Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummers: SGR 20/8205 en 20/8208
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 juni 2022 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikkingen van 29 februari 2020 (hierna: de beschikkingen) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] [nummer 1] te [plaats] (zaaknummer SGR 20/8205) en [adres 2] [nummer 2] te [plaats] (zaaknummer SGR 20/8208) op waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 2020 vastgesteld op respectievelijk € 2.391.000 en € 292.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2020 en de aanslag Watersysteemheffing eigenaren (hierna: de aanslagen).
Eiseres heeft tegen de beschikkingen en de aanslagen bezwaar gemaakt.
Bij de in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 24 november 2020 heeft verweerder de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en op 14 april 2022 nadere stukken ingediend.
Eiseres heeft op 19 april 2022 een brief ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 april 2022. Namens eiseres heeft haar gemachtigde daaraan door middel van een online-verbinding deelgenomen. Namens verweerder zijn [A] , drs. [B] , [C] en [D] ter zitting verschenen.
Overwegingen
1. Op grond van artikel 8:41, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) wordt door de griffier van de indiener van het beroepschrift een griffierecht geheven. Er is geen sprake van een situatie als bedoeld in artikel 8:41, derde lid, van de Awb (samenhangende besluiten), zodat er terecht in elke zaak afzonderlijk griffierecht is geheven.
2. In geschil is de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum.
3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ worden de waardes van de woningen bepaald op de waarde die aan de woningen dienen te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
[adres 1] [nummer 1] [plaats]
4. De onroerende zaak betreft een woning. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning betreft een bovenwoning met drie dakkapellen met een bruto vloeroppervlak van ongeveer 101 m² uit 1750.
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning
(€ 292.000) niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De nadere stukken van verweerder, waaronder een taxatiematrix, zijn op 14 april 2022 door de rechtbank ontvangen en op 15 april 2022 aan eiser doorgestuurd. De rechtbank ziet geen aanleiding deze stukken bij de beoordeling van het geschil buiten beschouwing te laten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de door hem overgelegde taxatiematrix, de overige overgelegde stukken en zijn toelichting ter zitting, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de volgende verkoopgegevens ter onderbouwing van de vastgestelde waarde aangevoerd:
(€ 292.000) niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De nadere stukken van verweerder, waaronder een taxatiematrix, zijn op 14 april 2022 door de rechtbank ontvangen en op 15 april 2022 aan eiser doorgestuurd. De rechtbank ziet geen aanleiding deze stukken bij de beoordeling van het geschil buiten beschouwing te laten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de door hem overgelegde taxatiematrix, de overige overgelegde stukken en zijn toelichting ter zitting, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de volgende verkoopgegevens ter onderbouwing van de vastgestelde waarde aangevoerd:
- [adres 3] [nummer 3] [plaats] (woning etage flat met een bruto vloeroppervlak van ongeveer 93 m², bouwjaar 1750), transactiedatum 5 april 2018, verkocht voor
- [adres 4] [nummer 4] [plaats] (bovenwoning met een bruto vloeroppervlak van ongeveer 68 m², bouwjaar 1925), verkocht op 14 februari 2018, transactiedatum
- [adres 5] [nummer 5] [plaats] (benedenwoning met een bruto vloeroppervlak van ongeveer 74 m²), verkocht op 1 september 2018, transactiedatum 29 oktober 2018 voor € 248.000.
6. Met de overgelegde matrix en zijn toelichting maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Verweerder kan ook een benedenwoning als referentieobject in aanmerking nemen. Verweerder is bij de woning uitgegaan van een gemiddelde kwaliteit en onderhoud. De onroerende zaak [adres 3] [nummer 3] heeft een bovengemiddelde ligging en de onroerende zaak [adres 4] [nummer 4] heeft een bovengemiddeld onderhoud, de overige objectkenmerken staan ook op gemiddeld. De m²-prijs van de woning ligt een stuk lager dan die van de vergelijkingsobjecten (€ 2.852/m², € 3.215/m² en € 3.165/m²). Gelet hierop is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de verschillen, waaronder de staat van onderhoud. Met de enkele stelling dat er geen onderhoud wordt gepleegd maakt eiseres evenmin aannemelijk dat de waarde te hoog is vastgesteld. De enkele omstandigheid dat mogelijk een onjuist bouwjaar in de matrix staat vermeld, maakt niet dat de waarde dient te worden verminderd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de vastgestelde waarde voor 2020 is daarom slechts van belang of de waarde die aan de woning is toegekend in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 3 weergegeven. Het standpunt van eiseres dat het stijgingspercentage te hoog is, kan derhalve niet tot een waardevermindering leiden. Eiseres heeft derhalve niet voldoende onderbouwd dat en tot welk bedrag de waarde dient te worden verminderd.
