Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/618695 / HA ZA 21-880
Vonnis van 20 juli 2022
in de zaak van
1.[eiser 1] te [plaats 1] ,
2.[eiser 2] te [plaats 1] ,
eisers,
advocaat mr. M.P. Harten te Rotterdam,
tegen
1.[gedaagde 1] te [plaats 2] ,
in haar hoedanigheid van wettelijk vertegenwoordiger van [minderjarige 1] , geboren [geboortedag 1] 2004,
2.
[gedaagde 2]te [plaats 1] ,
[gedaagde 2]te [plaats 1] ,
in haar hoedanigheid van wettelijk vertegenwoordiger van [minderjarige 2] , geboren [geboortedag 2] 2013,
gedaagden,
advocaat mr. W.J.G. Schröder te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [eiser 1] en [eiser 2] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 24 september 2021 met 8 producties,
- de conclusie van antwoord van 1 december 2021 met 3 producties,
- het tussenvonnis van 23 maart 2022 waarin een mondelinge behandeling is bevolen.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[naam] (hierna: ‘ [naam] ’) heeft op 18 juni 2020 een koopovereenkomst (hierna: ‘koopovereenkomst’) ondertekend. In de koopovereenkomst staat dat [naam] een woning met parkeerplaats aan de [adres] , [postcode] te [plaats 1] (hierna: ‘de woning’) verkoopt aan [eiser 1] en [eiser 2] voor de koopprijs van € 267.000,00 (hierna: ‘de koopprijs’). Op diezelfde datum heeft [naam] een schenkingsovereenkomst getekend waarin staan dat hij € 33.000,00 aan [eiser 2] schenkt.
2.2.
[naam] is de broer van [eiser 1] . [eiser 2] is de partner van [eiser 1] .
2.3.
[naam] lag in het ziekenhuis op de dag dat hij de koopovereenkomst ondertekende.
In de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] overgelegde medische gegevens over de bewuste ziekenhuisopname van [naam] staat onder meer:
In de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] overgelegde medische gegevens over de bewuste ziekenhuisopname van [naam] staat onder meer:
Voorgeschiedenis
2009 Lactase deficiëntie2010 Epilepsie
2010 Opname ivm alcoholische hepatitis
2011 Echo abdomen: geen levercirrose
2017 Echo abdomen: licht heterogeen leverparenchym als enige kenmerk voor een (beginnende) levercirrose
2017-08 Opname i.v.m. hypovolemische shock bij varicesbloeding wv 4x RBL en controle scopie nadien zonder mogelijkheden om RBL te verrichten
11-2019: Echo abdomenBekende levercirrose’
[…]Neurologisch onderzoek Helder en alert. Adequaat.
2.4.
[naam] is op [datum] overleden. Wettige erfgenamen zijn de kinderen van [naam] : [minderjarige 1] en [minderjarige 2] . [minderjarige 1] en [minderjarige 2] zijn minderjarig. [minderjarige 1] wordt vertegenwoordigd door [gedaagde 1] en [minderjarige 2] door [gedaagde 2] .
2.5.
[minderjarige 1] en [minderjarige 2] hebben de nalatenschap van [naam] beneficiair aanvaard. De notaris heeft van de erfenis een voorlopige boedelbeschrijving opgesteld.
2.6.
In de koopovereenkomst staat onder meer:
LeveringArtikel 1De leveringsakte zal worden verleden op1 september 2020, of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen […],
[….]
Ontbindende voorwaardenArtikel 9Deze koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarden, dat:[…]b. koper niet uiterlijk op3 augustus 2020een toezegging heeft verkregen van een erkende geldverstrekkende instelling voor één of meer geldleningen onder hypothecair verband van het verkochte […]; en koper tevens uiterlijk op de eerste werkdag na laatstgemelde datum schriftelijk en gedocumenteerd aan de notaris heeft verklaard, dat hij wegens het niet of niet tijdig verkrijgen van voormelde toezeggingen, deze overeenkomst wil ontbinden; en/of
c. uiterlijk op20 juli 2020door een officiële en onafhankelijke bouwtechnische keurder een rapport van de bouwtechnische keuring is uitgebracht waaruit blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag van € 10.000,00 te boven gaan of als aanvullend specialistisch onderzoek wordt aanbevolen.[…], en koper tevens uiterlijk op de eerste werkdag na laatstgemelde datum schriftelijk en gedocumenteerd aan de notaris heeft verklaard dat hij wegens voormelde kosten deze overeenkomst wil ontbinden; en/of
[…]
2.7.
