ECLI:NL:RBDHA:2023:14404

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/617164 / HA ZA 21-785

Vonnis van 13 september 2023

in de zaak van

RESIDENCE VINKENPLEIN B.V., te Amsterdam ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. P.R.W. Richter te Rotterdam,

tegen

CORDEEL NEDERLAND B.V., Zwijndrecht ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. J.P.F.W. van Eijck te Eindhoven.

Partijen zullen hierna RVB en Cordeel worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 26 augustus 2021, met producties 1 tot en met 40,
de conclusie van antwoord met eis in reconventie, met producties 41 tot en met 68,
de conclusie van antwoord in reconventie, met producties 69 tot en met 76,
het tussenvonnis van 25 mei 2022, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
de akte overlegging producties met wijziging van eis in reconventie van Cordeel , met producties 77 tot en met 84.

1.2.

De mondelinge behandeling is op 3 april 2023 gehouden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de zitting is besproken en naar voren is gebracht. Na afloop van de mondelinge behandeling is de zaak aangehouden tot 17 mei 2023, zodat partijen de mogelijkheid van een schikking konden onderzoeken. Partijen hebben op de rol van 17 mei 2023 aan de rechtbank gevraagd vonnis te wijzen. De datum voor vonnis is bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1.

RVB is onderdeel van de Royal Properties Group , waartoe ook ontwikkelaars Royal Properties Development , [bedrijf] en beheerder RPG Asset Management behoren. RVB is een projectvennootschap die is opgericht om op een aantal percelen in Bilthoven (waarvan RVB eigenaar is) een luxe wooncomplex te realiseren (hierna te noemen: het Werk). Het Werk bestaat uit twee delen. Deel 1 omvat de realisatie het hoofdgebouw met een ondergrondse parkeergarage met bergingen, op de begane grond commerciële ruimten en op de verdiepingen 30 huurappartementen. Deel 2 omvat de realisatie van een horecapaviljoen.

2.2.

RVB heeft op 10 april 2018 een co-makersovereenkomst (hierna: ‘ de Overeenkomst ’) gesloten met Cordeel . Hierin heeft Cordeel de verplichting op zich genomen om het Werk als aannemer te realiseren. In de Overeenkomst is onder meer het volgende bepaald:

“
Artikel 1- Het project

(…)

1.9.

De ondernemer
( Cordeel , rechtbank)vrijwaart de opdrachtgever en stelt de opdrachtgever volledig schadeloos (inclusief eventuele juridische kosten) ter zake van aanspraken (…) door huurder(s) (…) op grond van eventuele gebreken of fouten van de ondernemer.

(…)

Artikel 2- Planning

2.1.

Onderhavige overeenkomst is voor de ondernemer een resultaatsverbintenis voor wat betreft de realisatie van de overeengekomen planning (…)

2.2.

De ondernemer verbindt zich ertoe de termijnen die in de planning voorzien zijn voor de realisatie en de oplevering van het project strikt na te leven en zich op zodanige wijze te organiseren dat de planning geen enkele vertraging oploopt door zijn toedoen of nalaten. (…)

2.3 (…)

Partijen dienen overeenstemming te bereiken over de planning en de kritische sleuteldata voor de realisatie en oplevering van het project. Zodra partijen deze overeenstemming hebben bereikt zal dit door de opdrachtgever schriftelijk worden vastgelegd en door partijen worden ondertekend (
Bijlage 2).

(…)

ONTWIKKELINGSPERIODE

(…)

Artikel 4- Prijsvorming

(…)

4.2.

Partijen dienen op basis van de omgevingsvergunning documenten overeenstemming te bereiken, met inbegrip van de consequenties uit een eventuele ontwerptoets, over de prijs voor de realisatie en oplevering van het project. In de prijs wordt onderscheid gemaakt tussen een prijs voor deel 1 van het project en een prijs voor deel 2 van het project (…).

(…)

REALISATIEPERIODE

(…)

Artikel 9- Realisatie en opschortende voorwaarden voor de realisatie van het project

(…)

9.18

De ondernemer garandeert de perfecte uitvoering en volledige afwerking van het project conform de aan deze overeenkomst gehechte contractstukken, tegen de in
Bijlage 2vermelde datum van oplevering. Onder volledige afwerking van het project verstaan partijen dat:

 een vooropname heeft plaatsgevonden door de opdrachtgever;

 de gebouwen de mogelijkheid bieden om op normale wijze te worden betrokken en effectief gebruiksklaar zijn.

(…)

9.21

Wanneer de datum van de oplevering zoals opgenomen in de planning niet gerespecteerd wordt, moet de ondernemer voor elke kalenderdag vertraging ten opzichte van de vermelde datum van de oplevering een boete betalen van € 2.500 per kalenderdag tot een maximum van 5% van de prijs.”

2.3.

Op 19 april 2018 hebben partijen overeenstemming bereikt over de prijs (de aanneemsom) voor deel 1 van het Werk (het hoofdgebouw), te weten een bedrag van € 7.573.052,- exclusief btw. Ook is overeenstemming bereikt over de bijkomende kosten van deel 1, die door partijen zijn bepaald op een bedrag van € 126.718,- exclusief btw.

2.4.

Diezelfde dag zijn partijen ook een planning overeengekomen. Overeengekomen is dat deel 1 (het hoofdgebouw) op 5 september 2019 zal worden opgeleverd.

2.5.

De bouw van het hoofdgebouw is op 4 juni 2018 gestart. Met instemming van RVB is de opleverdatum in maart 2019 verschoven naar 30 oktober 2019. Die opleverdatum is niet gehaald. Naar aanleiding van de vertraging en de discussie daarover hebben partijen op 5 december 2019 een addendum op de Overeenkomst (hierna: ‘ het Addendum ’) gesloten.

Het Addendum houdt onder meer het volgende in:

“IN AANMERKING NEMENDE:

(….)

- dat de opdrachtgever inmiddels reeds vergaande contacten heeft met huurders voor de commerciële ruimtes van het Hoofdgebouw en wenst deze ruimtes ter beschikking te stellen van huurders zodat deze huurdersinrichtingswerken kunnen starten;

- dat de opdrachtgever ingevolge de actueel door ondernemer gecommuniceerde termijnoverschrijding Werken Hoofdgebouw een geraamde huurschade lijdt t.b.v. 341.662,5 (..) Euro, zijnde de gederfde huurinkomsten voor de woningen en de parkeerplaatsen tussen 30 oktober 2019 en de nieuw vooropgestelde einddatum van 30 maart 2020 en voor de commerciële units tussen 30 oktober 2019 en de nieuw vooropgestelde datum van 31 december 2019 voor de afwerking van deze ruimtes;

- dat de ondernemer van mening is dat de opgelopen vertraging mede te wijten is aan beslissingen van de opdrachtgever;

- dat de partijen een nieuwe verlengde uitvoeringstermijn willen vastleggen en hun discussies inzake boete en schade willen afronden;

(…)

ZIJN OVEREENGEKOMEN ALS VOLGT

Artikel 1- Opleverdatum Werken Hoofdgebouw

(…)

De ondernemer zal de Werken Hoofdgebouw zonder onderbreking verderzetten en op een continue wijze blijven uitvoeren en hij garandeert dat de Werken Hoofdgebouw perfect zullen zijn uitgevoerd en volledig afgewerkt zullen zijn (zoals bepaald in artikel 9.18 van de overeenkomst) en dit op
20 maart 2020.

(…)

Indien de opleverdatum van 20 maart 2020 (…) niet gerespecteerd wordt, vervalt onderhavige afspraak en hernemen beide partijen alle contractuele renten m.b.t. boete en schadevergoeding, behoudens andersluidende schriftelijke afspraak tussen partijen.”

2.6.

In het Addendum is ook de opdracht aan Cordeel gegeven om het Werk aan deel 2 (het paviljoen) uit te voeren tegen een aanneemsom van € 553.254,-, exclusief btw. Daarbij is ook overeengekomen dat het paviljoen uiterlijk in week 29 van 2020 zal zijn opgeleverd. Die planning is niet gehaald: het paviljoen was uiteindelijk pas op 16 september 2020 gereed voor oplevering en is op 16 juli 2021 formeel opgeleverd. In artikel 3 van het proces-verbaal van oplevering van het paviljoen staat:

“De boete/korting die wordt verbeurd en de schade die Partij 1
(RVB, rechtbank)lijdt als gevolg van het niet halen van de opleverdatum van het Werk wordt berekend tot datum van 16 september 2020, nl een bedrag van 27.662 Euro, hetzij 43 kalenderdagen x 2.500,- €.”

Cordeel heeft dit bedrag van € 27.662,- vervolgens als ‘korting in verband met vertraging’ ingehouden op de factuur van 27 oktober 2021 voor de achtste termijn van de prijs (aanneemsom plus meerwerk) voor het werk aan het paviljoen.

2.7.

Ook de in het Addendum overeengekomen nieuwe opleverdatum voor het hoofdgebouw (20 maart 2020) is niet gehaald. Ook na maart 2020 moesten nog verschillende onderdelen van het werk worden afgerond. Vanaf december 2019 zijn tussen partijen verschillende gesprekken gevoerd over (beslissingen over) meerwerken, de kwaliteit van het geleverde werk en (achterstanden op) de planning. Onder andere zijn in juni 2020 mogelijke gebreken aan het gevelmetselwerk aan de orde gesteld. Vanwege twijfels over het metselwerk heeft adviesbureau Vekemans (hierna: ‘ Vekemans ’) de gevel in opdracht van RVB op 19 juni 2020 geïnspecteerd.

2.8.

Op 24 juli 2020 heeft Cordeel een nieuw plan van aanpak opgesteld, waarin Cordeel uitgaat van een oplevering op 9 november 2020. Naar aanleiding van een reactie van RVB heeft Cordeel op 23 september 2020 een nadere versie van dit plan van aanpak aan RVB toegestuurd, met onder meer een herstelplan voor het metselwerk. De planning in het plan van aanpak gaat (nog steeds) uit van een oplevering op 9 november 2020, maar wel onder het uitgangspunt dat het plan van aanpak op 25 september 2020 is goedgekeurd en op diezelfde dag het rapport van Vekemans gereed is.

2.9.

Op 20 oktober 2020 heeft Vekemans een korte rapportage uitgebracht, naar aanleiding van haar beoordeling van het gevelmetselwerk (en een hersteladvies). RVB heeft de rapportage bij brief van 21 oktober 2020 aan Cordeel doorgestuurd. In de brief betwist RVB dat 9 november 2020 als nieuwe opleverdatum tussen partijen is overeengekomen.

2.10.

