ECLI:NL:RBDHA:2023:14613

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

HvB/CD

Zaak-/rolnummer: 5187484 RL EXPL 16-18493

30 augustus 2023

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

1.[eiser] en

2. [eiseres] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisende partijen in conventie, verwerende partijen in reconventie,

gemachtigde: mr. C.F.J.M. Nelemans,

tegen

de besloten vennootschap Otto Facilitair B.V.,

gevestigd te Venray,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. G. Hamers.

Partijen worden verder aangeduid als “ [eisers] ” (meervoud) en “Otto”.

1.Het verdere procesverloop

1.1.

Bij het vonnis dat is uitgesproken op 19 april 2023 is het verzoek van Otto om tussentijds hoger beroep te mogen instellen tegen het tussenvonnis van 4 januari 2023 in deze zaak afgewezen.

Bij datzelfde vonnis van 19 april 2023 is de zaak naar de rol van 17 mei 2023 verwezen voor het nemen van een conclusie aan de zijde van Otto overeenkomstig rechtsoverweging 4.11 van het tussenvonnis van 4 januari 2023.

1.2.

Otto heeft die akte genomen op 14 juni 2023. Daarbij was één productie gevoegd, te weten een rapport van 31 mei 2023 opgemaakt door Bureau Frankort (hierna te noemen het rapport Frankort) opgesteld op verzoek van Otto als reactie op het rapport Hermes.

1.3.

[eisers] zijn in de gelegenheid gesteld om nog te reageren op laatstgenoemde productie. Zij hebben daartoe op 18 juli 2023 een akte genomen en daarbij tevens hun eis gewijzigd.

1.4.

Daarna is de zaak voor vandaag op vonnis gezet.

2.De verdere beoordeling in conventie en reconventie

2.1.

De kantonrechter blijft bij de inhoud van het tussenvonnis van 19 april 2023.

2.2.

Tussen de gewijzigde vordering in conventie en de vordering in reconventie bestaat een zodanig verband dat zij hierna (zo veel mogelijk) gezamenlijk zullen worden behandeld.

2.3.

Wat betreft de wijziging van eis in conventie bij akte van 18 juli 2023 heeft het volgende te gelden.

In punt 23 hebben [eisers] hun vordering in conventie verminderd met € 11.697,00 en in punt 30 met € 798,00.

Een vermindering van eis is gedurende de hele loop van een procedure toegestaan.

In punt 56 van diezelfde akte valt geen vermeerdering van eis te lezen maar slechts een nadere specificatie met betrekking tot de door [eisers] reeds eerder in algemene zin op de voet van artikel 6:96 BW gevorderde buitengerechtelijke kosten.

Ook dat is gedurende de hele loop van een procedure toegestaan.

2.4.

In het tussenvonnis van 4 januari 2023 is beslist dat [eisers] zijn geslaagd in het leveren van het hen opgedragen bewijs.

Daaruit vloeit voort dat Otto in beginsel aansprakelijk is voor de schade voor de aan haar toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, namelijk dat zij het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst op 30 juni 2015 niet in goede staat en zonder gebreken weer aan [eisers] ter beschikking heeft gesteld. Of anders verwoord: dat Otto toen het gehuurde niet in dezelfde staat aan [eisers] ter beschikking heeft gesteld als waarin zij het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst op 21 juni 2009 had ontvangen (vergelijk ook rechtsoverweging 2.4 van het tussenarrest van het hof in deze zaak van 9 april 2019).

Dat betekent dat bepaald moet worden welk bedragen aan schadevergoeding Otto aan [eisers] dient te betalen.

De datum waarop de schade door [eisers] is geleden is 30 juni 2015, want op die datum had Otto het gehuurde in goede staat en zonder gebreken weer aan [eisers] ter beschikking moeten stellen. Die datum is dus bepalend bij de berekening van de schadevergoeding.

2.5.

Als uitgangspunt voor de berekening van de omvang van een wettelijke verplichting tot schadevergoeding dient dat de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand moet worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven. Hieruit volgt dat de schade in beginsel moet worden berekend met inachtneming van alle omstandigheden van het concrete geval. Op praktische gronden en om redenen van billijkheid, kan in bijzondere gevallen van een of meer omstandigheden van het geval worden geabstraheerd.