HFM Makelaars te Den Haag heeft op 29 oktober 2020 de woning getaxeerd. Hierbij is de waarde in verhuurde staat op € 190.000,00 vastgesteld en de waarde in niet verhuurde staat is bepaald op € 315.000,00.
3.Het geschil
3.1.
[eiser 1] en [eiser 2] vorderen dat de rechtbank uitvoerbaar bij voorraad:
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeelt tot het deugdelijk nakomen van de koopovereenkomst, onder andere door volledige medewerking te verlenen aan de levering van de woning;
- bepaalt dat, het in deze zaak te wijzen vonnis van de rechtbank in de plaats treedt van de voor het opmaken van de notariële leveringsakte vereiste wilsverklaringen, medewerking en handtekeningen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om de notaris in staat te stellen de levering van de woning te verzorgen, één en ander voorzover [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis alsnog vrijwillig medewerking zullen verlenen aan de levering van de woning aan [eiser 1] en [eiser 2] ;
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] subsidiair veroordeelt tot betaling van de schade die [eiser 1] en [eiser 2] lijden, tot een bedrag van hondervijftigduizend euro, danwel nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] meer subsidiair veroordeelt tot datgene door de rechtbank in goede justitie te bepalen;
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zowel primair als subsidiair veroordeelt tot betaling van de proceskosten en de nakosten.
3.2.
[eiser 1] en [eiser 2] leggen aan deze vorderingen ten grondslag dat tussen partijen de koopvereenkomst tot stand is gekomen waaraan de erfgenamen van [naam] gebonden zijn. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dienen als de wettelijke vertegenwoordigers van de erfgenamen de verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen, hetgeen primair levering van de woning inhoudt. De subsidiaire vordering betreft de schade die [eiser 1] en [eiser 2] lijden als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet nakomen. Het begrote bedrag van € 150.000,00 betreft zowel de schade die [eiser 1] en [eiser 2] lijden omdat zij geen maatregelen kunnen treffen ter behoud en verbetering van de woning alsook dat het voor hen niet mogelijk is een vergelijkbare woning voor een vergelijkbare prijs elders aan te schaffen.
3.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. Zij voeren aan dat de koopovereenkomst ontbonden is of moet worden ontbonden door het intreden van ontbindende voorwaarden. Daarnaast doen zij een beroep op de nietigheid van de koopovereenkomst wegens wilsonbekwaamheid van [naam] . Ook beroepen zij zich op vernietigbaarheid van de koopovereenkomst op grond van misbruik van omstandigheden.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Uitgangspunt is dat overeenkomsten moeten worden nagekomen. In deze zaak ligt de vraag voor of [minderjarige 1] en [minderjarige 2] als rechtsopvolgers van [naam] de koopovereenkomst, die [naam] kort voor zijn overlijden ondertekende, moeten nakomen.
Ontbindende voorwaarden artikel 9 koopovereenkomst
4.2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen dat de koopovereenkomst ontbonden is of moet worden omdat de ontbindende voorwaarden in artikel 9 van de koopovereenkomst zijn vervuld.
4.3.
In de koopovereenkomst staan in artikel 9 zowel onder b. als onder c. voorwaarden die de
koperin staat stellen om de koopovereenkomst te ontbinden. Ook wordt in beide bepalingen een uiterste datum genoemd. Beide data zijn inmiddels onbenut verstreken. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen dat de verkoper hier ook een beroep op kan doen, maar onderbouwing voor deze stelling ontbreekt en dat dit zo is blijkt ook niet uit de koopovereenkomst. Bovendien wordt niet aangevoerd waarom ontbinding na de uiterste datum kan worden ingeroepen en hoe aan de voorwaarden is voldaan. De rechtbank verwerpt dit verweer.
koperin staat stellen om de koopovereenkomst te ontbinden. Ook wordt in beide bepalingen een uiterste datum genoemd. Beide data zijn inmiddels onbenut verstreken. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen dat de verkoper hier ook een beroep op kan doen, maar onderbouwing voor deze stelling ontbreekt en dat dit zo is blijkt ook niet uit de koopovereenkomst. Bovendien wordt niet aangevoerd waarom ontbinding na de uiterste datum kan worden ingeroepen en hoe aan de voorwaarden is voldaan. De rechtbank verwerpt dit verweer.
