Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/3119
uitspraak van de meervoudige kamer van 3 oktober 2023 in de zaak tussen
[eiseres], wonende te [woonplaats], eiseres
(gemachtigde: mr. H. Martens),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 31 maart 2022 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 888.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen en watersysteemheffing voor het jaar 2022 (de aanslagen).
Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag onroerende-zaakbelastingen.
Bij uitspraak op bezwaar van 8 april 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft voor de zitting een nader stuk ingestuurd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juli 2023.
Eiseres is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde en haar partner. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] en [naam 2].
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning met berging. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 205 m². De oppervlakte van het perceel is ongeveer 251 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3. Eiseres bepleit een lagere waarde. Eiseres heeft daartoe – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de mindere ligging van de woning nabij het woonzorgcentrum en verpleeghuis Lorentzhof. In het verleden heeft, in afwijking van het onderhavige jaar, vanwege de mindere ligging een extra correctie op de waarde van de woning plaatsgevonden van € 127.493 (€ 104.000 vermeerderd met € 23.493). In een nader stuk heeft eiseres nog gesteld dat de eenheidsprijs in de matrix niet juist is vastgesteld en dat dit een te hoge waarde voor het woningdeel tot gevolg heeft.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 896.682. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder de ligging, is volgens verweerder voldoende rekening gehouden.
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Zoals volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten Stadhouderslaan 22 (verkocht op 7 mei 2020 met transactieprijs € 785.000), Stadhouderslaan 30 (verkocht op 8 januari 2021 met transactieprijs € 725.000) en Stadhouderslaan 32 (verkocht op 18 september 2020 met transactieprijs € 632.500). De rechtbank acht die vergelijkingsobjecten gelet op de inhoud, de bouwkenmerken, het bouwjaar en de ligging voldoende vergelijkbaar met de woning. Ter zitting heeft verweerder echter erkend dat in de matrix een rekenfout is gemaakt bij het omrekenen van de waarde van de gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten naar de gecorrigeerde eenheidsprijs per vierkante meter. Verweerder heeft ter zitting verder toegelicht dat een juiste berekening zou hebben geleid tot een waarde van de woning van € 880.000. Het beroep is daarmee gegrond.
7. Verweerder heeft toegelicht dat de waarde van een woning niet alleen door de objectieve kenmerken wordt bepaald maar ook door secundaire objectkenmerken, zoals ligging. Deze kenmerken worden aangeduid met een cijfer op een schaal van 1 tot en met 5 (de vlokcode). Uit de matrix volgt dat verweerder met verschillen in ligging rekening heeft gehouden door voor de woning de vlokcode vast te stellen op de laagst mogelijke waardering van ‘1’ (slecht), terwijl voor de vergelijkingsobjecten een vlokcode van ‘3’ (gemiddeld) is toegepast. Dit leidt voor de woning tot een correctie op de grondwaarde van 25%, hetgeen een neerwaartse correctie is van € 40.740. Daarnaast blijkt uit de matrix dat verweerder voor de ligging nog een aanvullende waardevermindering heeft toegepast van € 42.941, waarmee de totale waardevermindering uitkomt op € 83.681. Verweerder heeft verder toegelicht dat voor het deel van de Zoeterwoudsesingel waaraan de woning is gelegen, wordt uitgegaan van de beste ligging (vlokcode 5). De grondwaarde van de woning zou dan circa € 228.000 bedragen en de totale aftrek ruim € 144.000 (€ 228.142 minus € 83.681). Deze aftrek bedraagt meer dan de door eiseres genoemde eerder verleende aftrek van € 127.493. Gelet op het voorgaande slaagt de stelling van eiseres dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de mindere ligging, niet.
8. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De rechtbank stelt voorop dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak (jaar) opnieuw wordt bepaald aan de hand van gerealiseerde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare panden op of rond de waardepeildatum. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijke waardebegrip, zoals bovenstaand onder 5 weergegeven. De WOZ-waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, in dit geval voor 2018, kan bij de bepaling van de nieuwe WOZ-waarde daarom geen rol spelen.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
10. Voorop staat dat de beoordelende instantie zelfstandig - op grond van een eigen waardering - dient te beoordelen in welke gewichtscategorie een zaak valt. [1] Het gewicht van een zaak wordt bepaald door het - al dan niet in geld uit te drukken - belang en de ingewikkeldheid. [2] De hoogte van de wegingsfactor dient steeds in overeenstemming te zijn met de bewerkelijkheid en de gecompliceerdheid van de zaak en de daarmee verband houdende werkbelasting van de rechtsbijstandsverlener. [3] Uit het richtsnoer voor gerechtshoven voor beslissingen over proceskostenvergoedingen [4] volgt dat een lagere wegingsfactor kan worden gehanteerd als het gewicht van de zaak daartoe aanleiding geeft.
11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten die zij in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 837 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 0,5). De rechtbank meent dat op grond van het onder 10 opgenomen toetsingskader een wegingsfactor van 0,5 (licht) kan worden gehanteerd. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat deze zaak voor gemachtigde slechts eenvoudige en beperkte werkzaamheden van beperkte duur hebben meegebracht, bestaande uit het opstellen van een summier beroepschrift en het enkel doorsturen van de door eiseres zelf opgestelde berekening. Voor een proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase bestaat geen aanleiding nu eiseres zichzelf heeft vertegenwoordigd in de bezwaarfase.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot
- € 880.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 880.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 837;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, mr. M.A. Dirks en mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2023.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).