Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/8307
uitspraak van de meervoudige kamer van 22 augustus 2023 in de zaak tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 23 februari 2022 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 525.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2022 (de aanslag).
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 11 november 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juli 2023.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam].
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning. De (gebruiks-)oppervlakte van de woning is ongeveer 194 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 380 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3. Eiser bepleit een lagere waarde. Daartoe heeft eiser – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat de WOZ-waarde van voorgaande jaren in aanmerking genomen dient te worden voor het onderhavige jaar. Verder stelt eiser dat verweerder zich bij de waardevaststelling van de woning beperkt heeft tot de verkoop van Waterman 24A, welk object niet (goed) vergelijkbaar is omdat het een voormalige huisartsenpraktijk betreft. Tot slot stelt eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning in relatie tot de overlast die wordt ervaren van de ligging nabij de N11 en van het toenemende vliegverkeer en de windmolens.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd. In het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 613.097. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder de ligging, is volgens verweerder voldoende rekening is gehouden.
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Zoals volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 2] (verkocht op 26 januari 2021 met transactieprijs € 575.000), [adres 3] (verkocht op 23 september 2020 met transactieprijs € 585.000) en [adres 4] (verkocht op 20 juli 2021 met transactieprijs € 881.800). De rechtbank acht die vergelijkingsobjecten gelet op de bouwkenmerken, bouwjaar en de ligging goed vergelijkbaar met de woning. Uit het taxatierapport volgt dat verweerder met verschillen in gebruiksoppervlakte en objectkenmerken – zoals inzichtelijk gemaakt aan de hand van de KOUDV-factoren – voldoende rekening heeft gehouden. Voorts heeft verweerder de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten herleid naar de waardepeildatum. Ter zitting heeft verweerder onweersproken verklaard dat de grondwaarden van [adres 3] en [adres 4] in verband met een betere ligging zijn verhoogd met respectievelijk 10% en 20%. Uit de gecorrigeerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten vloeien kubieke meterprijzen voor het woningdeel voort van € 2.079 ([adres 2]), € 2.265 ([adres 3]) en € 2.578 ([adres 4]). In het taxatierapport is voor de waardering van de woning uitgegaan van een kubieke meterprijs van € 2.006, lager dan het gemiddelde van de drie vergelijkingsobjecten (€ 2.307). Nu uit het taxatierapport een getaxeerde waarde voor de woning volgt van € 613.097, kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning van € 525.000 te hoog is. Met het taxatierapport maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De rechtbank stelt voorop dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak (jaar) opnieuw wordt bepaald aan de hand van gerealiseerde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare panden op of rond de waardepeildatum. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijke waardebegrip, zoals bovenstaand onder 5 weergegeven. De WOZ-waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend kan bij de bepaling van de nieuwe WOZ-waarde daarom geen rol spelen. Aan algemene stijgingspercentages, zoals die van een landelijk gemiddelde, dan wel stijgingspercentages van andere woningen moet dan ook voorbij worden gegaan. Evenmin slaagt eisers stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met waardeverminderende factoren. Verweerder heeft (ter zitting) verklaard dat van de aanwezige windmolens en de ligging nabij de N11, alsmede het toenemende vliegverkeer geen waardedrukkend effect uitgaat en, zo dit wel het geval zou zijn, dat dit effect in de verkoopprijzen van de nabijgelegen objecten, zoals het buurpand, is verdisconteerd. Voorts is door verweerder onweersproken gesteld dat met de aanwezigheid van de praktijkruimte van de (voormalige) huisartsenpraktijk in het buurpand rekening is gehouden door voor dat vergelijkingsobject een lagere kubieke meterprijs aan te houden.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, en mr. J.G.E. Gieskes en mr. M.A. Dirks, leden, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 augustus 2023.
Rechter is verhinderd
te ondertekenen
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).