Tijdens het herstel van de gevel bleek dat de te verwijderen gevelstenen vrij ‘schoon’ loskwamen uit de gevel. Naar aanleiding hiervan heeft Cordeel begin november 2020 een proefvlak uit het gevelmetselwerk gehaald en de hechting van de stenen en de mortel nader laten onderzoeken door onderzoeksbureau Nebest B.V. (hierna: ‘ Nebest ’). Op 8 januari 2021 heeft Cordeel aan RVB bericht dat de conclusie van het onderzoek is dat het metselwerk zal moeten worden afgebroken en opnieuw zal moeten worden opgetrokken. Vanwege twijfels over de juistheid van de rapportage van Nebest , heeft Cordeel een nader advies gevraagd aan adviesbureau ir. J.G. Hageman B.V. (hierna: ‘Hageman’ ). Hageman heeft in een rapport van 17 februari 2021 bevestigd dat, hoewel er opmerkingen zijn te plaatsen bij de statische verwerking van de onderzoeksresultaten van Nebest , de resultaten van de experimenten niet goed zijn. Volgens Hageman voldoet het metselwerk niet aan de eis van tabel NB-1 NEN -EN 1996-2 en moeten maatregelen worden genomen om de spouwmuur te laten voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit voor de geveldelen. Naar aanleiding van de bevindingen van Hageman is vervolgens besloten om tot volledige vervanging van het metselwerk over te gaan.

2.11.

Het Werk aan het hoofdgebouw is uiteindelijk op 14 december 2021 opgeleverd. Cordeel heeft op 23 december 2021 voor dit werk een slotfactuur gestuurd, waarin Cordeel het restant van de aanneemsom, de aanvullende kosten en het meerwerk voor het werk aan het hoofdgebouw (dit restant in totaal: € 1.771.218,91,- inclusief btw) in rekening brengt. RVB heeft op grond van een tussen partijen gemaakte afspraak op 13 februari 2023 een bedrag van € 900.000,- als voorschot op de slotfactuur aan Cordeel betaald, zonder daarmee enige aansprakelijkheid jegens Cordeel te erkennen.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

RVB vordert – samengevat – dat de rechtbank Cordeel bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeelt tot betaling binnen twee weken na datum vonnis van:

i.
primair:een bedrag van € 3.177.425,30 (€ 452.172,- aan contractuele boetes en € 2.725.753,30 aan schadevergoeding), vermeerderd met rente,

subsidiair:€ 2.725.753,30 (€ 452.172,- aan contractuele boetes en € 2.273.581,30 aan aanvullende schadevergoeding),

in beide gevallen te vermeerderen met de wetteljke rente vanaf twee weken na datum vonnis; en

als het Project op 3 december 2021 nog niet is opgeleverd, een bedrag van € 3.452,22 aan schadevergoeding per dag, te rekenen vanaf 4 december 2021 tot aan het moment van oplevering;

met veroordeling van Cordeel in de proceskosten.

3.2.

Cordeel voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

Cordeel vordert – samengevat en na wijziging van eis – dat de rechtbank voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

voor recht verklaart dat Cordeel als gevolg van de door of namens RVB opgedragen wijzigingen in het werk en/of het niet tijdig door of namens RVB nemen van beslissingen over de afwerking van de centrale ruimten, recht heeft op termijnverlenging althans op verlenging van de bouwtijd tot 5 december 2020, althans tot 9 november 2020, althans tot een door de rechtbank in goed justitie te bepalen datum;

voor recht verklaart dat Cordeel als gevolg van door of namens RVB verlangde wijzigingen in het werk ter zake van de indeling van de plattegronden en/of de gewijzigde keukenindelingen en/of de laattijdige opdrachtverstrekking van de afwerking van de centrale ruimten, recht heeft op vergoeding van de daardoor veroorzaakte schade en kosten, althans recht heeft op meerwerk, althans recht heeft op bijbetaling, althans recht heeft op vergoeding van kostenverhogende omstandigheden;

(primair)RVB veroordeelt tot vergoeding van de onder ii. genoemde stagnatieschade en/of kosten en/of meerwerken, deze schade op te maken bij staat en te vermeerderen met rente; of
(subsidiair)een deskundige te benoemen om de stagnatieschade en/of kosten vast te stellen;

voor recht verklaart dat Cordeel ter zake van de oplevering van het paviljoen geen boete aan RVB is verschuldigd, althans dat die boete moet worden gematigd tot nihil;

RVB veroordeelt om de door RVB ingehouden vertragingsboete voor het paviljoen aan Cordeel te restitueren;

RVB veroordeelt om aan Cordeel de slotfactuur van 23 december 2021 (ter hoogte van € 1.771.218,91 inclusief btw) te betalen, te vermeerderen met de (handels)rente, en met de bepaling dat het op 13 februari 2023 door RVB betaalde bedrag van € 900.000,- in mindering mag worden gebracht;

met veroordeling van RVB in de proceskosten.

3.5.

RVB voert verweer.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling (in conventie en in reconventie)

uitleg boetebeding: een zuiver boetebeding of een gefixeerde schadevergoeding?

4.1.

De rechtbank zal de vorderingen in conventie en in reconventie hierna in de beoordeling gezamenlijk bespreken, omdat zij nauw met elkaar samenhangen. Beide procedures draaien voor het grootste deel om de vraag of RVB in verband met de vertraagde oplevering van het hoofdgebouw (deel 1 van het Werk) aanspraak kan maken op betaling van een boete en op vergoeding van vertragingsschade en zo ja, tot welk bedrag. Een belangrijk twistpunt daarbij betreft de vraag of RVB vanwege die vertraging uitsluitend aanspraak kan maken op de tussen partijen overeengekomen contractuele boete, of dat RVB naast die boete ook nog schadevergoeding kan vorderen. Dit geschilpunt vraagt om uitleg van de overeenkomst die partijen met elkaar hebben gesloten.

4.2.

De rechtbank stelt daarbij het volgende voorop. Eind 2019 was er al een discussie tussen partijen over (de aansprakelijkheid voor) de vertraging van de uitvoering en daaraan verbonden vorderingen tot betaling van boete en schadevergoeding. Partijen hebben die discussie toen voorlopig (onder voorwaarden) beëindigd door in het Addendum afspraken gemaakt over een nieuw tijdspad voor de uitvoering met een nieuwe uiterste opleverdatum voor het hoofdgebouw (20 maart 2020). Vast staat dat die opleverdatum niet is gehaald. Op grond van de laatste volzin van artikel 1 van het Addendum betekent dit dat de afspraken in de oorspronkelijke Overeenkomst (weer) de basis vormen voor de rechten en plichten van beide partijen. De rechtbank zal zich hierna op die bepalingen concentreren.

4.3.

Het geschil tussen partijen draait in de kern om de uitleg van artikel 9.21 van de Overeenkomst . Hierin staat het volgende:

“Wanneer de datum van de oplevering zoals opgenomen in de planning niet gerespecteerd wordt, moet de ondernemer voor elke kalenderdag vertraging ten opzichte van de vermelde datum van de oplevering een boete betalen van € 2.500 per kalenderdag tot een maximum van 5% van de prijs.”

Volgens RVB zijn partijen met deze bepaling een ‘zuiver’ boetebeding overeengekomen, dat een aanspraak op schadevergoeding niet uitsluit. Cordeel betwist die uitleg van artikel 9.21. Volgens Cordeel is de overeengekomen boete bedoeld als een gefixeerde schadevergoeding voor vertragingsschade en heeft RVB vanwege de vertraging dus hoogstens aanspraak op een boete van maximaal 5% van ‘de prijs’ als genoemd in de Overeenkomst en kan RVB niet daarnaast ook nog vergoeding van de werkelijke vertragingsschade vorderen.

4.4.

Voor de beantwoording van de vraag wat partijen in een bepaalde bepaling van een contract zijn overeengekomen, komt het erop aan hoe partijen die bepaling in de gegeven omstandigheden, gelet op wat zij over en weer hebben verklaard, redelijkerwijs mochten begrijpen, en wat zij in verband daarmee redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daartoe moet niet uitsluitend worden gekeken naar de bewoordingen van de bepaling in kwestie, hoewel die bewoordingen – afhankelijk van de omstandigheden van het geval – wel een belangrijk aanknopingspunt kunnen zijn voor de uitleg van de afspraken. Daarbij kan ook van belang zijn wie de betrokken contractspartijen zijn (professionele partijen of leken) en welke (rechts)kennis van die partijen mag worden verwacht.

4.5.

In dit geval is sprake van een aannemingsovereenkomst die het resultaat is van een onderhandelingsproces tussen twee professionele partijen, die beiden ervaring hebben met het sluiten van contracten in de bouw en ook geacht kunnen worden over enige rechtskennis op dat terrein te beschikken. Daarom mag een behoorlijke waarde worden gehecht aan de formulering van de bepalingen in de Overeenkomst .

4.6.

Cordeel heeft gesteld dat het boetebeding moet worden aangemerkt als een boetebepaling als bedoeld in paragraaf 42 van de UAV 2012, althans als een boetebeding als bedoeld in paragraaf 36 van de UAV-GC 2005. Anders dan Cordeel stelt, blijkt uit de Overeenkomst niet dat de UAV 2012 of de UAV-GC 2005 op de Overeenkomst van toepassing zijn verklaard. Cordeel wijst ter onderbouwing van haar stelling alleen op drie specifieke stukjes tekst in het gehele pakket van de Overeenkomst (met meerdere bijlagen), namelijk artikel 19.1 (de geschillenregeling), de laatste pagina van Bijlage 8 (procedure voor oplevering) en de laatste pagina van Bijlage 10 (Garanties). Op die plekken staat hetzij dat ‘in afwijking van de UAV 2012 iets anders wordt bepaald’ of dat ‘bepaalde paragrafen van de UAV 2012 niet van toepassing zijn’. Uit het enkele refereren aan de UAV 2012 in deze drie stukjes tekst (overigens telkens in negatieve zin, want er wordt telkens benadrukt dat bepaalde bepalingen uit de UAV 2012 juist niet gelden), kan niet worden afgeleid dat partijen de bedoeling hebben gehad om de UAV 2012 op de Overeenkomst van toepassing te laten zijn. Datzelfde geldt voor de verwijzing naar de UAV-GC in artikel 2 van Bijlage 1. Cordeel stelt zelf dat dit een kennelijke verschrijving is (bedoeld zou zijn de UAV 2012) en er zijn ook geen feiten gesteld of gebleken waaruit volgt dat partijen de UAV-GC 2005 op de Overeenkomst van toepassing hebben willen laten zijn. De rechtsbetrekking tussen partijen wordt dan ook uitsluitend beheerst door de inhoud van de Overeenkomst en de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek (BW).

4.7.

Artikel 6:92 lid 2 BW neemt als uitgangspunt dat de geldsom die op grond van een overeengekomen boetebeding verschuldigd is, in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. Uit de tekst van artikel 9.21 van de Overeenkomst blijkt niet dat partijen van dit wettelijk uitgangspunt zijn afgeweken. In artikel 9.21 staat niet dat RVB, in afwijking van artikel 6:92 BW, naast de boete ook nog schadevergoeding op grond van de wet kan vorderen, of woorden van gelijke strekking. Dat vormt een sterk aanknopingspunt dat partijen hebben bedoeld dat RVB bij vertraging uitsluitend aanspraak kan maken op de contractuele boete en dat die boete een vooraf gefixeerde (en gemaximeerde) vergoeding voor de door RVB geleden vertragingsschade vormt.

