Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 21/2920
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats], eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 11 februari 2020 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] [nummer 1] te [plaats] (de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2019 (de waardepeildatum) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 915.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting gebruiker voor het jaar 2020 (de aanslag).
Eiseres heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 4 maart 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 juli 2022.
Namens eiseres heeft haar gemachtigde daaraan door middel van een videoverbinding deelgenomen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [A],
[B] [C].
[B] [C].
Overwegingen
1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een ruimte op de eerste etage van de [winkelcentrum] in [plaats] ([wijk 1]), bouwjaar 2000. De ruimte heeft een oppervlakte van ongeveer 1.895 m².
2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van onroerende zaken bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). In artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ is bepaald dat de waarde bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flowmethode.
4. Verweerder, op wie de bewijslast rust en die derhalve aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, is op grond van het navolgende in die bewijslast geslaagd.
5. Uit het door verweerder overgelegde taxatieverslag en de overgelegde taxatiematrix volgt dat de waarde van de onroerende zaak is bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Partijen zijn het erover eens dat de waarde met behulp van deze methode moet worden vastgesteld. Verweerder is bij de waardering uitgegaan van een huurwaarde van € 145.915, hetgeen neerkomt op € 77 per m². Hierop heeft verweerder vervolgens een kapitalisatiefactor van 6,3 toegepast. Ter onderbouwing daarvan heeft verweerder voorts gewezen op de volgende referentieverkopen:
- een toonzaal/showroom aan de [adres 2] [nummer 2] ([wijk 2]), bouwjaar 1948, met een oppervlakte van ongeveer 914 m², op 20 december 2017 verkocht voor € 1.200.000;
- een winkel aan de [adres 3] [nummer 3] ([wijk 1]), bouwjaar 1985, met een oppervlakte van ongeveer 251 m², op 4 augustus 2020 verkocht voor
€ 556.500;
- een winkel aan de [adres 3] [nummer 4] ([wijk 1]), bouwjaar 1993, met een oppervlakte van ongeveer 190 m², op 31 maart 2021 verkocht voor € 660.000.
6. Met hetgeen verweerder heeft aangevoerd, heeft hij aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De door verweerder in aanmerking genomen huurwaarde (€ 77 per m²) is, gelet op het eigen huurcijfer van
€ 172.647 (€ 91,10 per m²) per 1 januari 2019, niet te hoog. Dat eiseres, zoals de gemachtigde heeft gesteld, feitelijk slechts € 49 of € 50 per m² betaalde, is op geen enkele wijze aannemelijk geworden. Met het (aanzienlijke) leegstandsrisico heeft verweerder voldoende rekening gehouden door uit te gaan van een huurprijs die fors lager ligt dan de daadwerkelijk betaalde huur.
De door verweerder gebruikte kapitalisatiefactor van 6,3 is, gelet op de referentieverkopen, aan de lage kant. Haar stelling dat de referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn, omdat bij de onroerende zaak geen sprake is van een winkel, maar van een ‘cash and carry’-concept, heeft eiseres niet onderbouwd en kan dan ook niet tot de conclusie leiden dat de waarde te hoog is vastgesteld.
€ 172.647 (€ 91,10 per m²) per 1 januari 2019, niet te hoog. Dat eiseres, zoals de gemachtigde heeft gesteld, feitelijk slechts € 49 of € 50 per m² betaalde, is op geen enkele wijze aannemelijk geworden. Met het (aanzienlijke) leegstandsrisico heeft verweerder voldoende rekening gehouden door uit te gaan van een huurprijs die fors lager ligt dan de daadwerkelijk betaalde huur.
De door verweerder gebruikte kapitalisatiefactor van 6,3 is, gelet op de referentieverkopen, aan de lage kant. Haar stelling dat de referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn, omdat bij de onroerende zaak geen sprake is van een winkel, maar van een ‘cash and carry’-concept, heeft eiseres niet onderbouwd en kan dan ook niet tot de conclusie leiden dat de waarde te hoog is vastgesteld.
7. Hetgeen eiseres verder nog heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Zo is niet gebleken van een onjuiste objectafbakening. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiseres bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaak zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, zoals onder meer bodemdaling, palenpest en windmolens. Eiseres heeft niet aangegeven - als een en ander al aan de orde zou zijn - welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaak. De rechtbank zal daarom ook aan deze stellingen voorbijgaan. Het gestelde achterstallig onderhoud, (slechte) bereikbaarheid, de parkeersituatie, de (on)mogelijkheden voor aan- en afvoer alsmede (beperkte) laad- en losfaciliteiten en verkeersoverlast en geluidshinder heeft eiseres eveneens op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan. Met betrekking tot de stelling van eiseres dat bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis, overweegt de rechtbank dat de waardepeildatum in deze zaak 1 januari 2019 is. Op dat moment was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van coronamaatregelen en eventuele gevolgen daarvan. Daarbij heeft eiseres met betrekking tot de onderhavige onroerende zaak geen feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt, die invloed zouden kunnen hebben op de waardebepaling van de onderhavige onroerende zaak.
8. De stelling van eiseres dat verweerder heeft nagelaten de taxatieverslagen en taxatiekaarten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. Het taxatieverslag 2020 is vóór de hoorzitting aan gemachtigde verstuurd. De taxatiematrix is op 21 juni 2022 door de rechtbank ontvangen en ook doorgestuurd aan gemachtigde van eiseres. Aan de grief van eiseres dat de grondstaffels niet zijn overgelegd, gaat de rechtbank voorbij, omdat verweerder bij de waardering van de onroerende zaak geen grondstaffels heeft gebruikt.
