Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/632365 / KG ZA 22-643
Vonnis in kort geding van 8 september 2022
in de zaak van
[eisende partij sub 1]en
[eisende partij sub 2]te [plaats] ,
[eisende partij sub 2]te [plaats] ,
eisers,
advocaat mr. Y.H.M. van Mierlo te Breda,
tegen:
[gedaagde sub 1]en
[gedaagde sub 2]te [plaats] ,
[gedaagde sub 2]te [plaats] ,
gedaagden,
procederend in persoon, bijgestaan door hun gemachtigde mr. N. de Bont.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [eisende partij sub 1 c.s.] .’ en ‘ [gedaagde sub 1 c.s.] ’. Eisers worden afzonderlijk ‘ [eisende partij sub 1] ’ en ‘ [eisende partij sub 2] ’ genoemd. Gedaagden worden afzonderlijk ‘ [gedaagde sub 1] ’ en ‘ [gedaagde sub 2] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 19 augustus 2022, met producties;
- de conclusie van antwoord (met opschrift verweerschrift), met producties en aanvullende producties;
- de pleitnotities van [gedaagde sub 1] .
1.2.
Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben [eisende partij sub 1 c.s.] . verklaard dat zij de dagvaarding tegen de daarin onder B vermelde gedaagde niet hebben uitgebracht. De voorzieningenrechter begrijpt dat de zaak tegen deze gedaagde voor de zitting is ingetrokken en deze partij is daarom niet opgenomen in de kop van het vonnis. Verder bevatte de in de dagvaarding vermelde voornaam van [eisende partij sub 1] een kennelijk fout, die niet is overgenomen in de kop van het vonnis.
1.3.
De mondelinge behandeling is gehouden op 30 augustus 2022. Ter zitting is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
[gedaagde sub 1] (gepensioneerd slager, 82 jaar) en [gedaagde sub 2] (huisvrouw, 75 jaar) hebben 60 jaar gewoond op een woonboot die was gelegen aan het [adres] (hierna: de ligplaats). In 1966 heeft het Hoogheemraadschap Rijnland (hierna: Rijnland) aan [gedaagde sub 1] een ligplaatsvergunning afgegeven. Daarnaast hebben Rijnland en [gedaagde sub 1] in 1987 een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan [gedaagde sub 1] een strook grond gelegen aan het Additionele Kanaal, naast de ligplaats van de toenmalig door [gedaagde sub 1 c.s.] bewoonde woonboot in gebruik heeft genomen. Deze strook grond (hierna: de tuin) diende als uitpad en tot tuin bij de woonboot.
2.2.
Op 23 juli 2021 is de woonboot van [gedaagde sub 1 c.s.] met daarin [gedaagde sub 1 c.s.] en hun gehele inboedel gezonken. Naast de woonboot is de gehele inboedel vergaan. Vanwege hun beperkte inkomen hebben [gedaagde sub 1 c.s.] geen nieuwe woonboot kunnen kopen. Sindsdien wonen [gedaagde sub 1 c.s.] in een huurwoning die aan hen is verhuurd op grond van de Leegstandswet. Deze woning wordt waarschijnlijk verkocht of gesloopt in 2023.
2.3.
Begin april 2022 hebben [eisende partij sub 1 c.s.] ., een koppel van middelbare leeftijd, in de brievenbus bij de ligplaats een kaartje achtergelaten waarop zij hun interesse kenbaar maakten in de aankoop van “uw woning”. De ligplaats stond niet te koop.
2.4.
Op 5 april 2022 heeft [gedaagde sub 1] contact opgenomen met [eisende partij sub 1] . Vervolgens hebben partijen elkaar diezelfde avond ontmoet in de woning van [gedaagde sub 1 c.s.] Hierbij hebben partijen gesproken over de overname van de huurovereenkomsten van de ligplaats en de tuin. In dat gesprek heeft [eisende partij sub 1] aangegeven € 5.000,- te willen voor de overname, zodat hij zijn nieuwe huurwoning kon voorzien van gordijnen en vloerbedekking. Op initiatief van [eisende partij sub 1 c.s.] . is uiteindelijk een prijs van € 25.000,- overeengekomen.
2.5.