4.8.

Dat de boete als gefixeerde schadevergoeding is bedoeld, vindt ook steun in (de onderhandelingen over) de hoogte van het boetebedrag. Omdat RVB de appartementen en de commerciële ruimten in het hoofdgebouw wilde verhuren, bestond de belangrijkste en meest voorzienbare schade die RVB bij vertraging zou lijden, uit gederfde huurinkomsten. RVB heeft die gederfde huurinkomsten in deze procedure zelf begroot op € 2.646,22 per dag. Vast staat dat (de rechtsvoorganger van) RVB tijdens de onderhandelingen met Cordeel over het aangaan van een samenwerking, eind 2017, een concept Co-makersovereenkomst aan Cordeel heeft toegestuurd. In artikel 9.13 van deze conceptovereenkomst was de opleverboete aanvankelijk gesteld op een bedrag van € 5.000,- voor elke kalenderdag vertraging, met een maximum van 10% van de prijs. Dit boetebedrag was een stuk hoger dan de door RVB zelf begrote huurschade. Gelet op de hoogte van het voorgestelde boetebedrag ligt het voor de hand dat dit als een gefixeerde schadevergoeding was bedoeld, te meer omdat ook in de oorspronkelijke tekst niets stond over de mogelijkheid van aanvullende schadevergoeding of een afwijking van de wettelijke regel van artikel 6:92 BW. In elk geval heeft Cordeel dat zo mogen begrijpen.

4.9.

Weliswaar staat vast dat de hoogte van de boete vervolgens – op voorstel van Cordeel – is bijgesteld naar een bedrag van € 2.500,- per dag vertraging tot een maximum van 5%, maar er zijn door RVB geen concrete feiten en omstandigheden gesteld – en ook is daarvan niet gebleken – waaruit kan worden afgeleid dat partijen met die verlaging van het boetebedrag ook de bedoeling hebben gehad om de boete slechts het karakter van een zuivere prikkel tot nakoming te geven en het recht op schadevergoeding open te laten. Ook het boetebedrag van € 2.500,- per dag is een behoorlijk bedrag, dat aansluit bij de (nu) door RVB berekende (bruto) huurschade. Weliswaar heeft RVB ter zitting gesteld dat partijen met het bedrag van € 2.500,- niet hebben willen aansluiten bij de mogelijke vertragingsschade van RVB maar bij de extra personeelskosten van Cordeel om het werk te versnellen (wat volgens RVB het karakter van een ‘prikkel tot nakoming’ zou bevestigen), maar dit ligt niet voor de hand en RVB heeft ook geen concrete feiten en omstandigheden aangevoerd die deze gestelde achtergrond van het boetebedrag ondersteunen.

4.10.

Dat partijen met het boetebeding een gefixeerde schadevergoeding voor ogen hebben gehad, wordt – in de derde plaats – ondersteund in wat later zelf namens RVB over het karakter van de boete is verklaard. Cordeel heeft als productie 80 een e-mail overgelegd van 11 december 2020 van de heer [naam] (directeur van [bedrijf] ), waarin [naam] reageert op een voorstel van Cordeel voor de financiële afhandeling van de tussen partijen ontstane geschillen. In deze e-mail schrijft [naam] onder meer (onderstreping rechtbank):

“De schade ten gevolge van de vertraging.
Het is weliswaar zo dat de overeengekomen boete in beginsel bedoeld is als een gefixeerd bedrag dat strekt tot de vergoeding van de schade ten gevolge van de opgetreden vertraging, maar hier zijn uitzonderingen op mogelijk. In deze kwestie is van belang dat het overgrote gedeelte van de vertraging (en dus schade) had kunnen worden voorkomen wanneer Cordeel de klachten en waarschuwingen vanuit onder meer onze bouwdirectie eerder serieus zou hebben genomen. Dat geldt bijvoorbeeld (maar niet uitsluitend) ook ten aanzien van de gevel. Daarnaast betreft het hier een dusdanig grote vertraging, dat RVB überhaupt van mening is dat het in casu onredelijk is om te stellen dat dit in zijn totaliteit onder de boete valt.”

Hiermee is dus namens RVB bevestigd dat de boete als gefixeerde schadevergoeding was bedoeld.

4.11.

Weliswaar hebben partijen in artikel 1 van het Addendum opgeschreven dat bij het niet halen van de opleverdatum van 20 maart 2020 beide partijen alle contractuele rechten met betrekking tot boete
en schadevergoedinghernemen, maar anders dan RVB betoogt, volgt uit die woordkeuze niet dat het (al dan niet met terugwerkende kracht) de bedoeling van partijen was dat RVB naast de boete ook nog vergoeding van door de vertraging gemiste huurinkomsten kan vorderen. Uit de inleidende overwegingen van het Addendum volgt namelijk dat niet alleen RVB, maar ook Cordeel het standpunt innam dat zij door de vertraging schade had geleden, die voor rekening van de andere partij moest komen. Dat volgt ook uit een e-mail van Cordeel van 20 september 2019 (productie 44), waarin Cordeel naar aanleiding van een concepttekst van het Addendum heeft opgemerkt dat “de considerans vrij eenzijdig verwoord is en niet steeds reflecteert welke schade en overwegingen” er aan de kant van Cordeel zijn gemaakt. Met de afspraken in het Addendum over een nieuwe uiterste opleverdatum hebben partijen geprobeerd om die discussie vooralsnog te beëindigen en zich op een snelle oplevering te richten, wat uiteindelijk niet is gelukt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft Cordeel tegen deze achtergrond voldoende onderbouwd gesteld dat met de gekozen formulering slechts was bedoeld dat Cordeel haar recht op schadevergoeding alsnog kon inroepen en RVB alsnog aanspraak zou kunnen maken op de boete.

4.12.

Dat partijen met artikel 1 van het Addendum niet hebben bedoeld (met terugwerkende kracht) een andere uitleg aan artikel 9.21 van de Overeenkomst te geven, volgt ook uit het feit dat RVB tijdens de onderhandelingen over (de tekst van) het Addendum aanvankelijk het volgende aan de laatste volzin van artikel 1 had toegevoegd:

“De ondernemer zal gehouden zijn tot de vergoeding van elke schade die de opdrachtgever lijdt omwille van voornoemde termijnoverschrijding. De schade omvat onder meer de vergoedingen die verschuldigd zijn aan de huurder(s) van het Hoofdgebouw en de huurderving.”

Deze toevoeging is vervolgens door Cordeel uit de tekst van het Addendum verwijderd met de opmerking:

“blz 3 Art 1 laatste paragraaf schrappen. Door in de voorgaande paragraaf te verwijzen naar de contractuele rechten, worden de rechten van beide partijen reeds geborgd.”

Dit een en ander volgt uit de producties 44 en 45, overgelegd door Cordeel . RVB is met de schrapping van de toevoeging akkoord gegaan. Uit die schrapping kan echter niet worden afgeleid dat partijen het erover eens waren dat RVB volgens het oorspronkelijke contract naast een boete ook vergoeding van gemiste huurinkomsten kon vorderen. Naar ook RVB heeft moeten begrijpen, heeft Cordeel met het schrappen van de toevoeging slechts bedoeld dat bij het niet halen van de nieuw afgesproken data wordt teruggegrepen op de (andersluidende) boete- en schadevergoedingsafspraken zoals die waren vastgelegd in de oorspronkelijke Overeenkomst. En die afspraken hielden in – zo volgt uit de hiervoor gegeven uitleg van artikel 9.21 – dat RVB bij vertraging recht had op een gefixeerde schadevergoeding van € 2.500,- per dag, met een maximum van 5% van de prijs, maar niet op meer dan dat.

4.13.

Ter zitting is namens RVB desgevraagd verklaard dat RVB met het schrappen van de passage en met het vasthouden aan de oorspronkelijke contractsbepalingen heeft ingestemd, omdat RVB, nadat zij hierover met Cordeel had gesproken, in de veronderstelling was dat de gemiste huurinkomsten gedekt waren onder de vrijwaringsbepaling die in artikel 1.9 van de Overeenkomst was opgenomen. Dit betoog van RVB houdt geen stand. Cordeel stelt terecht dat artikel 1.9 een vrijwaring is voor schade die huurders (derden) lijden als gevolg gebreken of fouten van Cordeel , bijvoorbeeld schade die ontstaat doordat een machine van Cordeel een gebouwdeel beschadigt. Deze vrijwaring ziet niet op schade van de opdrachtgever (RVB). Artikel 1.9 biedt dus geen grondslag voor vergoeding van huurinkomsten die RVB als gevolg van een vertraging in de oplevering misloopt. Voor zulke schade is de boete van artikel 9.21 bedoeld. RVB heeft ook geen concrete feiten en omstandigheden aangedragen die maken dat RVB, als professionele partij, de door haar gestelde andere uitleg aan artikel 1.9 heeft mogen geven.

4.14.

De rechtbank is op grond van al het vorenstaande dan ook met Cordeel van oordeel dat partijen met artikel 9.21 geen zuiver boetebeding, maar een gefixeerde schadevergoeding zijn overeengekomen. Dat betekent ook dat RVB vanwege de vertraagde oplevering in beginsel alleen recht heeft op een boete van € 2.500,- voor elke kalenderdag vertraging ten opzichte van de afgesproken opleverdatum, tot een maximum van 5% van de prijs.

4.15.

De rechtbank is eveneens met Cordeel van oordeel dat ‘de prijs’ in dit verband moet worden uitgelegd als de prijs voor deel 1 (het hoofdgebouw), exclusief btw, oftewel € 7.573.052,-. Uit artikel 4.2 van de Overeenkomst volgt dat partijen bij de prijs een onderscheid maken tussen de prijs voor deel 1 en de prijs voor deel 2. Partijen hebben bij de maximale vertragingsboete voor deel 2 ook aangegrepen bij de prijs voor deel 2 (zonder btw) (oftewel 5% van € 553.254,-) en niet bij de hele (opgetelde) prijs voor beide delen. Dat betekent dat bij de opleverboete voor deel 1 hetzelfde moet worden gedaan en dat de maximale boete die RVB vanwege de vertraagde oplevering voor deel 1 kan vorderen, uitkomt op (5% van € 7.573.052,- =) € 378.652,60.

derogeert het boetebeding aan de garantie van artikel 9.18 van de Overeenkomst ?

4.16.

RVB heeft – subsidiair – betoogd dat de maximering van de boete tot 5% van de prijs geen effect heeft, omdat Cordeel hiermee feitelijk haar aansprakelijkheid beperkt voor een gegarandeerde prestatie, te weten de perfecte en tijdige oplevering van het werk, in overeenstemming met artikel 9.18 van de Overeenkomst . Die garantie moet volgens RVB in rang gaan boven de exonererende werking van het boetebeding.

4.17.

