ECLI:NL:RBDHA:2023:17015

• Datum uitspraak: 8 november 2023
• Publicatiedatum: 9 november 2023
• Zaaknummer: 22_4070
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: S.E. Postema
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vermindering WOZ-waarde woning na bezwaar en beroep

Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning, die aanvankelijk op €496.000 was vastgesteld. Na het indienen van het beroepschrift heeft verweerder de waarde verlaagd naar €490.000, hetgeen door de rechtbank als aannemelijk is beoordeeld.

Tijdens de zitting is gebleken dat verweerder een fout had gemaakt in het taxatieverslag door een berging met een onjuiste oppervlakte en bouwjaar te vermelden. Na correctie hiervan is de waarde aangepast. De rechtbank oordeelt dat verweerder terecht gebruik heeft gemaakt van vergelijkingsobjecten die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.

De rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar, wijzigt de beschikking tot een waarde van €490.000 en vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig. Tevens wordt verweerder opgedragen het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden.

Uitkomst: De WOZ-waarde van de woning is verminderd van €496.000 naar €490.000 en de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig aangepast.

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 22/4070

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van8 november 2023 in de zaak tussen

[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Leidschendam-Voorburg, verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 22 juni 2022 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 31 januari 2022 (de beschikking) waarbij de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (de woning) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is vastgesteld op € 496.000.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 juni 2023. Tijdens de zitting heeft eiser kenbaar gemaakt het verweerschrift niet te hebben ontvangen, zodat de behandeling ter zitting is geschorst. Op 25 oktober 2023 is het onderzoek ter zitting hervat.

Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en [naam 2].

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde van de woning wordt verminderd tot € 490.000;

- vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 490.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.

Overwegingen

1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2021 (de waardepeildatum) en het kalenderjaar 2022. De beschikking is opgelegd aan [naam 3], de mede-eigenaar van de woning en tevens echtgenote van eiser. Met de beschikking is ook de opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslag) bekendgemaakt.

2. Eiser heeft op 1 februari 2022 bezwaar ingediend. Met dagtekening 1 maart 2022 heeft eiser een aanvulling op het bezwaarschrift (de aanvulling) aan verweerder verzonden. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard. Hiertegen heeft eiser op 10 juli 2022 beroep ingesteld.

3. De woning is twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1969 en een oppervlakte van 166 m². Het perceel heeft een oppervlakte van 327 m². Bij de woning behoort ook een vrijstaande garage van 19 m².

4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waardevermindering van 10%.

5. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder in de uitspraak op bezwaar niet is ingegaan op de gronden van het bezwaar. Naar aanleiding van de uitspraak op bezwaar heeft eiser contact opgenomen met verweerder. In het taxatieverslag staat een ‘berging/schuur vrijstaand’ met bouwjaar 2021 en een oppervlakte van 8 m² vermeldt. Bij brief van
26 juli 2022, en dus na het indienen van het beroepschrift, heeft verweerder eiser laten weten de aanvulling over het hoofd te hebben gezien en de berging uit het taxatieverslag te verwijderen. Verweerder heeft de waarde van de woning na het instellen van beroep verlaagd naar € 490.000. Het beroep is reeds daarom gegrond.

De waarde

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van € 490.000 niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Verweerder heeft de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen. Het staat verweerder vrij om in iedere fase van de procedure andere vergelijkingsobjecten te gebruiken ter onderbouwing van de waarde. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en grootte. Het is niet vereist dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn, maar slechts dat de vergelijkingsobjecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. Met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten in onder meer kwaliteit, onderhoud en oppervlakte heeft verweerder, zoals volgt uit de matrix, voldoende rekening gehouden. Met name uit Willem de Beijelaan 75 (verkocht op 7 februari 2020 voor € 538.000) volgt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

8. De uitspraak van Gerechtshof Den Haag van 10 september 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:2484, waar eiser naar heeft verwezen, leidt niet tot een ander oordeel. Wat in die uitspraak is geoordeeld, ziet op de specifieke feiten en omstandigheden van dat jaar.

9. Gelet op wat hiervoor onder 5 is overwogen, is het beroep gegrond verklaard.

10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Deze uitspraak is gedaan door mr. S.E. Postema, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
8 november 2023.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).

Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.

Verder vermeldt u ten minste het volgende:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).