9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres geen feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt die moeten leiden tot de conclusie dat verweerder artikel 7:11 of Pro artikel 7:12, eerste lid, van de Awb of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Verweerder is, anders dan eiseres kennelijk stelt, in zijn uitspraak op bezwaar ingegaan op de argumenten in het bezwaarschrift van eiseres. Dat verweerder de bezwaren volgens een vast stramien afdoet, maakt nog niet dat verweerder in strijd met een beginsel van behoorlijk bestuur handelt.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak, alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en zal de rechtbank het beroep ongegrond verklaren.
Vergoeding van immateriële schade
11. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. De rechtbank gaat uit van de door verweerder gestelde ontvangstdatum, te weten 13 februari 2020.
De rechtbank doet op 16 augustus 2022 uitspraak. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift is derhalve meer dan twee jaar verstreken. De rechtbank ziet echter reden deze termijn in deze zaak te verlengen. De reden daarvoor is de volgende.
12. Het voornemen van een behandeling door een enkelvoudige kamer gebeurt schriftelijk en in de regel minimaal drie maanden voor de zittingsdatum. Daarbij wordt een week gegeven om een verhindering te melden. De gemachtigde in de onderhavige zaak heeft een zeer groot aantal zaken, vele honderden, niet alleen bij de rechtbank Den Haag maar bij alle rechtbanken in Nederland. Dit heeft tot gevolg dat de gemachtigde ook zeer vaak op een zittingsvoornemen reageerde met het bericht verhinderd te zijn. De voortgang van de afdoening is daardoor in het gedrang gekomen. Reden waarom, in afwijking van de gebruikelijke werkwijze, ervoor is gekozen om de gemachtigde zelf te benaderen met de vraag wanneer hij wel kan verschijnen voor een zitting. Als een datum in zijn zeer drukke agenda gevonden kan worden zal de gehele zitting dan gevuld worden met zaken waarin hij als gemachtigde optreedt. Een werkwijze waarmee hij zich akkoord verklaarde, mits er digitale zittingen gehouden zouden kunnen worden.
13. Op 13 oktober 2021 heeft de gemachtigde zijn verhinderdata gegeven voor de maanden januari en februari 2022. Op 12 december 2021 heeft de gemachtigde bericht geheel maart 2022 te zijn verhinderd. Daarmee heeft de rechtbank uiteindelijk in het eerste kwartaal van 2022 drie dagen kunnen vinden waarop enkelvoudige zittingen gepland konden worden waarop zaken van deze gemachtigde konden worden afgedaan. Op 24 november 2021 zijn verhinderdata gegeven voor de maanden april, mei en juni 2022. Dit heeft ertoe geleid dat er 8 zittingsdata zijn gepland in het tweede kwartaal waarvan de eerste op 26 en 29 april 2022.
14. Bij emailbericht van 1 februari 2022 is gevraagd of er in maart nog ruimte is vrijgekomen voor een zitting. De gemachtigde berichtte dat maart geheel vol zit. Bij emailbericht van 12 februari 2022 berichtte hij nader: “De eerste mogelijkheid in casus is nu nog de ochtend van 7 juli aanstaande indien digitaal.”
15. Gegeven het vorenstaande moet worden vastgesteld dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde en de hoeveelheid momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken worden niet op zitting geappointeerd omdat de gemachtigde geen ruimte ziet in zijn agenda. Gegeven die situatie moet naar het oordeel van de rechtbank worden vastgesteld dat er sprake is van een bijzondere situatie die reden geeft de termijn waarin verwacht mag worden dat een zaak wordt afgedaan te verlengen met
vier maanden. Nu op 16 augustus 2022 uitspraak wordt gedaan is sprake van een overschrijding van de redelijke termijn van (afgerond) drie maanden. Deze termijnoverschrijding is geheel toe te rekenen aan de bezwaarfase. Als uitgangspunt voor de hoogte van de schadevergoeding geldt een tarief van € 500 per halfjaar dat de redelijke termijn is overschreden. Aan eiseres wordt daarom een schadevergoeding toegekend van
€ 500.
vier maanden. Nu op 16 augustus 2022 uitspraak wordt gedaan is sprake van een overschrijding van de redelijke termijn van (afgerond) drie maanden. Deze termijnoverschrijding is geheel toe te rekenen aan de bezwaarfase. Als uitgangspunt voor de hoogte van de schadevergoeding geldt een tarief van € 500 per halfjaar dat de redelijke termijn is overschreden. Aan eiseres wordt daarom een schadevergoeding toegekend van
€ 500.
Proceskosten
16. Nu de rechtbank een vergoeding voor immateriële schade toekent, is er aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiseres. In de omstandigheid dat verweerder slechts wordt veroordeeld in de proceskosten van eiseres omdat aan eiseres een vergoeding voor immateriële schade wordt toegekend vindt de rechtbank aanleiding om een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak te hanteren van 0,5 (licht). De kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 759 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 0,5).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 759;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.E. Schotte, rechter, in aanwezigheid van
mr. S.R.M. Dekker, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
16 augustus 2022.
16 augustus 2022.
De griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen.
de uitspraak te ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.