Op 7 april 2022 hebben partijen een door [eisende partij sub 1 c.s.] . opgestelde overeenkomst ondertekend op grond waarvan [eisende partij sub 1 c.s.] . de huurovereenkomsten van de ligplaats en de tuin met ingang van 1 juni 2022 overnemen tegen een koopprijs van € 25.000,-, waarvan 10% binnen drie dagen diende te worden aanbetaald. De overeenkomst (hierna: de Koopovereenkomst) bevat ontbindende voorwaarden op grond waarvan [eisende partij sub 1 c.s.] . de koop kunnen ontbinden indien zij niet de benodigde vergunningen krijgen om de ligplaats met tuin in gebruik te nemen.
Daarnaast hebben partijen op 7 april 2022 een daartoe bestemde verklaring van overname getekend, waarmee [gedaagde sub 1] zijn overeenkomsten met Rijnland (met nummer [I] (ligplaats) en [II] (tuin)) heeft opgezegd en [eisende partij sub 1] aan Rijnland heeft voorgesteld als nieuwe gebruiker.
2.6.
Op 14 april 2022 hebben [gedaagde sub 1 c.s.] het door [eisende partij sub 1 c.s.] . aanbetaalde bedrag van € 2.500,-- teruggestort.
2.7.
Bij brief van 16 april 2022 hebben [gedaagde sub 1 c.s.] [eisende partij sub 1 c.s.] . verzocht om de Koopovereenkomst te ontbinden. In deze brief schrijven zij dat zij overdonderd waren door het verzoek om de ligplaatsvergunning te verkopen, dat zij vinden dat hen onvoldoende tijd is gegund om er goed over na te denken. Zij schrijven dat zij ondanks het goede contact geen weloverwogen beslissing hebben kunnen nemen, omdat zij nog niet zijn hersteld van de klap van het verlies van hun woonark en al hun bezittingen en zij kampen met gezondheidsklachten. Zij vragen [eisende partij sub 1 c.s.] . om geen misbruik te maken van de kwetsbare positie waarin zij verkeren.
2.8.
Bij brief van 2 mei 2022 hebben [eisende partij sub 1 c.s.] . aan [gedaagde sub 1 c.s.] meegedeeld dat zij niet akkoord gaan met de ontbinding van de Koopovereenkomst, omdat de overeengekomen ontbindingsvoorwaarden niet van toepassing zijn.
2.9.
Bij (advocaat)brief van 13 mei 2022 hebben [eisende partij sub 1 c.s.] . [gedaagde sub 1 c.s.] gesommeerd tot nakoming van de Koopovereenkomst.
2.10.
Bij brief van 30 mei 2022 heeft de gemachtigde van [gedaagde sub 1 c.s.] namens hen de Koopovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd op grond van dwaling dan wel misbruik van omstandigheden. Deze brief bevat een voorstel om de koop alsnog doorgang te laten vinden, maar dan tegen een koopprijs van € 150.000,--. Dit voorstel is niet geaccepteerd.
2.11.
Op 28 juni 2022 heeft [de taxateur] , een EMCI gecertificeerd woonboot taxateur van WNBT, de ligplaats getaxeerd. Volgens het taxatierapport van 16 juli 2022 bedraagt de vrije verkoopwaarde van het gebruiksrecht van de ligplaats met tuin € 270.000,-. In het taxatierapport is tot uitgangspunt genomen dat de ligplaats en de tuin worden gehuurd van Rijnland.
2.12.
In een e-mail van 5 juli 2022 schrijft de huisartspraktijkondersteuner GGZ van Zorggroep [plaats] , waarbij [gedaagde sub 1] patiënt is, dat [gedaagde sub 1] sinds half maart 2022 lijdt aan forse stemmingsklachten, suïcidale gedachten en slaapproblemen en dat deze klachten lijken samen te hangen met het verlies van de woonboot (en persoonlijke bezittingen), waar [gedaagde sub 1] heel lang met veel plezier heeft gewoond, en met de contactbreuk met zijn dochter.
3.Het geschil
3.1.