Ingevolge 6:97 BW dient de rechter de schade te begroten op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. In gevallen van zaaksbeschadiging is uitgangspunt dat de eigenaar van de beschadigde zaak door die beschadiging een nadeel in zijn vermogen lijdt dat gelijk is aan de waardevermindering die de zaak heeft ondergaan. Volgens vaste rechtspraak zal het geldbedrag waarin deze waardevermindering kan worden uitgedrukt, in het algemeen gelijk zijn aan de -naar objectieve maatstaven berekende- kosten die met het herstel zijn gemoeid. De aard van zodanige schade rechtvaardigt dat de rechter bij het begroten daarvan in beginsel abstraheert van omstandigheden die de bijzondere situatie van de benadeelde eigenaar betreffen.

2.6.

De door [eisers] gevorderde zaakschade valt uiteen in twee delen namelijk de schade aan de inventaris en de schade aan het pand.

Na wijziging van eis vorderen [eisers] mede op basis van het rapport Hermes om Otto te veroordelen tot betaling van € 813.050,00 ter zake de inventaris en tot betaling van

€ 403.782,00 ter zake de herstelkosten van het pand.

Otto heeft hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd.

2.7.

Bij de bepaling van de schade aan de inventaris moet de beoordeling van het hof in het arrest van 9 april 2019 betrokken worden (vergelijk in het bijzonder rechtsoverweging 2.18 van dit arrest).

Daaruit volgt dat stelplicht en bewijslast wat betreft de stelling dat de inventaris bij aanvang van de huurovereenkomst in goede staat verkeerde op [eisers] rusten. Daarvan is geen bewijs aangeboden, zodat het hof in dit arrest het door [eisers] aangeboden bewijs passeert en vervolgens concludeert dat de grieven VII en VIII falen.

Volgens grief VII had de kantonrechter te onrechte overwogen dat Otto uitdrukkelijk had betwist dat de bij aanvang van de in het pand aanwezige inventaris overeenstemde met de inventarislijst van 1 oktober 2002 opgesteld door Van Eck taxaties B.V en volgens grief VIII zou de kantonrechter ambtshalve bewijs hebben moeten opdragen.

Uit het tussenarrest van het hof van 23 oktober 2018 volgt voorts dat niet is gegriefd van de beslissing in rechtsoverweging 4.11 in het tussenvonnis van 21 december 2016, voor zover daarin is bepaald dat een beslissing over het deel van de vordering dat ziet op de kosten van de vervanging van de inventaris vooralsnog zal worden aangehouden.

Er kan niet vastgesteld worden welke inventaris zich bij aanvang van de huurovereenkomst in het pand bevond. Daarmee kan dus ook niet worden vastgesteld welke schade [eisers] concreet met betrekking tot de wel in het pand aanwezige inventaris hebben geleden.

Otto heeft in randnummer 66 van de conclusie van antwoord in conventie onweersproken gesteld dat de inventaris in 2006 voor een bedrag van € 50.000,00 aan [naam B.V. 1] is verkocht. Gesteld noch gebleken is wat er met de inventaris tussen 2006 en de aanvang van de huurovereenkomst op 21 juni 2009 is gebeurd.

Van het rapport Hermes kan wat betreft de inventaris geen gebruik worden gemaakt, omdat dit (mede) is gebaseerd op het rapport van 1 oktober 2002 opgesteld door Van Eck taxaties B.V.

Verder dient er rekening mee te worden gehouden dat de onderhoudsverplichting van Otto (zie hiervoor ook rechtsoverweging 2.6 van het tussenvonnis in deze zaak van 4 januari 2023) ingevolge de laatste zin van artikel 8.1 van de huurovereenkomst in zoverre is beperkt, dat daarin is bepaald dat bij het uitvoeren van die onderhoudsverplichting rekening moet worden gehouden met de aard waarop de huurder de woonruimte heeft ontvangen van verhuurder en het feit dat de woonruimte naar verwachting in 2011 wordt gesloopt ten behoeve van een herontwikkelingsplan. (Vergelijk verder rechtsoverweging 2.19 van het arrest van het hof van 9 april 2019 waarin het hof overweegt dat artikel 8.1 van de huurovereenkomst
nietis komen te vervallen). Daarmee is in het rapport Hermes geen rekening gehouden. Dat die sloopplannen in een later stadium na het sluiten van de huurovereenkomst door [eisers] zijn prijsgegeven voor andere plannen, verandert niets aan hetgeen tussen partijen eerder is overeengekomen op het punt van onderhoud.

