Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/644538 / KG ZA 23-215
Vonnis in kort geding van 20 april 2023
in de zaak van
[eiseres]te [vestigingsplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. A.C. Teeuw te Middelharnis,
tegen:
DE STAAT DER NEDERLANDEN (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Rijksvastgoedbedrijf)te Den Haag,
gedaagde,
advocaat mr. T.A. Burger te Den Haag.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [eiseres] ’ en ‘de Staat’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 28 maart 2023, met producties 1 tot en met 13;
- de conclusie van antwoord, met één productie;
- de op 6 april 2023 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide partijen pleitnotities en door de Staat nog twee producties zijn overgelegd.
1.2.
Ter zitting is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
De Staat heeft in december 2022 de openbare inschrijvingsprocedure ‘IJsselmeerpolders 2022’ georganiseerd voor de uitgifte van tien kavels landbouwgrond in geliberaliseerde erfpacht. Een van deze kavels is kavel ‘ [kavelnummer] gedeeltelijk’, gelegen aan de [adres] te [plaats] , [sectieletter] , nummer [sectienummer] van ongeveer 22.33.35 hectare (hierna: ‘de Kavel’). De inschrijving sloot op 11 januari 2023 om 11.00 uur.
2.2.
Ten behoeve van de geliberaliseerde pacht van de Kavel heeft de Staat op 12 december 2022 een biedboek (hierna: ‘het Biedboek’) verstrekt. In paragraaf 3.4 van het Biedboek valt te lezen dat de Kavel met ingang van 1 maart 2023 zal worden verpacht voor de duur van 1 jaar en 8 maanden. In paragraaf 4.2.3 van het Biedboek is bepaald dat een bieding plaatsvindt door het indienen van een inschrijfformulier. Aan een bieding mogen blijkens paragraaf 4.2.2 geen voorbehouden of voorwaarden zijn verbonden en uit paragraaf 4.2.4 volgt dat het bedrag van de bieding bestaat uit de pachtprijs per hectare per jaar. Blijkens paragraaf 4.12.1 van het Biedboek wordt de Kavel gegund aan de bieder die een geldige en onvoorwaardelijke bieding heeft uitgebracht en die de hoogste pachtprijs per hectare heeft geboden. Uit paragraaf 4.13 van het Biedboek volgt dat de Kavel eerst voorwaardelijk wordt gegund. Nadat degene aan wie voorwaardelijk is gegund een bankgarantie heeft overgelegd en de rechtsbeschermingstermijn van 20 kalenderdagen onbenut is verstreken, vindt definitieve gunning plaats. Op grond van paragraaf 4.13.6 dient degene aan wie definitief is gegund binnen twee weken na dagtekening van de definitieve gunningsbeslissing een pachtovereenkomst te ondertekenen en retour te zenden.
2.3.
Als Bijlage B01 is bij het Biedboek een ontwerp-pachtovereenkomst gevoegd als bedoeld in artikel 7:397, lid 1, BW. Voor het onderhavige geschil zijn de volgende bepalingen uit deze overeenkomst van belang:
2.4.
[eiseres] , exploitant van een akkerbouwbedrijf te Zeewolde, en vier andere partijen hebben op de Kavel ingeschreven. [eiseres] heeft in haar inschrijfformulier een pachtprijs geboden van € 3.256,-- per hectare per pachtjaar, hetgeen neerkomt op een totale pachtprijs van € 72.717,88 per pachtjaar.
2.5.
Bij brief van 16 januari 2023 heeft de Staat aan [eiseres] bericht dat de geliberaliseerde pachtovereenkomst betreffende de Kavel voorwaardelijk aan haar wordt gegund voor de door haar geboden pachtprijs van € 3.256,-- per hectare. De Staat heeft [eiseres] een termijn gesteld van 18 werkdagen voor het stellen van een bankgarantie ten bedrage van € 72.717,88. [eiseres] heeft deze bankgarantie tijdig gesteld.