[adres 2] [nummer 2] [plaats]
7. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak heeft een totaal brutovloeroppervlak van 1.097m² en bestaat uit een winkel/verkoopruimte van ongeveer 651m², een opslag/magazijn van ongeveer 275m², een personeelsvoorziening van ongeveer 97 m² en overige ruimten van ongeveer 73 m². Het bouwjaar is 1890. De onroerende zaak heeft een A1-ligging en een brede etalage.
8. Eiseres heeft eerst ter zitting gesteld dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 2] [nummer 2] niet op € 2.391.000 (de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde) maar op € 2.299.000 dient te worden vastgesteld. Eiseres heeft hiertoe aangevoerd dat haar belang is gelegen in het feit dat een koper makkelijker een financiering kan krijgen als de WOZ-waarde hoger is en de bank heeft meer zekerheid. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres met hetgeen zij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat zij daadwerkelijk belang heeft bij een hogere WOZ-waarde en eiseres heeft ook overigens de door haar voorgestane hogere waarde niet aannemelijk gemaakt. Gelet hierop zal de rechtbank dit beroep ongegrond verklaren.
9. Hetgeen eiseres verder nog heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Niet is gebleken van een onjuiste objectafbakening. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiseres bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, zoals onder meer bodemdaling, palenpest en windmolens. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaken. De rechtbank zal daarom ook aan deze stellingen voorbijgaan. Het gestelde achterstallig onderhoud, (o)bereikbaarheid, de parkeersituatie, de (on)mogelijkheden voor aan-en afvoer alsmede laad-en losfaciliteiten en verkeersoverlast en geluidshinder heeft eiseres eveneens op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan. Met betrekking tot de stelling van eiseres dat bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis, overweegt de rechtbank dat de waardepeildatum in deze zaken 1 januari 2019 is. Op dat moment was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van coronamaatregelen en eventuele gevolgen daarvan. Daarbij heeft eiseres met betrekking tot de onderhavige onroerende zaken geen feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt, die van invloed zouden kunnen zijn op de waardebepaling van de onderhavige onroerende zaken.
10. De stelling van eiseres dat verweerder heeft nagelaten de taxatieverslagen en taxatiekaarten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. De taxatieverslagen zijn vóór de hoorzitting aan gemachtigde verstuurd. Met de opmerking in het beroepschrift “Niet alleen de informatie met betrekking tot de gebruikte grondstaffels dient door de gemeente zelf overgelegd te worden maar eveneens de gemeentelijke taxatiekaarten en gemeentelijke taxatieverslagen die kennelijk aan de onderhavige aanslag ten grondslag liggen” maakt eiseres niet aannemelijk dat de taxatieverslagen niet aan gemachtigde zijn verzonden, nu de gemachtigde van eiseres in vele procedures deze zin standaard opneemt. De taxatiematrix met betrekking tot de onroerende zaak [adres 1] [nummer 1] [plaats] is op 14 april 2022 door de rechtbank ontvangen en ook doorgestuurd aan eiseres. De waarde van de onroerende zaak [adres 2] [nummer 2] te [plaats] heeft verweerder uitgebreid in zijn uitspraak op bezwaar onderbouwd. Aan de grief van eiseres dat de grondstaffels niet zijn overgelegd, gaat de rechtbank voorbij, omdat bij de onderhavige waarderingen grondstaffels geen rol hebben gespeeld.
11. Eiseres heeft verder gesteld dat verweerder het verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. Artikel 7:7 van de Awb bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb [2] volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat vermeld waarover tijdens de hoorzitting is gesproken en wie daaraan deelnamen. Hieruit blijkt, alhoewel zeer summier, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Het is de rechtbank ook niet gebleken dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden.
12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres geen feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt die moeten leiden tot de conclusie dat verweerder artikel 7:11 of artikel 7:12, eerste lid, van de Awb of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Verweerder is, anders dan eiseres kennelijk stelt, in zijn uitspraak op bezwaar ingegaan op de argumenten in het bezwaarschrift van eiseres. Dat verweerder de bezwaren volgens een vast stramien afdoet, maakt nog niet dat verweerder in strijd met een beginsel van behoorlijk bestuur handelt.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak [adres 1] [nummer 1] [plaats] , alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en gelet op rechtsoverweging 8 hiervoor zal de rechtbank de beroepen ongegrond verklaren.
Vergoeding van immateriële schade
14. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. De rechtbank gaat uit van de door verweerder gestelde ontvangstdatum, te weten 19 maart 2020.
De rechtbank doet op 2 juni 2022 uitspraak. De rechtbank is van oordeel dat in dit geval rekening gehouden moet worden met het feit dat als gevolg van verhinderingen aan de zijde van de gemachtigde van eiser de zaak enige maanden later op zitting is geplaatst dan zonder die verhinderingen zou zijn gebeurd. De rechtbank is van oordeel dat dit voor rekening en risico van eiser moet blijven. Het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt daarom afgewezen.
Proceskosten
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Kouwenhoven, rechter, in aanwezigheid van mr. S.R.M. Dekker, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.