Ten slotte moet bij de bepaling van de vermogensschade van [eisers] worden meegewogen dat getuige [getuige] heeft verklaard (zie punt 9 van diens verklaring in het proces-verbaal van getuigenverhoor van 4 november 2021) dat [naam B.V. 1] (hierna te noemen [naam B.V. 1] ) de vordering op Otto, die thans aan de vorderingen van [eisers] te grondslag ligt, in deze zaak om niet heeft overgedragen (gecedeerd) aan [eisers] .

Dit alles leidt ertoe dat de schade van [eisers] wat betreft de verhuurde inventaris niet nauwkeurig kan worden vastgesteld maar moet worden geschat.

Voldoende aannemelijk is immers dat er enige inventaris is (mee)verhuurd en dat die per 30 juni 2015 in een mindere staat weer ter beschikking Van [eisers] gesteld, dan dat die door de toenmalige eigenaar/verhuurder [naam B.V. 1] op 21 juni 2009 aan Otto ter beschikking is gesteld.

Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid en rekening houdende met de omstandigheden van dit geval, wordt de schade aan de inventaris op een bedrag van

€ 50.000,00 geschat. Omdat het hier gaat om geleden schade door wanprestatie is matiging, zoals door Otto bepleit, verder niet aan de orde.

2.8.

Wat betreft de zaakschade aan het pand zijn, behalve de feiten en omstandigheden die hiervoor onder 2.7 zijn genoemd nog de volgende feiten en omstandigheden van belang.

[eisers] zijn toegelaten tot het bewijs van hun stelling dat het pand bij aanvang van de huurovereenkomst in goede staat en zonder gebreken was. Dit bewijs hebben zij geleverd.

Onweersproken staat vast dat [eisers] sedert 14 december 2011 eigenaars van het pand zijn en de door hen betaalde koopprijs van € 1.300.000,00 bedraagt (vergelijk punt 10 van de conclusie van antwoord). Gesteld noch gebleken is dat deze koopprijs niet een naar goed koopmansgebruik vastgestelde prijs is (geweest).

Otto heeft aangevoerd dat het rapport Hermes niet kan dienen ter onderbouwing van de door [eisers] gevorderde schadevergoeding ad € 403.782,00. Dit verweer slaagt.

Het rapport neemt als maatstaf dat het gehuurde zich op 1 juli 2009 in goede staat bevond en niet dan wel onvoldoende kenbaar als maatstaf de gebruikte staat waarin het gehuurde zich op 1 juli 2009 bevond.

Vervolgens beantwoordt het rapport Hermes de vragen “
wat kost(te) het (bij oplevering op 30 juni 2015) om het gehuurde in goede staat te brengen? En wat is de (eventuele) gevolgschade van het gegeven dat het gehuurde op 30 juni 2015 niet in goede staat was ?”.

In het rapport Hermes wordt vervolgens ter onderbouwing gebruik gemaakt van rekeningen en offertes gebaseerd op nieuwwaarde zonder enige aftrek van nieuw voor oud.

Dit alles is door het van de zijde van Otto in het geding gebrachte rapport Frankort aan de orde gesteld en -hoewel zij daartoe in staat zijn gesteld- vervolgens door [eisers] onvoldoende gemotiveerd weersproken.

[eisers] kunnen niet volstaan met algemene stellingen dat Frankort slechts meningen geeft, niet onderbouwde bevindingen poneert en voorbijgaat aan de bepalingen in de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en het addendum en uitgaat van dagwaarden en proportionele schade.

[eisers] hebben bijvoorbeeld niet weersproken dat het eerste bouwdeel van het gehuurde uit het bouwjaar 1974 dateert en het andere bouwdeel uit 1984.

Frankort gaat in diens rapport uit van de gedachte dat het pand reeds volledig is afgeschreven. In het rapport Frankort wordt echter niet vermeld welke dagwaarde is gehanteerd bij de in dat rapport gemaakte schattingen.

