ECLI:NL:RBDHA:2023:10826

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 22/354

uitspraak van de meervoudige kamer van 17 mei 2023 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de gemeente Rijswijk, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 26 februari 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 402.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslag).

Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.

Bij uitspraak op bezwaar van 3 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 april 2023.

Namens eiser zijn [naam 1] Abbe, kantoorgenoot van zijn gemachtigde, en
[naam 2] verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door
[naam 3] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een huis in een rij met inpandige garage. De inhoud van de woning is ongeveer 522 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 168 m².

Geschil2.In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

3. Eiser bepleit een waarde van € 375.000 en heeft daartoe – zakelijk weergegeven het volgende aangevoerd. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder ten onrechte onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning, de matige isolatie van de woning en de specifieke ligging van de woning. Eiser heeft ter zitting gesteld dat verweerder van de onjuiste maten van de woning is uitgegaan en dat de garages niet meegerekend moeten worden. Daarnaast stelt eiser zich op het standpunt dat niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken zijn overgelegd en dat de indexeringspercentages van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten en de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk zijn gemaakt. Tot slot stelt eiser dat het object [adres 5] op 27 maart 2020 is verkocht voor € 384.500 en de waarde van de woning onderbouwt.

4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar de door hem overgelegde matrix. Naast gegevens van de woning, bevat deze matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

Beoordeling van het geschil

5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Zoals volgt uit de waardematrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 2] (verkocht op 1 november 2019 voor € 385.000), de [adres 3] (verkocht op 16 maart 2020 voor € 390.000), de [adres 4] (verkocht op 13 augustus 2020 voor € 383.500) en de [adres 5] (verkocht op 30 maart 2020 voor € 384.500). De rechtbank acht de woning en de vergelijkingsobjecten wat type, kwaliteit, onderhoudssituatie en ligging betreft goed vergelijkbaar. Met de verschillen in inhoud en perceeloppervlakte is voldoende rekening gehouden, zoals inzichtelijk is gemaakt in de waardematrix. Het is de rechtbank niet gebleken dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Uit de voorgaande overweging volgt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder, heeft eiser niet met stukken aannemelijk gemaakt dat van de door haar gestelde omstandigheden (slechte isolatie) sprake is, laat staan dat daarvan een waardedrukkend effect uitgaat. Met de omstandigheid dat de woning in gedateerde staat verkeert heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden, gelet op de verschillen tussen de prijzen per kubieke meter en per vierkante meter van de woning en de vergelijkingsobjecten. De stelling van eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke ligging van de woning, kan de rechtbank niet volgen. De vergelijkingsobjecten ervaren eenzelfde overlast van deze ligging, waardoor het effect van deze specifieke ligging op de waarde van de woning reeds in de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten is verdisconteerd. Wat betreft het door eiser aangevoerde object aan de [adres 5] dat op 30 maart 2020 is verkocht voor
€ 384.500 overweegt de rechtbank dat verweerder dit object heeft meegenomen in de waardematrix en dit object geen lagere waarde voor de woning onderbouwt. Ter zitting heeft eiser gesteld dat de maten die verweerder voor de woning heeft gehanteerd onjuist zijn. Verweerder heeft daartoe voldoende gemotiveerd weersproken dat de woning is ingemeten aan de hand van een bouwtekening. Eiser heeft niet nader aannemelijk gemaakt dat dit niet juist is. Met betrekking tot de stelling van eiser dat de garages ten onrechte zijn meegenomen bij het aantal kubieke meters van de woning overweegt de rechtbank het volgende. De garages zijn inpandig en zijn bij zowel de woning als de vergelijkingsobjecten op dezelfde wijze gewaardeerd, zodat ook deze stelling faalt.

8. Verweerder heeft de transactieprijzen van vergelijkingspanden gecorrigeerd voor het tijdsverloop tussen de transactiedatum en de waardepeildatum 1 januari 2020. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de wijze waarop dit is geschied onderbouwd en inzichtelijk gemaakt.

9. Eiser heeft gesteld dat verweerder de door eiser genoemde stukken niet in de bezwaarfase aan hem heeft toegestuurd. Het gaat om een taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren, de wijze waarop deze zijn verdisconteerd in de waarde en de grondstaffel. Eiser beroept zich hiervoor op artikel 40 Wet Pro WOZ in combinatie met artikel 6:17 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De rechtbank volgt eiser hierin niet. Tussen partijen is niet in geschil dat verweerder heeft voldaan aan zijn verplichting tot passieve informatieverstrekking zoals bedoeld in artikel 7:4, tweede en derde lid, van de Awb. Verweerder is op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ niet verplicht om de stukken waar eiser tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht, voorafgaand aan het horen toe te zenden. De wetgever heeft met artikel 7:4, vierde lid, van de Awb reeds een voorziening getroffen voor deze situatie. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen immers tegen vergoeding worden verkregen door een belanghebbende. Ook artikel 7:4, vierde lid, van de Awb verplicht verweerder niet tot toezending van die stukken. Het bepaalde in artikel 6:17 van Pro de Awb leidt niet tot een ander oordeel. Die bepaling leidt er slechts toe dat, als een partij zich in een procedure laat vertegenwoordigen, de correspondentie inzake de processtukken aan de gemachtigde moet worden toegezonden. Artikel 6:17 Awb Pro regelt derhalve niet welke stukken moeten worden toegezonden.^[2]

10. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

11. Eiser heeft in de bezwaarfase verzocht om inzicht in de gehanteerde correcties in de KOUDV-factoren. Verweerder heeft niet eerder dan in de waardematrix in de beroepsfase inzicht gegeven in de gehanteerde correcties. De rechtbank ziet hierin aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.

12. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift is op 6 april 2021 door verweerder ontvangen. Daarmee is ten tijde van het doen van deze uitspraak sprake van een overschrijding van de redelijke termijn met één maand en (bijna) twee weken. Eiser heeft in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie voor de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure. Ter zitting is bevestigd dat op grond van de algemene voorwaarden van de gemachtigde deze vergoeding zal toekomen aan de gemachtigde en niet aan eiser, zodat het toekennen van de vergoeding voor eiser geen compensatie vormt. De rechtbank ziet in het voorgaande aanleiding om te volstaan met het oordeel dat de redelijke termijn is overschreden en niet over te gaan tot het toekennen van enige vergoeding voor immateriële schade.

Proceskosten

13. Gelet op hetgeen hiervoor onder 11 is overwogen, stelt de rechtbank de kosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.674 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift,
1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.674;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, en mr. M.A. Dirks en mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. J. van Kempen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2023.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het hoger beroepschrift ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).

Beroep ongegrond tegen WOZ-waarde woning te Rijswijk; proceskostenveroordeling verweerder