Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/5770
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van13 september 2023 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 29 juli 2022 op het bezwaar van eiser tegen de na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 augustus 2023.
Namens eiser is zijn gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. K.A.G. van Eert.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 23 februari 2022 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als de [adres 1] te [plaatsnaam 1] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 1.150.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2022 (de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
4. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een kelder. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 415 m2. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.296 m².
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
6. Eiser bepleit een waarde van € 1.028.000 en heeft daartoe – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. Eiser stelt dat verweerder een matrix had moeten overleggen en betwist dat van het taxatieverslag kan worden afgeleid dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Eiser stelt dat de inhoud van de vergelijkingsobjecten onjuist is en dat verweerder ten onrechte de IWOZ-kaarten niet heeft overgelegd. Eiser betwist dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Tot slot stelt eiser dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de afnemende meerwaarde.
7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar de door hem overgelegde matrix. Naast gegevens van de woning, bevat deze matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Zoals volgt uit de waardematrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 2] te [plaatsnaam 1] (verkocht op 9 maart 2021 voor € 1.000.000), de [adres 3] te [plaatsnaam 2] (verkocht op 9 juni 2020 voor € 855.000) en het [adres 4] te [plaatsnaam 3] (verkocht op 2 september 2020 voor € 1.050.000). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat type, kwaliteit en onderhoud betreft goed vergelijkbaar. Met de verschillen in gebruiksoppervlakte, oppervlakte van het perceel, uitstraling, doelmatigheid en de voorzieningen is voldoende rekening gehouden, zoals inzichtelijk is gemaakt in de waardematrix. Daarnaast is de woning inpandig opgenomen. De woning betreft een uniek object waarbij de locatie en de afmetingen belangrijk zijn. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat de bouwwijze van het dak en de materialen van een hoger niveau zijn dan de standaard in de periode, waarin de woning gebouwd is. Voorts is het terras onderheid, dit is niet te vergelijken met een terras, dat van reguliere bestrating is voorzien. Naar het oordeel van de rechtbank is het terras dan ook terecht meegenomen is in de waardebepaling. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat het water niet is meegenomen bij het bepalen van de waarde en dat indien de garage niet zou worden meegenomen de waarde boven de beschikte waarde ligt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de waarde niet te hoog vastgesteld.
10. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
Eiser heeft geen gronden aangevoerd waaruit kan blijken dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het onderhavige object en de vergelijkingsobjecten. Dat enkele van de vergelijkingsobjecten in een geheel andere periode zijn gebouwd dan de woning en in verband met de in de verschillende periodes heersende kwalitatieve normen voor het bouwen niet bruikbaar zijn als vergelijkingsobject, is in dit geval voldoende weerlegd met de verwijzing naar de waarneming van de taxateur ten tijde van de schouw. Tevens is niet gebleken dat verweerder de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning - zoals bedoeld in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ - niet aan eiser heeft overgelegd. Dat eiser in de bezwaarfase een andere gemachtigde had dan in de beroepsfase waardoor de huidige gemachtigde wellicht niet over deze stukken beschikt, komt voor rekening en risico van eiser. Eiser stelt dat verweerder de matrix reeds in de bezwaarfase aan hem had moeten overleggen. De rechtbank stelt vast dat verweerder aan dat verzoek niet heeft kunnen voldoen, omdat verweerder ten tijde van het bezwaar niet over de matrix beschikte en zich pas gedurende de beroepsfase op deze matrix beroept. De matrix is op zichzelf een middel waarmee verweerder zijn standpunt kan onderbouwen, verweerder is niet verplicht om een dergelijke berekening te overleggen. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder IWOZ-kaarten moet overleggen, omdat eiser de juistheid van de in de matrix opgenomen gegevens wil kunnen controleren. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt. IWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden. [2] De stelling van eiser dat verweerder is uitgegaan van onjuiste oppervlakten van de woning en de vergelijkingsobjecten, faalt. Verweerder heeft verklaard dat de oppervlakte wordt berekend aan de hand van de NEN-2580 norm. De NEN-2580 norm is een algemeen geaccepteerde methode om oppervlakten te berekenen. De rechtbank heeft dan ook geen reden om te twijfelen aan de berekening van de oppervlakten.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Kouwenhoven, rechter, in aanwezigheid van
mr. J. van Kempen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
13 september 2023.
mr. J. van Kempen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
13 september 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).