[eisende partij sub 1 c.s.] . vorderen, zakelijk weergegeven:
primair:
I. [gedaagde sub 1 c.s.] te bevelen tot onverkorte nakoming van de Koopovereenkomst, zulks op straffe van een dwangsom;
II. [gedaagde sub 1 c.s.] te veroordelen tot medewerking aan de overname van de overeenkomst van de ligplaats [I] en tuin [II] , zoals tussen partijen is overeengekomen op 7 april 2022, zulks op straffe van een dwangsom;
III. [gedaagde sub 1 c.s.] te gebieden de contractuele boete, de daadwerkelijk geleden schade en alle buitengerechtelijke incassokosten aan [eisende partij sub 1 c.s.] . te betalen;
subsidiair
IV. vervangende toestemming te verlenen voor de overname van de overeenkomst van de ligplaats [I] en tuin [II] aan Rijnland zoals is overeengekomen tussen partijen d.d. 7 april 2022 waarbij het vonnis in de plaats van de toestemming van [gedaagde sub 1 c.s.] zal treden op de verklaring voor overname van Rijnland waarmee de overeenkomst tussen Rijnland en [gedaagde sub 1] wordt opgezegd en [eisende partij sub 1] als nieuwe gebruiker wordt voorgesteld;
V. [gedaagde sub 1 c.s.] te gebieden de contractuele boete, de daadwerkelijk geleden schade en alle buitengerechtelijke incassokosten aan [eisende partij sub 1 c.s.] . te betalen;
primair en subsidiair met hoofdelijke veroordeling in de proceskosten, waaronder de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Aan deze vordering leggen [eisende partij sub 1 c.s.] . het volgende ten grondslag.
[gedaagde sub 1 c.s.] zijn gehouden tot nakoming van de overeenkomst. Er is geen grond voor ontbinding van de Koopovereenkomst omdat er geen sprake is van ontbindende voorwaarden die zij kunnen inroepen. Bovendien geldt er geen bedenktijd. Het beroep op vernietiging van de Koopovereenkomst treft geen doel. De kwetsbare positie waarop [gedaagde sub 1 c.s.] zich beroepen komt voor hun risico. De overeengekomen prijs is marktconform. Door de weigering van [gedaagde sub 1 c.s.] de Koopovereenkomst na te komen, lijden [eisende partij sub 1] schade. Deze bestaat onder meer uit het doorlopen van de huur van hun huidige woning en de stijging van de kosten van bouwmaterialen. Verder hebben [gedaagde sub 1 c.s.] de contractuele boete verbeurd en dienen zij deze boete, de schade bestaande uit de huur van de woning en alle buitengerechtelijke kosten aan [eisende partij sub 1 c.s.] . te betalen.
3.3.
[gedaagde sub 1 c.s.] concluderen tot niet-ontvankelijkverklaring, dan wel afwijzing van het gevorderde en voeren daartoe gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
Aangezien [eisende partij sub 1 c.s.] . aan hun vordering ten grondslag hebben gelegd dat zij door het uitblijven van de overeengekomen levering van de ligplaats(vergunning) schade lijden, is voldaan het voor deze procedure vereiste spoedeisend belang.
4.2.
Tegenover het beroep van [eisende partij sub 1] op nakoming van de Koopovereenkomst, hebben [gedaagde sub 1 c.s.] een beroep gedaan op vernietiging van die overeenkomst wegens dwaling dan wel misbruik van omstandigheden.
4.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat zij op 7 april 2022 een overeenkomst hebben ondertekend op grond waarvan [eisende partij sub 1 c.s.] . de huurovereenkomsten van de ligplaats en de tuin met ingang van 1 juni 2022 overnemen tegen een koopprijs van € 25.000,-. Voor toewijzing van de vordering van [eisende partij sub 1 c.s.] . tot nakoming van de Koopovereenkomst is slechts plaats is, indien ook in een eventueel aan te spannen bodemprocedure toewijzing van die vordering te verwachten is. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is voorshands aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde sub 1 c.s.] deze overeenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk hebben vernietigd op grond van misbruik van omstandigheden. De vorderingen van [eisende partij sub 1 c.s.] . worden daarom afgewezen. De voorzieningenrechter licht dit als volgt toe.
4.4.
Misbruik van omstandigheden volgens artikel 3:44 lid 4 BW Pro is aanwezig als iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. Bij de beoordeling daarvan komt het aan op alle omstandigheden die een rol hebben gespeeld bij de totstandkoming van die rechtshandeling. Niet is vereist dat degene die zich op vernietiging beroept door het aangaan van de overeenkomst is benadeeld. Wel is vereist dat hij zonder het misbruik van omstandigheden de overeenkomst niet of niet op dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten.
4.5.
