ECLI:NL:RBDHA:2023:20770

• Datum uitspraak: 6 december 2023
• Publicatiedatum: 2 januari 2024
• Zaaknummer: C/09/599888 / HA ZA 20-928
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: D.R. Glass
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vonnis over onrechtmatige mededeling en schade door foutieve woningoppervlakte

In deze civiele bodemzaak stond de vraag centraal of het makelaarskantoor onrechtmatig had gehandeld door een onjuiste oppervlakte van de woning te communiceren aan eiser. De rechtbank baseerde zich op het deskundigenrapport van Kok, die de marktwaarde en oppervlakte van de woning op 16 april 2016 taxeerde op respectievelijk €330.000 en 121 m2.

Partijen konden reageren op het concept-rapport, waarop enkele aanpassingen zijn gedaan, maar de getaxeerde waarde bleef ongewijzigd. De rechtbank oordeelde dat het makelaarskantoor onrechtmatig had gehandeld door te stellen dat de woning een oppervlakte van 155 m2 had, terwijl dit aanzienlijk hoger was dan de vastgestelde 121 m2.

De schade van eiser werd vastgesteld op €15.000, het verschil tussen de betaalde koopprijs van €345.000 en de marktwaarde. Daarnaast werden overdrachtsbelasting en buitengerechtelijke kosten toegewezen, wat het totaal op €16.070,46 bracht. Het makelaarskantoor werd tevens veroordeeld in de proceskosten van €5.002,91. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitkomst: Het makelaarskantoor is veroordeeld tot betaling van €16.070,46 aan eiser wegens onrechtmatige mededeling over woningoppervlakte en de daaruit voortvloeiende schade.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/599888 / HA ZA 20-928

Vonnis van 6 december 2023

in de zaak van

[eiser] , te [plaats],

advocaat: mr. W.J. Vroegindeweij, te Katwijk,

eiser,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[Makelaarskantoor] , te [plaats],

advocaat: mr. D.J. Wolf, te Rotterdam,

gedaagde.

Partijen worden hierna [eiser] en [Makelaarskantoor] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 7 juni 2023 en de daarin genoemde stukken;

- het deskundigenrapport;

- de conclusie na deskundigenrapport tevens wijziging van eis van [eiser] van 13 september 2023;

- de antwoordconclusie na deskundigenbericht van [Makelaarskantoor] van 11 oktober 2023, met één productie;

- de akte van [eiser] van 25 oktober 2023.

1.2.

Hierna is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

2.1.

Op 24 juli 2023 heeft de door de rechtbank benoemde deskundige, heer R.F.K. Kok (hierna: Kok), zijn deskundigenrapport uitgebracht. In het rapport heeft Kok de marktwaarde van de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning) op de peildatum 16 april 2016 getaxeerd op € 330.000 en de oppervlakte van de woning berekend op 121 m2.

2.2.

Aan het rapport is een concept-rapport voorafgegaan, op welk rapport partijen hebben kunnen reageren. Partijen hebben bij brief van deze mogelijkheid gebruik gemaakt en Kok heeft deze brieven als bijlagen toegevoegd aan het definitieve rapport. De reacties van partijen houden in de kern in dat er vragen en opmerkingen zijn over door Kok gemaakte vergelijking tussen de woning en de door hem gekozen referentieobjecten.

2.3.

Na deze reacties heeft Kok zijn concept-rapport op punten aangepast, onder handhaving van de getaxeerde waarde van € 330.000. In de eerste plaats heeft Kok bij alle referentieobjecten de kwalificatie van verschillen tussen de woning en het desbetreffende referentieobject op één of meer punten aangepast. Een voorbeeld daarvan is het “gebruiksoppervlakte wonen” dat ten aanzien van het referentieobject 1 ([adres 2]) aanvankelijk als “beter” en in het definitieve rapport als “vergelijkbaar” is gekwalificeerd. Een ander voorbeeld is de “locatie” die ten aanzien van het referentieobject 3 ([adres 3]) aanvankelijk als “vergelijkbaar” en in het definitieve rapport als “beter” is gekwalificeerd. In de tweede plaats heeft Kok bij alle referentieobjecten de toelichting onder het kopje “Waarom is dit referentieobject door de taxateur gebruikt” aangepast en aangevuld.

2.4.

Anders dan [Makelaarskantoor] heeft aangevoerd, heeft Kok met deze aanpassingen voldaan aan de instructie van de rechtbank in het tussenvonnis van 31 augustus 2022 om in het definitieve rapport (of in een aanvullende brief) op door partijen gemaakte opmerkingen en verzoeken te reageren.

2.5.