Dit betoog slaagt niet. Artikel 9.21 van de Overeenkomst is geen exoneratie voor schade. Artikel 9.21 is een gefixeerde schadevergoeding (in de vorm van een boetebedrag) die partijen specifiek in het contract zelf zijn overeengekomen voor het geval Cordeel de in artikelen 2, 9.18 en Bijlage 2 neergelegde verplichting tot tijdige oplevering van het Werk tegen de afgesproken opleverdatum niet nakomt. Dat partijen dit boetebedrag hebben gemaximeerd, betekent niet dat dit boetebeding van kleur verschiet en een exoneratiebeding wordt, laat staan dat dit betekent dat die specifieke afspraak over de maximering ter zijde moet worden geschoven omdat artikel 9.18 in rang voorgaat. Het beroep van RVB op de uitspraken ECLI:NL:GHARN:2001:AE0834 en ECLI:NL:GHSHE:2011:BT1953 gaat niet op, omdat daarin sprake was van een specifieke kwaliteitsgarantie ten aanzien van het geleverde product, die boven de exoneratieclausule in de algemene voorwaarden ging. Die situatie is niet vergelijkbaar met deze zaak.

heeft RVB op grond van de billijkheid toch (deels) recht op aanvullende schadevergoeding (artikel 6:94 lid 2 BW)?

4.18.

RVB heeft – meer subsidiair – een beroep gedaan op artikel 6:94 lid 2 BW. RVB stelt dat de redelijkheid en billijkheid vereisen dat de contractuele boete wordt aangevuld met schadevergoeding. RVB wijst daartoe, kort samengevat, op de uitzonderlijke en buitenproportionele duur van de vertraging, de wanverhouding tussen de omvang van de door RVB geleden schade en de maximale boete, de kwaliteit van het geleverde werk, het niet serieus nemen van klachten en waarschuwingen vanuit RVB, de hoeveelheid en de omvang van de tekortkomingen en de wanverhouding met de door Cordeel aangenomen verplichting (een gegarandeerde perfecte uitvoering van het werk). RVB heeft ter zitting aangevuld dat in elk geval, subsidiair, vanaf augustus 2020 aanvullende vergoeding moet worden toegekend, toen bleek dat er iets mis was met de gevel, maar Cordeel vervolgens tot februari 2021 heeft gewacht alvorens tot herstel van de gevel over te gaan.

4.19.

Cordeel betwist – kort gezegd – dat er in dit geval ruimte is voor het toekennen van aanvullende schadevergoeding op grond van artikel 6:94 lid 2 BW. Daarbij wijst Cordeel ook op de omstandigheid dat een groot deel van de vertraging is toe te rekenen aan de vele en vaak laattijdige wijzigingen, keuzes en beslissingen over het Werk van RVB, waardoor het hoofdgebouw op zijn vroegst begin december 2020 had kunnen worden opgeleverd. Volgens Cordeel is hoogstens de vertraging van december 2020 tot december 2021 aan Cordeel toe te rekenen, maar die termijnoverschrijding maakt niet dat toepassing van de boete tot een onaanvaardbaar resultaat leidt.

4.20.

Op grond van artikel 6:94 lid 2 BW kan de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, naast een bedongen boete die bestemd is in de plaats te treden van de schadevergoeding op grond van de wet, aanvullende schadevergoeding toekennen. De rechter moet hierin terughoudend zijn. Het enkele uiteenlopen van boete en werkelijke schade is niet voldoende om in de aan partijen gelaten contractsvrijheid te kunnen ingrijpen. De rechter mag pas van zijn bevoegdheid tot aanvulling gebruik maken, als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.

4.21.

Het gaat hier om een contractuele boete die bedoeld is als een gefixeerde schadevergoeding voor vertraging (zie hiervoor, 4.4 - 4.14). Over de hoogte van de boete is onderhandeld tussen twee professionele partijen. Waar RVB oorspronkelijk een boete van € 5.000,- per dag met een maximum van 10% van de prijs had voorgesteld, zijn partijen uiteindelijk uitgekomen op een boete van € 2.500,- per dag met een maximum van 5% van de prijs. De aldus tot stand gekomen boete – en het maximum daarvan – is een onderdeel van een totale aannemingsovereenkomst, met een heel pakket aan voorwaarden en elementen (waaronder oplevertijd en aanneemsom). Cordeel heeft gesteld – op zichzelf begrijpelijk en ook niet gemotiveerd door RVB bestreden – dat de boete een communicerend vat vormt met de aanneemsom, wat betekent dat als RVB een hogere boete had gewild, Cordeel de aan die hogere boete verbonden financiële risico’s op haar beurt had verdisconteerd in een hogere prijs voor het Werk. Aan de andere kant is RVB een ervaren professionele projectontwikkelaar. RVB mag geacht worden voldoende zicht te hebben op de mogelijke problemen of vertragingsfactoren die tijdens de nieuwbouw van een groot complex kunnen optreden en op de daaraan verbonden uitlooprisico’s (in tijd) en de mogelijke aard en omvang van de schade die door die uitloop aan haar kant kan ontstaan. Aangenomen mag worden dat RVB een inschatting van die risico’s heeft gemaakt, toen zij de overeenkomst met Cordeel (inclusief de boeteclausule met een maximum van 5% van de prijs) sloot.

4.22.

Dit alles maakt dat de rechtbank in dit geval heel terughoudend is met het ingrijpen in de tussen partijen gemaakte maximale boeteafspraken. Ook als de uitloop van de bouwtijd (en daarmee ook de vertragingsschade) veel groter is dan RVB vooraf heeft voorzien toen zij de Overeenkomst sloot, komt dat in beginsel voor haar eigen rekening en risico. Ook als (veronderstellendenwijs) wordt aangenomen dat alles juist is wat RVB heeft gesteld over de gebrekkige uitvoeringswijze van Cordeel en met RVB wordt aangenomen dat de vertraging in de oplevering van het hoofdgebouw volledig aan Cordeel is toe te rekenen, leidt dat niet tot de conclusie dat het onaanvaardbaar is dat RVB zich voor de door die vertraging ontstane schade alleen op het maximale boetebedrag van € 378,652,60 beroept, althans niet voor zover het gaat om de periode tot 30 maart 2021.

4.23.

Voor de periode vanaf 30 maar 2021 geldt namelijk het volgende. Allereerst was de bouwtijd op dat punt inmiddels verdubbeld ten opzichte van de tussen partijen overeengekomen bouwtijd: de (met instemming verlengde) overeengekomen bouwtijd van 4 juni 2018 tot 30 oktober 2019 bedroeg ongeveer 17 maanden; op 30 maart 2021 was die bouwtijd opgelopen naar het dubbele (34 maanden). Bovendien ziet de vertraging vanaf 30 maart 2021 in hoofdzaak op de noodzaak tot volledige afbraak en vervanging van de gemetselde buitengevel vanwege de matige hechting tussen de stenen en de mortel. Dit is een onverwachte vertragingsfactor die RVB naar redelijkheid niet had hoeven voorzien. Het staat tussen partijen niet ter discussie dat deze vertragingsfactor in de onderlinge verhouding tussen partijen voor rekening van Cordeel komt. De rechtbank is van oordeel dat de combinatie van deze twee factoren (enerzijds meer dan een verdubbeling van de bouwtijd, anderzijds de onverwachte en onvoorziene vervanging van het buitenmetselwerk die de hoofdoorzaak was van die verdere uitloop) maakt dat het tot een onaanvaardbaar resultaat leidt, wanneer RVB ook de over de periode vanaf 30 maart 2021 tot en met 14 december 2021 (datum oplevering) geleden vertragingsschade feitelijk zelf moet dragen omdat met de maximale boete een gefixeerde schadevergoeding was afgesproken. De rechtbank is van oordeel dat de billijkheid vereist – althans in beginsel, zie hierna – dat RVB voor de over die periode ontstane vertragingsschade een aanvullende vergoeding krijgt toegekend.

4.24.

Dit oordeel van de rechtbank gaat evenwel uit van het uitgangspunt dat Cordeel ook aansprakelijk is voor alle vertraging die tussen 30 oktober 2019 en 30 maart 2021 is ontstaan. Cordeel heeft dat echter betwist. Cordeel betoogt dat een groot deel van die vertraging voor rekening van RVB komt en dat Cordeel over de periode tot december 2020 aanspraak kan maken op bouwtijdverlenging en schadevergoeding (vordering in reconventie). De rechtbank zal hierna onderzoeken of en in hoeverre dit betoog van Cordeel slaagt. Als Cordeel (deels) gelijk heeft en een deel van de vertraging tussen 30 oktober 2019 en 30 maart 2021 voor rekening van RVB komt, dan betekent dit dat de periode waarover RVB aanvullende schadevergoeding kan vorderen, met een gelijk tijdsdeel moet worden verminderd. Voor aanvullende schadevergoeding is naar het oordeel van de rechtbank namelijk pas plaats, vanaf het moment dat de bouwtijd met méér dan 17 maanden (toe te rekenen aan Cordeel ) is overschreden.

is de vertraging in de oplevering deels aan RVB toe te rekenen en zo ja, in hoeverre?

4.25.

Uitgangspunt is dat Cordeel het hoofdgebouw op grond van de tussen partijen gemaakte afspraken uiterlijk op 30 oktober 2019 had moeten opleveren. Cordeel heeft het hoofdgebouw op 14 december 2021 opgeleverd. Daarmee is Cordeel haar verbintenis tot tijdige oplevering niet nagekomen.

4.26.

Cordeel stelt vervolgens, van haar kant, dat de vertraging voor een deel niet aan haar maar aan RVB is toe te rekenen. Concreet heeft Cordeel daartoe op de volgende gebeurtenissen gewezen, die volgens haar aan RVB zijn toe te rekenen en tot een vertraging van de oplevering hebben geleid:

RVB heeft kort na de startdatum van de bouw de indeling van de appartementen volledig herzien.

RVB heeft in het voorjaar van 2019 een nieuw keukenplan bedacht, waarbij de posities van de elektra-aansluitingen in wanden en plafonds werden gewijzigd.

Tussen maart 2019 en december 2019 is veel discussie geweest over de door RVB gewenste invulling van de schachten en installaties, waarbij prijsoffertes voor meerwerken zijn uitgebracht die vervolgens weer zijn vervallen. Er is pas op 3 december 2019 een totaaloplossing voor de schachten gekomen. Hier is een meerwerkopdracht voor verstrekt (productie 48).

RVB heeft niet tijdig beslist over het meerwerk voor het tegelwerk en de verlichting en de wand- en trapafwerkingen van de centrale ruimten.

4.27.

De rechtbank zal deze gestelde vertragingsoorzaken hierna bespreken. Daarbij geldt dat op grond van de hoofdregel van de artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) op Cordeel de plicht rust om bij betwisting voldoende concreet en gemotiveerd te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat sprake is van voor rekening van RVB komende vertragingsoorzaken en dat causaal verband bestaat tussen die vertragingsoorzaak en de uitgestelde oplevering. Dat houdt in dat de vertragingsoorzaak op het kritieke pad lag. Dat deel van de vertraging kan dan niet aan Cordeel worden toegerekend.

a. gewijzigde indeling appartementen na start bouw

4.28.

