ECLI:NL:RBDHA:2023:15709

• Datum uitspraak: 19 oktober 2023
• Publicatiedatum: 19 oktober 2023
• Zaaknummer: SGR 22/4906
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: K.G. Scholten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 7 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

WOZ-waarde woning niet te hoog vastgesteld door rechtbank Den Haag

Eiser maakte bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning, die door verweerder was vastgesteld op €180.000 voor het kalenderjaar 2022. Eiser stelde dat de waarde te hoog was en pleitte voor een waarde van €150.000. Verweerder onderbouwde de vaststelling met een taxatieverslag en een taxatiematrix, waarin vergelijkingsobjecten uit Leiden werden gebruikt.

De rechtbank oordeelde dat verweerder aannemelijk had gemaakt dat de waarde niet te hoog was vastgesteld. De vergelijkingsobjecten waren voldoende vergelijkbaar qua grootte, ligging en bouwjaar, en de transactiedata waren dicht bij de waardepeildatum gelegen. De rechtbank volgde eiser niet in zijn stellingen over verschillen in bouwjaar en ligging die de waarde negatief zouden beïnvloeden, omdat deze onvoldoende waren onderbouwd.

Hoewel er sprake was van een schending van het hoorrecht tijdens de bezwaarfase, vond de rechtbank dat dit gebrek niet leidde tot schending van de belangen van eiser, mede omdat na de uitspraak op bezwaar alsnog een hoorgesprek had plaatsgevonden. Daarom werd het beroep ongegrond verklaard. Wel kreeg eiser een vergoeding van proceskosten en griffierecht toegekend vanwege dit procedurele gebrek.

De rechtbank veroordeelde verweerder tot betaling van €51,90 aan proceskosten en het betaalde griffierecht van €50 aan eiser. De uitspraak werd gedaan door rechter K.G. Scholten op 28 september 2023.

Uitkomst: Het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde wordt ongegrond verklaard en de aanslag gehandhaafd.

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 22/4906

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van

28 september 2023 in de zaak tussen

mr. drs. [eiser], wonende te [woonplaats], eiser,

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 29 juni 2022 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 september 2023.

Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door
mr. [naam 1] en [naam 2].

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep ongegrond;
• veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 51,90;
• draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.

Overwegingen

1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2022 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] [nummer] (1e etage) te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 180.000.

Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2022 (de aanslag).

2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.

3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een bovenwoning met bouwjaar 1930. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 61 m².

5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 150.000.

6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en een taxatiematrix (de matrix) overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op maximaal € 216.875. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten in Leiden.

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar qua grootte, ligging en het bouwjaar. Ook zijn, gezien de transactiedata van respectievelijk 29 juni 2020, 19 juni 2020 en 5 januari 2021, de in beroep gehanteerde vergelijkbare transactieprijzen voldoende dicht rond de waardepeildatum gerealiseerd om bij de vergelijking te kunnen worden meegenomen. Voor zover eiser meent dat dat niet zo is, volgt de rechtbank hem daarin dus niet. De rechtbank volgt eiser ook niet in zijn stelling dat de verschillen in bouwjaar bij de door verweerder in beroep gebruikte vergelijkingsobjecten (van respectievelijk 1931, 1934 en 1916) dusdanig zijn dat die niet bij de waardeherleiding kunnen worden betrokken.

9. Eiser moet worden nagegeven dat de woning behoorlijk verschilt van de gehanteerde vergelijkingsobjecten, onder meer qua ligging, onderhoudstoestand, kwaliteit/luxe, uitstraling, voorzieningen en ook bijgebouwen. Verweerder heeft dat, naar ook volgt uit de matrix en hetgeen verweerder aanvoert in het verweerschrift, ook onderkend. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met al de genoemde verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De rechtbank vindt daarbij geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder aan de objectkenmerken van de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende VLOK-codes of aan de wijze waarop aan de hand daarvan de waarde is herleid, en ook niet aan de wijze waarop rekening is gehouden met de aan- of afwezigheid van bijgebouwen. De rechtbank vindt dus ook geen aanleiding te twijfelen aan de gradatie van ‘onder gemiddeld’ (factor 2) die aan de ligging van de woning is toegekend. Dat de ligging van de woning nog minder is, is voor de rechtbank niet aannemelijk geworden. Voor zover eiser stelt dat dat wel zo is vanwege de ligging in een mindere wijk en naast een buurwoning waarbij de tuin als opslag wordt gebruikt, heeft hij die stelling onvoldoende onderbouwd en ook niet cijfermatig inzichtelijk gemaakt en dus niet aannemelijk gemaakt. Dat sprake is van (overige) waardeverminderende dan wel -vermeerderende omstandigheden waar geen rekening mee is gehouden, is niet gesteld en ook niet gebleken.

10. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Eiser heeft geen overige gronden aangevoerd die zich richten tegen de vastgestelde waarde van de woning. Dat, naar eiser ter zitting heeft benadrukt, de woning weliswaar zijn eigendom is maar niet wordt verhuurd en dus leeg staat en feitelijk dus niet wordt gebruikt, is voor de WOZ-waarde geen waardeverminderende omstandigheid. Ook is dat geen reden om te concluderen dat de aanslag ten onrechte of tot een te hoog bedrag aan eiser (als genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht) is opgelegd.

11.
Wel is, naar eiser stelt en verweerder ook erkent, sprake van een schending van het hoorrecht in de bezwaarfase. Beide partijen hebben echter de rechtbank verzocht om de zaak niet terug te wijzen naar verweerder maar om zelf in de zaak te voorzien. Daarnaast geldt dat nádat verweerder uitspraak op het bezwaar heeft gedaan, er alsnog een hoorgesprek tussen eiser en verweerder heeft plaatsgevonden. Onder deze omstandigheden, in samenhang bezien met het feit dat verweerder naar het oordeel van de rechtbank de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld, ziet de rechtbank in dit gebrek geen reden om het beroep gegrond te verklaren, omdat eiser door dit gebrek thans niet meer in zijn belangen is geschaad. De rechtbank passeert dit gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht. Het gebrek leidt er echter wel toe dat eiser recht heeft op vergoeding van proceskosten en het griffierecht.

12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard

13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) vast op in totaal € 51,90, bestaande uit € 46 verletkosten (2 uur à € 23 wegens het bijwonen van de zitting bij de rechtbank) en € 5,90 reiskosten. Voor een hogere vergoeding bestaat geen aanleiding. De rechtbank ziet, anders dan eiser verzoekt, geen aanleiding om ook een vergoeding wegens verletkosten toe te kennen voor de tijd die eiser stelt te hebben besteed aan het bezoeken van de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten. Bij verletkosten komt alleen de tijd voor het bijwonen van de zitting en de heen- en terugreis voor vergoeding in aanmerking (vgl. ECLI:NL:GHDHA:2021:388).

Deze uitspraak is gedaan door mr. K.G. Scholten, rechter, in aanwezigheid van

mr. A.J. Kwestro, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op

28 september 2023.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).

Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.

Verder vermeldt u ten minste het volgende:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).