Voor zover [Makelaarskantoor] heeft aangevoerd dat Kok de referentieobjecten onjuist heeft gewaardeerd of niet de juiste referentieobjecten heeft gebruikt, heeft [Makelaarskantoor] dit betoog onvoldoende onderbouwd. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat gegeven de aard van de opdracht aan Kok, hij een hoge mate van taxatiekundige beoordelingsvrijheid heeft.

2.6.

[eiser] heeft in zijn conclusie na deskundigenbericht verwezen naar zijn reactie op het concept-rapport. Hij heeft geen concrete bezwaren tegen het definitieve rapport opgeworpen en heeft zijn subsidiaire vordering afgestemd op de uitkomst van dit rapport.

2.7.

Het voorgaande leidt ertoe dat de rechtbank het deskundig oordeel van Kok volgt en dit tot de hare maakt. Hiermee is komen vast te staan dat de woning op 16 april 2016 een marktwaarde van € 330.000 en een oppervlakte van 121 m2 had.

2.8.

Deze oppervlakte bevestigt het in het tussenvonnis van 20 april 2022 gegeven oordeel dat [Makelaarskantoor], door haar mededeling dat de woning een significant grotere oppervlakte had van 155 m2, onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser].

2.9.

Onder 4.13 van het tussenvonnis van 20 april 2022 is overwogen dat partijen het erover eens zijn dat [eiser], als hij juist zou zijn voorgelicht over de oppervlakte, deze woning in april 2016 voor de marktwaarde zou hebben gekocht, zodat de eventuele schade bestaat uit het bedrag dat [eiser] mogelijk boven de marktwaarde heeft betaald. Nu deze marktwaarde € 330.000 was en [eiser] de woning heeft gekocht voor € 345.000, bedraagt de door [eiser] geleden schade € 15.000.

2.10.

[Makelaarskantoor] heeft in haar antwoordconclusie na deskundigenbericht onder meer aangevoerd dat [eiser] geen schade heeft geleden omdat i) rekening moet worden gehouden met een bandbreedte van 10% voor verschillen in waardebepalingen van verschillende taxateurs en ii) de door Kok getaxeerde waarde maar 4,55% afwijkt van de door [eiser] betaalde koopprijs. De rechtbank volgt [Makelaarskantoor] niet in dit betoog, nu in het tussenvonnis al een bindende eindbeslissing is genomen over de wijze van vaststelling van de schade. De rechtbank ziet geen aanleiding om op deze beslissing terug te komen.

2.11.

Het voorgaande leidt ertoe dat [Makelaarskantoor] wordt veroordeeld tot betaling aan [eiser] van € 15.000, te vermeerderen met 2% overdrachtsbelasting, zoals is beslist onder 4.17 van het tussenvonnis van 20 april 2022 - een bedrag van € 300 -, te vermeerderen met de daarover gevorderde wettelijke rente.

2.12.

Over de gevorderde buitengerechtelijke kosten van € 770,46 is onder 4.18 van het tussenvonnis van 20 april 2022 al beslist dat deze vordering zal worden toegewezen.

2.13.

Het totaal toe te wijzen bedrag komt daarmee uit op (€ 15.000 + € 300 + € 770,46 =) € 16.070,46.

2.14.

[Makelaarskantoor] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Nakosten behoren tot de proceskosten. De nakosten worden altijd toegewezen, ook als deze niet expliciet zijn gevorderd. De nakosten worden begroot op het bedrag genoemd in het liquidatietarief civiel (per 1 februari 2023 een bedrag van € 173 zonder betekening). Dit bedrag wordt onvoorwaardelijk toegewezen. In geval van betekening wordt een extra component aan salaris (per 1 februari 2023 een bedrag van € 90 extra) en de explootkosten van betekening toegekend. Deze kosten worden voorwaardelijk toegekend, te weten als [Makelaarskantoor] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden. De proceskosten aan de zijde van [eiser] worden als volgt begroot:

- griffierecht: € 937,--
- explootkosten: € 106,47
- kosten deskundigenrapport: € 2.291,44
- salaris advocaat: € 1.495,-- (2½ punten à € 598, volgens tarief II)
- nakosten:
€ 173,-- Totaal € 5.002,91

2.15.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

3. De beslissing

De rechtbank

3.1.

veroordeelt [Makelaarskantoor] tot betaling aan [eiser] van € 16.070,46, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 15.300 vanaf 20 mei 2020 tot de dag van algehele voldoening;

3.2.

veroordeelt [Makelaarskantoor] in de proceskosten van € 5.002,91, te voldoen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe. Als [Makelaarskantoor] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [Makelaarskantoor] € 90 extra betalen, plus de kosten van betekening;

3.3.

verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

3.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.R. Glass en in het openbaar uitgesproken op 6 december 2023.