Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/3160
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
28 september 2023 in de zaak tussen
[eiseres], wonende te [woonplaats], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 3 mei 2022 op het bezwaar van eiseres tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 september 2023.
Eiseres is vertegenwoordigd door [naam 1]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 2] en [naam 3].
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 950.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 950.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiseres te vergoeden.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2022 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] [nummer 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 990.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2022 (de aanslag).
2. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
4. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met serre, bergzolder/vliering, inpandige garage, berging/schuur inpandig en voorraadkelder. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 181 m². De oppervlakte van het perceel is ongeveer 540 m².
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een waarde van (afgerond) € 890.673.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep gegrond moet worden verklaard en de waarde moet worden verminderd tot € 950.000. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en een taxatiematrix (de matrix) overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 950.123, op basis van transactieprijzen van twee vergelijkingsobjecten gelegen in dezelfde straat als de woning. Daarnaast heeft verweerder een aanvullende taxatiematrix overgelegd waarin de waarde van de woning is bepaald op € 1.012.204, op basis van een drietal vergelijkingsobjecten met naast de twee vergelijkingsobjecten uit dezelfde straat als de woning het object Helmlaan 3. Naast gegevens van de woning, bevatten beide matrices gegevens van de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de uiteindelijk door hem bepleite waarde van de woning van € 950.000 niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.
9. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dit is de juiste methodiek om de WOZ-waarde vast te stellen. De rechtbank sluit zich aan bij het uitgangspunt van verweerder dat de waarde in dit geval het beste kan worden herleid op basis van de twee vergelijkingsobjecten die ook zijn gelegen aan de [adres] ([adres] [nummer 2] en [adres] [nummer 3]). Naast het feit dat het object Helmlaan 7 in een andere straat is gelegen, toont dit object, zoals verweerder ook aangeeft, een veel hogere vierkante meterprijs die niet in verhouding staat tot de twee verkopen aan de [adres]. Daarom laat de rechtbank dat object, overeenkomstig verweerder bepleit, buiten beschouwing. Het buiten beschouwing laten van dit object leidt tot een aanmerkelijk lagere waarde en is daarmee in het voordeel van eiseres. Dat nog andere goed dan wel beter vergelijkbare vergelijkingsobjecten voorhanden zijn, is de rechtbank niet gebleken. De rechtbank volgt eiseres hierbij niet in haar ter zitting ingenomen stelling dat ook rekening dient te worden gehouden met de verkoop van het object [adres] [nummer 4] voor € 940.000 in oktober 2022 (gepasseerd op 23 februari 2023). De rechtbank twijfelt er niet aan dat deze woning qua indeling goed vergelijkbaar is, maar die verkoop is te ver van de waardepeildatum gelegen om goed bruikbaar te zijn voor de waardeherleiding per die datum terwijl ook onvoldoende gegevens bekend zijn over de overige objectkenmerken van die woning zoals onderhoudstoestand, kwaliteit/luxe en voorzieningen.
10. De rechtbank acht de twee alsdan resterende vergelijkingsobjecten aan de [adres], die beide zijn verkocht rond de waardepeildatum, gelet op de objectkenmerken en de ligging goed vergelijkbaar met de woning. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de door hem voor de woning bepleite waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer oppervlakte en bijgebouwen. De rechtbank stelt daarbij voorop dat zij geen aanleiding vindt te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende objectkenmerken en VLOK-codes of aan de wijze waarop aan de hand daarvan de waarde is herleid.
11. De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat verweerder uitgaat van een onjuiste (te hoge) oppervlaktemaat voor de gebruiksoppervlakte. Verweerder heeft aangevoerd dat de oppervlakte is bepaald via de zogenoemde NEN-2580 norm op de manier zoals die door de gemeente wordt geïnterpreteerd, aan de hand van de bouwtekeningen, en dat deze methodiek bij alle objecten op dezelfde wijze wordt toegepast. Deze berekeningsmethode is juist en aanvaardbaar en de rechtbank heeft geen reden te twijfelen aan de juistheid van de uitkomsten daarvan. Dat de aldus berekende gebruiksoppervlakte niet overeenkomt met de uitkomsten van het in het verleden voor de aankoop van de woning voor eiseres opgestelde “NEN 2580 meetrapport”, acht de rechtbank niet relevant. De inhoudsmaten verschillen niet noemenswaardig maar afgezien daarvan past verweerder deze methodiek op dezelfde wijze toe op alle objecten, zodat eventuele afwijkingen in oppervlaktematen zich bij alle objecten zullen voordoen en daarmee dus al zijn verdisconteerd in de waardeherleiding via vergelijking met de vergelijkingsobjecten.