De conclusie van dit alles is dat beide rapporten onvoldoende informatie geven om daarop een verantwoorde berekening te baseren van het verschil in waarde tussen het moment dat het pand door de toenmalige eigenaar/verhuurder [naam B.V. 1] op 21 juni 2009 aan Otto ter beschikking is gesteld en het moment dat het pand op 30 juni 2015 terugkeerde in het vermogen van [eisers] , die het pand in december 2011 (dus na aanvang van de huurovereenkomst) voor een bedrag van € 1.300.000,00 hebben verkregen.

Het is volstrekt onaannemelijk dat het pand in de periode tussen december 2011 en 30 juni 2015 vrijwel 30% (€ 403.782,00) aan waarde zou hebben verloren.

Ook hier zal de zaakschade dus moeten worden geschat.

Alle omstandigheden van het geval in aanmerking genomen, wordt de waardevermindering van het pand en daarmee de schade naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geschat op 10% van de door [eisers] betaalde koopprijs, dus € 130.000,00. Ook hier gaat het om schade als gevolg van wanprestatie en is matiging dus niet aan de orde.

2.9.

Na wijziging van eis vorderen [eisers] een bedrag een bedrag ad € 837.988,00 aan huurderving. In het rapport Hermes wordt die schade berekend op basis van het verschil van de huur die Otto tot 1 juli 2015 aan [eisers] betaalde en de huur die de nieuwe huurder per 1 juli 2015 aan [eisers] is gaan betalen tot aan augustus 2022.

Daarnaast vorderen [eisers] aan huurschade twee termijnen maandhuur, omdat zij de nieuwe huurder twee maanden huurvrijstelling hebben gegeven vanwege de toestand waarin het pand zich na oplevering door Otto op 30 juni 2015 bevond.

Het is aan [eisers] om te stellen en te bewijzen dat zij schade hebben geleden door huurderving en dat die schade aan Otto toerekenbaar is.

Otto heeft dit gemotiveerd betwist.

In het rapport Hermes staat dat [eisers] hebben getracht het pand na de opzegging door Otto tegen een hogere prijs te verhuren maar dat dit niet is gelukt vanwege de toestand van het pand. Dat dit niet is gelukt, wordt alleen onderbouwd door een schriftelijke verklaring van eiser sub 1, [eiser] . Omdat hij procespartij in deze zaak is, is dat onvoldoende bewijs.

Uit het rapport Hermes blijkt verder dat het pand onmiddellijk na de terbeschikkingstelling van het pand door Otto aan [eisers] per 1 juli 2015 door [eisers] is verhuurd aan Hazerswoude. Bijlage 26 van het rapport bevat het tussen [eisers] en Hazerswoude gesloten huurcontract, dat gedateerd is op 30 juni 2015.

Dit huurcontract bevat de volgende bijzondere bepalingen :

“12.1In verband met de toestand van het gehuurde stellen partijen vast dat huurder het gehuurde niet kan exploiteren tot de meest noodzakelijke herstel- en schoonmaakwerkzaamheden zijn uitgevoerd. Partijen komen daarom overeen dat huurder gedurende de eerste twee maanden (juli en augustus 2015) geen huur verschuldigd is. Gedurende deze termijn zal huurder de noodzakelijke herstelwerkzaamheden laten uitvoeren. Welke werkzaamheden dat zijn en wanneer die plaatsvinden is van de bedrijven die het (lees: de) onderhouds- en herstelwerkzaamheden gaan uitvoeren. Deze werkzaamheden ten aanzien van de gebreken zoals die zijn vastgesteld bij het proces-verbaal van oplevering komen voor rekening van de verhuurder. Huurder zal de kosten van deze werkzaamheden aan verhuurder doorberekenen. Partijen stellen vast dat de gebreken weergegeven bij het proces-verbaal van oplevering geen gebreken zijn in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

12.2.

Nadat alle gebreken die partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst middels het proces-verbaal van oplevering hebben vastgesteld zijn verholpen, stellen partijen in overleg een nieuwe redelijke huurprijs vast. Mochten partijen niet tot een akkoord komen over de nieuwe huurprijs dan wijzen partijen een deskundige aan die de huurprijs vaststelt. Mochten partijen niet tot overeenstemming komen over de aan te wijzen deskundige dan zal de meest gerede partij een verzoek tot het benoemen van een deskundige ex artikel 96 Rv indienen bij de kantonrechter te Den Haag.

