Uitspraak
RECHTBANK Den Haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/644541 / KG ZA 23-216
Vonnis in kort geding van 2 mei 2023
in de zaak van
THE SUCCES FACTORY B.V.,
te Den Haag,
eisende partij,
advocaat: mr. G.J. Kerver te Den Haag,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
verschenen in persoon.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘Succes Factory’ en ‘ [gedaagde] ’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 31 maart 2023 met producties;
- de mondelinge behandeling van 24 maart 2023, waarbij van de zijde van [gedaagde] nog stukken zijn overgelegd;
- de pleitnota van Succes Factory.
- de mondelinge behandeling van 24 maart 2023, waarbij van de zijde van [gedaagde] nog stukken zijn overgelegd;
- de pleitnota van Succes Factory.
2.De feiten
2.1.
Succes Factory is eigenaar van de bedrijfsruimte (kiosk) aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] . Zij huurt de grond waarop de kiosk staat van de gemeente Den Haag. Succes Factory, als rechtsopvolgster van De Haagse Creatieven Alliantie B.V., verhuurt de kiosk (hierna ook: het gehuurde) aan [gedaagde] . [gedaagde] exploiteert vanuit het gehuurde een fusionrestaurant. Zij heeft een bedrag van € 40.000,- betaald om het restaurant van de vorige exploitant over te nemen.
2.2.
De tussen partijen geldende huurovereenkomst is aangegaan voor vijf jaar, ingaande op 1 augustus 2019 en lopende tot en met 31 juli 2024. De huidige maandelijkse huurprijs bedraagt € 2.659,58 inclusief btw. [gedaagde] is gehouden de huurpenningen uiterlijk op de eerste dag van de maand te voldoen. Op grond van artikel 25.3 van de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene bepalingen, geldt dat [gedaagde] een direct opeisbare boete van 1% van de huurprijs verbeurt, met een minimum van € 300,- per maand, als zij niet tijdig of volledig betaalt.
2.3.
Gedurende de coronacrisis heeft Succes Factory [gedaagde] een huurkorting van 50% gegeven. Ook heeft zij toegestaan dat [gedaagde] de huur in deelbetalingen voldeed.
2.4.
Vanaf medio 2022 hebben er wegwerkzaamheden plaatsgevonden aan de [straatnaam] te [plaats] waardoor het gehuurde verminderd bereikbaar is geweest. De werkzaamheden zijn inmiddels geëindigd.
2.5.
Vanaf september 2022 betaalt [gedaagde] geen huur meer. Haar huurachterstand is gerekend tot en met maart 2023 opgelopen tot een bedrag van € 17.954,78. Ter zitting is gebleken dat [gedaagde] de huur voor april 2023 ook niet heeft voldaan.
2.6.
Bij brieven van 28 december 2022 en 15 februari 2023 heeft Succes Factory [gedaagde] gesommeerd de opgelopen huurachterstand te voldoen. Daar is door [gedaagde] geen gevolg aan gegeven.
2.7.
Nieuwe regelgeving staat eraan in de weg dat de huurder van de grond waarop de kiosk staat, de kiosk verhuurt aan een derde. De (nieuwe) exploitant van de kiosk dient een huurovereenkomst met de gemeente Den Haag aan te gaan. Succes Factory heeft met [gedaagde] gesprekken gehad over de overname van de kiosk. Dit heeft niet tot een overeenkomst geleid. Succes Factory heeft de kiosk (inclusief goodwill) thans in de verkoop staan.
3.Het geschil
3.1.
Succes Factory vordert – samengevat – dat de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
[gedaagde] veroordeelt het gehuurde binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis, dan wel binnen een termijn die de voorzieningenrechter redelijk acht, te verlaten en te ontruimen met het hare en de haren, met afgifte van de sleutels aan Succes Factory;
[gedaagde] veroordeelt om aan Succes Factory te behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:
a. de achterstallige huur van € 17.954,78 (berekend tot en met maart 2023), te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 Burgerlijk Pro Wetboek (BW), berekend vanaf de respectievelijke vervaldata tot aan de dag der algehele voldoening;
b. het bedrag aan huur van € 2.659,58 per maand vanaf 1 april 2023, een reeds ingegane maand voor een hele gerekend, tot aan het moment dat [gedaagde] het gehuurde met het hare en de haren heeft ontruimd;
c. een boetebedrag van € 1.800,- aan verbeurde boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro, berekend vanaf de respectievelijke vervaldata tot aan de dag der algehele voldoening;
3. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan Succes Factory van de buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van deze dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;
4. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van dit geding, het salaris en de verschotten daaronder begrepen, met de bepaling dat de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro verschuldigd zal zijn over de proceskostenveroordeling vanaf de vijftiende dag na het wijzen van het vonnis en, de proceskosten worden vermeerderd met de nakosten als [gedaagde] de proceskosten niet binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis zal hebben betaald.
3.2.
Succes Factory legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag.
[gedaagde] handelt in strijd met de wet en de huurovereenkomst door de huurpenningen niet correct en op tijd te betalen. Ten tijde van dagvaarden had [gedaagde] een huurachterstand van zeven maanden. In een bodemprocedure zou een ontbindingsvordering worden toegewezen. Succes Factory heeft dan ook belang bij ontruiming van het gehuurde, betaling van de huur(achterstand), de contractuele boete en huurtermijnen voor iedere maand dat [gedaagde] na 1 april 2023 in het gehuurde verblijft.
