Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/552
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van14 juli 2023 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rijswijk, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 10 december 2021 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 26 februari 2021 (de beschikking) waarbij de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] [nummer 1] te [plaats] (de woning) op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is vastgesteld op € 198.000.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juli 2023.
Namens eiser is zijn gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] .
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek tot vergoeding van de immateriële schade af.
Overwegingen
1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) en het kalenderjaar 2021. Met de beschikking is ook de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslag) bekendgemaakt. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
2. De woning is een portiekwoning met bouwjaar 1954 en een inhoud van ongeveer 220 m³.
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4. Eiser bepleit een waarde van € 141.000. Daartoe stelt eiser – samengevat – dat verweerder geen dan wel onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Volgens eiser is de woning gedateerd, is er schade als gevolg van lekkage, zijn de kozijnen uitgevoerd in hout, zitten er scheuren in de muren, is de fundering verzakt, ontbreekt er vloerverwarming en ontbreken er andere isolerende maatregelen. Eiser voert als vergelijkingsobjecten de woningen aan de [adres] [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] aan. Ook stelt eiser dat verweerder in de bezwaarfase ten onrechte de grondstaffel en waardematrix niet heeft overgelegd en dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd.
5. Verweerder heeft de stellingen van eiser gemotiveerd betwist.
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Zoals volgt uit de waardematrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres] [nummer 5] (verkocht op 8 juli 2019 voor € 215.000), [adres] [nummer 6] (verkocht op 10 december 2019 voor € 213.000), [adres] [nummer 2] (verkocht op 1 februari 2019 voor € 164.500) en [adres] 194 (verkocht op 3 juni 2019 voor € 207.500) allen te Rijswijk. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed bruikbaar. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn allen gelegen in dezelfde straat, hebben hetzelfde bouwjaar en zijn allen portiekwoningen. Met verschillen in inhoud, kwaliteit en onderhoud is voldoende rekening gehouden. De prijs per kubieke meter van € 882 is dan ook, mede gelet op de gemiddelde prijs per kubieke meter van € 901, niet te hoog vastgesteld.
8. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Zoals volgt uit voorgaande overweging is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De enkele stellingen van eiser dat sprake is van achterstallig onderhoud en de kwaliteit van de woning matig is, zijn onvoldoende om een waardevermindering van de woning aannemelijk te achten. Ook de door eiser overgelegde foto’s maken het voorgaande oordeel niet anders. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat de markt erg overspannen was en het onderhoud dan wel de kwaliteit van de woning wel heel slecht moest zijn wilde sprake zijn van een waardedrukkend effect. Verweerder heeft in de overgelegde foto’s dan ook geen aanleiding gezien de objectkenmerken onderhoud of kwaliteit naar beneden bij te stellen. De rechtbank sluit zich aan bij hetgeen verweerder heeft gesteld aan. Overigens merkt de rechtbank op dat uit de foto’s niet is af te leiden of deze rond de waardepeildatum zijn gemaakt. Wat betreft de door eiser afwijkende aangevoerde vergelijkingsobjecten [adres] [nummer 3] en [nummer 4] overweegt de rechtbank dat eiser – anders dan het noemen van het adres van deze objecten – niets heeft aangevoerd waaruit kan volgen dat deze woningen beter bruikbaar zijn als vergelijkingsobject dan de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten.
9. Wat betreft de stelling van eiser dat verweerder in strijd met artikel 6:17 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de waardematrix en de grondstaffel toe te zenden, overweegt de rechtbank het volgende. Hetgeen bepaald in artikel 6:17 van Pro de Awb gaat niet verder dan dat voor verweerder de plicht bestaat aan eiser de op de zaak betrekking hebben stukken toe te zenden. Dit betreffen enkel de stukken waarover verweerder ten tijde van de bezwaarfase beschikt en dus niet de in de beroepsfase opgemaakte waardematrix en de grondstaffel welke, zoals verweerder heeft verklaard, voor de bepaling van de waarde van de woning niet is gebruikt. In de bezwaarfase gaat de plicht van verweerder niet verder dan dat eiser en zijn gemachtigde op grond van artikel 7:4 van Pro de Awb voorafgaand aan het horen inzage in de stukken kunnen krijgen. Eiser heeft niet gesteld dat dit niet het geval is geweest. Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bevat uitsluitend de verplichting tot het op verzoek verstrekken van het taxatieverslag. Onder verstrekken moet worden verstaan het toezenden of digitaal beschikbaar stellen van het taxatieverslag. Uit de aan de rechtbank overgelegde stukken blijkt dat het taxatieverslag in de bezwaarfase aan eiser dan wel zijn gemachtigde is verstrekt. Indien eiser of zijn gemachtigde van mening is dat het verstrekte taxatieverslag onvoldoende gegevens bevat om tot een goede beoordeling van de vastgestelde waarde te kunnen komen, kan hij in de bezwaarfase gebruik maken van zijn inzagerecht als bedoeld in artikel 7:4 van Pro de Awb. Dat eiser dan wel zijn gemachtigde geen gebruik heeft gemaakt van het inzagerecht, dient voor rekening en risico van eiser te komen.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.
Vergoeding van de immateriële schade
11. Eiser heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 30 maart 2021, zodat de redelijke termijn ten tijde van het doen van deze uitspraak is overschreden met drie maanden en twee weken. Eiser heeft in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie voor de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure. Ter zitting is door de gemachtigde van eiser bevestigd dat het een feit van algemene bekendheid is dat deze vergoeding zal toekomen aan de gemachtigde en niet aan eiser. Dit leidt volgens de rechtbank tot de conclusie dat het toekennen van de vergoeding voor eiser geen compensatie vormt. Onder deze omstandigheid ziet de rechtbank geen reden over te gaan tot het toekennen van enige vergoeding voor immateriële schade.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Arts, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2023.
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn.
Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).