Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 21/6540
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
13 januari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 31 augustus 2021 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 25 februari 2021 (de beschikking) waarbij de waarde van de woning [adres] [nummer 1] te [plaats] (de woning) is vastgesteld op € 350.000.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 januari 2023.
Eiser is vertegenwoordigd door [A] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
Vooraf over het verhandelde ter zitting
1. Eisers gemachtigde heeft ter zitting een aantal nieuwe stellingen ingenomen dan wel in willen nemen met betrekking tot (onder meer) de door verweerder bij zijn verweerschrift overgelegde waardematrix. De rechtbank heeft deze stellingen voor zover nog niet eerder ingenomen of kenbaar gemaakt, tardief verklaard. Eiser(s gemachtigde) had deze stellingen immers eerder in kunnen en moeten nemen; het verweerschrift met de daarbij gevoegde waardematrix en overige producties is op 11 november 2021 aan hem doorgestuurd en eiser(s gemachtigde) had in beginsel tot tien dagen voor de zitting de gelegenheid om nadere stukken in te dienen. De rechtbank heeft in haar oordeel ook in aanmerking genomen dat de gemachtigde desgevraagd ter zitting heeft toegelicht dat hij de nieuwe stellingen op zich wel eerder dan ter zitting kenbaar had kunnen maken, maar dat hij door de interne werkwijze van het kantoor waaraan hij is verbonden pas recent over het dossier beschikte. Dit is een omstandigheid die naar het oordeel van de rechtbank voor rekening en risico van eiser komt. De rechtbank heeft hier dan ook geen aanleiding in gezien om de ter zitting nieuw ingenomen stellingen niet tardief te achten.
De beschikking
2. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) en het kalenderjaar 2021. Met de beschikking zijn ook de aan eiser opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen en watersysteemheffing eigenaren voor het jaar 2021 (de aanslagen) bekendgemaakt. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
3. De woning is een appartement met bouwjaar 2001. De bruto oppervlakte van de woning is ongeveer 113 m². De woning beschikt over een berging.
4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
5. Eiser stelt dat de waarde van de woning vastgesteld dient te worden op € 305.000. Daartoe voert eiser – zakelijk weergegeven – aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen, de matige onderhoudstoestand, de matige ligging (nabij een school en spoor) van de woning en het feit dat eisers woning niet beschikt over een parkeerplaats. Voorts stelt eiser dat het transactiecijfer van het appartement [adres] [nummer 2] indien op de juiste wijze geïndexeerd naar de waardepeildatum de vastgestelde waarde niet ondersteund maar juist een lagere waarde onderbouwd. Daarnaast stelt eiser dat verweerder in strijd heeft gehandeld met artikel 40 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) door niet alle gegevens die ten grondslag liggen aan de waarde tijdig voor het plaatsvinden van het hoorgesprek aan verweerder te verstrekken, niet inzichtelijk is gemaakt of en hoe de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten zijn geïndexeerd en geen rekening is gehouden met de VvE-reserves die zijn opgenomen in een transactiesom van een appartementsrecht.
6. Verweerder heeft de stellingen van eiser gemotiveerd weersproken.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de overgelegde waardematrix en wat overigens is aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de waardematrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen allen gelegen in hetzelfde appartementencomplex aan de [adres] als waarin eisers woning is gelegen. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed bruikbaar, nu de woningen van hetzelfde type zijn, eenzelfde uitstraling hebben en in het zelfde appartementencomplex en dus in dezelfde wijk zijn gelegen. Dat laatste reeds brengt met zich dat met de ligging voldoende rekening is gehouden; de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten is immers (nagenoeg) gelijk. Verder heeft verweerder met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, zoals de verschillen in kwaliteit/luxe en het hebben van wel dan wel geen parkeerplaats, voldoende rekening gehouden. Daarbij is de zogenoemde VLOK-code voor “Kwaliteit/Luxe” bij de woning van eiser gesteld op “2” (onder gemiddeld). Dat de woning dusdanig slechte voorzieningen heeft en in een zodanig slechte staat van onderhoud verkeert omdat het schilderwerk in slechte staat verkeert dat dit een waarde verlaging rechtvaardigt, is voor de rechtbank niet aannemelijk geworden. Eiser heeft dit standpunt ook niet met nadere stukken onderbouwd. Dit geldt temeer daar, naar verweerder terecht aanvoert, de VVE verantwoordelijk is voor het onderhoud aan de buitenzijde. Dat zal dus voor alle vergelijkingsobjecten gelijk zijn. Evenmin is niet aannemelijk geworden dat verweerder met het toekennen van een waarde van € 10.000 aan een parkeerplaats met het al dan niet hebben daarvan onvoldoende rekening heeft gehouden. Eisers gemachtigde heeft zich ter zitting ook akkoord verklaard met het toekennen van een waarde van € 10.000 aan de parkeerplaatsen.
9. Wat eiser verder heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Voor zover eiser meent dat ten aanzien van de VvE-reserves nog een correctie op de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten moet plaatsvinden, kan de rechtbank hem daarin niet volgen. Uit de matrix volgt dat verweerder de koopsommen van vergelijkingsobjecten heeft gecorrigeerd met het aandeel in de onderhoudsreserve van de VvE alvorens deze te vergelijken met de woning van eiser. Wat eiser heeft aangevoerd over het onjuiste gebruik van het vergelijkingsobject [adres] [nummer 3] behoeft verder geen behandeling, omdat verweerder dat object niet meer gebruikt en hij de waarde met de drie in beroep aangevoerde objecten aannemelijk maakt. Dat uit dat transactiecijfer een lagere waarde blijkt dan de door verweerder vastgestelde waarde heeft eiser onvoldoende inzichtelijk gemaakt en daarmee niet aannemelijk gemaakt.
10. Eiser heeft verder nog aangevoerd dat verweerder in het bezwaarschrift is verzocht om op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning over te leggen en dat dit ten onrechte niet is gebeurd. In de bezwaarfase geldt artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), op grond waarvan verweerder alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen ter inzage dient te leggen voor eiser gedurende ten minste een week. Artikel 7:4, tweede lid, van de Awb brengt geen verplichting mee voor verweerder om de op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan de hoorzitting aan eiser te verstrekken. Er heeft een telefonische hoorzitting plaatsgevonden. Verweerder heeft eiser per e-mail gewezen op de mogelijkheid tot inzage. Eiser heeft van deze gelegenheid geen gebruikgemaakt. Uit artikel 40 van Pro de Wet WOZ volgt geen verplichting de stukken waar eiser tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht voorafgaand aan het horen toe te zenden. De wetgever heeft met artikel 7:4, vierde lid, van de Awb reeds een voorziening getroffen voor deze situatie. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen immers tegen vergoeding worden verkregen door eiser. Ook artikel 7:4, vierde lid, van de Awb verplicht verweerder niet tot toezending van die stukken (vgl. gerechtshof Den Haag 4 mei 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:882). De door eiser bepleite toezendplicht kan ook niet worden afgeleid uit artikel 6:17 van Pro de Awb. Die bepaling regelt namelijk alleen, voor het geval er een gemachtigde is, aan wie stukken moeten worden gezonden, en niet welke stukken moeten worden gezonden. Alles wat eiser overigens in dit verband heeft aangevoerd, doet aan het vorenstaande niet af en brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. Kiers, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.J. Kwestro, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.