Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/542
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 mei 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rijswijk, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 10 december 2021 op het bezwaar van eiseres tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 mei 2023.
Namens eiseres is verschenen [naam 1] , kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2] en [naam 3] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 26 februari 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (de woning) op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 247.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslag). Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
2. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een portiekwoning met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 220 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 140 m².
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een waarde van € 227.000. Daartoe voert eiseres – zakelijk weergegeven – aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt dat rekening is gehouden met de matige onderhoudstoestand van de woning, gedateerde voorzieningen, de aanwezigheid van schimmel en scheurvorming, de matige ligging van de woning en de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verder heeft verweerder volgens eiseres de indexering van de verkoopcijfers en correcties in verband met de onderhoudsreserve van de Vereniging van Eigenaren (de VvE-reserve) niet inzichtelijk gemaakt. Ter zitting heeft eiseres haar stelling dat verweerder ten onrechte geen opbouw van de kavelwaarde, grondstaffel en taxatiekaarten met KOUDV- en liggingsfactoren heeft toegezonden, ingetrokken.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 247.600. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Met het taxatieverslag, de matrix en wat hij overigens heeft aangevoerd, is verweerder hierin geslaagd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 2] (verkocht op 1 mei 2020 voor € 339.000), [adres 3] (verkocht op 24 oktober 2019 voor € 315.000), [adres 4] (verkocht op 13 december 2019 voor € 325.000) en [adres 5] (verkocht op 16 augustus 2019 voor € 308.500). [adres 2] acht de rechtbank onvoldoende bruikbaar als vergelijkingsobject, nu de gegevens omtrent de indexering van dit vergelijkingsobject onvoldoende inzichtelijk zijn gemaakt, en laat deze buiten beschouwing. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , met name gelet op de inhoud en perceeloppervlakte, wel voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen in inhoud en perceeloppervlakte is voldoende rekening gehouden, zoals inzichtelijk is gemaakt in de matrix. Verweerder heeft ter zitting onweersproken verklaard dat de vergelijkingsobjecten uit dezelfde bouwperiode komen als de woning en zijn gelegen in dezelfde wijk. Uit de matrix volgt verder dat verweerder de gerealiseerde verkoopprijzen heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum. Verweerder heeft toegelicht dat voor de berekening van het indexeringspercentage gebruik wordt gemaakt van het taxatiesysteem Ortax en dat het volgt uit een analyse van de verkopen die hebben plaatsgevonden in het betreffende jaar in de gemeente Rijswijk. Voor het jaar 2019 bedraagt het indexeringspercentage 8,45%. In dit verband heeft verweerder gewezen op het tot de gedingstukken behorende ‘Verantwoordingsdocument Wet WOZ’ (het verantwoordingsdocument) voor het jaar 2021 met waardepeildatum 2020 en op de e-mail van 19 mei 2021 aan eiseres waarin zij is gewezen op het verantwoordingsdocument dat op de website van de gemeente Rijswijk is gepubliceerd. Deze toelichting op het indexeringspercentage acht de rechtbank afdoende. Uit de matrix volgt dat rekening is gehouden met de aanwezigheid van het werkelijk aandeel in de VvE-reserves. Ter zitting heeft verweerder hierover onweersproken verklaard dat deze zijn gebaseerd op de koopaktes. De rechtbank ziet geen aanleiding hieraan te twijfelen. Uit de matrix volgt tot slot dat verweerder voor de objectkenmerken kwaliteit en onderhoud verschillende coderingen heeft gehanteerd (van respectievelijk 3 en 3 (voor de woning), 5 en 5 ( [adres 3] ), 4 en 4 ( [adres 4] ) en 2 en 3 ( [adres 5] )). Uit de (gecorrigeerde) verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten vloeien kubieke meterprijzen voor het woningdeel voort van € 1.075 ( [adres 3] ), € 901 ( [adres 4] ) en € 896 ( [adres 5] ). Nu verweerder bij de waardering van de woning is uitgegaan van een kubieke meterprijs van € 833 acht de rechtbank de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog.
7. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. De gronden van eiseres richten zich voornamelijk op het niet inzichtelijk maken van de WOZ-waarde door verweerder. Eiseres heeft, gelet op de gemotiveerde betwisting door verweerder, niet aannemelijk gemaakt dat en in hoeverre de gestelde gedateerdheid van de aanwezige voorzieningen badkamer, keuken en sanitair, de schimmel- en scheurvorming in de woning, dan wel onvoldoende parkeergelegenheid in de wijk van invloed is op de waarde van de woning. Verweerder heeft bovendien onweersproken verklaard dat de woning in 2010 geheel is gerenoveerd. De stellingen van eiseres zijn, mede gelet op de toelichting en weerspreking van verweerder, ontoereikend. Dit geldt ook voor de stelling van eiseres dat onvoldoende rekening is gehouden met het afnemend grensnut. Verweerder heeft ter zitting onweersproken verklaard dat geen rekening is gehouden met afnemend grensnut en dat als hiermee wel rekening zou zijn gehouden dat dit dan, gelet op de inhoud van de woning en die van de vergelijkingsobjecten, tot een hogere WOZ-waarde zou leiden. De rechtbank acht dit juist. De voor het eerst ter zitting ingenomen stelling van eiseres dat in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) de perceeloppervlakte van de woning van 140 m² niet kan worden achterhaald, verklaart de rechtbank tardief. Uit de stukken van het dossier volgt dat verweerder het taxatieverslag waarop de perceeloppervlakte staat vermeld reeds in de bezwaarfase aan eiseres heeft verstrekt. Eiseres had deze stelling dan ook eerder in kunnen en moeten nemen.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
9. Eiseres heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het op 6 maart 2021 gedagtekende bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 12 april 2021. Daarmee is ten tijde van het doen van deze uitspraak sprake van een overschrijding van de redelijke termijn met 6 weken. Eiseres heeft in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie voor de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure. Ter zitting is bevestigd dat op grond van de algemene voorwaarden van de gemachtigde deze vergoeding zal toekomen aan de gemachtigde en niet aan eiseres, zodat het toekennen van de vergoeding voor eiseres geen compensatie vormt. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen reden om over te gaan tot het toekennen van enige vergoeding voor immateriële schade.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K.G. Scholten, rechter, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 mei 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht). Dat kan uitsluitend door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2. het hogerberoepschrift moet ondertekend zijn.
Verder moet het hoger beroepschrift ten minste het volgende vermelden:
Verder moet het hoger beroepschrift ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).