Wilsgebrek
4.4.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren aan dat [naam] zijn woning niet daadwerkelijk wilde verkopen voor de koopprijs. Ze doen daarbij een beroep op nietigheid wegens wilsonbekwaamheid omdat [naam] niet ‘compos mentis’ was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. De rechtbank begrijpt dit verweer als een beroep op de vernietigbaarheid wegens een geestelijke stoornis op grond van artikel 3:34 van het Burgerlijk Wetboek (BW) omdat [naam] niet goed wist wat hij deed. Ook doen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een beroep op de vernietigbaarheid wegens misbruik van omstandigheden op grond van artikel 3:44 lid 1 en 4 BW. Ook hiervoor voeren ze aan dat [naam] niet goed wist wat hij deed ten tijde van de koopovereenkomst.
4.5.
Verder wordt voor misbruik van omstandigheden aangevoerd dat [eiser 1] en [eiser 2] wisten van de geestelijke toestand van [naam] omdat [eiser 1] het financiële beheer voor hem voerde. Ook zouden zij weten dat de koopovereenkomst nadelig was voor hem omdat evident was dat de koopprijs niet marktconform was.
4.6.
Voor toepassing van artikel 3:34 BW moet sprake zijn van een geestelijke stoornis; voor toepassing van artikel 3:44 lid 4 BW moet een bijzondere omstandigheid vast komen te staan, waarvan misbruik wordt gemaakt. Dat hier sprake van is dienen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te stellen en zo nodig te bewijzen.
Niet compos mentis
4.7.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen dat [naam] niet goed wist wat hij deed en dat dat blijkt uit het overgelegde medische dossier, waarin staat dat hij al jarenlang alcoholverslaafd was en hierdoor allerlei klachten had. Ze achten het aannemelijk dat dit ook tot een ernstige beschadiging van zijn hersenfuncties heeft geleid. Ze voeren daarbij aan dat dit ook blijkt uit het feit dat [naam] geen controle had over of zicht had op zijn financiën omdat hij al jaren veelvuldig was opgenomen in klinieken en/of ziekenhuizen en in die tijd [eiser 1] zijn financiën beheerde en grote bedragen van zijn rekening pinde. Ook voeren ze aan dat de koopprijs niet marktconform was en dat dat een aanwijzing is dat [naam] niet bij zijn verstand was. Ten slotte merken zij op dat het voor [naam] meer voor de hand had gelegen om een testament op te maken dan, in combinatie met een schenking, een woning te verkopen voor een door hen gesteld te laag bedrag. Met dit laatste doelen ze erop dat deze constructie van de koopovereenkomst en de schenkingsovereenkomst een aanwijzing is voor zijn verwarde toestand omdat zo de toets van de wilsbekwaamheid door de notaris vermeden werd.
4.8.
Volgens [eiser 1] en [eiser 2] was [naam] helder toen hij de koopovereenkomst ondertekende. Hij wist wat hij deed en wist waarvoor hij tekende. Bovendien was het overlijden onverwacht en werd de koopovereenkomst niet in verband met zijn overlijden gesloten. [eiser 1] en [eiser 2] wijzen erop dat ook in het overgelegde medisch dossier staat dat (uit neurologisch onderzoek volgt dat) [naam] helder en alert was tijdens de ziekenhuisopname. [eiser 1] en [eiser 2] betwisten dat [eiser 1] de financiën van [naam] beheerde. Alles wat [eiser 1] voor hem uitvoerde, deed ze met zijn toestemming.
4.9.
De rechtbank merkt allereerst op dat een alcoholverslaving niet per definitie tot een ernstige aantasting van de hersenfuncties leidt. Het overgelegde gedeelte uit het medisch dossier van [naam] biedt ook geen steun aan de stelling dat [naam] niet goed wist wat hij deed. Daarmee is het standpunt van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onvoldoende onderbouwd. Een aantasting van zijn hersenen kan ook niet afgeleid worden uit de overige omstandigheden die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangedragen.
