ECLI:NL:RBDHA:2023:10829

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 22/355

uitspraak van de meervoudige kamer van 17 mei 2023 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de gemeente Rijswijk, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 26 februari 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als de [adres 1] te [plaats 1] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 221.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslag).

Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.

Bij uitspraak op bezwaar van 3 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 april 2023.

Namens eiser zijn [naam 1] , kantoorgenoot van zijn gemachtigde, en
[naam 2] verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door
[naam 3] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een maisonnette met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 250 m³.

Geschil2.In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

3. Eiser bepleit een waarde van € 197.000 en heeft daartoe – zakelijk weergegeven het volgende aangevoerd. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning en het aandeel in de VvE-reserve. Eiser stelt dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig is gedaan. Daarnaast stelt eiser zich op het standpunt dat niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken zijn overgelegd, en dat de indexeringspercentages van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten niet en de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk zijn gemaakt. Eiser stelt dat de objecten aan de [adres 2] (verkocht op 2 juli 2020 voor € 215.500) en de [adres 3] (verkocht op 30 juli 2021 voor € 225.039) de waarde van de woning onderbouwen. Tot slot verwijst eiser naar een taxatierapport, waarbij de woning op de waardepeildatum is getaxeerd op € 197.000. Hierbij heeft de taxateur zich gebaseerd op de verkopen van de objecten [adres 2] , [adres 4] en de [adres 5] allen te [plaats 2] .

4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar de door hem overgelegde matrix. Naast gegevens van de woning, bevat deze matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

Beoordeling van het geschil

5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Zoals volgt uit de waardematrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 6] (verkocht op 15 augustus 2019 voor € 239.200), de [adres 5] (verkocht op
1 maart 2019 voor € 247.500), de [adres 7] (verkocht op 11 februari 2019 voor € 238.888), de [adres 8] (verkocht op 3 januari 2020 voor € 240.000) en de [adres 4] (verkocht op 1 september 2020 voor € 239.200). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat type, inhoud en bouwjaar betreft goed vergelijkbaar. Met de verschillen in kwaliteit en onderhoud is voldoende rekening gehouden, zoals inzichtelijk gemaakt in de waardematrix. Niet is gebleken dat de kubieke meterprijs van € 868 te hoog is vastgesteld.

7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Uit de voorgaande overweging volgt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De stelling van eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning heeft eiser niet met stukken en foto’s aannemelijk gemaakt. Uit de matrix blijkt verder dat de koopsommen van de vergelijkingsobjecten zijn gecorrigeerd voor het aandeel in de VvE-reserve, zodat deze stelling van eiser faalt. Het door eiser overgelegde taxatierapport geeft eveneens geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen. Verweerder heeft in zijn waardematrix een deel van de door eiser aangedragen objecten meegenomen voor de onderbouwing van de waarde van de woning en heeft ter zitting onweersproken gesteld dat de objecten aan de [adres 2] en [adres 3] woningen van een ander type zijn en derhalve niet vergelijkbaar zijn met de woning.

8. Verweerder heeft de transactieprijzen van vergelijkingspanden gecorrigeerd voor het tijdsverloop tussen de transactiedatum en de waardepeildatum 1 januari 2020. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de wijze waarop dit is geschied onderbouwd en inzichtelijk gemaakt.

9. Eiser heeft gesteld dat verweerder de door eiser genoemde stukken niet in de bezwaarfase aan hem heeft toegestuurd. Het gaat om een taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren, de wijze waarop deze zijn verdisconteerd in de waarde en de grondstaffel. Eiser beroept zich hiervoor op artikel 40 Wet WOZ in combinatie met artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De rechtbank volgt eiser hierin niet. Tussen partijen is niet in geschil dat verweerder heeft voldaan aan zijn verplichting tot passieve informatieverstrekking zoals bedoeld in artikel 7:4, tweede en derde lid, van de Awb. Verweerder is op grond van artikel 40 van de Wet WOZ niet verplicht om de stukken waar eiser tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht, voorafgaand aan het horen toe te zenden. De wetgever heeft met artikel 7:4, vierde lid, van de Awb reeds een voorziening getroffen voor deze situatie. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen immers tegen vergoeding worden verkregen door een belanghebbende. Ook artikel 7:4, vierde lid, van de Awb verplicht verweerder niet tot toezending van die stukken. Het bepaalde in artikel 6:17 van de Awb leidt niet tot een ander oordeel. Die bepaling leidt er slechts toe dat, als een partij zich in een procedure laat vertegenwoordigen, de correspondentie inzake de processtukken aan de gemachtigde moet worden toegezonden. Artikel 6:17 Awb regelt derhalve niet welke stukken moeten worden toegezonden.^[2]

10. De rechtbank kan de stelling van eiser dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd of onzorgvuldig tot stand is gekomen niet volgen. In de uitspraak op bezwaar zijn de grieven die eiser in de bezwaarfase heeft aangedragen op een gestructureerde manier behandeld. Daarmee is voldoende onderbouwing gegeven voor de afwijzing van het bezwaar.

11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

12. Eiser heeft in de bezwaarfase verzocht om inzicht in de gehanteerde correcties in de KOUDV-factoren. Verweerder heeft niet eerder dan in de waardematrix in de beroepsfase inzicht gegeven in de gehanteerde correcties. De rechtbank ziet hierin aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.

13. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift is op 3 april 2021 door verweerder ontvangen. Daarmee is ten tijde van het doen van deze uitspraak sprake van een overschrijding van de redelijke termijn met één maand en (bijna) twee weken. Eiser heeft in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie voor de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure. Ter zitting is bevestigd dat op grond van de algemene voorwaarden van de gemachtigde deze vergoeding zal toekomen aan de gemachtigde en niet aan eiser, zodat het toekennen van de vergoeding voor eiser geen compensatie vormt. De rechtbank ziet in het voorgaande aanleiding om te volstaan met het oordeel dat de redelijke termijn is overschreden en niet over te gaan tot het toekennen van enige vergoeding voor immateriële schade.

Proceskosten

14. Gelet op hetgeen hiervoor onder 12 is overwogen, stelt de rechtbank de kosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.674 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift,
1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.674;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, en mr. M.A. Dirks en mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. J. van Kempen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2023.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het hoger beroepschrift ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).