2.6.
Bij brief van 8 februari 2023 heeft de Staat bericht dat de Kavel definitief aan [eiseres] wordt gegund. De Staat heeft [eiseres] hierbij verzocht de meegestuurde pachtovereenkomst te ondertekenen en terug te sturen. Daarbij heeft de Staat bericht dat deze overeenkomst na ondertekening door de Staat ter goedkeuring zal worden voorgelegd aan de Grondkamer. In deze pachtovereenkomst heeft de Staat in artikel 5 en Pro 6 de door [eiseres] geboden pachtprijs per hectare en de daaruit voortvloeiende betalingsverplichting als volgt verwerkt.
2.7.
Bij e-mail van 8 februari 2023 heeft de heer [vennoot] , vennoot van [eiseres] , namens [eiseres] de volgende vraag aan de Staat gesteld:
2.8.
De Staat heeft voormelde vraag bij e-mail van 20 februari 2023 als volgt beantwoord:
2.9.
Bij e-mail van 20 februari 2023 heeft de heer [vennoot] als volgt aan de Staat bericht:
2.10.
[eiseres] heeft de door de Staat toegezonden pachtovereenkomst ondertekend. Aan deze overeenkomst heeft [eiseres] de onder 2.9 bedoelde e-mail van de heer [vennoot] gehecht. Op pagina 8 van de pachtovereenkomst heeft [eiseres] de volgende tekst toegevoegd:
“Bijgaande afdruk van mailbericht maakt onderdeel uit van dit akkoord.”
“Bijgaande afdruk van mailbericht maakt onderdeel uit van dit akkoord.”
2.11.
De Staat heeft [eiseres] bij brief van 23 februari 2023 als volgt bericht:
2.12.
De heer [vennoot] heeft bij e-mail van 24 februari 2023 namens [eiseres] onder meer als volgt aan de Staat bericht:
2.13.
De advocaat van [eiseres] heeft de Staat bij brief van 15 maart 2023 gesommeerd schriftelijk te bevestigen dat de Kavel aan [eiseres] wordt gegund tegen de door haar geboden pachtprijs van € 3.256,-- per hectare per jaar (derhalve in totaal € 72.717,88 per jaar exclusief lasten) voor een periode van 1 jaar en 8 maanden, waarbij de pachtprijs voor de periode van 8 maanden dient te worden berekend naar rato van de totale pachtprijs per jaar (derhalve 8/12 x € 72.717,88 = € 48.478,59, exclusief lasten).
2.14.
[eiseres] heeft de Kavel inmiddels (gedeeltelijk) in gebruik genomen.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert – zakelijk weergegeven – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de Staat op straffe van een dwangsom te veroordelen a) de Kavel aan [eiseres] in gebruik te geven en b) een pachtovereenkomst te ondertekenen, met daarin de door [eiseres] geboden pachtprijs van € 3.256,-- per hectare per jaar met aangepaste betalingstermijnen (derhalve een pachtprijs van € 72.717,88, exclusief lasten, voor één jaar en een pachtprijs van € 48.478,59, exclusief lasten, voor 8 maanden), zulks met veroordeling van de Staat in de buitengerechtelijke kosten, proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Daartoe voert [eiseres] – samengevat – aan dat de Staat na gunning eenzijdig van het Biedboek is afgeweken door voor de pachtperiode van 8 maanden de pachtprijs voor een volledig jaar te berekenen. [eiseres] stelt dat zij conform het Biedboek en de bijlagen een pachtprijs per hectare per jaar voor een periode van 1 jaar en 8 maanden heeft aangeboden en niet – zoals de Staat stelt – een pachtprijs per teeltseizoen. Daarbij wijst [eiseres] erop dat zowel in het inschrijvingsformulier als de ontwerppachtovereenkomst expliciet staat vermeld dat het gaat om een pachtprijs per hectare per (pacht)jaar. Nergens wordt volgens [eiseres] gesproken over een prijs per teeltjaar of teeltseizoen. In de ontwerpovereenkomst wordt volgens [eiseres] bovendien onderscheid gemaakt tussen de eerste pachtperiode van 8 maanden en het daarop volgende pachtjaar dat loopt van 1 november 2023 tot en met 31 oktober 2024. Het is volgens [eiseres] bij pachtovereenkomsten ook gebruikelijk dat de pachtprijs voor een gedeelte van een pachtjaar naar rato wordt berekend. Het is volgens haar dan ook niet zo dat