3.3.
[gedaagde] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling
Ontruiming
4.1.
De voorzieningenrechter stelt in het kader van de ontruimingsvordering voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van huurster. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een – diepgaand – onderzoek naar bestreden feiten en ten tweede de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.2.
Vast staat dat [gedaagde] vanaf september 2022 al acht maanden geen huurpenningen meer heeft voldaan. De daarvoor door haar aangevoerde reden: een sterk verminderde omzet als gevolg van slechte bereikbaarheid door gemeentelijke wegwerkzaamheden aan de Statenlaan, dient in haar relatie tot Succes Factory voor haar rekening te komen.
4.3.
Ter zitting is gebleken dat [gedaagde] op dit moment niet in staat is de maandelijks verschuldigde huurpenningen volledig en tijdig te voldoen en evenmin in staat is de ontstane huurachterstand binnen afzienbare termijn volledig in te lopen. Zij heeft aangevoerd dat zij wacht op nadeelscompensatie vanuit de gemeente Den Haag voor haar schade als gevolg van de wegwerkzaamheden. Gelet op haar mededeling dat het restaurant door die werkzaamheden vier maanden gesloten is geweest, valt niet te verwachten dat deze compensatie voldoende zal zijn om de gehele huurachterstand in te lossen. Gelet hierop acht de voorzieningenrechter het voorshands voldoende aannemelijk dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en zal oordelen dat [gedaagde] het gehuurde moet ontruimen.
4.4.
Tegen voornoemde achtergrond weegt het belang van Succes Factory om tot ontruiming van het gehuurde over te kunnen gaan, zodat zij zo spoedig mogelijk vrijelijk over haar eigendom kan beschikken, in die zin dat zij haar handen vrij heeft om de kiosk over te dragen aan een derde (die vervolgens met de gemeente een separate huurovereenkomst aan kan gaan), zwaarder dan het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te kunnen blijven exploiteren. [gedaagde] zal dan ook worden veroordeeld om het gehuurde te ontruimen, met afgifte van de sleutels aan Succes Factory, zij het dat haar een ontruimingstermijn van 14 dagen zal worden gegund.
Huurtermijnen en boetes
4.5.
Succes Factory maakt verder aanspraak op betaling van de reeds verschuldigd geraakte huurtermijnen (september 2022 tot en met april 2023) en de nog volgende huurtermijnen die verschuldigd worden tot het moment van de ontruiming. Ook vordert zij betaling van de contractuele boetes die zij [gedaagde] heeft aangezegd. Bij een vordering tot betaling van een geldsom in kort geding is terughoudendheid op zijn plaats. Om een dergelijke vordering in kort geding te kunnen toewijzen is nodig dat die vordering in voldoende mate vaststaat. Ook moet er sprake zijn van omstandigheden die meebrengen dat, vanwege een grote mate van spoedeisendheid, een onmiddellijke voorziening moet worden getroffen. Ten slotte moet rekening worden gehouden met het risico dat de eiser het geldbedrag niet kan terugbetalen in het geval hij in de bodemprocedure alsnog in het ongelijk wordt gesteld.
4.6.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter brengen de omstandigheden van dit geval niet mee dat ook ten aanzien van de gestelde geldvorderingen van een onmiddellijke voorzieningen moet worden getroffen. Daartoe is van belang dat Succes Factory tot kort voor de zitting de bereidheid heeft uitgesproken om de zaak met gesloten beurzen te beëindigen, waarbij de huurachterstand dan werd “weggestreept” tegen eventuele goodwill en inventaris (waarop [gedaagde] een beroep doet) en over de boetes niet werd gerept.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.7.
Succes Factory vordert verder vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Deze vordering is door [gedaagde] niet weersproken. Gebleken is dat Succes Factory veelvuldig met [gedaagde] heeft gecorrespondeerd en in contact is geweest om tot betaling van de huurpenningen te komen, maar dat dit niet tot positief resultaat heeft geleid. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten zal daarom worden toegewezen tot een bedrag van € 925,-.
Proceskosten
4.8.
[gedaagde] is de partij die (overwegend) ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Succes Factory als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
132,42
- griffierecht
€
2.837,00
- salaris advocaat
€
1.079,00
- overige kosten
€
0,00
Totaal
€
4.048,42
4.9.
Onder de proceskosten vallen ook de nakosten, die in dit geval afzonderlijk zijn gevorderd. De nakosten worden begroot op het bedrag genoemd in het liquidatietarief civiel (per 1 februari 2023: € 173). In geval van betekening worden een extra bedrag aan salaris (per 1 februari 2023: € 90) en de explootkosten van betekening toegekend.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan [adres] te ( [postcode] ) te [plaats] te verlaten en te ontruimen met het hare en de haren, met afgifte van de sleutels aan Succes Factory;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan Succes Factory te betalen een bedrag van € 925,- aan buitengerechtelijke incassokosten,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Succes Factory tot dit vonnis vastgesteld op € 4.048,42, te vermeerderen met de nakosten zoals vermeld in 4.9. en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over die bedragen met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.F. Hesselink en in het openbaar uitgesproken op 2 mei 2023.
2577