Cordeel stelt dat het werk maanden is vertraagd doordat RVB na het sluiten van de Overeenkomst aanpassingen in de indeling van de appartementen wilde doorvoeren (conclusie van antwoord, 7.10). RVB heeft in reactie op die stelling erop gewezen dat:

Cordeel in een e-mail van 25 juni 2018 had laten weten dat het geen vertraging in de uitvoering geeft wanneer alle plattegronden voor week 36 gereed zouden zijn (productie 69, overgelegd door RVB);
de aangepaste plattegronden vervolgens inderdaad vóór week 36 (want al in augustus 2018) gereed en goedgekeurd waren; en
Cordeel op de bouwvergadering van 11 oktober 2018 het volgende heeft verklaard:

Uit deze feiten en omstandigheden blijkt volgens RVB dat de gewijzigde indeling van de appartementen niet tot enige vertraging heeft geleid. Cordeel heeft hiertegenover niet nader onderbouwd dat de herindeling tot stagnatie heeft geleid. De vordering in reconventie met betrekking tot stagnatieschade vanwege de gewijzigde indeling, wordt dan ook afgewezen.

b. gewijzigde keukenindeling

4.29.

Cordeel vordert – zo volgt uit de vordering in reconventie – ook vergoeding van stagnatieschade, althans vergoeding van meerwerk, vanwege de gewijzigde keukenindeling die RVB in maart en april 2019 heeft doorgevoerd. Cordeel heeft de gang van zaken rondom deze wijziging toegelicht in de randnummers 7.12 tot en met 7.15 van haar conclusie van antwoord in reconventie. Onder meer is verwezen naar een e-mail van Cordeel van 8 maart 2019, waarin Cordeel stelt dat de voorgestelde wijziging drie tot vijf weken vertraging kon geven en aan RVB heeft voorgesteld om te bespreken of dit echt zo bedoeld is.

4.30.

RVB heeft in antwoord hierop aangevoerd – en Cordeel heeft dat niet betwist – dat partijen na deze e-mail juist in nader overleg zijn getreden over de gewenste aanpassingen en dat partijen vervolgens hebben afgesproken dat de aanpassingen slechts in beperkte mate zouden worden doorgevoerd zodat vertraging zou worden voorkomen. RVB heeft gewezen op het bouwverslag van 14 maart 2019, waarin dit is besproken. RVB heeft, mede op grond van het vorenstaande, betwist dat de doorgevoerde aanpassingen tot vertraging hebben geleid. Cordeel heeft tegenover deze gemotiveerde betwisting verder niet concreet gesteld dat en zo ja, waarom en in hoeverre, de gewijzigde keukenindeling tot vertraging op het kritieke pad heeft geleid. Voor zover de vorderingen in reconventie zijn gericht op de gewijzigde keukenindelingen, worden zij eveneens afgewezen.

c. invulling van de schachten en installaties en d. beslissingen over tegels en afwerking centrale ruimten

4.31.

Cordeel heeft gesteld dat door de te late beslissing over de invulling van de schachten, waarvoor pas op 3 december 2019 goedkeuring is gegeven, vertraging is ontstaan. Volgens Cordeel is tijdens een overleg op 9 december 2019 besproken dat door deze te late beslissing en het uitblijven van een aantal andere beslissingen van RVB, zoals de afwerking van de trappenhuizen, de in het Addendum genoemde opleverdatum van 20 maart 2020 niet meer kon worden gehaald. Cordeel heeft vervolgens op 20 december 2019 een nieuwe planning aan RVB toegestuurd met een voorziene opleverdatum op 15 mei 2020. Om die datum te halen, had RVB uiterlijk op 10 januari 2020 het meerwerk voor de tegels in de badkamers, de entreehallen en de trappen moeten goedkeuren en had RVB uiterlijk op 17 januari 2020 moeten beslissen over de verlichting en de wand- en trapafwerkingen van de centrale ruimten. De meerwerkopgave voor de tegels van de algemene ruimten is echter pas 7 mei 2020 getekend. De meerwerkopgave voor de verlichting en de wand- en trapafwerking van de centrale ruimten is pas op 24 juli 2020 voor goedkeuring getekend. Hierdoor is meer dan zes maanden vertraging ontstaan, aldus, telkens en samengevat, Cordeel .

4.32.

RVB betwist niet dat zij heeft nagelaten om binnen de door Cordeel gestelde termijn een akkoord te geven op de meerwerkopgave met betrekking tot de afwerking van de centrale ruimte. RVB betwist wel dat dit tot stagnatie heeft geleid, aangezien dit volgens RVB niet op het kritieke pad van de bouwwerkzaamheden lag. RVB wijst erop dat vanaf april/mei 2020 duidelijk werd dat het door Cordeel verrichte werk van ondermaatse kwaliteit was en hersteld moest worden, zoals ook het gevelmetselwerk. Het waren volgens RVB juist die herstelwerkzaamheden die op het kritieke pad lagen en tot vertraging hebben geleid.

4.33.

De rechtbank overweegt als volgt. Allereerst wordt vooropgesteld dat Cordeel wel heeft benoemd dat de te late beslissing over de invulling van de schachten voor stagnatie heeft gezorgd, maar Cordeel heeft verder niet concreet gesteld dat en zo ja, in hoeverre dit voor vertraging op het kritieke pad heeft gezorgd. De schachten worden ook niet genoemd bij de vertragende gebeurtenissen in de vordering in reconventie, waarvoor Cordeel een vergoeding van stagnatieschade vordert. De rechtbank laat de discussie over het meerwerk met betrekking tot het aanbrengen van installaties in de schachten daarom verder onbesproken en zal zich hierna concentreren op de discussie rondom de te late beslissingen ten aanzien van het meerwerk (i) voor het tegelwerk van de centrale hal en (ii) de afwerking van de centrale ruimten.

4.34.

De stellingen van Cordeel richten zich hierbij, zo begrijpt de rechtbank, op de ‘milestones’ die in de nieuwe planning van 20 december 2019 waren opgenomen voor wat betreft de uiterlijke momenten van goedkeuring voor het meerwerk van de tegels (10 januari 2020) en de afwerking van de centrale hallen (17 januari 2020) (zie productie 56, overgelegd door Cordeel ). In deze planning van 20 december 2019 was een oplevering voorzien op 15 mei 2020. Naar het oordeel van de rechtbank heeft Cordeel voldoende onderbouwd gesteld – en heeft RVB onvoldoende gemotiveerd weersproken – dat de getekende goedkeuring voor de tegels pas op 7 mei 2020 is gegeven en dat de goedkeuring voor de afwerking van de centrale hallen en de verlichting pas op 24 juli 2020 is gegeven. Daarmee staat vast dat de ‘milestones’ uit de hiervoor genoemde planning niet zijn gehaald. Ook staat als enerzijds gesteld en anderzijds onvoldoende weersproken vast dat die te late beslissing voor rekening van RVB komt. De te beantwoorden vraag is vervolgens of en zo ja, in hoeverre door die te late goedkeuring vertraging op het kritieke pad van de werkzaamheden is ontstaan.

4.35.

De rechtbank kijkt hiertoe, met partijen, onder meer naar de opmerkingen die in de bouwverslagen vanaf februari 2020 zijn gemaakt over de planning en de uitloop daarvan.

4.35.1.

In bouwverslag 16 (van 16 januari 2020) valt onder meer het volgende te lezen:

“De planning d.d. 20.12.19 is door Cordeel met [bedrijf] besproken. [bedrijf] is van mening dat een versnelling mogelijk is. Cordeel geeft aan dat dit niet kan. De afwerking van de traphallen is inmiddels de rode draad van de planning. Daarnaast zijn de Nutspartijen aan het werk van maart tot eind april 2020, waarmee versnellen dus geen zin heeft.”

4.35.2.

In bouwverslag 18 (van 18 maart 2020) valt onder meer het volgende te lezen:

“
18.3.2 Stand ten opzichte van uitvoeringsplanning d.d. 20.12.19

 Cordeel meldt een achterstand op de planning van diverse onderdelen. De uitloop van de centrale hallen wordt nu bepaald door de keuze van de vloerafwerking. [bedrijf] streeft naar een besluit in week 12, waarna Cordeel de consequenties in beeld brengt.

 De Nuts staat gepland voor week 18 t/m 21. Als de Nuts gereed is wordt de pizzeria aangestraat wat eind week 22 gereed zal zijn. (…)”

In hetzelfde bouwverslag wordt ook al melding gemaakt van gebreken ten aanzien van het metselwerk (dilataties en de spouwankers).

4.35.3.

In het verslag van bouwvergadering 20 (van 7 mei 2020) valt onder meer het volgende te lezen:

“
20.3.2 Stand ten opzichte van uitvoeringsplanning 20.12.19

 Cordeel meldt een achterstand op de planning van diverse onderdelen

 [bedrijf] geeft aan dat de meerkosten voor de natuursteen vloer- en trapafwerking akkoord is. Het natuursteen zal week 30 gereed zijn, aldus Cordeel . Dit vraagt vandaag wel om een getekende opdracht vanuit [bedrijf] .

 Cordeel geeft aan dat de oplevering op maandag 07.09.20 (week 37) zal plaatsvinden. In de bouwvak zal er doorgewerkt worden.”

4.35.4.

Ook in bouwverslag 21 (van 4 juni 2020) streeft Cordeel nog naar een oplevering op 7 september 2020. In het bouwverslag staat hierover:

“
21.3.2 Stand ten opzichte van uitvoeringsplanning d.d. 22.04.20

 Cordeel meldt dat de uitvoering op schema zit.

 Cordeel geeft aan dat de oplevering op maandag 07.09.20 (week 37) zal plaatsvinden. In de bouwvak zal er wellicht doorgewerkt worden.”

In ditzelfde bouwverslag worden opnieuw opmerkingen gemaakt over het noodzakelijk herstel van gebreken aan het metselwerk, door het plaatselijk ontbreken van dilataties en het toepassen van onjuiste spouwankers. Ook worden van de kant van RVB opmerkingen gemaakt over de hechting tussen stenen en metselmortel.

4.36.

Uit deze bouwverslagen volgt dat Cordeel vanaf 7 mei 2020, na goedkeuring van de tegels voor de vloer- en trapafwerking, in haar eigen planning kennelijk een oplevering op 7 september 2020 voorzag, ook al was er toen nog geen formele goedkeuring gegeven voor het meerwerk voor de wandafwerking van de trappenhuizen en de verlichting. Uit de bouwverslagen blijkt ook niet dat Cordeel de voorspelde opleverdatum afhankelijk heeft gesteld van de goedkeuring daarover. Zonder nadere onderbouwing, die Cordeel niet heeft gegeven, valt tegen deze achtergrond in elk geval niet in te zien dat er vertraging op het kritieke pad is ontstaan doordat RVB niet op 7 mei 2020 maar pas op 24 juli 2020 formele goedkeuring voor het meerwerk van de wandafwerking heeft gegeven.

