toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst (non-conformiteit) en (meer) subsidiair op grond van dwaling, bedrog, dan wel onrechtmatige daad.
3.4.
[gedaagden] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten. Omdat de vorderingen van [eisers] tegen [gedaagde 2] ter zitting zijn ingetrokken, hoeven deze niet inhoudelijk te worden beoordeeld. Om die reden wordt bij de verdere beoordeling omwille van de leesbaarheid enkel [gedaagde 1] genoemd als de door [eisers] aangesproken partij.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Toerekenbare tekortkoming
Toetsingskader
4.1.
Volgens artikel 7:17 lid 1 BW moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Het tweede lid van dit artikel bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Het tweede lid bepaalt verder dat de koper mag verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.
4.2.
Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat partijen bij overeenkomst van het bepaalde in dit artikel kunnen afwijken. Dat is in dit geval gebeurd in de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst, waarvoor partijen het Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018) hebben gebruikt. De rechtbank gaat hierbij uit van de uitleg die aan deze regeling gewoonlijk in de literatuur en jurisprudentie wordt gegeven: artikel 6.1 bevat de hoofdregel: de verkoper staat niet in voor (verborgen) gebreken en dus draagt de koper in beginsel het risico van alle gebreken. Dit artikel kan als een ‘exoneratie’ ten gunste van de verkoper worden aangemerkt. In artikel 6.3 wordt echter een vergaande uitzondering op eerdergenoemde hoofdregel gemaakt. Met dit artikel staat de verkoper namelijk in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen, wat naar de heersende leer als een garantie moet worden opgevat. Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ moet, met inachtneming van de Haviltex-maatstaf, in beginsel worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414). Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, mede in het licht van wat [eisers] op grond van de overeenkomst mochten verwachten.
4.3.
De hiervoor omschreven garantie geldt echter niet voor gebreken die aan de koper kenbaar waren ten tijde van de koop, zo volgt uit artikel 6.3. Met ‘kenbare gebreken’ wordt aan de onderzoeksplicht van de koper gerefereerd. Ook gebreken die de koper niet kende maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn ‘kenbaar’. Een beroep door de verkoper op de onderzoeksplicht van de koper gaat echter niet op wanneer het gaat om eigenschappen die de koper op grond van uitdrukkelijke mededelingen van de verkoper mocht verwachten dan wel indien de verkoper op de hoogte was van de ontbrekende eigenschappen, terwijl hij wist dan wel diende te begrijpen dat de koper bedoelde eigenschappen van belang achtte en het naar verkeersopvattingen op de weg van verkoper had gelegen de koper omtrent het ontbreken van die eigenschappen te informeren.
4.4.
De algemene garantie van artikel 6.3 geldt evenmin voor zover het gebrek valt onder de onderdelen waarvoor de verkoper geëxonereerd wordt in artikel 20 van de koopovereenkomst (ouderdomsclausule). Daarin hebben partijen vastgelegd dat zij ermee bekend zijn dat de woning meer dan 60 jaar oud is, zodat de eisen die aan de bouwkwaliteit van de woning gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen.
4.5.
In artikel 6.3 is voorts bepaald dat voor wat betreft de gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren, de verkoper uitsluitend aansprakelijk is voor de herstelkosten, waarbij een aftrek “nieuw voor oud” moet worden toegepast. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
Klachtplicht
4.6.
Als meest verstrekkende verweer voert [gedaagde 1] aan dat [eisers] hun klachtplicht hebben geschonden. Daartoe voert zij – kort gezegd – aan dat zij al op 7 juli 2020 is uitgenodigd voor een deskundigenonderzoek naar vermoede gebreken en vervolgens niets meer heeft vernomen van [eisers], totdat zij het rapport van ZNEB van 17 maart 2021 ontving.
4.7.
Het beroep van [gedaagde 1] op de klachtplicht slaagt niet. Uit haar stelling wordt niet duidelijk op welk moment [eisers] de verschillende gebreken hebben ontdekt dan wel redelijkerwijs hadden moeten ontdekken. Ook heeft [gedaagde 1] niet toegelicht dat en waarom de redelijke termijn waarbinnen hierover kon worden geklaagd door [eisers] is overschreden en welk nadeel zij hiervan heeft ondervonden. Daar komt bij dat niet in geschil is dat partijen al vóór de uitnodiging voor het onderzoek van ZNEB hebben gecorrespondeerd over gebreken, zodat de rechtbank het beroep op de klachtplicht ook om die reden niet kan volgen.
Bewijskracht rapport ZNEB
4.8.
