ECLI:NL:RBDHA:2023:12195 - Rechtbank Den Haag - Beroep gegrond: WOZ-waarde woning verlaagd naar 650.000 euro

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 22/2928

uitspraak van de meervoudige kamer van 21 juli 2023 in de zaak tussen

[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres,

(gemachtigde: A.J. Oudijk),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 30 juni 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als de [adres 1] te [plaats 1] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 703.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen en watersysteemheffing eigenaren voor het jaar 2021 (de aanslagen).

Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag onroerende-zaakbelastingen.

Bij uitspraak op bezwaar van 26 maart 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 juni 2023.

Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door drs. [naam] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 616 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.200 m².

Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

3. Eiseres bepleit een waarde van € 608.000 en heeft daartoe – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde per de vorige waardepeildatum. Daarnaast stelt eiseres zich op het standpunt dat verweerder niet alle stukken heeft overgelegd en had zij graag contact gehad met de taxateur. Eiseres stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en er heeft geen inpandige opname plaatsgevonden.

4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar de door hem overgelegde matrix. Naast gegevens van de woning, bevat deze matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

Beoordeling van het geschil

5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Zoals volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan [adres 2] te [plaats 2] (verkocht op 7 september 2020 voor € 837.500), de [adres 3] te [plaats 3] (verkocht op 15 maart 2019 voor € 505.000) en de [adres 4] (verkocht op 16 mei 2019 voor € 470.000). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten de [adres 3] en [adres 4] niet bruikbaar, nu deze te veel verschillen in type, ligging en perceeloppervlakte. Van de drie vergelijkingsobjecten acht de rechtbank [adres 2] het best vergelijkbaar met de woning, aangezien dit de naastgelegen woning betreft. Verweerder heeft de woning van eiseres niet inpandig opgenomen, terwijl uit de verkoopinformatie blijkt dat [adres 5] een volledige renovatie heeft ondergaan in 2018. Verweerder heeft echter ter zitting niet kunnen verklaren waarom hij bij de bepaling van de waarde van de woning vasthoudt aan een waarde van € 588 per m3, en bij [adres 2] van
€ 577 per m3 terwijl dit vergelijkingsobject in de vlokcodering twee keer bovengemiddeld scoort, waardoor de prijs per kubieke meter met € 100 per m3 verhoogd moet worden. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met wat hij heeft aangevoerd de waarde van de woning onvoldoende heeft onderbouwd.

7. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. De stelling van eiser dat de aan de woning toegekende waarde, niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor een vorige tijdvak aan de woning is toegekend en het over een voorgaand jaar bereikte compromis tussen partijen, kan niet tot een ander oordeel leiden. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijke waardebegrip, zoals hierboven onder 5 weergegeven. Aan de verhouding tussen tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe.

8. Eiseres heeft gesteld dat verweerder niet alle stukken in de bezwaarfase aan haar heeft toegestuurd. Eiseres beroept zich hiervoor op artikel 40 Wet Pro WOZ in combinatie met artikel 6:17 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Tussen partijen is niet in geschil dat verweerder heeft voldaan aan zijn verplichting tot passieve informatieverstrekking zoals bedoeld in artikel 7:4, tweede en derde lid, van de Awb. Verweerder is op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ niet verplicht om de stukken waar eiseres tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht, voorafgaand aan het horen toe te zenden. De wetgever heeft met artikel 7:4, vierde lid, van de Awb reeds een voorziening getroffen voor deze situatie. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen immers tegen vergoeding worden verkregen door een belanghebbende. Ook artikel 7:4, vierde lid, van de Awb verplicht verweerder niet tot toezending van die stukken. Het bepaalde in artikel 6:17 van Pro de Awb leidt niet tot een ander oordeel. Die bepaling leidt er slechts toe dat, als een partij zich in een procedure laat vertegenwoordigen, de correspondentie inzake de processtukken aan de gemachtigde moet worden toegezonden. Artikel 6:17 Awb Pro regelt derhalve niet welke stukken moeten worden toegezonden.

9. Met betrekking tot de opmerkingen van de gemachtigde van eiseres dat hij graag had gezien dat er tijdens de bezwaarfase meer overleg en contact met de taxateur mogelijk was geweest, is de rechtbank van oordeel dat de wijze waarop verweerder de bezwaarprocedure vormgeeft onder de beleidsvrijheid van verweerder valt en de rechter hier niet in kan treden. Wel heeft de rechtbank ter zitting vastgesteld dat gelet op de omvang van het belastinggebied van verweerder de locatie van het kantoor van verweerder soms een ernstige belemmering voor het onderling contact kan opleveren.

10. Nu geen van beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum schattenderwijs op € 650.000

11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag onroerende-zaakbelastingen te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard.

Proceskosten

12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 296, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1). De rechtbank ziet geen aanleiding om de door eiseres gestelde kosten van het taxatierapport te vergoeden, omdat eiseres geen taxatierapport heeft overgelegd.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 650.000;

- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van
€ 650.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.266;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, en mr. J.G.E. Gieskes en mr. M.A. Dirks, leden, in aanwezigheid van mr. J. van Kempen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2023.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).

U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).”