4.37.

De op 7 mei 2020 door Cordeel voorspelde oplevering op 7 september 2020 betekende een vertraging van ongeveer vier maanden ten opzichte van de planning van 20 december 2020 (met de hiervoor besproken milestones), waarin nog een oplevering op 15 mei 2020 werd voorzien. Uitgaande van die eigen planningen van Cordeel , heeft het niet halen van de milestones in elk geval voor niet meer dan vier maanden vertraging gezorgd, als dit al tot vertraging heeft geleid. Wat dit laatste betreft wijst de rechtbank namelijk op het volgende.

4.38.

Vast staat dat vanaf maart 2020 al bekend was dat het metselwerk van de gevel gebreken bevatte, die hersteld moesten worden (de dilataties en de spouwankers). Verder heeft RVB gesteld – en heeft Cordeel niet althans onvoldoende weersproken – dat er in en na maart 2020 ook allerlei andere gebreken in het werk opkwamen die herstel vereisten en voor vertraging zorgden, zoals onder meer ontbrekende wapening in de verdiepingsvloer, slangen van de vloerverwarming, isolatie van het leidingwerk, gevelkozijn en het omvallen van een kalkzandsteen muur (zie de dagvaarding, randnummers 2.22, 2 .37 en 2.38 en de brief van RVB van 16 juni 2020, productie 7, overgelegd door RVB). Daarnaast blijkt uit de bouwverslagen van 18 maart 2020 en 7 mei 2020 dat Cordeel melding maakte van een achterstand op de planning van diverse onderdelen. Uit de bouwverslagen blijkt verder niet wat de oorzaak was van die vertraging.

4.39.

Deze feiten en omstandigheden ondersteunen de stelling van RVB dat er naast de laattijdige beslissingen over de tegels en afwerking van de centrale ruimten allerlei andere (niet aan RVB toerekenbare) gebeurtenissen waren die maakten dat de afgesproken planning niet werd gehaald. In elk geval heeft RVB hiermee gemotiveerd betwist dat de ontstane vertraging aan die laattijdige beslissingen is toe te rekenen. Gelet op dit een en ander ligt het op de weg van Cordeel om door middel van concrete stellingen inzichtelijk te maken dat en zo ja, waarom de laattijdige beslissingen over de meerwerken tot een vertraging op het kritieke pad hebben geleid en dus van invloed zijn geweest op de vertraging die na december 2020 in de uitvoering van het werk is ontstaan. Cordeel heeft dit niet althans onvoldoende gedaan.

4.40.

De stelling van Cordeel dat de vertraagde oplevering mede aan de te late beslissingen van RVB is toe te rekenen, wordt daarom als onvoldoende onderbouwd verworpen. Datzelfde geldt – gezien al het voorgaande – voor de in reconventie ingenomen stelling dat Cordeel jegens RVB aanspraak kan maken op termijnverlenging en vergoeding van stagnatieschade. De hiermee samenhangende in reconventie gevorderde verklaringen voor recht en schadevergoedingsvordering (3.4, i, ii. en iii.) worden dan ook afgewezen.

tot welk bedrag heeft RVB recht op vergoeding van boete en schadevergoeding?

4.41.

Nu niet is komen vast te staan dat een deel van de ontstane vertraging vanaf 30 oktober 2019 aan RVB is toe te rekenen, heeft RVB naast de vertragingsboete op grond van artikel 9.21 van de Overeenkomst ook recht op aanvullende schadevergoeding over de periode vanaf 30 maart 2021 tot en met 14 december 2021 (zie hiervoor, 4.23). Omdat de door RVB geleden vertragingsschade over de periode van 30 oktober 2019 tot 30 maart 2021 volledig valt onder het tussen partijen afgesproken boetebeding en in zoverre geheel los staat van de aanvullende schadevergoeding vanaf 30 maart 2021, acht de rechtbank het passend en billijk om de schadevergoeding over die periode vanaf 30 maart 2021 te berekenen door een vergelijking te maken tussen de situatie waarin RVB werkelijk verkeert (een oplevering per 14 december 2021) en de situatie waarin RVB zou hebben verkeerd als het hoofdgebouw op 30 maart 2021 zou zijn opgeleverd. De rechtbank zal de schade hierna met inachtneming van die maatstaf begroten of, indien nauwkeurige begroting niet mogelijk is, schatten (artikel 6:97 BW).

wat is het bedrag van de door Cordeel te betalen boete voor de vertraging tot 30 maart 2021?

4.42.

In verband met de vertraagde oplevering van het hoofdgebouw heeft RVB (over de periode vanaf 30 oktober 2019 tot 30 maart 2021) recht op betaling van de maximale boete ter hoogte van € 378.652,60. Dit is een gefixeerde schadevergoeding voor de over die periode geleden vertragingsschade.

4.43.

Verder staat als onweersproken vast dat RVB vanwege de vertraagde oplevering van het paviljoen op grond van de Overeenkomst recht heeft op betaling van een boete van € 27.662,-, nu het paviljoen niet op 17 juli 2020 is opgeleverd maar pas op 16 september 2020 opleveringsgereed was. Het beroep van Cordeel op matiging van de boete tot nihil op grond van artikel 6:94 lid 1 BW wordt verworpen. Partijen hebben blijkens het proces-verbaal van oplevering van het paviljoen onderling al afgesproken dat de boete wordt verrekend. RVB heeft voldoende onderbouwd gesteld dat zij schade heeft geleden door de te late oplevering, nu RVB het paviljoen vanaf 17 juli 2020 nog niet heeft kunnen verhuren en ook na 16 september 2020 nog niet, omdat het hoofdgebouw toen nog in de steigers stond en het paviljoen midden in een bouwterrein lag. Het is dan ook onvoldoende door Cordeel gesteld, en evenmin is het gebleken, dat het onaanvaardbaar is dat Cordeel de overeengekomen boete aan RVB moet betalen.

4.44.

Wel merkt de rechtbank het volgende op. RVB vordert in conventie dat Cordeel wordt veroordeeld tot betaling van de boete van € 27.662,-. Cordeel heeft voor de zitting als producties 83 en 84 het proces-verbaal van oplevering en de factuur voor de achtste termijn van de aanneemsom overgelegd. In die factuur is het boetebedrag van € 27.662,- als korting in mindering gebracht op de door RVB verschuldigde achtste termijn van de prijs voor het werk. Naar ook RVB niet heeft bestreden, is de verschuldigde boete voor het paviljoen daarmee al door verrekening voldaan (artikel 6:127 BW). De vordering tot betaling van deze boete wordt om die reden afgewezen.

gemiste huurinkomsten

4.45.

RVB heeft gesteld dat zij door de vertraagde oplevering schade heeft geleden in de vorm van gemiste huurinkomsten, omdat zij de woningen en de commerciële ruimten tot en met 14 december 2021 niet heeft kunnen verhuren. RVB heeft de gemiste huurinkomsten onderbouwd met een verhuuradvies van Molenbeek makelaars van 2 januari 2020 (productie 27 bij dagvaarding) en een taxatierapport van NAI Netherlands van 15 december 2020 (productie 28 bij dagvaarding). RVB heeft de gemiste huurinkomsten op basis van de gegevens in dit laatste rapport als volgt berekend:

€ 719.400,- gemiste huur per jaar voor de woningen;
€ 308.482,- gemiste huur per jaar voor de commerciële ruimten (inclusief € 11.682,- aan hogere huur van de pizzeria die sinds 2020 één van de commerciële ruimten huurt);
met aftrek van de daadwerkelijke huur van die pizzeria (€ 62.010,-);

in totaal € 965.872,-, oftewel € 2.646,22 per dag.

4.46.

Cordeel heeft de gestelde omvang van de huurderving betwist. Het verweer van Cordeel komt hierna, voor zover nodig, aan de orde.

4.47.

De rechtbank stelt bij de beoordeling van de schade het volgende voorop. Het hoofdgebouw en het paviljoen zijn inmiddels al enige tijd opgeleverd en gereed voor gebruik. RVB heeft in deze procedure echter geen concrete gegeven verstrekt over de daadwerkelijke huuropbrengsten. De schade is alleen onderbouwd met een (oud) verhuuradvies en een taxatierapport uit 2020. De rechtbank zal de gemiste huurinkomsten, bij gebreke van meer concrete gegevens over de werkelijke verhuuropbrengsten, daarom schatten aan de hand van deze rapporten en het partijdebat daarover.

4.48.

Het opgeleverde project bestaat enerzijds uit een hoofdgebouw met 30 woonappartementen, 44 parkeerplaatsen en 1.398 m2 aan commerciële ruimten (bestemd voor winkels en horeca) en anderzijds uit een horecapaviljoen van 198 m2 oppervlak (zie het taxatierapport, p. 17 en 18). De aanvullende schadevergoeding op de voet van artikel 6:94 lid 2 BW ziet echter alleen op de vertraagde oplevering van het hoofdgebouw en uit de toelichting in de dagvaarding (randnummers 2.69 en 2.70) begrijpt de rechtbank ook dat RVB gemiste huurinkomsten voor het hoofdgebouw vordert. Het paviljoen (198 m2) moet daarom bij de berekening van de gemiste huurinkomsten buiten beschouwing blijven. Verder is tussen partijen niet in geschil dat een deel van de commerciële ruimten van het hoofdgebouw (224 m2) vanaf 2020 is verhuurd aan een pizzeria. Ook dat gedeelte blijft bij de huurderving buiten beschouwing.

4.49.

De verhuurbare ruimte in het hoofdgebouw komt, zonder het paviljoen en de pizzeria, niet uit op 1.576 m2, maar op 1.154 m2. In het taxatierapport is de markthuurprijs voor de commerciële ruimten (per 15 december 2022) ingeschat op € 182,-. Voor 1.154 m2 komt dat dus neer op € 210.028,- aan bruto huuropbrengsten per jaar. Voor de 30 woonappartementen gaat de rechtbank met RVB eveneens uit van de getaxeerde bruto huuropbrengsten in het NAI -rapport, nu dit een deskundig taxatierapport van recenter datum betreft (15 december 2020 ten opzichte van het makelaarsadvies dat dateert van 2 januari 2020). De bruto-huuropbrengsten van de appartementen, de garage en de parkeerplaats is in het rapport per peildatum 27 oktober 2020 getaxeerd op opgeteld € 719.400,- per jaar. Over de periode 30 maart 2021 tot en met 14 december 2021 (259 dagen) zijn de gemiste bruto huurinkomsten dus maximaal:

woonappartementen en parkeerplaatsen: 259/365 x € 719.400,- = € 510.478,-;
commerciële ruimten: 259/365 x € 210.028,- = € 149.034,-.

4.50.