[gedaagde 1] betoogt dat het rapport van ZNEB van 17 maart 2021 geen bewijskracht heeft. De rechtbank volgt dit standpunt niet. Op grond van artikel 152 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) geldt als uitgangspunt dat het leveren van bewijs vormvrij is en dat dat de waardering ervan overgelaten is aan de rechter. De rechtbank ziet in de door [gedaagde 1] geuite bezwaren tegen het rapport van ZNEB geen aanleiding om aan de inhoud daarvan voorbij te gaan. Dat tussen het onderzoek van ZNEB en de rapportage meer tijd zat dan aangekondigd, maakt nog niet dat de resultaten van het onderzoek niet betrouwbaar zijn. Ook de bezwaren van [gedaagde 1] over – kort gezegd – onduidelijkheden over het opdrachtgeverschap (waaronder over het verschil tussen de opdrachtgever voor het onderzoek/de ontvanger van het rapport en de verschuldigdheid van btw) rechtvaardigen die conclusie niet. Voor zover [gedaagde 1] meent dat het rapport volledig terzijde moet worden geschoven omdat zij bij de totstandkoming daarvan niet/onvoldoende betrokken is geweest, volgt de rechtbank dit standpunt evenmin. [gedaagde 1] is immers uitgenodigd geweest om bij de opname aanwezig te zijn, maar heeft van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt.
4.9.
De rechtbank zal hierna de door [eisers] gestelde gebreken aan de woning bespreken.
Asbest in de woning
4.10.
Uit het rapport van Flamant B.V. (hierna: Flamant, zie bijlage B bij het rapport van ZNEB) blijkt dat in de vloerbedekking van de kastenwand op de gang van de verdieping (3.8 m²) en de kelder (29 m²) asbesthoudend materiaal is verwerkt. [gedaagde 1] heeft deze bevinding van Flamant niet gemotiveerd weersproken. Dit betekent dat vast staat dat dit astbesthoudend materiaal ten tijde van de levering in de woning aanwezig was.
4.11.
De enkele aanwezigheid van asbest brengt echter niet zonder meer met zich dat een woning niet geschikt is voor een normaal gebruik. Dit is wél het geval indien de woning niet kan worden bewoond zonder dat het aanwezige asbest een gevaar voor de gezondheid oplevert. De rechtbank is van oordeel dat van een dergelijk gevaar, als het gaat om de vloerbedekking van de kastenwand op de gang van de verdieping en de kelder geen sprake is. In het rapport van Flamant staat weliswaar de aanbeveling “
sanering voorafgaand aan renovatie en/of sloop” opgenomen, maar hieruit volgt nog geen directe noodzaak tot verwijdering vanwege een gezondheidsrisico. Dat de
aanwezigevloerbedekking (dus: in de staat waarin verkeerde ten tijde van de levering) een gezondheidsrisico vormde is mede gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde 1] niet vast komen te staan. Integendeel, de heer [eiser 1] zelf heeft ter zitting verklaard dat geen sprake is van een direct gevaar zo lang de vloerbedekking gewoon blijft liggen. Dat het voor een normaal gebruik van de woning noodzakelijk is dat de kastenwand en/of de kelder op korte termijn moet(en) worden gerenoveerd en/of gesloopt en dat daarbij de vloerbedekking moet worden verwijderd is niet komen vast te staan. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het asbest in de kastenwand en de kelder een normaal gebruik van de woning niet belemmert. Dit betekent dat [gedaagde 1] zich kan beroepen op de exoneratie van artikel 6.1 van de koopovereenkomst, zodat de gevorderde (herstel)kosten op dit onderdeel niet voor vergoeding in aanmerking komen.
sanering voorafgaand aan renovatie en/of sloop” opgenomen, maar hieruit volgt nog geen directe noodzaak tot verwijdering vanwege een gezondheidsrisico. Dat de
aanwezigevloerbedekking (dus: in de staat waarin verkeerde ten tijde van de levering) een gezondheidsrisico vormde is mede gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde 1] niet vast komen te staan. Integendeel, de heer [eiser 1] zelf heeft ter zitting verklaard dat geen sprake is van een direct gevaar zo lang de vloerbedekking gewoon blijft liggen. Dat het voor een normaal gebruik van de woning noodzakelijk is dat de kastenwand en/of de kelder op korte termijn moet(en) worden gerenoveerd en/of gesloopt en dat daarbij de vloerbedekking moet worden verwijderd is niet komen vast te staan. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het asbest in de kastenwand en de kelder een normaal gebruik van de woning niet belemmert. Dit betekent dat [gedaagde 1] zich kan beroepen op de exoneratie van artikel 6.1 van de koopovereenkomst, zodat de gevorderde (herstel)kosten op dit onderdeel niet voor vergoeding in aanmerking komen.
4.12.