[gedaagde sub 1 c.s.] leggen aan hun stelling dat sprake is van misbruik van omstandigheden in de eerste plaats ten grondslag dat de overeengekomen verkoopprijs van € 25.000,- vér onder de marktprijs ligt. Zij hebben daarbij verwezen naar het onder 2.11 genoemde taxatierapport van 16 juli 2022 van [de taxateur] van WNBT, EMCI gecertificeerd woonboot taxateur. Het rapport vermeldt een vrije verkoopwaarde van € 270.000,-, uitgaande van een maximale maatvoering, gelijkluidende overeenkomsten met Hoogheemraadschap Rijnland en het recht van innemen van de ligplaats voor onbepaalde tijd. Voor de waardering is ervan uit gegaan dat een toekomstig aan te meren woonark te financieren is met een hypothecaire lening. Kort gezegd geldt deze waarde volgens de taxateur dus voor het geval de “koper” de neer te leggen woonboot kan financieren en de benodigde vergunningen kan verkrijgen. Dit is de situatie waarnaar [eisende partij sub 1 c.s.] . blijkens hun verklaringen streven, zodat hun stelling dat nog onzeker is of zij de boot kunnen financieren en de vergunningen rond krijgen geen aanleiding is om aan de juistheid van de taxatie te twijfelen.
4.6.
[eisende partij sub 1 c.s.] . hebben ter onderbouwing van hun standpunt dat zij een meer dan redelijk bedrag zijn overeengekomen, verwezen naar een als productie 11 overgelegde "Prijslijst aanlegplaatsen WSV [...] ” in [plaats] . Hier worden volgens [eisende partij sub 1 c.s.] . ligplaats/tuin/parkeerplaats voor percelen in volle eigendom aangeboden voor bedragen variërend van € 21.000,- tot en met € 31.000,-. Dit betreft echter aanlegplaatsen voor sloepen en kleine pleziervaartuigen en zegt dus niets over de waarde van de ligplaats van [gedaagde sub 1 c.s.] Ter zitting heeft [eisende partij sub 1] nog betoogd dat hij op basis van informatie van het Hoogheemraadschap Rijnland heeft begrepen dat de waarde van de ligplaats met tuin rond de € 37.700,- bedraagt. Bij gebreke van stukken waaruit de juistheid van dit standpunt en de deskundigheid op het gebied van waardebepaling van het Hoogheemraadschap blijkt, wordt hieraan voorbij gegaan. Tussenconclusie is dan ook dat voorshands voldoende aannemelijk is dat de ligplaats een marktwaarde heeft van circa € 270.000, dus meer dan
tienmaal zoveel als de overeengekomen koopprijs.
tienmaal zoveel als de overeengekomen koopprijs.
4.7.
[gedaagde sub 1 c.s.] zijn, met 75 en 82 jaren, op gevorderde leeftijd en niet (professioneel) deskundig op het gebied van de waardering van de ligplaats. Zij hebben de ligplaats al zestig jaar. Onweersproken is dat [gedaagde sub 1 c.s.] nog steeds ontdaan zijn door het zinken van hun woonark en het verlies van hun gehele inboedel en in een onzekere positie verkeren over waar zij op langere termijn kunnen wonen. Ter zitting heeft [gedaagde sub 1] - onweersproken - verklaard dat [eisende partij sub 1] hem heeft gevraagd hoeveel ze voor de ligplaats wilden hebben en dat hij toen heeft gezegd dat hij dat niet wist en dat hij niet wist wat deze waard was. [gedaagde sub 2] heeft aangevuld dat [gedaagde sub 1] toen een bedrag van € 5.000,- heeft genoemd. [eisende partij sub 1 c.s.] . erkennen ook dat dit bedrag is geopperd. Gelet op dit samenstel van omstandigheden, uitgaande van een werkelijke marktwaarde in de orde van grootte van € 270.000,-, is voorshands voldoende aannemelijk dat de wil van [gedaagde sub 1 c.s.] is beïnvloed door het bestaan van de bijzondere omstandigheid dat zij werkelijk geen flauw benul hadden van de marktwaarde van de ligplaats en dat zich hebben laten overdonderen door het in hun onwetende ogen prachtige bod van € 25.000,-.
4.8.
