Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 21/478
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn , verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2020 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] [nummer 1] te [plaats 1] (de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.995.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen (de aanslag) voor het jaar 2020.
Eiseres heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 10 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 juli 2022 door middel van een videoverbinding.
Namens eiseres heeft haar gemachtigde daaraan deelgenomen. Namens verweerder hebben mr. [A] en [B] daaraan deelgenomen.
Overwegingen
1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak heeft een bruto vloeroppervlakte van 1.916 m² en bestaat uit een kantoor (440 m²), een vergaderruimte en archief (180 m²), bedrijfshallen (1.296 m²), een over-/opslagterrein (8.260 m²) en 5 parkeerplaatsen.
2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). In artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ is bepaald dat de waarde bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flowmethode.
4. Verweerder, op wie de bewijslast rust en derhalve aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op te hoge bedrag heeft vastgesteld, is op grond van het navolgende in die bewijslast geslaagd.
5. Uit het door verweerder overgelegde taxatierapport volgt dat de waarde van de onroerende zaak is bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Partijen zijn het erover eens dat de waarde op grond van deze methode moet worden vastgesteld. Verweerder is daarbij uitgegaan van een totale huurwaarde van € 210.060, gemiddeld
€ 59/m² (een huurwaarde van € 108,75/m² voor het kantoor, € 80,50/m² voor de vergaderruimte en het archief, € 37,50/m² voor de werkplaats en € 12/m² voor het over-/ opslagterrein). Verweerder heeft een kapitalisatiefactor 9,5 gebruikt en is uitgegaan van een leegstandrisico van 10%.
€ 59/m² (een huurwaarde van € 108,75/m² voor het kantoor, € 80,50/m² voor de vergaderruimte en het archief, € 37,50/m² voor de werkplaats en € 12/m² voor het over-/ opslagterrein). Verweerder heeft een kapitalisatiefactor 9,5 gebruikt en is uitgegaan van een leegstandrisico van 10%.
6. Voor de onderbouwing van de huurwaarde heeft verweerder verwezen naar zes referentiepanden, te weten:
- [adres 2] [nummer 2] te [plaats 2] , bouwjaar 1996/2010, met een bruto vloeroppervlakte van 1.392 m² (een hal van 1.047 m² en een kantoor van 345 m²), met een gerealiseerd gemiddeld huurcijfer van € 55/m² (€ 76.000 huur/1.392 m²) op 1 juli 2018;
- [adres 1] [nummer 3] te [plaats 1] , bouwjaar 2017, met een bruto vloeroppervlakte van 2.635 m² (inclusief een kantoor van 65 m²), met een gerealiseerd gemiddeld huurcijfer van € 63/m² (€ 166.250 huur/2.635 m²) op
- [adres 1] [nummer 4] te [plaats 1] , bouwjaar 1998, met een bruto vloeroppervlakte van 1.424 m² (inclusief een kantoor van 540 m² en 12 parkeerplaatsen), met een gerealiseerd gemiddeld huurcijfer van € 67/m² (€ 96.000 huur/1.424 m²) op 1 juli 2018;
- [adres 3] [nummer 5] te [plaats 3], bouwjaar 1997, met een bruto vloeroppervlakte van 253 m² (een kantoor met 8 parkeerplaatsen) met een gerealiseerd gemiddeld huurcijfer van € 114/m² (€ 28.800 huur/253 m²) op
- [adres 4] [nummer 6] te [plaats 4], bouwjaar 1970, met een bruto vloeroppervlakte van 328 m² (een kantoor met 4 parkeerplaatsen) met een gerealiseerd gemiddeld huurcijfer van € 101/m² (€ 33.000 huur/328 m²) op 1 januari 2019.
7. Voor de bepaling van de kapitalisatiefactor heeft verweerder gebruik gemaakt van de volgende verkooptransacties:
- [adres 1] [nummer 4] te [plaats 1] (zie onder 6): verkoopprijs € 1.100.000 op 24 september 2018/huur van € 96.000 resulteert in een kapitalisatiefactor van 11,4;
- [adres 2] [nummer 7] te [plaats 2] (zie onder 6): verkoopprijs € 900.000 op 31 augustus 2018/huur van € 76.000) resulteert in een kapitalisatiefactor van 11,8;
- [adres 5] [nummers] te [plaats 3], bouwjaar 1998, met een bruto vloeroppervlakte van 2.885 m² (incl. 75 m² kantoor en 2.000 m² opslagterrein): verkoopprijs € 1.775.000 op 16 januari 2019/huur van € 179.700 resulteert in een kapitalisatiefactor van 9,9.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de onderbouwing in zijn taxatierapport en zijn toelichting ter zitting, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft referentieobjecten gebruikt waarvan de huur-en verkooptransacties voldoende dicht op de waardepeildatum zijn gesloten. De in aanmerking genomen huurwaarde van de onroerende zaak is, gelet op de huurwaarden van de referentieobjecten, niet te hoog. Wat betreft de voor het over-/ opslagterrein gehanteerde waarde van € 12 per m² geldt dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat voor het opslagterrein van het buurpand € 15 per m² wordt betaald. Met betrekking tot de gehanteerde kapitalisatiefactor (9,5) geldt dat deze lager ligt dan de kapitalisatiefactoren die voortvloeien uit de verkoopcijfers van vergelijkbare objecten. Verweerder heeft voorts met de door hem overgelegde leegstandsrapportage (bijlage 3a bij zijn taxatierapport) en zijn onderbouwing ter zitting voldoende aannemelijk gemaakt dat met 10% voldoende rekening is gehouden met het leegstandsrisico van de onroerende zaak. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat uit (zorgvuldig) onderzoek van verweerder is gebleken dat in het gebied waar de onroerende zaak van eiseres ligt over de jaren 2017, 2018 en 2019 sprake is van een gemiddeld leegstandsrisico van 6,3. Eiseres heeft daartegenover onvoldoende aangevoerd om van een hoger leegstandsrisico uit te gaan.