Voor zover [eisers] zich op het standpunt stellen dat zij op grond van de ingevulde vragenlijst erop mocht vertrouwen dat in de woning geen asbest aanwezig zou zijn, gaat de rechtbank hierin niet mee. Vast staat dat [gedaagde 1] de vragen die zien op de aanwezigheid van asbest (zie het citaat in 2.3 onder 10)
achteraf bezienonjuist heeft ingevuld. Daar staat echter tegenover dat in artikel 6.4.3. van de koopovereenkomst (die over het algemeen bepalend is) uitdrukkelijk staat vermeld dat verkoper niet bekend was met de aanwezigheid van asbest in de woning. Voorts blijkt uit niets dat [gedaagde 1] daadwerkelijk bekend was met de aanwezigheid van asbest en de vragenlijst bewust onjuist heeft ingevuld. In de gegeven omstandigheden mochten mochten [eisers] er naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat de woning, gegeven ook het bouwjaar (1955), asbestvrij zou zijn.
achteraf bezienonjuist heeft ingevuld. Daar staat echter tegenover dat in artikel 6.4.3. van de koopovereenkomst (die over het algemeen bepalend is) uitdrukkelijk staat vermeld dat verkoper niet bekend was met de aanwezigheid van asbest in de woning. Voorts blijkt uit niets dat [gedaagde 1] daadwerkelijk bekend was met de aanwezigheid van asbest en de vragenlijst bewust onjuist heeft ingevuld. In de gegeven omstandigheden mochten mochten [eisers] er naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat de woning, gegeven ook het bouwjaar (1955), asbestvrij zou zijn.
Asbest in de tuin
4.13.
Tussen partijen is in geschil in of het asbest in de tuin waarover Flamant en ZNEB hebben gerapporteerd, daadwerkelijk in de tuin aanwezig was ten tijde van de levering. Volgens [eisers] is dit het geval. [gedaagde 1] betwist dit. Volgens [gedaagde 1] volgt uit het rapport van ZNEB niet dat het onderzochte materiaal uit de tuin komt. Voorts weerspreekt zij dat – behoudens het bij [eisers] bekende restafval bij de vijver – tijdens haar woonperiode puin in de tuin is gestort. Bovendien is de hele tuin doorgeploegd in verband met engerlingen, waarbij geen puin werd aangetroffen. Het valt niet uit te sluiten dat [eisers] het materiaal zelf hebben geplaatst, aldus [gedaagde 1].
4.14.
De rechtbank overweegt als volgt. Uit het rapport van ZNEB (zie het citaat in 2.16 onder b) blijkt dat het astbesthoudend bevonden materiaal deels door [eisers] aan Flamant is aangereikt. Het gaat dan om de ‘(rode) golfplaat’ en de ‘vlakke plaat’, vermeld als ‘bron 3’ en ‘bron 4’ in het rapport van Flamant. Mede gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde 1] als hiervoor omschreven (met name de betwisting van het storten en het doorploegen van de tuin) kan de rechtbank niet met zekerheid vaststellen dat dit materiaal al aanwezig was vóór de levering.
4.15.
Dit is anders voor het asbesthoudend materiaal dat in het rapport van ZNEB wordt aangeduid met ‘Verspreiding/verontreining tuin’. Uit het rapport van Flamant volgt namelijk dat deze materialen (‘bron 5’) niet door [eisers] zijn aangereikt, maar bij de uitvoering van bodemonderzoek zijn aangetroffen in de grond. In totaal gaat het om een oppervlakte van 12 m², tot een diepte van 0,5 meter (in totaal 6 m³). Ten aanzien van deze locatie staat naar het oordeel van de rechtbank wél vast dat asbest aanwezig was op het moment van levering. Daarbij weegt mee dat ter plaatse voorheen een bouwwerk stond dat volgens [gedaagde 1] door de vorige bewoner is geplaatst, zodat het verweer van [gedaagde 1] ten aanzien van het storten van puin en het doorploegen van de tuin geen standhoudt. Dat [eisers] na levering en vóór het onderzoek van Flamant zelf (asbesthoudend) materiaal in de grond hebben gestopt, volgt uit niets. De rechtbank laat die stelling van [gedaagde 1] daarom als onvoldoende feitelijk onderbouwd terzijde.
4.16.
Aan de orde is dan of de aanwezigheid van het onder 4.15 bedoelde asbesthoudende materiaal aan een normaal gebruik van het gekochte in de weg staat. De rechtbank is van oordeel dat dit het geval is. Volgens het rapport van Flamant valt het materiaal in de hoogste risicoklasse, te weten ‘2A’, en wordt de beschading en verwering als ‘ernstig’ aangemerkt. Weliswaar wordt aanbevolen om te saneren “
voorafgaand aan renovatie en/of sloop”, echter geldt hier – anders dan bij het asbest in de vloerbedekking van de woning – dat moet worden aangenomen dat het aanwezige materiaal een direct gezondheidsrico vormt. Ter zitting hebben [eisers] onweersproken toegelicht dat het materiaal een gevaar vormt voor hun kinderen bij het spelen in de tuin. Ook weegt mee dat het hier om ernstig beschadigd/verweerd materiaal gaat, in de bovenste laag van de grond van de tuin.
voorafgaand aan renovatie en/of sloop”, echter geldt hier – anders dan bij het asbest in de vloerbedekking van de woning – dat moet worden aangenomen dat het aanwezige materiaal een direct gezondheidsrico vormt. Ter zitting hebben [eisers] onweersproken toegelicht dat het materiaal een gevaar vormt voor hun kinderen bij het spelen in de tuin. Ook weegt mee dat het hier om ernstig beschadigd/verweerd materiaal gaat, in de bovenste laag van de grond van de tuin.
