Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 21/7591
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van14 maart 2023 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 13 oktober 2021 op het bezwaar van eiser tegen de na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 februari 2023.
Namens eiser is zijn gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en [naam 2] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 26 februari 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaatsnaam] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) en voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 607.000. Met de beschikking is ook (onder andere) de aanslag onroerendezaakbelastingen (de aanslag) aan eiser bekendgemaakt.
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
3. Eiser is genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning is een appartement met het bouwjaar 2019. De oppervlakte van de woning is ongeveer 120 m². Bij de woning behoort ook een onderpandige garage van ongeveer 14 m².
4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het overgelegde waarderapport, de matrix en hetgeen overigens is aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het waarderapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In het waarderapport wordt de woning vergeleken met de woningen aan de [adres 2] (verkocht op 22 januari 2019 voor € 813.266), [adres 3] (verkocht op 18 juni 2020 voor € 1.252.500) en [adres 4] te [woonplaats] (verkocht op 31 juli 2020 voor € 1.250.000). Gelet op de verklaring van verweerder ter zitting dat de woning in een hotel is gelegen en de woning eigendom is van de eigenaren van dit hotel, acht de rechtbank in dit specifieke geval het vergelijkingsobject [adres 2] te [woonplaats] , welke is gelegen in hetzelfde pand als het hotel, het beste vergelijkbaar en gelet op deze specifieke ligging ook voldoende om de waarde van de onroerende zaak te onderbouwen. Met het verschil in inhoud heeft verweerder voldoende rekening gehouden. Niet is gebleken dat de prijs per vierkante meter van € 2.055,13 te hoog is vastgesteld.
7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Met zijn algemene stellingen dat geen geschikte referentiepanden zijn gebruikt en dat onvoldoende rekening is gehouden met de gebrekkige onderhoudssituatie, heeft eiser de door hem bepleite waarde van € 584.000 niet aannemelijk kunnen maken. De stelling van eiser dat verweerder heeft nagelaten de grondstaffels, taxatieverslagen en taxatiematrixen te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. De grondstaffels zijn op 3 maart 2021 naar de gemachtigde van eiser gestuurd en het taxatieverslag is op 10 mei 2021 naar de gemachtigde van eiser gestuurd. Het waarderapport is op 10 februari 2023 overgelegd aan de rechtbank en vervolgens doorgestuurd aan eiser. De rechtbank gaat daarom ook aan deze grief voorbij. De stelling van eiser dat verweerder heeft nagelaten de niet-geanonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. De vergelijkingsobjecten zijn in zowel het taxatieverslag als in de taxatiematrix aangeduid met hun adres. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie en lokale verpaupering dan wel verloedering heeft eiser op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan. Tot slot stelt eiser dat bij de waardebepaling ten onrechte geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis. Op de waardepeildatum was in Nederland echter nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan.
8. Eiser heeft verder gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat een korte samenvatting vermeld van de hoorzitting. Hieruit blijkt, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Niet gesteld of gebleken is dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.D. van Riel, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
14 maart 2023.
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
14 maart 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het hoger beroepschrift ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).