12.3

Wanneer alle gebreken zijn verholpen die bij het aangaan van de huurovereenkomst zijn vastgesteld gelden de onderhoudsverplichtingen zoals bepaald bij de artikelen 7.1, 7.2 en 7.3. ”

Op 4 november 2021 is [getuige] als getuige gehoord. Uit het proces-verbaal van getuigenverhoor blijkt dat hij, onder meer, het volgende heeft verklaard:

“1. Ik ben getrouwd met de zus van [eiseres] . [eiseres] is de partner van [eiser] . [eiseres] en [eiser] zijn niet getrouwd. Ik weet wel dat er tussen die twee een notariële samenlevingsovereenkomst bestaat. Ik ben niet in loondienst bij [eiser] of [eiseres] .

Ik weet dat zij samen eisende partijen zijn.

…

4. Mijn BV genaamd [naam B.V. 2] is op dit moment huurder van het pand aan de [adres] . Deze BV exploiteert op dit moment het pand. Er zitten individuele mensen in, die tijdelijk woonruimte nodig hebben. Het grootste gedeelte zijn Nederlanders. Met Otto heeft mijn bedrijf niks te maken. De huur van het pand wordt door mij rechtstreeks afgedragen aan eisers. De huur bedraagt € 240.000 per jaar.

…

9. Op een gegeven moment heeft [naam B.V. 1] de vordering in deze zaak overgedragen aan [eiser] . Volgens mij hield dat verband met het feit dat [eiser] eigenaar werd van het pand en ik/mijn BV hem ook de huurovereenkomst heb overgedragen. De cessie was om niet. Er stond geen geld tegenover.

…”

Als bijlage 8 bij het rapport Hermes is gevoegd een opdrachtbevestiging aan IGD B.V voor het uitvoeren van de werkzaamheden aan kozijnen en puien door [naam B.V. 2] , ondertekend door [getuige] en gedateerd 6 april 2017.

[eisers] hebben gedurende deze procedure voldoende kans gehad om de door hen gestelde aan Otto toerekenbare schade aan huurderving te onderbouwen. Zij zijn daarin niet geslaagd, gelet op het gemotiveerde verweer van de zijde van Otto.

Mede gezien het feit dat de huurovereenkomst met [naam B.V. 1] direct aansluitend aan de oplevering van het pand door Otto is ingegaan, hebben [eisers] niet onderbouwd dat zij zich voldoende hebben ingespannen om een huurovereenkomst met een hogere huurprijs te bewerkstelligen en moet de keuze om aan [naam B.V. 1] te verhuren als een geheel aan hen toerekenbare keuze worden gekwalificeerd. Het staat [eisers] als eigenaren van het pand volstrekt vrij om dat te doen maar zij kunnen de financiële gevolgen daarvan vervolgens niet op Otto afwentelen.

Verder kan de inhoud van het rapport Hermes niet dienen als een volledige en deugdelijke begroting van de door [eisers] gestelde schade. Uit bepaalde in artikel 12.2 van de huurovereenkomst volgt dat [naam B.V. 1] en [eisers] op enig moment een nieuwe huurovereenkomst zullen sluiten. Uit bijlage 8 van het rapport Hermes van 6 april 2017 valt geen andere conclusie te trekken dan dat [naam B.V. 2] toen al het pand exploiteerde. Uit de verklaring van [getuige] , afgelegd op 4 november 2021 volgt dat de huur € 240.000,-- toen per jaar bedroeg. Dit alles is tegenstrijdig met de door Hermes gemaakte berekeningen en in dit rapport gegeven informatie, die niet is onderbouwd met onderliggende overeenkomsten.

Verder moet aan Otto worden toegegeven dat het verlenen van een huurvrije periode van twee of meer maanden aan een nieuwe huurder om op te starten volstrekt gebruikelijk is. Ook dit is door [eisers] niet dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken.

De conclusie van dit alles is dat door [eisers] gevorderde schade aan huurderving moet worden afgewezen als niet dan wel onvoldoende onderbouwd.