4.17.
Het verweer van [gedaagde 1] dat de (eventuele) aanwezigheid van asbesthoudend materiaal in de tuin kenbaar was voor [eisers] slaagt niet. De door [gedaagde 1] bedoelde opmerking in het overzicht van 23 juni 2019 (“
Er is een behoorlijke hoeveelheid bouwafval geconstateerd in de voortuin, in de hoek”), ziet volgens haar eigen stellingen namelijk op een hoek bij de vijver en niet op de locatie waar het asbest is gevonden. Het argument dat [eisers] bewust geen bouwkundige keuring hebben laten uitvoeren helpt [gedaagde 1] evenmin. Een conrete toelichting door [gedaagde 1] op dit punt ontbreekt en had voor de hand gelegen, ook omdat niet zonder meer valt in te zien dat dit gebrek bij een bouwkundige keuring - waarbij in zijn algemeenheid geldt dat een visuele inspectie volstaat - zou zijn geconstateerd.
Er is een behoorlijke hoeveelheid bouwafval geconstateerd in de voortuin, in de hoek”), ziet volgens haar eigen stellingen namelijk op een hoek bij de vijver en niet op de locatie waar het asbest is gevonden. Het argument dat [eisers] bewust geen bouwkundige keuring hebben laten uitvoeren helpt [gedaagde 1] evenmin. Een conrete toelichting door [gedaagde 1] op dit punt ontbreekt en had voor de hand gelegen, ook omdat niet zonder meer valt in te zien dat dit gebrek bij een bouwkundige keuring - waarbij in zijn algemeenheid geldt dat een visuele inspectie volstaat - zou zijn geconstateerd.
4.18.
Bij deze stand van zaken is [gedaagde 1] gehouden [eisers] de (herstel)kosten voor het aanwezige asbest in de tuin te vergoeden, voor zover het gaat om het materiaal als bedoeld onder 4.15. De rechtbank stelt deze kosten vast op de door ZNEB geraamde € 4.000,-- voor verwijderen en afvoeren van dit materiaal. Het standpunt van [gedaagde 1] dat onbegrijpelijk is hoe ZNEB tot dit bedrag komt, volgt de rechtbank niet. De gehanteerde uitgangspunten blijken namelijk genoegzaam uit het kostenoverzicht (
‘op basis van 12 m² en circa 0,5 m diep’).
‘op basis van 12 m² en circa 0,5 m diep’).
Elektrische installatie
4.19.
Uit het rapport van ZNEB blijkt dat “de elektrische installatie” op diverse plaatsen in (en om) de woning was voorzien van metalen buizen met daarin onder meer bedrading die dateert van vóór 2002, te weten bedrading “omkleed met jute” en “bedrading omkleed met rood, groen en grijs”.
4.20.
Vast staat dat [gedaagde 1] in de vragenlijst “
ja” heeft geantwoord op de vraag of de elektrische installatie is vernieuwd. De vraag:
“zo ja, geheel, gedeeltelijk, alle groepen?”is beantwoord met “
2002”. Met [eisers] is de rechtbank van oordeel dat zij op grond van deze mededeling van [gedaagde 1] er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat de elektrische installatie (waaronder volgens partijen ook de bedrading valt)
volledigwas vernieuwd in 2002. Dat de (sub)vraag “[…]
(geheel, gedeeltelijk, alle groepen)?)” niet is beantwoord, zodat niet expliciet is meegedeeld dat niet de volledige installatie is vervangen, maakt dit niet anders. [eisers] mochten dit redelijkerwijs wel zo opvatten, omdat ieder voorbehoud bij de beantwoording van de vraag ontbreekt. Feiten en omstandigheden die nopen tot een ander oordeel zijn niet door [gedaagde 1] aangevoerd. Voor zover de elektrische installatie niet geheel vernieuwd is in 2002, voldoet het gekochte dus niet aan hetgeen [eisers] op grond van de overeenkomst redelijkerwijs mocht verwachten en is reeds op die grond sprake van een gebrek dat een grondslag voor schadevergoeding oplevert.
ja” heeft geantwoord op de vraag of de elektrische installatie is vernieuwd. De vraag:
“zo ja, geheel, gedeeltelijk, alle groepen?”is beantwoord met “
2002”. Met [eisers] is de rechtbank van oordeel dat zij op grond van deze mededeling van [gedaagde 1] er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat de elektrische installatie (waaronder volgens partijen ook de bedrading valt)
volledigwas vernieuwd in 2002. Dat de (sub)vraag “[…]
(geheel, gedeeltelijk, alle groepen)?)” niet is beantwoord, zodat niet expliciet is meegedeeld dat niet de volledige installatie is vervangen, maakt dit niet anders. [eisers] mochten dit redelijkerwijs wel zo opvatten, omdat ieder voorbehoud bij de beantwoording van de vraag ontbreekt. Feiten en omstandigheden die nopen tot een ander oordeel zijn niet door [gedaagde 1] aangevoerd. Voor zover de elektrische installatie niet geheel vernieuwd is in 2002, voldoet het gekochte dus niet aan hetgeen [eisers] op grond van de overeenkomst redelijkerwijs mocht verwachten en is reeds op die grond sprake van een gebrek dat een grondslag voor schadevergoeding oplevert.