[eisende partij sub 1 c.s.] . waren ermee bekend dat [gedaagde sub 1 c.s.] op leeftijd waren, dat is zichtbaar en onmiskenbaar. Ook is onweersproken dat [gedaagde sub 1 c.s.] hebben verteld over het zinken van hun woonboot, hoe zwaar dit hen viel en dat zij in een tijdelijk onderkomen verbleven en weer zouden moeten verhuizen. Daaruit hadden [eisende partij sub 1 c.s.] . kunnen en moeten opmaken dat [gedaagde sub 1 c.s.] kwetsbare, ontwortelde, oude mensen zijn. Omdat [gedaagde sub 1] zelf tegen [eisende partij sub 1 c.s.] . heeft gezegd niet te weten wat de ligplaats waard was en een overduidelijk ver onder de marktprijs gelegen bedrag heeft geopperd, zelfs als zou worden uitgegaan van de door [eisende partij sub 1 c.s.] . zelf genoemde marktwaarde van € 37.000,-, gaat de voorzieningenrechter er zonder meer vanuit dat [eisende partij sub 1 c.s.] . bekend waren met de hiervoor genoemde bijzondere omstandigheden die de wil van [gedaagde sub 1 c.s.] hebben beïnvloed en ook dat zij in verband daarmee hun medewerking aan het tot stand komen van de Koopovereenkomst, zonder [gedaagde sub 1 c.s.] voldoende tijd en gelegenheid te geven zich door een ter zake deskundige te laten adviseren, hadden moeten onthouden. Dit vermoeden van misbruik wordt nog versterkt door de stelling van [eisende partij sub 1 c.s.] . dat het hen zo door [gedaagde sub 1 c.s.] zou worden gegund, in een sfeer waarin zij al tante [naam 1] en ome [naam 2] tegen de verkopers zeiden en zij, naar [gedaagde sub 1] c.s. hebben begrepen: voor de gezelligheid, kaas en chocolade uit hun winkel hadden meegenomen. Het is immers onder normale omstandigheden, met in alle opzichten gelijkwaardige gesprekspartners, bijzonder ongebruikelijk dat volstrekte vreemden een ander op basis van één gesprekje een groot financieel voordeel gunnen. Gelet op de verklaring van [eisende partij sub 1] dat hij al 25 jaar op zoek is naar een (ligplaats voor) een woonboot, acht de voorzieningenrechter het ten slotte onaannemelijk dat hij en zijn partner werkelijk dachten dat het geboden bedrag van € 25.000,- marktconform was. Iemand die zo lang de markt verkent, moet geacht worden een reële kijk op gangbare prijzen te hebben.
4.9.
Het voorgaande brengt mee dat, anders dan [eisende partij sub 1 c.s.] . hebben betoogd, de verkeerde voorstelling van zaken over de waarde, gelet op hun kenbare kwetsbare positie, onervarenheid, gebrek aan deskundige bijstand en gevorderde leeftijd, dus niet voor rekening en risico van [gedaagde sub 1 c.s.] moet komen.
4.10.
[gedaagde sub 1 c.s.] hebben verder nog gesteld dat zij zonder het misbruik van omstandigheden de overeenkomst niet of niet op dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten en dat acht de voorzieningenrechter aannemelijk, gelet op het enorme verschil in koopprijs en getaxeerde marktwaarde en de omstandigheid dat tussen partijen geen bijzondere familie- of vriendschapsband bestaat die dat verschil zou kunnen verklaren. Bij deze stand van zaken is daarom voorshands voldoende aannemelijk dat het beroep van [gedaagde sub 1 c.s.] op misbruik van omstandigheden slaagt. Daarmee is toewijzing van de vorderingen tot nakoming van de Koopovereenkomst en betaling van contractuele boete en/of schade in de bodemprocedure niet te verwachten. De vorderingen van [eisende partij sub 1 c.s.] . worden daarom afgewezen. [eisende partij sub 1 c.s.] . worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, waarbij het salaris van de gemachtigde van [gedaagde sub 1 c.s.] wordt begroot op de helft van het gebruikelijke tarief voor de vergoeding van het advocaatsalaris. Deze proceskostenveroordeling wordt zoals gevorderd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst het gevorderde af;
5.2.
veroordeelt [eisende partij sub 1 c.s.] . in de kosten van dit geding, tot dusver aan de zijde van [gedaagde sub 1 c.s.] begroot op € 822,--, waarvan € 508,-- aan salaris gemachtigde en € 314,-- aan griffierecht;
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.F. Hesselink en in het openbaar uitgesproken op 8 september 2022.
WJ