partijen hebben bedoeld dat voor de pachtperiode van 8 maanden de volledige pachtprijs in rekening zou worden gebracht. Daarbij wijst [eiseres] erop dat bij de uitleg van het Biedboek de letterlijke bewoordingen zwaar dienen te wegen. Meerdere hoogste bieders op andere gelijktijdig in de markt gezette percelen hebben volgens [eiseres] aan haar bericht dat zij haar standpunt delen. Zij verkeren volgens [eiseres] in de veronderstelling dat de laatste door de Staat te sturen factuur betrekking zal hebben op een pachtperiode van twee maanden. Dit is volgens [eiseres] ook logisch omdat in de ontwerpovereenkomst niet valt te lezen dat er per pachtjaar twee gelijke termijnen in rekening worden gebracht en er gedurende een periode van vier maanden niet over de desbetreffende kavels kan worden beschikt. [eiseres] is dan ook van mening dat de Staat de Kavel onmiddellijk aan haar ter beschikking dient te stellen en een aangepaste pachtovereenkomst met daarin een correct berekende pachtprijs ter ondertekening dient voor te leggen. In dat verband wijst [eiseres] erop dat zij de Kavel dringend nodig heeft voor de exploitatie van haar landbouwbedrijf en er een verplichting bestaat om de pachtovereenkomst met correcte inhoud binnen twee weken na de totstandkoming daarvan aan de Grondkamer over te leggen.
3.3.
De Staat voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
Beoordeeld moet worden of aanleiding bestaat om in de onderhavige openbare inschrijvingsprocedure in te grijpen, in die zin dat de Staat – zoals [eiseres] vordert – wordt verplicht om aan [eiseres] een gewijzigde pachtovereenkomst ter ondertekening voor te leggen, met – kort gezegd – een naar rato berekende pachtprijs van € 48.478,59, exclusief lasten, voor de eerste 8 maanden van de overeengekomen pachtperiode en een pachtprijs van € 72.717,88, exclusief lasten, voor de resterende 12 maanden.
4.2.
Volgens de Staat is [eiseres] zowel voor de pachtperiode van 12 maanden als de pachtperiode van 8 maanden de volledige pachtprijs van € 72.717,88, exclusief lasten, verschuldigd. Maatstaf is volgens de Staat hoe een behoorlijk geïnformeerd en normaal oplettend inschrijver binnen de akkerbouwbranche de term ‘pachtprijs per jaar’ heeft mogen begrijpen. Het is volgens de Staat bij een overeengekomen pachtperiode van 1 maart 2023 tot 31 oktober 2024 voor iedere akkerbouwer volstrekt duidelijk dat het gaat om pacht voor de duur van twee teeltjaren, omdat in die periode tweemaal een zaai- en oogstcyclus kan worden doorlopen. Teeltjaren en niet het overeengekomen aantal kalendermaanden zijn volgens de Staat in de akkerbouwbranche leidend bij berekening van de duur van een pachtovereenkomst. Een en ander volgt volgens de Staat uit de inschrijvingsstukken, waarin een pachtprijs per hectare per jaar moest worden opgegeven, die vervolgens in twee termijnen betaald dient te worden. Nergens valt volgens de Staat uit af te leiden dat de prijs voor de pachtperiode van 1 maart 2023 tot en met 31 oktober 2023 pro rato moet worden berekend. Daarbij wijst de Staat er tevens op dat in artikel 14 van Pro de pachtovereenkomst een bouwplan is opgenomen, met daarin vooral gewassen met een groeiperiode die aanvangt in het voorjaar. [eiseres] is volgens de Staat dan ook geen zaai- en oogstcyclus misgelopen doordat zij de Kavel niet gedurende het winterseizoen kan pachten. Alle winnende inschrijvers van de negen, eveneens vanaf 1 maart 2023 uitgegeven kavels, zijn volgens de Staat zonder enige kanttekening of protest akkoord gegaan met de betaling van de volledige pachtprijs voor de eerste pachtperiode van 8 maanden. Voor die branchegenoten was volgens de Staat kennelijk wel duidelijk dat het verschuldigd zijn van de geboden pachtprijs per jaar niet afhankelijk is van het exacte aantal kalendermaanden dat over de kavels kan worden beschikt.