4.21.
In het rapport van ZNEB is ter zake enkel een niet-onderbouwde stelpost (van € 15.000,--) opgenomen. Hieruit valt niet met een voldoende mate van nauwkeurigheid op te maken wat de kosten van herstel zullen zijn. De rechtbank acht het op dit moment dan ook niet mogelijk de (herstel)kosten te begroten of te schatten. De rechtbank zal [eisers] daarom in de gelegenheid stellen zich hierover nader en onderbouwd uit te laten, bij voorkeur aan de hand van minimaal twee actuele offertes.
Leeftijd van de dakpannen en lekkages
4.22.
Tussen partijen is niet in geschil dat het dak voor het laatst in 1993 is vervangen. Ook staat vast dat op het vragenformulier (om die reden) door [gedaagde 1] ten onrechte is ingevuld dat dit in 2008 was gebeurd (zie het citaat in 2.3 onder 3).
4.23.
Partijen zijn het echter oneens over de vraag of [eisers] op grond van deze beantwoording door [gedaagde 1] erop mochten vertrouwen dat het dak in 2008 was vernieuwd. Daarvoor is van belang of [eisers] vóór het sluiten van de koopovereenkomst op deze onjuistheid zijn gewezen. [gedaagde 1] heeft in dat verband gewezen op een factuur uit april 1993, die ziet op vervanging van het dak en die volgens haar al vóór de koop in het bezit was van [eisers] Dat [eisers] tijdig wisten van de onjuistheid in de vragenlijst volgt volgens [gedaagde 1] ook uit een e-mail van 5 juli 2019, waarin [eisers] aan haar makelaar vragen:
“De meterkast dateert van 1991 (neem ik aan,toen ook het dak vernieuwd is, etc.”(onderstreping door de rechtbank).
“De meterkast dateert van 1991 (neem ik aan,toen ook het dak vernieuwd is, etc.”(onderstreping door de rechtbank).
4.24.
Gelet hierop mochten [eisers] naar het oordeel van de rechtbank op grond van de vragenlijst er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat het dak in 2008 was vervangen. Meeweegt dat [eisers] ter zitting voor het eerst hebben erkend dat zij
welwisten dat het dak in 1993 was vervangen, in tegenstelling tot hetgeen op dit punt is verwoord in de dagvaarding en in de aansprakelijkstelling van 23 maart 2020. Dat [eisers] op grond van de vragenlijst in de veronderstelling verkeerden dat het dak in 15 jaar twee keer zou zijn vervangen (in 1993 én 2008) acht de rechtbank in het licht van wat hiervoor is overwogen niet geloofwaardig.
welwisten dat het dak in 1993 was vervangen, in tegenstelling tot hetgeen op dit punt is verwoord in de dagvaarding en in de aansprakelijkstelling van 23 maart 2020. Dat [eisers] op grond van de vragenlijst in de veronderstelling verkeerden dat het dak in 15 jaar twee keer zou zijn vervangen (in 1993 én 2008) acht de rechtbank in het licht van wat hiervoor is overwogen niet geloofwaardig.
4.25.
[eisers] hebben nog aangevoerd dat het dak lekkages vertoonde op het moment van levering. Dit volgt echter niet uit het rapport van ZNEB. Het rapport zegt niets over lekkages aan het dak (zie het citaat in 2.16 onder d). Ook uit de foto’s 19, 20 en 21 bij het rapport van ZNEB en de als productie 11 overgelegde foto waarnaar [eisers] in dit verband hebben verwezen blijkt niet dat het dak lekte.
4.26.
Het voorgaande leidt ertoe dat niet vast is komen te staan dat sprake is van gebrek, zodat [eisers] niet aansprakelijk zijn voor de gevorderde (herstel)kosten.
Niet-werkende camera, deurbel en intercom
4.27.
Naar het oordeel van de rechtbank is niet komen vast te staan dat sprake was van een gebrek aan de camera op de pilaar, gelet op de inhoud van het rapport van ZNEB (zie het citaat in 2.16 onder e) en de verklaring van [gedaagde 1] ter zitting dat het inderdaad om een ‘dummy’ camera gaat. De gestelde gebreken aan de deurbel en de (camera van) de intercom leveren evenmin een grondslag op voor schadevergoeding. Voor zover deze problemen al bestonden ten tijde van de levering – vast staat immers dat een en ander aanvankelijk werkte – geldt dat zij het normaal gebruik van het gekochte niet belemmeren. De stellingen van [eisers] over ongemakken bij postbezorging, het ontvangen van bezoek rechtvaardigen die conclusie in elk geval niet. Dat het hier volgens [eisers] gaat om een dure woning met oprijlaan in een bosgebied, maakt dit niet anders. Ook onder deze omstandigheden maken een niet-werkende deurbel en intercom de woning niet onveilig of anderszins ongeschikt voor normaal gebruik.