Terecht en onweersproken heeft Cordeel gesteld dat op deze bruto-huuropbrengsten nog de exploitatielasten in mindering moeten komen, die RVB zich over dezelfde periode heeft kunnen besparen. De jaarlijkse exploitatiekosten bedragen volgens het rapport van NAI € 77.478,- voor de woonappartementen en parkeerplaatsen en € 24.161,- voor de commerciële ruimten. De bespaarde exploitatielasten komen daarmee over de periode 30 maart 2021 tot en met 14 december 2021 op het volgende neer:

- woonappartementen en parkeerplaatsen: 259/365 x € 77.478,- = € 54.978,-;

- commerciële ruimten: 1.154/1.576 x 259/365 x € 24.161,- = € 12.554,-.

4.51.

De gemiste netto huuropbrengsten over de periode 30 maart 2021 tot en met 14 december 2021 bedragen daarmee maximaal € 455.500,- voor de woonappartementen en de parkeerplaatsen en € 136.480,- voor de commerciële ruimten.

4.52.

De rechtbank is het met Cordeel eens dat het in beginsel niet aannemelijk is dat RVB ook alle woningen en commerciële ruimten over de gehele periode volledig had kunnen verhuren. Ten eerste is de verhuurbaarheid van de woningen in het taxatierapport als goed ingeschat, maar de verhuurbaarheid van de commerciële ruimten is als redelijk beoordeeld. Daarbij moet ook in acht worden genomen – zo blijkt ook uit het rapport – dat de situatie en beperkingen rondom COVID-19 (die in de genoemde periode nog aan de orde waren) een negatief effect op het winkel- en horecasegment in Nederland hadden. Bovendien is het naar het oordeel van de rechtbank voorshands ook niet waarschijnlijk dat alle woningen, parkeerplaatsen en commerciële ruimtes direct na de oplevering verhuurd zouden zijn. Nu RVB verder ook geen concrete gegevens heeft verschaft over het daadwerkelijke aantal huurovereenkomsten en de snelheid waarmee de verschillende ruimtes in de praktijk zijn verhuurd, zal de rechtbank zelf een schatting maken van de huurinkomsten die RVB bij een oplevering op 30 maart 2021 tot en met 14 december 2021 zou hebben ontvangen. De rechtbank schat, met inachtneming van de hierboven genoemde kanttekeningen (verhuursnelheid en verhuurbaarheid), dat RVB voor de appartementen en parkeerplekken over de gehele genoemde periode 75% van het maximale netto huurbedrag zou hebben ontvangen, oftewel € 341.625,-. Voor de commerciële ruimten schat de rechtbank dit in op 50%, oftewel € 68.240,-.

4.53.

RVB heeft dus, naast de boete, aanvullend aanspraak op vergoeding van een bedrag van € 409.865,- aan gemiste huurinkomsten over de periode van 30 maart 2021 tot en met 14 december 2021.

vergoeding minwaardes

4.54.

Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van minwaardes in verband met gebreken aan het Werk die niet hersteld kunnen worden. Partijen zijn het ook erover eens dat die minwaardes moeten worden begroot op € 55.000,-, exclusief btw en dat Cordeel dit bedrag aan RVB moet vergoeden.

Vergoeding kosten bouwdirectie

4.55.

De rechtbank acht het met RVB voldoende aannemelijk dat RVB als gevolg van de vertraagde oplevering tot en met 14 december 2021 extra kosten heeft moeten maken voor bouwdirectie, waarvoor zij een bouwbegeleider heeft ingeschakeld. Het maken van extra kosten voor verlengde bouwdirectie over de verlengde periode is een redelijke en noodzakelijke maatregel, die RVB zich had kunnen besparen als het hoofdgebouw al op 30 maart 2021 was opgeleverd. De redelijke extra kosten voor bouwdirectie komen daarom als aan de vertraging toerekenbare schade voor vergoeding in aanmerking.

4.56.

Uit het overzicht (productie 29 bij dagvaarding) blijkt dat RVB vanaf april 2021 een bedrag van € 7.467,- (inclusief btw) vordert voor maandelijkse bouwdirectie door BBC. Bij dit bedrag staat ‘ Pro Forma ’. RVB heeft verder geen contract of facturen in het geding gebracht waaruit blijkt dat RVB dit bedrag ook werkelijk aan BBC heeft moeten betalen. RVB heeft ook niet toegelicht waarom het bedrag voor bouwdirectie een stuk hoger is dan het maandbedrag van € 5.536,-, dat volgens hetzelfde overzicht gedurende twaalf van de dertien voorafgaande maanden door de eerdere bouwbegeleider CBB voor bouwdirectie werd betaald. Nu RVB hierover verder niets heeft toegelicht, zal de rechtbank een bedrag van € 5.536,- per maand (x 8,5 maanden = € 47.056,-, inclusief btw) als redelijke kosten voor extra bouwdirectie toewijzen. Voor zover RVB een hoger bedrag heeft gevorderd, is die vordering onvoldoende onderbouwd.

kosten RPD, [bedrijf] en RPG Asset Management

4.57.

RVB vordert, blijkens het eerdergenoemde overzicht (productie 29), ook een bedrag van € 13.080,- per maand aan kosten van RPD, [bedrijf] en RPG Asset Management. In het overzicht staat dat het gaat om pro forma kosten voor commerciële werkzaamheden en administratie. RVB heeft tegenover de betwisting van Cordeel verder niet toegelicht (i) wat er vanaf 30 maart 2021 concreet aan werkzaamheden door de genoemde vennootschappen is verricht, (ii) wat de daartegenover staande concrete kosten zijn, en (iii) hoe die kosten verband houden met de vertraagde oplevering. Bij het ontbreken van een deugdelijke toelichting op deze punten valt niet te toetsen of en zo ja, in hoeverre het hier gaat om redelijke kosten die in oorzakelijk verband staan met de toerekenbare tekortkoming van Cordeel . De vordering van RVB wordt voor dit onderdeel dan ook afgewezen.

kosten Vekemans

4.58.

RVB vordert blijkens productie 29 ook een bedrag van € 23.502,- aan kosten voor het inschakelen van Vekemans . De rechtbank is het met RVB eens dat het redelijk is dat RVB naar aanleiding van de gebreken aan de gevel Vekemans heeft ingeschakeld om de gevel te inspecteren en te adviseren over een hersteladvies. De rechtbank is eveneens met RVB van oordeel dat de aan deze inschakeling verbonden kosten zijn toe te rekenen aan de tekortkomingen in de door Cordeel gebouwde gevel en door Cordeel moeten worden vergoed, als redelijke kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid en schade (artikel 6:96 lid 2 BW). Wel voert Cordeel terecht als verweer aan dat RVB heeft nagelaten om de gestelde kosten toe te lichten of een onderbouwing van die kosten te geven, zodat niet goed kan worden beoordeeld in hoeverre de gestelde kosten van Vekemans juist en redelijk zijn. Nu een toelichting hierover ontbreekt, acht de rechtbank een bedrag van € 5.000,- (inclusief btw) toewijsbaar, nu de rechtbank een dergelijk bedrag voor het deskundige advies in deze omstandigheden in elk geval redelijk voorkomt. Voor het overige wordt de vordering als onvoldoende onderbouwd afgewezen.

advocaatkosten

4.59.

RVB vordert ook vergoeding van advocaatkosten. Volgens RVB heeft zij zich vanwege de enorme vertraging in en de ondermaatse kwaliteit van het werk genoodzaakt gezien om een advocaat in te schakelen, om de belangen van RVB te behartigen en Cordeel tot deugdelijke nakoming te bewegen. RVB vordert van oktober 2020 tot en met 1 juli 2021 een bedrag van € 60.676,- aan advocaatkosten. Ook heeft RVB in de dagvaarding gesteld dat de bijstand van haar advocaat tot de oplevering nodig zal zijn.

4.60.

Het is voldoende gesteld en onderbouwd dat RVB vanaf oktober 2020 kosten heeft gemaakt voor juridische bijstand. De rechtbank is van oordeel dat de advocaatkosten (voor zover gemaakt tot 30 maart 2021) niet uitsluitend onder de boete vallen, nu de kosten niet alleen verband hielden met de ontstane vertraging maar ook verband hielden met (het herstel van) de verschillende gebreken aan het werk, zoals de gevel. Verder is het – gezien alles wat in de dagvaarding is gesteld over de betrokkenheid en werkzaamheden van de advocaat – voldoende gesteld en onderbouwd dat zijn werkzaamheden meer omvatten dan de werkzaamheden ter voorbereiding van de gedingstukken en ter instructie van de zaak, waarvoor de proceskostenveroordeling al een vergoeding pleegt in te sluiten. De advocaatkosten komen hetzij als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, hetzij als redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte (artikel 6:96 lid 2 sub b en c BW) voor vergoeding in aanmerking.

4.61.

RVB heeft verder niet onderbouwd dat (a) alle door haar gestelde advocaatkosten daadwerkelijk zijn gemaakt en (b) dat dit allemaal redelijke kosten zijn, die geen dubbeling omvatten met de proceskosten en afzonderlijk moeten worden vergoed. Wel is aannemelijk dat voor afzonderlijke vergoeding vatbare buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt (zie hiervoor, 4.60). De rechtbank zal hiervoor een vergoeding toekennen in overeenstemming met het forfaitaire wettelijk tarief van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, dat in beginsel als een redelijk tarief wordt beschouwd. De rechtbank kent aldus, met toepassing van de wettelijke staffel, een vergoeding van € 6.775,- toe.

extra makelaarskosten

4.62.

RVB vordert in 3.15 van de dagvaarding ook vergoeding van makelaarskosten. Het is niet duidelijk op welke concrete kosten RVB hiermee doelt; uit productie 29 blijkt niet dat in het door haar gevorderde bedrag van € 517.036,- ook makelaarskosten zitten. De rechtbank gaat daarom aan deze vordering voorbij.

4.63.

RVB vordert in 3.26 van de dagvaarding ook € 10.120,- aan aanvullende makelaarskosten. RVB stelt onder verwijzing naar een e-mail van Molenbeek makelaars van 9 maart 2021 dat zij vanaf januari 2021 een vaste vergoeding van € 920,- exclusief btw aan de makelaar betaalt. RVB heeft echter niet, althans onvoldoende, toegelicht dat en zo ja, waarom deze kosten in causaal verband staan met de vertraging op dit project. RVB heeft aldus niet aan haar stelplicht voldaan. De gevorderde extra kosten worden afgewezen.

Annuleringskosten en prijsstijging PVC-vloerbedekking

4.64.

RVB stelt dat zij door de vertraagde oplevering op 8 december 2020 een bedrag van € 1.090,- exclusief btw aan annuleringskosten heeft moeten betalen aan Pavimento Projectinrichting, die in meerdere appartementen PVC-vloeren zou aanbrengen. RVB vordert van Cordeel vergoeding van die annuleringskosten. Ook vordert RVB vergoeding van gestegen kosten van Pavimento . Volgens een door RVB als productie 36 ingebrachte offerte van Pavimento , heeft Pavimento op 26 juli 2021 het aanbrengen van de vloer aangeboden tegen een bedrag van € 31.995,- exclusief btw. Volgens een verklaring van de door RVB ingeschakelde vastgoedmanager (productie 35) is dit een stijging van € 6.015,- (23%) ten opzichte van de eerdere offerte van Pavimento uit augustus 2020. Ook zou volgens RVB uit een e-mail van de vastgoedmanager van 18 augustus 2021 (niet als productie overgelegd) blijken dat een prijsverhoging van € 900,- is doorgevoerd.