4.10.
Dat [naam] zijn geldzaken niet goed overzag en het beheer van zijn financiën aan [eiser 1] overliet is door [eiser 1] en [eiser 2] betwist en door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet onderbouwd. Ook de stelling dat de woning meer dan € 400.000,00 waard zou zijn, hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet onderbouwd. Uit het door [eiser 1] en [eiser 2] overgelegde taxatierapport blijkt ook niet dat de woning voor een te lage prijs verkocht was, zeker gelet op het feit dat de woning geheel of gedeeltelijk verhuurd danwel bewoond werd. De rechtbank begrijpt dat het voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vragen oproept dat [naam] tegelijk met de verkoop van zijn huis ook een bedrag aan [eiser 2] schonk, maar volgt hen niet in hun betoog dat het de bedoeling was om aan de toets van de wilsbekwaamheid (bij het opmaken van een testament) te ontsnappen. Dat de overeenkomsten op dezelfde dag zijn getekend, is voor de rechtbank onvoldoende om de aangevoerde samenhang tussen de koopovereenkomst en de schenkingsovereenkomst aan te nemen.
Conclusie
Conclusie
4.11.
Het verweer van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gaat niet op. Dat [naam] niet goed wist wat hij deed omdat hij leed aan een stoornis toen hij de koopovereenkomst ondertekende, is niet voldoende onderbouwd. Ook is niet voldoende onderbouwd dat [naam] destijds in een afhankelijke en/of kwetsbare positie verkeerde en dat [eiser 1] en [eiser 2] daar misbruik van hebben gemaakt. Partijen zijn aan de koopovereenkomst gebonden. Dat betekent kortgezegd dat [eiser 1] en [eiser 2] de koopprijs moeten betalen en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning moeten leveren. De rechtbank zal de vordering tot het nakomen van de koopovereenkomst dan ook toewijzen. Daarbij wordt aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een termijn van 3 maanden gegeven om de notariële overdracht te laten plaatsvinden. Als zij niet meewerken binnen die termijn met als gevolg dat geen overdracht plaatsvindt, na ook een aangetekende brief van de notaris te hebben ontvangen waarin hun een redelijke termijn wordt gegund om de akte van levering te (doen) passeren, treedt dit vonnis in de plaats van de voor de levering benodigde verklaring van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
4.12.
De rechtbank gaat voorbij aan de opmerking van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat de kantonrechter geen toestemming zal verlenen voor de overdracht van de woning omdat het saldo van de nalatenschap negatief zou zijn. Dat is, wat daar ook van zij, niet van invloed op de onderhavige beslissing.
4.13.
Omdat de primaire vordering wordt toegewezen, kan de subsidiaire vordering tot betaling van schadevergoeding onbesproken blijven.
4.14.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] worden tot op heden begroot op:
- dagvaarding € 119,21
- griffierecht € 1.666,00
- salaris advocaat €
3.540,00(2,0 punten × tarief € 1.770,00)
3.540,00(2,0 punten × tarief € 1.770,00)
Totaal € 5.325,21
De rechtbank zal de nakosten begroten volgens de daarvoor gebruikelijke forfaitaire tarieven.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot deugdelijke nakoming van de koopovereenkomst, door volledige medewerking te verlenen aan de levering van de woning, in die zin dat zij gehoor geven aan oproepen en verzoeken van de notaris,
5.2.
bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de voor het opmaken van de notariële leveringsakte vereiste verklaring van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , één en ander als bedoeld in artikel 3:300 lid 2 BW, als de overdracht niet heeft plaatsgevonden binnen 3 maanden nadat dit vonnis aan hen is betekend, doordat zij hun medewerking zoals onder 5.1. niet verlenen, nadat zij daartoe door de notaris met een aangetekende brief (waarin hun een redelijke termijn wordt gesteld) zijn opgeroepen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] tot op heden begroot op € 5.325,21, en op € 163,- aan nog te maken nakosten, te vermeerderen met € 85,- in geval van betekening,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D. van Dam en in het openbaar uitgesproken op 20 juli 2022.