Het riool
4.28.
Uit het rapport van ZNEB blijkt niet dat sprake was van gebreken aan het riool (zie het citaat in 2.16 onder f en g). Bovendien volgt uit het inspectierapport dat is opgemaakt vóór de levering dat het toilet is gecontroleerd en op dat moment functioneerde (zie 2.9). Ook staat als onweersproken vast dat [gedaagde 1] bij de bezichtiging door [eisers] voorafgaande aan de koop instructies heeft gegeven over het gefaseerd doortrekken van het toilet om verstopping te voorkomen.
4.29.
Uit de nadere toelichting van [eisers] ter zitting begrijpt de rechtbank evenwel dat [eisers] zich op het standpunt stellen dat desondanks sprake is van een gebrek aan de riolering, omdat uit het riool inspectierapport van Van Terheijden blijkt dat het probleem niet een verstopping was, maar dat het hele rioolsysteem niet deugde.
4.30.
Hoewel uit het rapport van Van Terheijden volgt dat het riool in (zeer) slechte staat was, betekent dit niet zonder meer dat sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik van de woning belemmert. Door [eisers] is niet concreet toegelicht waarom dat in dit geval zo zou zijn. De enkele constatering dat sprake is van lekkende verbindingen en een slechte staat van het metselwerk (door wortelingroei) zoals omschreven in het rapport van Terheijden (zie 2.18) zijn onvoldoende om die conclusie te rechtvaardigen. De gestelde gebreken aan het riool leveren dan ook geen grondslag voor een schadevergoeding op.
Vocht in de slaapkamer
4.31.
[eisers] betogen dat sprake is van vochtproblemen in de slaapkamer. Uit het rapport van ZNEB volgt evenwel dat ten tijde van het onderzoek visueel niet vastgesteld kon worden of de door [eisers] geconstateerde vervuiling in de slaapkamer werd veroorzaakt
“door ouderdom van het behang of door schimmel” en dat de gemeten vochtpercentages door haar als “
droog” worden aangemerkt (zie het citaat in 2.16 onder h). Voor de door [eisers] gestelde vochtproblemen biedt het rapport van ZNEB dus geen steun. Ter zitting hebben [eisers] naar voren gebracht dat de onderzoeksbevindingen van ZNEB kunnen worden verklaard doordat de vochtproblemen alleen optreden in “de koude periode” en niet in de bewuste onderzoeksperiode eind juli 2020. Dit is echter nog geen verklaring voor het gegeven dat ZNEB de oorzaak van de vervuiling in de slaapkamer niet heeft kunnen relateren aan vochtproblematiek.
“door ouderdom van het behang of door schimmel” en dat de gemeten vochtpercentages door haar als “
droog” worden aangemerkt (zie het citaat in 2.16 onder h). Voor de door [eisers] gestelde vochtproblemen biedt het rapport van ZNEB dus geen steun. Ter zitting hebben [eisers] naar voren gebracht dat de onderzoeksbevindingen van ZNEB kunnen worden verklaard doordat de vochtproblemen alleen optreden in “de koude periode” en niet in de bewuste onderzoeksperiode eind juli 2020. Dit is echter nog geen verklaring voor het gegeven dat ZNEB de oorzaak van de vervuiling in de slaapkamer niet heeft kunnen relateren aan vochtproblematiek.
4.32.
Wat hier verder ook van zij, het vermeende gebrek kan niet tot aansprakelijkheid van [gedaagde 1] voor herstelkosten leiden. [eisers] hebben immers niet (concreet) gesteld en onderbouwd wat maakt dat dit gestelde gebrek aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat.
Betonrot schoorsteen
4.33.
Ten aanzien van de vermeende betonrot bij de schoorsteen geldt dat óók als vast zou komen te staan dat (a) daadwerkelijk sprake was van betonrot en (b) dit een normaal gebruik belemmert – [gedaagde 1] weerspreekt dat –, [gedaagde 1] voor de (herstel)kosten niet aansprakelijk is. Naar het oordeel van de rechtbank was dit gebrek voor [eisers] kenbaar. Uit het overzicht van 23 juni 2019 (
“Komt er betonrot voor in de schoorsteen kap, klopt dit”en
“Er ontbreekt een schoorsteen kap klopt dit[…]
(zie filmpje)”), volgt niet alleen dat [eisers] de schoorstenen op dat moment al bekeken hadden, maar ook dat dit hen deed twijfelen over de mogelijke aanwezigheid van betonrot. Desondanks hebben [eisers] bij [gedaagde 1] niet nader aangedrongen om die twijfel weg te nemen en hebben zij de woning gekocht, zonder hiernaar onderzoek te laten verrichten. In zoverre hebben [eisers] dus niet aan hun onderzoeksplicht voldaan, gegeven ook de bekende ouderdom van de woning.