4.65.

De rechtbank is van oordeel dat de annuleringskosten (die in december 2020 zijn gemaakt), vallen onder het boetebedrag van € 378.652,60 dat een gefixeerde schadevergoeding is voor de vertragingsschade over de periode tot 30 maart 2021. De annuleringskosten komen daarmee niet voor aanvullende vergoeding in aanmerking.

4.66.

Ten aanzien van de gevorderde prijsstijging van € 6.915,- acht de rechtbank het op zichzelf genomen, met RVB, wel aannemelijk dat de prijs voor het aanbrengen van de vloer door het tijdsverloop en de prijsstijgingen van bouwmaterialen in die periode in enige mate is gestegen ten opzichte van de eerdere offerte van Pavimento . Cordeel heeft echter terecht opgemerkt dat niet kan worden getoetst of het gehele bedrag van € 6.915,- aan het tijdsverloop is te wijten, omdat RVB de eerdere offerte van augustus 2020 niet in het geding heeft gebracht en voor de rechtbank en Cordeel dus niet valt te controleren in hoeverre de nieuwe offerte van 26 juli 2021 ook nog meer of andere materialen en/of werkzaamheden omvatte ten opzichte van de eerder offerte. RVB heeft ook niet nader onderbouwd dat de gehele toename louter met prijsstijgingen in de bouw heeft te maken. Bij gebreke van een nadere toelichting, oordeelt de rechtbank – op basis van schatting – dat de helft van de prijstoename (een bedrag van € 3.007,50; 11,5%) het gevolg is van het tijdsverloop (en daarmee gepaard gaande prijsstijgingen in de bouw). Voor het overige wordt de vordering als onvoldoende onderbouwd afgewezen. De rechtbank verwerpt ook het verweer van Cordeel dat RVB schadebeperkend had kunnen handelen door een deel van de vloerlegwerkzaamheden – tijdens de herstelwerkzaamheden aan de gevel – al te laten uitvoeren. Cordeel heeft onvoldoende onderbouwd dat dit een reële en redelijke optie was, gelet op al het herstelwerk dat vanaf augustus 2020 nog door Cordeel moest worden verricht aan het hoofdgebouw.

prijsstijging schilder

4.67.

RVB vordert ook een bedrag van € 9.734,- vanwege prijsstijging van het schilderwerk. RVB heeft ter onderbouwing twee offertes van de schilder overgelegd; een offerte van 29 juli 2021van € 60.334,80, exclusief btw (productie 38) en een eerdere offerte van de schilder van 19 augustus 2020 van € 39.999,15 (productie 39). Volgens RVB is het enige verschil tussen deze offertes het aftimmeren van de lift (voor € 2.445,-) en is de rest van de prijstoename te wijten aan prijsstijgingen.

4.68.

Cordeel heeft die stelling van RVB betwist. Cordeel wijst erop dat offertes niet identiek zijn en dat naast het aanbrengen van bescherming in de lift ten opzichte van de eerdere offerte ook extra kosten worden gerekend voor het afdekken van PVC-vloeren. De rechtbank leest in de eerste regel van de nieuwe offerte van 29 juli 2021 ook dat de schilder schrijft: “Deze offerte is geïndexeerd met 13,7% ten opzichte van de oude offerte (...) d.d. 19 augustus 2020”. RVB heeft tegenover dit één en ander ook niet nader gemotiveerd waaruit blijkt dat het gehele gevorderde bedrag van € 9.734,00 (een toename van bijna 25% ten opzichte van de eerdere offerte) voortvloeit uit prijsstijgingen. Bij gebreke van zo’n nadere motivering begroot de rechtbank de aan de vertraging toe te rekenen prijsstijging op 13,7%, oftewel een bedrag van (€ 39.999,15 x 13,7% =) € 5.480,-. Voor het overige wordt de vordering als onvoldoende onderbouwd afgewezen.

conclusie vordering in conventie

4.69.

De totale vordering aan boete en schadevergoeding die RVB in verband met de vertraging op Cordeel heeft komt daarmee neer op in totaal € 910.836,10, bestaande uit:

€ 378.652,60 (boete hoofdgebouw),
€ 409.865,- (gemiste huurinkomsten van 30 maart 2021 tot en met 14 december 2021),
€ 55.000,- (minwaardes)
€ 47.056,- (kosten bouwdirectie van 30 maart 2021 tot en met 14 december 2021),
€ 5.000,- (kosten Vekemans )
€ 6.775,- (advocaatkosten),
€ 3.007,50 (prijsstijging kosten Pivamento),
€ 5.480,- (prijsstijging kosten schilder)

De boete voor het paviljoen (€ 27.662,-) is, naar de rechtbank begrijpt, al met de prijs voor het paviljoen verrekend (zie 4.44).

4.70.

Tussen partijen is niet in geschil dat RVB met ingang van 23 december 2021 ook een opeisbare vordering had ter hoogte van € 1.771.218,91 in verband met de betaling van de slotfactuur. Van dit bedrag is op 23 december 2021 € 900.000,- betaald, zodat een bedrag van € 871.218,91 aan hoofdsom van de slottermijn resteert.

4.71.

RVB heeft ten aanzien van de betalingsverplichting van de slotfactuur een beroep op opschorting en verrekening gedaan, vanwege de vordering van RVB uit hoofde van boete en schadevergoeding.

4.72.

Cordeel heeft betwist dat RVB een beroep op opschorting toekwam. Cordeel voert daartoe aan dat:

Cordeel per 18 december 2020 een openstaand bedrag van € 1.463.817,28 te vorderen had aan uitstaande termijnen, inclusief goedgekeurd meer- en minderwerk;
Cordeel op dat moment bereid was om in het kader van toen nog uitstaande zaken (o.a. herstel gevel en oplevertermijn van € 410.000,-) een opschorting toe te kennen van € 913.000,-, zodat RVB op dat moment voorlopig nog maar € 550.817,28 hoefde te betalen;
RVB naast die opschorting ook nog eens over zekerheid beschikte in de vorm van een bankgarantie van € 818,600,-, zodat RVB in december 2020 zelfs na betaling van € 550.817,28 nog over een totale zekerheid voor de correcte nakoming beschikte van € 1.731.600,-.

Omdat Cordeel aldus voldoende zekerheid had gesteld voor de nakoming van haar verplichtingen, was de bevoegdheid van RVB tot opschorting van haar betalingsverplichting komen te vervallen (artikel 6:55 BW). Bovendien was de opschorting disproportioneel, gelet op de discrepantie tussen een mogelijk aan RVB toekomende schadevergoeding uit hoofde van het boetebeding en de zekerheid die RVB onder zich hield met de bankgarantie en de niet betaalde aanneemsom, aldus Cordeel .

4.73.

Dit betoog van Cordeel gaat uit van de stelling dat RVB, vanwege de schade die zij lijdt door de vertraging in de uitvoering, alleen aanspraak kan maken op de maximale boete van 5% van de overeengekomen prijs. Die stelling is in dit vonnis verworpen; RVB heeft naast de boete ook recht op aanvullende vertragingsschade. Naar het oordeel van rechtbank heeft Cordeel onvoldoende onderbouwd dat het disproportioneel was dat RVB haar betalingsverplichtingen heeft opgeschort. RVB had immers recht op aanvullende schadevergoeding en de in december 2020 was het nog onbekend hoe lang de uitloop nog zou duren. Om die reden was het voor haar eveneens onbekend hoeveel schade zij vanwege die uitloop zou lijden en van Cordeel zou kunnen vorderen en kon zij niet beoordelen of de destijds bestaande zekerheid voldoende was. De rechtbank is eveneens met RVB van oordeel dat RVB, gezien de omvang van haar vordering aan boete en schadevergoeding, de betaling van de slotfactuur heeft mogen opschorten. Dat er op dat moment ook nog extra zekerheid was in de vorm van een bankgarantie van € 818.000,-, vindt de rechtbank onder de gegeven omstandigheden onvoldoende om tot een ander oordeel te komen.

4.74.

Nu RVB de betaling van de slotfactuur mocht opschorten, is RVB geen (handels)rente over de uit die factuur voortvloeiende hoofdsom verschuldigd. Verder mag RVB haar vordering met het nog resterende bedrag van de slotfactuur verrekenen, zodat dit restant (€ 871.218,91) geacht wordt met ingang van 23 december 2021 te zijn voldaan (artikelen 6:127 en 6:129 BW).

4.75.

Dat betekent dat de vordering in reconventie tot betaling van het restant van de slotfactuur (vermeerderd met rente), wordt afgewezen. Uit wat hiervoor in dit vonnis is overwogen, volgt dat ditzelfde geldt voor de andere vorderingen in reconventie (zowel primair als subsidiair).

4.76.

De vordering in conventie is, na de bovenstaande verrekening, toewijsbaar tot een bedrag van (€ 910.836,10 - € 871.218,91 =) € 39.617,19. De rechtbank zal eveneens, zoals gevorderd, bepalen dat dit bedrag binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis moet worden betaald en dat bij gebreke daarvan vanaf die datum wettelijke rente is verschuldigd.

4.77.

Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij wordt Cordeel veroordeeld tot betaling van de proceskosten van RVB (inclusief nakosten), zowel in conventie als in reconventie. De proceskosten in conventie aan de kant van RVB worden tot op heden begroot op in totaal € 11.124,52 (€ 98,52 aan kosten dagvaarding, € 4.200,- aan griffierecht en € 6.826,- (2,0 punten x liquidatietarief VII € 3.413,-) aan salaris advocaat). De proceskosten in reconventie aan de kant van RVB worden tot op heden begroot op € 3.413,- aan salaris advocaat (2,0 punten x tarief VII x factor 0,5 vanwege de nauwe samenhang met de procedure in conventie). De nakosten worden begroot op € 271,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing).

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie en in reconventie

5.1.

veroordeelt Cordeel om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis aan RVB een bedrag van € 39.617,19 te betalen, bij niet tijdige betaling te vermeerderen met de wettelijke rente (als bedoeld in artikel 6:119 BW) tot aan de dag van volledige betaling;

5.2.

veroordeelt Cordeel om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis aan RVB een bedrag van € 14.808,52 aan proceskosten te betalen, bij niet tijdige betaling te vermeerderen met de wettelijke rente (als bedoeld in artikel 6:119 BW) tot aan de dag van volledige betaling; wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet Cordeel € 90,- extra betalen voor de betekening, dit bedrag eveneens te vermeerderen met de wettelijke rente indien dit bedrag niet binnen veertien dagen na betekening aan RVB is betaald.

5.3.

verklaart de veroordelingen onder 5.1 en 5.2 uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders door RVB in conventie gevorderde af;

5.5.

wijst de vordering in reconventie van Cordeel af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.L.M. Luiten en in het openbaar uitgesproken op13 september 2023.^[1]