Uitspraak
RECHTBANK Den Haag
Team Handel
Zaaknummer: C/09/645913 / HA ZA 23-332
Vonnis van 20 december 2023 (bij vervroeging)
in de zaak van
1.[eisende partij sub 1] ,2. [eisende partij sub 2] ,
allen te [plaats 1] ,
eisende partijen,
advocaat: mr. M.A. Lasschuit te Leiden,
tegen
[gedaagde] ,
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
advocaat: mr. J.C. Debije te Rotterdam.
Eisers worden samen [eisende partij sub 1 c.s.] genoemd en gedaagde wordt [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- dagvaarding van 3 april 2023 met producties 1 tot en met 12;
- conclusie van antwoord van 31 mei 2023 met producties 1 tot en met 3;
- het tussenvonnis van 12 juli 2023;
- het bericht van [eisende partij sub 1 c.s.] van 4 december 2023 met productie 13.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 december 2023. Partijen zijn daarbij vergezeld van hun advocaten verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er tijdens de mondelinge behandeling is besproken. Die aantekeningen zitten in het griffiedossier.
1.3.
Ten slotte is aan het einde van de mondelinge behandeling de datum bepaald waarop dit vonnis wordt gewezen.
2.De feiten
2.1.
[eisende partij sub 1 c.s.] verkopen hun pand aan [adres] aan [gedaagde] . Partijen ondertekenen hiertoe op 4 februari 2022 een koopovereenkomst conform het “Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021)” van VBO.
2.2.
De koopprijs bedraagt € 650.000,-. Partijen komen verder overeen dat [gedaagde] uiterlijk 1 september 2022 een waarborgsom van 10 % van de koopprijs moet storten, dan wel een bankgarantie voor dat bedrag moet stellen. Uiterlijk 4 oktober 2022 moet [gedaagde] de koopprijs voldoen op de derdengeldenrekening van de notaris en de akte van levering zijn gepasseerd.
2.3.
Artikel 11.1 van de koopovereenkomst bepaalt dat een partij de overeenkomst zonder rechtelijke tussenkomst kan ontbinden als de nalatige partij gedurende acht dagen nalatig is of blijft nadat zij in gebreke is gesteld. Artikel 11.2 bepaalt dat in het geval van ontbinding de nalatige partij een boete van 10 % van de koopprijs is verschuldigd, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding als de daadwerkelijke schade hoger is en onverminderd de vergoeding van kosten van verhaal. Artikel 11.3 bepaalt dat als een partij geen gebruik maakt van haar recht om de overeenkomst te ontbinden de nalatige partij een boete van 0,3 % van de koopprijs is verschuldigd met een maximum van 10 %.
2.4.
[gedaagde] betaalt op 1 september 2022 geen waarborgsom en stelt ook geen bankgarantie. [eisende partij sub 1 c.s.] stellen [gedaagde] bij brief van 7 september 2022 in gebreke en sommeren hem uiterlijk 15 september 2022 alsnog zijn verplichting uit de koopovereenkomst na te komen. [gedaagde] betaalt noch de waarborgsom, noch stelt hij de bankgarantie. Bij brief van 20 september 2023 maken [eisende partij sub 1 c.s.] schriftelijk aanspraak op de boete zolang [gedaagde] de waarborgsom niet voldoet, dan wel geen bankgarantie stelt.
2.5.
Op 4 oktober 2022 stort een financier van [gedaagde] namens hem € 500.000,- op de derdengeldenrekening van de notaris in plaats van € 650.000,-. Diezelfde dag verlijdt de notaris een akte van non-comparitie. De notaris stort het bedrag van € 500.000,- terug.
2.6.
Bij brief van 5 oktober 2022 maken [eisende partij sub 1 c.s.] opnieuw aanspraak op de betaling van de boete en sommeren [gedaagde] binnen acht dagen de koopprijs te voldoen. In de e-mail van 6 oktober 2022 erkent [gedaagde] in gebreke te zijn met de betaling van de koopprijs.
2.7.
Partijen onderhandelen nadien met elkaar over de mogelijkheid dat [eisende partij sub 1 c.s.] aan [gedaagde] een deel van de koopprijs lenen. Partijen wisselen daartoe verschillende voorstellen uit maar bereiken geen overeenstemming over de zekerheden die [gedaagde] moet stellen.
2.8.
Bij brief van 23 januari 2023 ontbinden [eisende partij sub 1 c.s.] de koopovereenkomst. Bij brief van 13 februari 2023 zeggen [eisende partij sub 1 c.s.] de verschuldigdheid van de buitengerechtelijk kosten aan en sommeren zij [gedaagde] de boete te voldoen, dan wel een voorstel tot een betalingsregeling te doen.
3.Het geschil
3.1.
[eisende partij sub 1 c.s.] vorderen - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de boete van € 65.000,- en de buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 januari 2023, en de proceskosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partij sub 1 c.s.] met veroordeling van [eisende partij sub 1 c.s.] in de proceskosten.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eisende partij sub 1 c.s.] vorderen betaling van de contractuele boete van 10 %. [gedaagde] is tekort geschoten in de nakoming. [eisende partij sub 1 c.s.] hebben daarom de koopovereenkomst ontbonden. Op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst is [gedaagde] gehouden om de boete van € 65.000,- te betalen. De rechtbank wijst de vordering van [eisende partij sub 1 c.s.] tot betaling van de boete van € 65.000,- toe. De rechtbank licht toe waarom.
