ECLI:NL:RBDHA:2023:14347

• Datum uitspraak: 19 september 2023
• Publicatiedatum: 25 september 2023
• Zaaknummer: 22_4115
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.D. van Riel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vermindering WOZ-waarde dansschool wegens onvoldoende onderbouwing en schending informatieplicht

De zaak betreft een beroepsprocedure tegen de vastgestelde WOZ-waarde van een dansschool met bijbehorende opslagruimten, vastgesteld op €116.000 door de gemeente Den Haag. Eiser betwist deze waarde en stelt dat de gemeente onvoldoende inzicht heeft gegeven in de waardebepaling, onder meer door het niet verstrekken van alle relevante stukken en het niet adequaat meenemen van factoren zoals spouwmuren, coronacorrectie en leegstandsrisico.

De gemeente verweert zich met verwijzing naar een eigen aankoopprijs van een vergelijkbaar pand en een correctie van 8% vanwege coronamaatregelen. Tevens stelt zij dat de ITZA-methode niet van toepassing is op dit type object en dat de ligging in een woonwijk juist een voordeel is. Tijdens de zitting is bevestigd dat niet alle onderliggende stukken aan eiser zijn verstrekt.

De rechtbank oordeelt dat geen van beide partijen het bewijs voldoende heeft onderbouwd. De door eiser voorgestelde waarde is niet aannemelijk gemaakt en de gemeente heeft haar waardering niet met voldoende transparantie onderbouwd. Gezien het ontbreken van bewijs en het feit dat niet alle gevraagde stukken zijn verstrekt, wordt het beroep gegrond verklaard. De rechtbank stelt de waarde in goede justitie vast op €112.000, rekening houdend met een verkoopdatum na de waardepeildatum en een stijgende markt.

De aanslag onroerendezaakbelasting wordt dienovereenkomstig verminderd en de uitspraak op bezwaar vernietigd. Tevens wordt verweerder opgedragen het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden.

Uitkomst: De WOZ-waarde wordt verminderd tot €112.000 en de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig aangepast.

Uitspraak

Rechtbank [plaatsnaam]

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 22/4115

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 september 2023 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: G. Gieben),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 11 februari 2022 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaatsnaam] (de onroerende zaak) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) vastgesteld op € 116.000. Bij de beschikking is ook de aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd (de aanslag).

Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.

Bij uitspraak op bezwaar van 31 mei 2022 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 augustus 2023.

Namens eiser is P.J.T. van Loijen, kantoorgenoot van de gemachtigde, verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en mr. [naam 2] .

Op de zitting zijn tevens de beroepen met zaaknummers SGR 22/4116, SGR 22/4117,
SGR 22/4118, SGR 22/4119, SGR 22/4120, SGR 22/4121, SGR 22/4122, SGR 22/4123, SGR 22/4124 en SGR 22/4126 behandeld.

Overwegingen

Feiten

1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2021 en het belastingjaar 2022.

2. De onroerende zaak is een dansschool en heeft een oppervlakte van 92 m². Bij de dansschool behoort ook een kostuumopslag van 24 m² en een opslag van 24 m².

Geschil 3. in geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

4. Eiser bepleit een waarde van € 72.000 en stelt – samengevat – dat verweerder de waarde onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt en onderbouwd, dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het feit dat het object spouwmuren heeft, dat er een correctiepercentage van 35% moet worden toegepast wegens de sluiting als gevolg van de coronamaatregelen, dat de waardering op basis van de verticale ITZA-methode tegen een eenheidsprijs van 50% van de primaire eenheidsprijs gewaardeerd dient te worden en dat het object is gelegen te midden van een woonwijk wat zorgt voor een hoger leegstandsrisico. Ook stelt eiser dat verweerder in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ heeft gehandeld door in de bezwaarfase niet alle gevraagde stukken welke ten grondslag aan de onderbouwing van de waarde te hebben overgelegd.

5. Verweerder stelt – samengevat – dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld en wijst daarbij op het eigen aankoopcijfer van [adres 2] van
8 oktober 2021 voor € 658.500. Gelet op de WOZ-waarde van [adres 2] van
€ 546.000 zou de waarde van onderhavig object niet te hoog zijn vastgesteld volgens verweerder. Ook stelt verweerder dat voor de sluiting van 10 maanden wegens de coronamaatregelen rekening is gehouden met een huurkorting van 50%. Uitgaande van de veronderstelling dat de huurcontracten zijn gesloten voor een periode van vijf jaren levert dit volgens verweerder een correctie van 8% op. Verder stelt verweerder dat het object beschikt over spouwmuren, de ITZA-methode enkel wordt toegepast bij winkelverhuur en de ligging in een woonwijk juist een pré is. Verweerder heeft ter zitting bevestigd dat niet alle stukken welke ten grondslag aan de onderbouwing van waarde liggen aan eiser zijn overgelegd. Wel heeft verweerder een lijst met de VvE-gegevens verstrekt, als ook een lijst met verkoopcijfers, adressen en huurcijfers.