12. De rechtbank volgt eiseres verder ook niet in haar stelling dat met de slechte staat van de serre onvoldoende rekening is gehouden. In dit verband stelt de rechtbank vast dat verweerder aan de serre in beginsel een waarde van € 24.833 heeft toegerekend en vervolgens een waardevermindering van € 17.500 heeft toegepast vanwege de slechte staat van de serre. Die toegepaste waardevermindering acht de rechtbank afdoende. De rechtbank neemt daarbij tevens in aanmerking dat de gemachtigde van eiseres ter zitting heeft verklaard dat de serre op zich nog wel bruikbaar is (er staat een bank in), in elk geval in de zomer. Er bestaat dan ook geen aanleiding de serre geheel buiten beschouwing te laten, hetgeen eiseres in feite bepleit. Dat de serre in dusdanig slechte staat verkeert dat daaruit een nog grotere waardevermindering voortvloeit dan verweerder reeds heeft toegepast, heeft eiseres niet inzichtelijk gemaakt of onderbouwd en daarmee niet aannemelijk gemaakt.
13. Tot slot acht de rechtbank aannemelijk dat de ligging van de vergelijkingsobjecten niet dusdanig verschilt van de ligging van de woning dat dienaangaande sprake is van een noemenswaardig waardebeïnvloedend verschil. Dit geldt ook voor (de ligging van) het referentieobject [adres] [nummer 3] dat aan de andere zijde van de straat ligt dan eiseres haar woning. Dat volgt ook niet uit de transactieprijzen van de twee vergelijkingsobjecten (gelegen aan verschillende zijdes van de straat). In zoverre acht de rechtbank de waardeherleiding in de matrix dus ook juist. Het tegendeel is voor de rechtbank niet aannemelijk geworden.
14. Dat sprake is van (overige) waardeverminderende dan wel (ten aanzien van de vergelijkingsobjecten) waardevermeerderende omstandigheden waar geen of onvoldoende rekening mee is gehouden, is niet gesteld en ook niet gebleken.
15. Hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Dat de woning in voorgaande jaren steeds aanmerkelijk lager is gewaardeerd zodat in dit jaar sprake is van een bovengemiddelde stijging van de WOZ-waarde komt doordat, naar verweerder heeft aangevoerd en de rechtbank ook aannemelijk acht, de woning opnieuw is ingemeten en daarbij is gebleken dat de aanbouw/serre bij eerdere waarderingen niet (juist) was meegenomen. Nu de WOZ-waarde ieder jaar zelfstandig dient te worden vastgesteld, is dit verder ook niet relevant voor de onderwerpelijke waardering. Voor zover eiseres meent dat de waardestijging niet daarmee samenhangt en dat het dus niet anders kan dan dat haar woning nu ineens anders is gewaardeerd dan de andere woningen aan de [adres] (dat bij haar andere/onjuiste uitgangspunten en/of eenheidsprijzen zijn gehanteerd), volgt de rechtbank haar daarin niet. Daarvoor is in de gedingstukken, waaronder de matrix, geen enkel aanknopingspunt te vinden. Verder kan niet worden gezegd dat in dit verband sprake is van willekeur van de zijde van verweerder. Het in enig jaar herstellen van een omissie uit het verleden kan niet als willekeur worden bestempeld.
Dat eiseres, naar haar gemachtigde ter zitting heeft verklaard, nu in feite er de dupe van wordt dat destijds te veel is betaald voor [adres] [nummer 2] - waar eiseres haar gemachtigde de koper destijds ook voor gewaarschuwd heeft - brengt de rechtbank, wat daar ook van zij, niet tot een ander oordeel over de waarde van de woning. Het gaat bij de waardebepaling voor de WOZ immers juist om "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (zie hiervoor onder 7.).
Eiseres heeft overigens geen grieven aangevoerd die de conclusie rechtvaardigen dat de door verweerder bepleite waarde te hoog is.
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld zodat het beroep gegrond is verklaard en is beslist zoals hiervoor is vermeld.
17. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding. Er zijn geen voor vergoeding in aanmerking komende kosten gesteld.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K.G. Scholten, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.J. Kwestro, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
28 september 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).