9. Eiseres heeft, naast hetgeen in bezwaar (tijdens het hoorgesprek) en in beroep tijdens de zitting specifiek met betrekking tot de onroerende zaak is aangevoerd en door verweerder gemotiveerd is weersproken, geen specifieke feiten en omstandigheden met betrekking tot de onroerende zaak aangevoerd die moeten leiden tot een vermindering van de waarde. Zo is niet gebleken van een onjuiste objectafbakening. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiseres in haar beroepschrift bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, zoals onder meer bodemdaling, palenpest en windmolens. Eiseres heeft niet aangegeven - als een en ander al aan de orde zou zijn - welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaken. De rechtbank zal daarom ook aan deze stellingen voorbijgaan. Het gestelde achterstallig onderhoud, de (slechte) bereikbaarheid, de parkeersituatie, de (on)mogelijkheden voor aan- en afvoer alsmede de (beperkte) laad- en losfaciliteiten en verkeersoverlast en geluidshinder heeft eiseres eveneens op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan. Met betrekking tot eisers stelling dat bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis, overweegt de rechtbank dat de waardepeildatum in deze zaken 1 januari 2019 is. Op dat moment was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van coronamaatregelen en eventuele gevolgen daarvan. Daarbij heeft eiseres met betrekking tot de onderhavige onroerende zaken geen feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt, zoals een daadwerkelijke huurvermindering of een leegstandrisico, die invloed zouden kunnen hebben op de waardebepaling van de onderhavige onroerende zaken.
10. De stelling van eiseres dat verweerder heeft nagelaten de taxatieverslagen en taxatiekaarten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. Verweerder heeft het taxatierapport betreffende de waardering van de onroerende zaak op 13 juni 2022 bij de rechtbank ingediend en de rechtbank heeft dit op 14 juni 2022 doorgestuurd aan gemachtigde van eiseres. Aan de grief van gemachtigde in haar nader stuk van 17 juni 2022 dat verweerder geen leegstandsanalyse heeft overgelegd, gaat de rechtbank voorbij, omdat deze analyse reeds bij het verweerschrift van 18 februari 2021 is overgelegd en vervolgens aan eiseres is doorgezonden en voorts over het leegstandsrisico in het op 14 juni 2022 aan gemachtigde doorgestuurde taxatierapport nog aanvullende informatie is opgenomen. Aan de grief van eiseres dat de grondstaffels niet zijn overgelegd, gaat de rechtbank voorbij, omdat bij de onderhavige waardering grondstaffels geen rol hebben gespeeld.
11. Eiseres heeft verder gesteld dat verweerder het verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. Artikel 7:7 van Pro de Awb bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb [1] volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar is vermeld wanneer de hoorzitting heeft plaatsgevonden, wie daaraan deelnamen en dat hetgeen eiseres heeft aangedragen in de uitspraak op bezwaar is verwerkt. Eiseres heeft dit niet weersproken. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden.
12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres geen feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt die moeten leiden tot de conclusie dat verweerder artikel 7:11 of Pro artikel 7:12, eerste lid, van de Awb of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Verweerder is, anders dan eiseres kennelijk stelt, in zijn uitspraak op bezwaar ingegaan op de argumenten in het bezwaarschrift van eiseres. Dat verweerder de bezwaren volgens een vast stramien afdoet, maakt nog niet dat verweerder in strijd met een beginsel van behoorlijk bestuur handelt.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onderhavige onroerende zaak, alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en zal de rechtbank het beroep daartegen ongegrond verklaren.
Vergoeding van immateriële schade
14. Eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. De rechtbank gaat uit van de door verweerder gestelde ontvangstdatum, te weten 4 september 2020.
De rechtbank doet op 16 augustus 2022 uitspraak. Van overschrijding van de redelijke termijn is dan ook geen sprake. Het verzoek om een vergoeding van immateriële schade wordt daarom afgewezen.
Proceskosten
15. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.E. Schotte, rechter, in aanwezigheid van
mr. S.R.M. Dekker, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
16 augustus 2022.
16 augustus 2022.
De griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen.
de uitspraak te ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.