“Komt er betonrot voor in de schoorsteen kap, klopt dit”en
“Er ontbreekt een schoorsteen kap klopt dit[…]
(zie filmpje)”), volgt niet alleen dat [eisers] de schoorstenen op dat moment al bekeken hadden, maar ook dat dit hen deed twijfelen over de mogelijke aanwezigheid van betonrot. Desondanks hebben [eisers] bij [gedaagde 1] niet nader aangedrongen om die twijfel weg te nemen en hebben zij de woning gekocht, zonder hiernaar onderzoek te laten verrichten. In zoverre hebben [eisers] dus niet aan hun onderzoeksplicht voldaan, gegeven ook de bekende ouderdom van de woning.
4.34.
Voor zover [eisers] menen dat [gedaagde 1] op een schending van de onderzoeksplicht geen beroep kan doen omdat zij haar mededelingsplicht heeft geschonden, gaat de rechtbank hierin niet mee. [eisers] hebben in dit verband erop gewezen dat [gedaagde 1] de vraag
“is,voor zover bekend, sprake van betonrot”(onderstreping door de rechtbank) met “
Neen”heeft beantwoord en dat op één van de schoorstenen al reparaties zichtbaar waren. [gedaagde 1] voert aan dat zij de vraag over betonrot naar eer en geweten heeft beantwoord. Zij betwist dat zij wist van de reparatie vanwege betonrot en wijst erop dat zij ter zake niet deskundig is en dat van haar noch haar makelaar mocht worden verwacht dat zij zich op het dak begaven om de schoorsteen te controleren. Gelet hierop hebben [eisers] onvoldoende gesteld en onderbouwd dat [gedaagde 1] wist dan wel behoorde te weten van betonrot en dat zij naar verkeersopvattingen daarvan mededeling had moeten doen. Om die reden slaagt het beroep van [eisers] op schending van de mededelingsplicht niet.
“is,voor zover bekend, sprake van betonrot”(onderstreping door de rechtbank) met “
Neen”heeft beantwoord en dat op één van de schoorstenen al reparaties zichtbaar waren. [gedaagde 1] voert aan dat zij de vraag over betonrot naar eer en geweten heeft beantwoord. Zij betwist dat zij wist van de reparatie vanwege betonrot en wijst erop dat zij ter zake niet deskundig is en dat van haar noch haar makelaar mocht worden verwacht dat zij zich op het dak begaven om de schoorsteen te controleren. Gelet hierop hebben [eisers] onvoldoende gesteld en onderbouwd dat [gedaagde 1] wist dan wel behoorde te weten van betonrot en dat zij naar verkeersopvattingen daarvan mededeling had moeten doen. Om die reden slaagt het beroep van [eisers] op schending van de mededelingsplicht niet.
Terrastegels
4.35.
Ten aanzien van het loszittende tegelwerk op het terras aan de voorzijde van de woning geldt dat dit gestelde gebrek voor [eisers] kenbaar was, zodat het niet onder de garantie van artikel 6.3 van de koopovereenkomst valt. Dit volgt uit het overzicht van 23 juni 2019:
“Het gehele terras dient nagekeken te worden voor herstel tegelwerk en voegwerk”.De nadere toelichting van [eisers] ter zitting dat het tegelwerk inderdaad een aandachtspunt voor hen was, maar dat inmiddels gebleken is dat sprake is van een groot onderliggend probleem omdat het cement volledig blijkt te zijn verzand, helpt hen niet. Zou dit al zo zijn, dan komen de gevolgen daarvan voor hun risico, nu zij gegeven de zichtbare en herkende problemen met het voegwerk geen nader onderzoek hebben laten verrichten.
“Het gehele terras dient nagekeken te worden voor herstel tegelwerk en voegwerk”.De nadere toelichting van [eisers] ter zitting dat het tegelwerk inderdaad een aandachtspunt voor hen was, maar dat inmiddels gebleken is dat sprake is van een groot onderliggend probleem omdat het cement volledig blijkt te zijn verzand, helpt hen niet. Zou dit al zo zijn, dan komen de gevolgen daarvan voor hun risico, nu zij gegeven de zichtbare en herkende problemen met het voegwerk geen nader onderzoek hebben laten verrichten.
4.36.
