Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/3022
uitspraak van de meervoudige kamer van 3 oktober 2023 in de zaak tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
Procesverloop
1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2022 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 503.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2022 (de aanslag).
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 23 april 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben voor de zitting diverse nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juli 2023.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] en [naam 2].
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een huis in een rij met berging. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 120 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 116 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3. Eiser bepleit een lagere waarde. Eiser heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat bij het bepalen van de waarde van de woning de zogenoemde vergelijkingsmethode niet juist is toegepast en dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten, met name [adres 2] Verder stelt eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke kenmerken van de woning zoals de niet afgetimmerde zolder en het achterstallig onderhoud (schilderwerk, goten en houtrot). Met betrekking tot de verontreinigde grond waar de woning op is gebouwd, heeft eiser een rapport en een uitspraak van deze rechtbank uit 2008 overgelegd.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder twee matrices overgelegd. In de laatste matrix (de matrix) is de waarde van de woning bepaald op € 514.507. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is volgens verweerder voldoende rekening gehouden.
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Zoals volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten Middelgeestlaan 73 (verkocht op 2 april 2020 met transactieprijs € 562.000) en Ter Lips 73 (verkocht op 12 maart 2021 met transactieprijs € 617.500). De rechtbank acht die vergelijkingsobjecten gelet op het bouwtype, de gebruiksoppervlakte, de perceeloppervlakte, de bouwkenmerken, het bouwjaar en de ligging goed vergelijkbaar met de woning. In de matrix staat nog het object Middelgeestlaan 65 genoemd, maar verweerder heeft verklaard dit object niet meer te hebben gebruikt bij de waardering als gevolg van een wijziging van het objecttype. De rechtbank zal dit object daarom buiten beschouwing laten. Uit het taxatierapport volgt dat verweerder met verschillen in gebruiksoppervlakte en objectkenmerken – zoals inzichtelijk gemaakt aan de hand van de KOUDV-factoren – voldoende rekening heeft gehouden. Verweerder heeft toegelicht dat met de verminderde staat van onderhoud van de woning rekening is gehouden door voor de woning de vlok-waardering voor de uitstraling vast te stellen op een ‘2’ (ondergemiddeld), terwijl voor de vergelijkingsobjecten een vlokcode van ‘3’ (gemiddeld) is toegepast. Reden hiervoor is het veronderstelde achterstallige schilderwerk en twee kozijnen met houtrot. Voor het kenmerk kwaliteit, wat de algehele staat van de woning weergeeft, is aan de woning en Middelgeestlaan 73 een vlokcode ‘2’ toegekend en aan Ter Lips 73 een vlokcode ‘3’. Hiermee heeft verweerder voldoende rekening gehouden met het door eiser gestelde verschil in de staat van onderhoud. Verder blijkt uit de matrix dat verweerder rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van de aanbouw van Middelgeestlaan 73 en de zonnepanelen van Ter Lips 73 en zijn de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. Met het taxatieverslag en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, perceeloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen.
7.
Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af.
Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af.
Eisers stelling dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van onderhoud (schilderwerk en dakgoot), houtrot van diverse kozijnen, de originele staat van de zolder en de wateroverlast bij hevige regenval, slaagt niet gelet op hetgeen hiervoor onder 6 is opgenomen. Verder heeft verweerder ter zitting onweersproken verklaard dat ook indien voor eisers woning wordt uitgegaan van een ondergemiddelde staat van onderhoud (vlokcode 2) dan wel dat bij de vergelijkingsobjecten objectkenmerken hoger worden gewaardeerd, de waarde van de woning hoger is dan de beschikte waarde.
Eisers stelling dat, onder verwijzing naar een uitspraak van deze rechtbank uit 2008 over de WOZ-waarde van eisers woning voor het jaar 2007, door de aanwezige bodemverontreiniging een waardeverminderend effect uitgaat van € 30.000, volgt de rechtbank evenmin. Verweerder heeft in dat verband ter zitting onweersproken verklaard dat hij de ligging van de woning als gemiddeld heeft aangemerkt (vlokcode 3), terwijl de ligging van woning aan het water eerder een bovengemiddelde ligging (vlokcode 4) zou rechtvaardigen. Dit leidt tot een correctie op de grondwaarde van 10%, een bedrag van ongeveer € 10.000. Verweerder heeft aldus rekening gehouden met de bodemverontreiniging bij de woning. Nog daargelaten dat sinds de uitspraak al vijftien jaar zijn verstreken, is niet gebleken dat ook voor het onderhavige jaar een correctie van € 30.000 wegens bodemverontreiniging in aanmerking moet worden genomen of dat verweerder met die omstandigheid onvoldoende rekening heeft gehouden.
Dat de woning en de vergelijkingsobjecten niet inpandig zijn opgenomen, maakt niet dat de waarde onvoldoende is onderbouwd. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een verplichte inpandige opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door verweerder vastgestelde waarde in bezwaar en beroep wordt betwist.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard. Wel ziet de rechtbank aanleiding te bepalen dat aan eiser het griffierecht moet worden vergoed, nu eiser eerst beroep moest instellen om het gemotiveerde standpunt van verweerder ter zitting te vernemen.
Proceskosten
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, mr. M.A. Dirks en mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2023.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;