Beoordeling van het geschil

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

7. Volgens artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur, een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn of door middel van de discounted-cashflow- methode.

8. Verweerder heeft voor de onroerende zaak een kapitalisatiefactor toegepast van 9,6. Verder is verweerder uitgegaan van een huurwaarde van € 103 per vierkante meter voor de dansschool en een huurwaarde van € 78 per vierkante meter voor de kostuumopslag en de opslag. Tevens heeft verweerder een correctie van 8%, zijnde € 10.153, toegepast wegens de gevolgen van de coronamaatregelen. Verweerder heeft ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarde de onroerende zaak vergeleken met huurprijzen van kantoren aan het [adres 3] (€ 14.400), [adres 4] (€ 21.000), [adres 5]
(€ 22.200) en [adres 6] (€ 19.800). Ook heeft verweerder – conform VNG – een berekening overgelegd ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor.

9. Een kapitalisatiefactor wordt berekend door gerealiseerde transactieprijzen te delen door de gerealiseerde huurwaarden. In het geval geen transactieprijzen bekend zijn, kan de kapitalisatiefactor ook worden berekend aan de hand van andere marktgegevens, zoals het rendement behaald op staatsleningen. Van de vergelijkingsobjecten zijn enkel huurwaarden overgelegd en zijn geen transactiecijfers of andere marktgegevens aangevoerd. Ook zijn de kapitalisatiefactoren van de vergelijkingsobjecten niet door verweerder weergegeven. Zoals verweerder ook ter zitting heeft bevestigd, zijn niet alle aan de waarde ten grondslag liggende gegevens aan eiser noch de rechtbank overgelegd. Daarmee heeft verweerder de huurwaarde van het onderhavige object en de kapitalisatiefactoren van zowel het onderhavige object als de vergelijkingsobjecten niet met voor de rechtbank inzichtelijke gegevens onderbouwd.

10. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. De door eiser bepleite waarde is niet door hem onderbouwd. Ook heeft verweerder weersproken dat het object geen spouwmuren heeft en heeft verweerder verklaard dat de ITZA-methode alleen wordt toegepast bij winkelverhuur. Een hoger correctiepercentage wegen de sluiting van de onroerende zaak als gevolg van de coronamaatregelen heeft eiser niet met voor de rechtbank inzichtelijke gegevens aannemelijk gemaakt. Ook een waardevermindering wegens de ligging van de onroerende zaak heeft eiser niet aannemelijk gemaakt. De enkele stelling daartoe is onvoldoende.

11. Nu geen van beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is geslaagd het gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie op € 112.000. Daarbij wijst de rechtbank op het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak van 8 oktober 2021. Gelet op het feit dat de transactiedatum na de waardepeildatum is gelegen, zou de waarde van de woning op de waardepeildatum gelet op een woonmarkt met stijgende prijzen lager moeten zijn.

12. Eiser heeft in de bezwaarfase verzocht om alle op de zaak betrekking hebbende stukken te verstrekken, zoals “huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19 etc”. Zoals reeds eerder in deze uitspraak is opgenomen, heeft verweerder niet alle aan de waarde ten grondslag liggende stukken aan eiser verstrekt, zodat eiser, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023 ^[1] , terecht heeft gesteld dat sprake is van schending van artikel 40 van de Wet WOZ.

13. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.

Proceskosten

14. Voor de vaststelling van de proceskostenvergoeding merkt de rechtbank onderhavige zaak en zaken SGR 22/4116, SGR 22/4117, SGR 22/4118, SGR 22/4119, SGR 22/4120, SGR 22/4121, SGR 22/4122, SGR 22/4123, SGR 22/4124 en SGR 22/4126 aan als samenhangend, nu de rechtbank de zaken gelijktijdig heeft behandeld, in deze zaken door dezelfde perso(o)n(en) rechtsbijstand is verleend en de werkzaamheden in elk van de zaken nagenoeg identiek zijn geweest. Nu in die samenhangende zaken reeds in een proceskostenvergoeding is voorzien, blijft een proceskostenveroordeling in onderhavige zaak achterwege.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot
€ 112.000;

- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 112.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.D. van Riel, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
19 september 2023.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).

Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.

Verder vermeldt u ten minste het volgende:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).

Voetnoten

1. ECLI:NL:HR:2023:1052.