Het beroep van [eisers] op schending van de mededelingsplicht maakt het voorgaande niet anders. Voor het antwoord op de vraag of verkopers hun mededelingsplicht hebben geschonden is het van belang om vast te stellen over welke informatie verkopers ten tijde van de verkoop van de woning beschikten, en of zij gehouden waren deze informatie met kopers te delen. [gedaagde 1] heeft in dit verband aangevoerd dat zij begreep en mocht begrijpen dat de vraag in de vragenlijst over problemen met loszittend tegelwerk – mede gelet op het kopje “
Plafonds, wanden en vloeren”enkel betrekking had op de (binnenzijde van) de woning. Ook heeft zij aangevoerd dat zij niet hoefde te begrijpen dat (oude) reparaties aan het tegelwerk voor [eisers] relevant waren. [eisers] hebben dit alles niet gemotiveerd weersproken, zodat ook de rechtbank dit tot uitgangspunt neemt. [gedaagde 1] was onder die omstandigheden niet gehouden om informatie over reparaties aan de tegels met [eisers] te delen. Dit betekent dat van schending van de mededelingsplicht op dit punt geen sprake is. Dit geldt ook wanneer vast zou komen te staan dat – zoals [eisers] stellen en [gedaagde 1] betwist – na iedere winter reparaties aan het tegelwerk waren. Slotsom is dat [gedaagde 1] voor de (herstel)kosten van het tegelwerk niet aansprakelijk is.
Plafonds, wanden en vloeren”enkel betrekking had op de (binnenzijde van) de woning. Ook heeft zij aangevoerd dat zij niet hoefde te begrijpen dat (oude) reparaties aan het tegelwerk voor [eisers] relevant waren. [eisers] hebben dit alles niet gemotiveerd weersproken, zodat ook de rechtbank dit tot uitgangspunt neemt. [gedaagde 1] was onder die omstandigheden niet gehouden om informatie over reparaties aan de tegels met [eisers] te delen. Dit betekent dat van schending van de mededelingsplicht op dit punt geen sprake is. Dit geldt ook wanneer vast zou komen te staan dat – zoals [eisers] stellen en [gedaagde 1] betwist – na iedere winter reparaties aan het tegelwerk waren. Slotsom is dat [gedaagde 1] voor de (herstel)kosten van het tegelwerk niet aansprakelijk is.
De niet-verharde toegangsweg
4.37.
De rechtbank is met [gedaagde 1] van oordeel dat uit de overgelegde kadastrale gegevens en de koopovereenkomst blijkt dat de toegangsweg geen deel uitmaakt van het verkochte. [eisers] hebben dit ook niet betwist. Een concrete toelichting van [eisers] waarom desondanks sprake zou zijn van een tekortkoming in de nakoming van een contractuele verbintenis ontbreekt. Dit betekent dat de gevorderde schadevergoeding, voor zover gegrond op een toerekenbare tekortkoming, moet worden afgewezen.
4.38.
Het beroep van [eisers] op onrechtmatig handelen gaat evenmin op. Dat [gedaagde 1] aan [eisers] een onjuiste mededeling heeft gedaan over de toegangsweg is niet gesteld. [eisers] baseren zich volledig op een – overigens betwiste – mededeling van de makelaar en de inhoud van diens verkoopbrochure (zie 2.2). Naar het oordeel van de rechtbank hebben [eisers] hiermee onvoldoende onderbouwd dat en waarom dit gestelde handelen van de makelaar in de verhouding [gedaagde 1] – [eisers] een onrechtmatige daad oplevert. Het voorgaande leidt ertoe dat de vordering van [eisers] tot schadevergoeding wegens het niet-verharden van de toegangsweg worden afgewezen.
(meer) subsidiaire vorderingen
4.39.
De rechtbank begrijpt dat [eisers] zich voor alle posten die niet op grond van non-conformiteit worden toegewezen, beroepen op dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder b BW. De rechtbank is evenwel van oordeel dat, nu niet is komen vast te staan dat [gedaagde 1] voor die posten haar mededelingsplicht heeft geschonden, van dwaling in de zin van dit artikel geen sprake kan zijn. Ook het (meer) subsidiaire beroep van [eiser 1] op bedrag op bedrog (artikel 3:44 lid 3 BW) strandt om die reden.
Slotoverwegingen
4.40.
Het voorgaande leidt ertoe dat [eisers] in de gelegenheid zullen worden gesteld om een akte nemen als bedoeld in 4.21, waarna [gedaagden] daar bij antwoordakte op kunnen reageren.
4.41.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.42.
De rechtbank ziet geen aanleiding om tussentijds hoger beroep van deze tussenbeslissing toe te staan.
4.43.
In dit tussenvonnis zijn belangrijke nadere beslissingen gegeven. De rechtbank geeft partijen in overweging te bezien of een minnelijke regeling niet de voorkeur verdient boven verder procederen in deze zaak.
5.De beslissing
De rechtbank:
5.1.
verwijst de zaak naar de rol van
10 augustus 2022voor het nemen van een akte door [eisers] als bedoeld onder rechtsoverweging 4.21, waarna [gedaagden] op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kunnen nemen;
10 augustus 2022voor het nemen van een akte door [eisers] als bedoeld onder rechtsoverweging 4.21, waarna [gedaagden] op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kunnen nemen;
5.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.L. Harmsen en in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2022. [1]