2.10.

Wat betreft de gevorderde rente en de gevorderde boete is leidend hetgeen het hof in rechtsoverweging 2.25 in het eindarrest van 9 april 2019 heeft overwogen. Het hof komt tot de conclusie dat de in de Algemene Bepalingen opgenomen contractuele rente en de boete verschuldigd zijn, indien en voor zover komt vast te staan dat Otto te kort geschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Voorts heeft het hof er op gewezen dat in het vonnis van de kantonrechter waarvan beroep is overwogen dat nog zal worden beoordeeld of er aanleiding bestaat voor matiging van de boete en tegen die overweging geen grief is gericht, zodat deze beoordeling niet aan het hof voorligt.

Hieruit volgt allereerst dat de gevorderde contractuele rente over de toegewezen schadeposten met ingang van 1 juli 2015 voor toewijzing vatbaar is.

2.11.

[eisers] hebben voorts gevorderd om Otto te veroordelen tot het betalen van de contractuele boete ex artikel 20.6 Algemene bepalingen ad € 31,00 per dag, te berekenen vanaf 1 juli 2015 totdat Otto geheel aan betaalverplichtingen heeft voldaan.

Artikel 20.6 van de huurovereenkomst luidt als volgt :

“
20.6 Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,-- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. Genoemd bedrag is gebaseerd op het prijspeil1 januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd.”

Otto heeft zich, onder meer, verweerd met de stelling dat niet duidelijk is wat verstaan moet worden onder het begrip overtreding van een verplichting in deze bepaling (randnummer 89 conclusie van antwoord).

Verder heeft zij verzocht om matiging van de boete, indien zij boete verschuldigd zou zijn.

Vaststaat dat Otto haar verplichting om het gehuurde het gehuurde in goede staat en zonder gebreken weer aan [eisers] ter beschikking heeft te stellen bij het einde van de huurovereenkomst op 30 juni 2015 niet is nagekomen.

Vast staat ook dat [eisers] het gehuurde op 30 juni 2015 in de staat waarin het toen verkeerde wel in ontvangst heeft genomen en het direct opnieuw heeft verhuurd aan [naam B.V. 1] .

Eveneens staat tussen partijen vast dat [eisers] al voor het einde van de huurovereenkomst bij brieven van 26 oktober 2014 en 18 januari 2015 (producties 10 en 11 bij dagvaarding) ondubbelzinnig aan Otto hebben laten weten niet in daadwerkelijk herstel van de gebreken geïnteresseerd te zijn maar in betalingen ter waarde van het achterstallige onderhoud door Otto aan [eisers]

Dit volgt bijvoorbeeld uit de inhoud van de brief van 26 oktober 2014, die als productie 10 bij de inleidende dagvaarding is gevoegd. Daarin verlangen [eisers] van Otto betaling van een bedrag van € 96.860,00 ter zake achterstallig onderhoud met de volgende mededeling :

“
Aangezien u de huurovereenkomst per 30 juni 2015 heeft opgezegd en wij van zins zijn een grondige renovatie en upgrade van het Hotel te gaan uitvoeren, is om deze reden een tijdige verrekening van de met dit achterstallige onderhoud verband houdende kosten van groot belang. Dit alles met als doel om per 1 juli 2015 door u een goed en direct verhuurbaar object geleverd te krijgen.”

Het verweer van Otto noopt tot beantwoording van de vraag of het onderhavige boetebeding ook omvat de verplichting tot het betalen van een boete door de huurder, wanneer die huurder niet oplevert overeenkomstig de bepalingen van de huurovereenkomst, die verhuurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst op 30 juni 2015 desondanks wel in ontvangst neemt, het gehuurde terstond doorverhuurd en daarna op grond van de wanprestatie van de huurder vervolgens ter zake de oplevering bij brief van 6 juli 2015 aansprakelijk stelt onder verwijzing naar de eerdere brief van 26 oktober 2014, die ziet op niet nakoming van een andere verplichting van de huurder, namelijk op de onderhoudsverplichting van de huurder en niet op de opleveringsverplichting van de huurder.