4.3.
Partijen twisten dus over de vraag of [eiseres] de door haar geboden pachtprijs verschuldigd is per kalenderjaar of per teeltjaar. De Staat heeft er terecht op gewezen dat het bij de uitleg van het begrip ‘pachtprijs per jaar’ niet alleen aankomt op een tekstuele uitleg van de bewoordingen van de inschrijfstukken en de (ontwerp)pachtovereenkomst. Ook andere objectieve factoren, waaronder de gebruiken binnen de desbetreffende branche, kunnen daarbij van belang zijn. De tekst van het Biedboek en de ontwerppachtovereenkomst geeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende houvast om in dit geschil tot een eenduidige uitleg van het begrip ‘pachtprijs per jaar’ te kunnen komen. De pachtovereenkomst wordt blijkens die stukken immers aangegaan voor de duur van 1 jaar en 8 maanden, waarbij de eerste pachtperiode loopt van 1 maart 2023 tot en met 31 oktober 2023 en vervolgens loopt het pachtjaar van 1 november 2023 tot en met 31 oktober 2024. De inschrijver biedt een pachtprijs per hectare per jaar en die pachtprijs vormt tezamen met de watersysteemheffing de verschuldigde tegenprestatie, die moet worden betaald in twee termijnen vóór of uiterlijk op 1 mei en 1 november van elk pachtjaar. Tegen de uitleg van [eiseres] en voor de uitleg van de Staat pleit dat in de inschrijfstukken en de (ontwerp)pachtovereenkomst niet valt te lezen dat voor de periode van 8 maanden een naar rato te berekenen pachtprijs is verschuldigd. Ook staat niet uitdrukkelijk vermeld dat de per 1 mei 2023 verschuldigde termijn op een andere wijze dient te worden berekend dan de per 1 mei 2024 verschuldigde termijn. Anderzijds is wel opmerkelijk dat de periode van 8 maanden in artikel 8 van Pro de (ontwerp)pachtovereenkomst is aangeduid als pachtperiode en de resterende contractsperiode van 12 maanden als pachtjaar. Dit lijkt te impliceren dat de periode van 8 maanden niet gelijk is aan een pachtjaar, dat kennelijk 12 maanden duurt. Ook valt op dat in het Biedboek en de (ontwerp)pachtovereenkomst niet uitdrukkelijk is bepaald dat de tegenprestatie is verschuldigd in twee
gelijketermijnen en dat het woord ‘teeltjaar’ of ‘teelseizoen’ in deze stukken niet valt te lezen. Dit zijn aanwijzingen die pleiten voor de lezing van [eiseres] en tegen die van de Staat.
gelijketermijnen en dat het woord ‘teeltjaar’ of ‘teelseizoen’ in deze stukken niet valt te lezen. Dit zijn aanwijzingen die pleiten voor de lezing van [eiseres] en tegen die van de Staat.
4.4.