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] op grond van de overeenkomst de boete is verschuldigd. [gedaagde] doet echter een beroep op matiging van de boete. Hij stelt daartoe dat hij alsnog bereid was om het pand af te nemen voor € 50.000,- extra maar dat [eisende partij sub 1 c.s.] onredelijke voorwaarden hebben gesteld. Op grond van artikel 6:94 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) kan de rechtbank, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen. De rechtbank moet terughoudend zijn bij het matigen. De boete kan alleen gematigd worden als onverkorte toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat zou leiden, gelet op alle omstandigheden van het geval. De rechtbank acht de volgende omstandigheden van belang bij de beoordeling of sprake is van een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat.
4.3.
[gedaagde] belegt in vastgoed. Samen met een andere partij bezit hij 29 panden. Het pand van [eisende partij sub 1 c.s.] heeft hij gekocht om het tot twee afzonderlijke woningen te ontwikkelen. Op de leveringsdatum van 4 oktober 2022 beschikte [gedaagde] over € 675.000,-. Daarmee kon hij weliswaar de koopprijs, maar niet de overdrachtsbelasting en verbouwing financieren. Dit was voor [gedaagde] aanleiding om het pand niet af te nemen. [gedaagde] heeft vervolgens [eisende partij sub 1 c.s.] voorgesteld om geld van hen te lenen voor de duur van zes maanden tegen een rente van 5 % per jaar. De gevraagde lening bedroeg eerst € 200.000,- en is later verhoogd tot € 250.000,-. [eisende partij sub 1 c.s.] waren bereid het bedrag van € 250.000 te lenen aan [gedaagde] maar vroegen daarvoor zekerheid. De gevraagde zekerheid bestond onder meer uit het vestigen van pandrechten op de inkomsten die [gedaagde] had uit zijn dienstbetrekking en op de (huur)opbrengsten uit zijn vastgoedportefeuille. De gevraagde zekerheden waren voor [gedaagde] niet acceptabel.
4.4.
Naar het oordeel van de rechtbank hebben [eisende partij sub 1 c.s.] zich door zekerheden te vragen niet onredelijk opgesteld. Zij waren niet verplicht om [gedaagde] een lening te verstrekken. De lening van € 250.000,- die [gedaagde] vroeg, was voor hen als particulieren een aanzienlijk bedrag. [eisende partij sub 1 c.s.] mochten daarom voldoende zekerheden tot terugbetaling verlangen zoals ook een commerciële geldverstrekker in hun positie zou hebben gedaan.
4.5.
Veroordeling tot betaling van de volledige boete leidt niet tot een buitensporig resultaat. [eisende partij sub 1 c.s.] lijden schade doordat [gedaagde] het pand niet heeft afgenomen. Kort voor de geplande overdracht zijn [eisende partij sub 1 c.s.] verhuisd naar een tijdelijke huurwoning. Na de overdracht van het pand wilden zij verhuizen naar een nog aan te kopen woning. Doordat [gedaagde] het pand niet heeft afgenomen, zijn [eisende partij sub 1 c.s.] in eerste instantie in de huurwoning gebleven en hebben zij het pand weer te koop gezet. Na meer dan tien maanden staat het pand nog steeds te koop. De vraagprijs is ondertussen verlaagd met € 75.000,-. In november 2023 zijn [eisende partij sub 1 c.s.] weer terugverhuisd naar het pand omdat zij de dubbele woonlasten niet meer konden dragen en zij daardoor financieel in de problemen kwamen. Verder hebben zij courtage moeten betalen aan hun makelaar ten bedrage van € 6.500,-. Ook hebben zij juridische (advies)kosten gehad die niet op andere wijze gedekt worden. Doordat het pand nog niet is verkocht staat de definitieve schade niet vast. Met de geschetste stand van zaken is het wel aannemelijk dat de definitieve schade het boetebedrag zal overtreffen.
Conclusie
4.6.
Het betalen van de volledige boete is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen onredelijke uitkomst. De rechtbank matigt daarom de boete niet en zij veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 65.000,- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum dat de koopovereenkomst is ontbonden, te weten 23 januari 2023.
Buitengerechtelijke kosten
4.7.
[eisende partij sub 1 c.s.] vorderen ook betaling van buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat [eisende partij sub 1 c.s.] voldoende hebben gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht door LLex Rechtsbijstand. De hoogte van de gevorderde kosten komen overeen met de tarieven uit het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. [eisende partij sub 1 c.s.] hebben ook vergoeding van btw gevorderd over de vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. Omdat [eisende partij sub 1 c.s.] geen ondernemer zijn, wordt de vergoeding verhoogd met btw.
4.8.
Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
- hoofdsom
€
65.000,00
- buitengerechtelijke incassokosten
inclusief btw
€
1.724,25
+
totaal
€
66.724,25
Proceskosten
4.9.
[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Verbeek als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
130,48
- griffierecht
€
1.301,00
- salaris advocaat
€
2.366,00
(2,00 punten × € 1.183,00)
- nakosten
€
173,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
totaal
€
3.970,48
4.10.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eisende partij sub 1 c.s.] te betalen een bedrag van € 66.724,25, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 23 januari 2023, tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 3.970,48, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] € 90,- extra betalen, plus de kosten van betekening,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.S. Perniciaro en in het openbaar uitgesproken op 20 december 2023