Het onderhavige boetebeding ziet niet op deze situatie. Ook dit boetebeding, waarover niet is onderhandeld, is bedoeld als prikkel tot nakoming van oorspronkelijke direct uit de huurovereenkomst voorvloeiende verplichtingen van de huurder, zoals in dit geval tot deugdelijke oplevering. Het beding is niet bedoeld om met boetes de betaling van plaatsvervangende schadevergoeding af te dwingen. Dat zou neerkomen op een verkapte dwangsom, terwijl in dit geval de schuldenaar/huurder niet in staat is gesteld alsnog na te komen en evenmin een omzettingsverklaring als bedoeld in artikel 6:87 BW is gedaan. In dit geval is de blijvende onmogelijkheid om alsnog na te komen niet aan de huurder maar aan het gedrag van de verhuurder te wijten. Daarbij komt dat ingevolge artikel 611a, eerste lid, tweede volzin Rv. een dwangsom niet kan worden opgelegd in geval van veroordeling tot betaling van een geldsom. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om dit boetebeding zo uit te leggen dat dit wettelijke verbod van artikel 611a Rv. kan worden omzeild.

Hieruit volgt dat de onderhavige vordering tot betaling van een boete op de voet van artikel 20.6 van de huurovereenkomst in dit geval niet voor toewijzing vatbaar is.

2.12.

In reconventie heeft Otto opheffing gevorderd van de gelegde conservatoire beslagen.

Die vordering moet worden afgewezen, omdat uit het voorgaande volgt dat in elk geval een deel van de geldvorderingen van [eisers] zijn toegewezen.

2.13.

[eisers] heeft in conventie gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

Bij gelegenheid van de comparitie van partijen op 21 november 2016 (zie spreekaantekeningen mr. drs. N.M. van Wylick randnummer 16 ) heeft Otto daartegen gemotiveerd verweer gevoerd.

Daarbij is, onder meer, gewezen op het restitutierisico bij een eventuele executie, omdat [eisers] particulieren zijn en het geld hoogstwaarschijnlijk direct geïnvesteerd zal worden in het gehuurde of in andere eigendommen van [eisers]

Uit de zittingsaantekeningen van 21 november 2016 blijkt niet dat [eisers] daartegen enig verweer hebben gevoerd.

Nu Otto verder reeds het voornemen heeft geuit om daadwerkelijk in hoger beroep te gaan, zijn er voldoende redenen aanwezig om de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad in conventie af te wijzen.

2.14.

De door [eisers] gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn niet voor toewijzing vatbaar, omdat zij niet voldoen aan de dubbele redelijkheidstoets van artikel 6:96 BW. Het rapport Hermes heeft immers niet de juiste maatstaven aangelegd voor de berekening van de door [eisers] gevorderde schade en is daarom onbruikbaar. Daaruit volgt dat de kosten voor dit rapport niet in redelijkheid zijn gemaakt.

2.15.

De proceskosten in conventie zullen worden gecompenseerd op een zodanige manier dat iedere partij de eigen kosten draagt, omdat zij ieder worden geacht op enig punt in het ongelijk te zijn gesteld. Hoewel Otto aansprakelijk wordt geacht op grond van wanprestatie, staat daar tegenover dat een aantal verweren van Otto tegen de verschuldigdheid van verschillende door Keuten c.s. gevorderde schadeposten is geslaagd.

In reconventie wordt Otto veroordeeld in de proceskosten, die worden geschat op 1 procespunt ad € 926,00.

Na de comparitie van partijen is immers door partijen geen enkele aandacht meer besteed aan de reconventionele vordering.

2.16.

De overige stellingen en verweren van partijen in conventie en reconventie behoeven geen afzonderlijke bespreking meer, gelet op het voorgaande.

Beslissing

De kantonrechter

in conventie:

- veroordeelt Otto tot betaling van € 180.000,00, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand vanaf 30 juni 2015 tot de dag der algehele voldoening;

-wijst af het meer of anders gevorderde;

-compenseert de proceskosten zodanig dat iedere partij de eigen kosten draagt;

In reconventie:

-wijst de vordering af;

-veroordeelt Otto tot betaling van de proceskosten van [eisers] die tot aan deze uitspraak worden begroot op € 926,00.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. L.C. Heuveling van Beek en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 augustus 2023.