Nu een tekstuele uitleg niet tot een eenduidige uitleg van het begrip ‘pachtprijs per jaar’ leidt, dient te worden beoordeeld of aannemelijk is geworden dat sprake is van gebruiken in de akkerbouwbranche die de lezing van een van beide partijen voldoende aannemelijk maken. Dit is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet het geval. Over wat binnen akkerbouwbranche bij de uitgiften van kavels in geliberaliseerde erfpacht gebruikelijk is, lopen de lezingen van partijen dusdanig uiteen, dat zonder nader feitenonderzoek en/of bewijslevering, ter zake geen conclusies kunnen worden getrokken. Volgens de Staat is het volstrekt gebruikelijk om een ‘pachtprijs per jaar’ overeen te komen, die niet is verschuldigd per kalenderjaar maar per teeltseizoen. Die stelling heeft de Staat echter niet van een deugdelijke onderbouwing voorzien. De Staat heeft ter zitting gesteld dat hij vanaf 2015 jaarlijks 500-600 geliberaliseerde pachtovereenkomsten is aangegaan. Bij tientallen van deze overeenkomsten besloeg de pachtperiode (mede) een gebroken kalenderjaar. Volgens de Staat is er nooit eerder door inschrijvers bezwaar gemaakt tegen het berekenen van de volledige geboden pachtprijs per jaar voor het gedeelte van de pachtperiode dat een gebroken kalenderjaar beslaat. De Staat wijst er daarnaast op dat geen van de winnaars van de overige negen kavels bezwaar heeft gemaakt tegen de toegezonden pachtovereenkomst en één van hen het over de eerste pachtperiode in rekening gebrachte bedrag reeds volledig heeft voldaan. [eiseres] heeft op haar beurt betoogd dat het in de akkerbouwbranche gebruikelijk is om de pachtprijs ingeval van verpachting voor een deel van een kalenderjaar naar rato te verminderen. Daarbij stelt [eiseres] dat het haar bekend is dat zeker drie winnende inschrijvers uit dezelfde inschrijfronde haar standpunt delen en in de veronderstelling verkeren dat de Staat bij de factuur voor de vierde termijn slechts twee maanden in rekening zal brengen. Tijdens de schorsing van de zitting heeft [eiseres] één van deze inschrijvers ( [naam] VOF) per WhatsApp benaderd met de vraag of zij heeft ingeschreven voor een pachtprijs voor een periode van 1 jaar en 8 maanden of voor 2 teeltseizoenen. [naam] VOF heeft hierop geantwoord: ‘Voor 1 jaar en 8 maanden. 2 seizoenen had je andere gewassen kunnen telen wat nu niet lukt wegens dat het seizoen te kort is.’ Nog daargelaten dat dit slechts een reactie van één inschrijver betreft en één reactie onvoldoende is om het bestaan van een gebruik in de akkerbouwbranche te kunnen aannemen, verklaart de desbetreffende inschrijver niet uitdrukkelijk dat zij ervan uit is gegaan dat de pachtprijs voor de pachtperiode van 8 maanden naar rato berekend zal worden. Dit betekent dat ook [eiseres] haar stelling niet van een deugdelijke onderbouwing heeft voorzien. Nu de onderhavige kortgedingprocedure zich niet leent voor nader feitenonderzoek en bewijslevering door partijen (beide partijen hebben daartoe wel een aanbod gedaan), is bij voormelde stand van zaken de conclusie dat thans onvoldoende aannemelijk is dat een bodemrechter de vorderingen van [eiseres] zal toewijzen. Voor toewijzing van die vorderingen is in dit kort geding dan ook geen plaats.
4.5.
In de omstandigheid dat pas in een bodemprocedure duidelijkheid kan worden verkregen over de betekenis van het begrip ‘pachtprijs per jaar’ in relatie tot de door [eiseres] verschuldigde tegenprestatie, ziet de voorzieningenrechter aanleiding om te bepalen dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst het gevorderde af;
5.2.
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.F. Hesselink en in het openbaar uitgesproken op 20 april 2023.
mw