Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/426
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 maart 2023 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] [nummer 1] te [plaats] (de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het jaar 2021 vastgesteld op € 56.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslag OZB) en de aanslag watersysteemheffing.
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag OZB.
Bij uitspraak op bezwaar van 14 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 februari 2023.
Namens eiser is zijn gemachtigde verschenen. Namens verweerder zijn [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] verschenen.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een loods.
Geschil
2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
3. Eiser voert aan dat het beroep ook betrekking heeft op de woning [adres 2] [nummer 2] zoals vermeld op de aanslag. Eiser stelt zich voorts op het standpunt dat hij geen gebruiker is van de onroerende zaak en dat sprake is van een onjuiste objectafbakening van de onroerende zaak omdat de oppervlakte niet 280 m2 maar 230 m2 bedraagt. Verder stelt hij dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gevolgen van de coronacrisis. Verweerder heeft niet dan wel onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe de waarde is opgebouwd. Verweerder heeft bovendien ten onrechte niet alle onderliggende stukken aan hem gemaild. De waarde is dan ook niet aannemelijk gemaakt door verweerder.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De waarde is bepaald met inachtneming van een kapitalisatiefactor van 8,1 en een huurwaarde van € 7.000. Verder voert verweerder onder meer aan dat van een onjuiste objectafbakening is geen sprake is en eiser geen gebruik heeft gemaakt van zijn inzagerecht.
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). Op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ kan de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen onder meer bepaald worden door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur (de huurwaardekapitalisatiemethode.
6. Eisers stelling dat onderhavig beroep mede ziet op de woning aan de [adres 2] [nummer 2] volgt de rechtbank niet. Onderhavige uitspraak op bezwaar heeft immers enkel betrekking op onderhavige onroerende zaak. Ter zitting is komen vast te staan dat weliswaar bezwaar is gemaakt tegen de WOZ-waarde van [adres 2] [nummer 2] maar dat verweerder nog geen uitspraak op bezwaar heeft gedaan. Voor zover eiser bedoelt te stellen dat ten aanzien van de waardering van [adres 2] [nummer 2] rechtstreeks beroep bij de rechtbank is ingesteld zoals bedoeld in artikel 7:1a van de Awb, vindt dit geen steun in de stukken.
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat eiser heeft aangevoerd. De rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat de waarde van de onroerende zaak met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode dient te worden bepaald. Wel bestaat tussen partijen een geschil omtrent de objectafbakening. Eiser heeft ter zitting gesteld dat volgens Planviewer het bruto vloeroppervlak van de onroerende zaak 230 m2 bedraagt en niet de door verweerder gehanteerde 280 m2. Door deze nieuwe beroepsgrond pas eerst ter zitting aan te voeren, heeft verweerder zich niet op deze beroepsgrond kunnen voorbereiden en ter zitting niet adequaat op deze beroepsgrond kunnen reageren. Eiser heeft niet verduidelijkt waarom hij deze beroepsgrond niet eerder in het geding kon brengen. De rechtbank is daarom van oordeel dat het algemeen belang van een doelmatige procesgang met zich meebrengt dat deze beroepsgrond van eiser als tardief gepasseerd dient te worden.
8. In het taxatieverslag is de waarde van het onroerend goed vastgesteld op € 56.000. De huurwaarde is vastgesteld op € 7.000 met een huurwaarde van € 25 per m2. Deze waarde is beduidend lager dan de gerealiseerde huurwaarde per vierkante meter van de door verweerder opgenomen verhuurtransacties aan de straten [adres 3] (€ 58 per m2), [adres 4] (€ 122 per m2) en [adres 5] (€ 47 per m2). Gelet op de toelichting van verweerder op de vastgestelde huurwaarde van de onroerende zaak en die van de vergelijkingsobjecten is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de verschillende objecten. Hiermee maakt verweerder aannemelijk dat de huurwaarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
De kapitalisatiefactor van de onroerende zaak heeft verweerder bepaald op 8,1. Ter onderbouwing daarvan heeft verweerder gebruik gemaakt van de volgende verkooptransacties van loodsen:
- [adres 6] [nummer 3] met een verkoopprijs van € 263.000 op 1 februari 2019, een bruto vloeroppervlak van 335 m2, een huurwaarde van € 25.460 (€ 785 per m2), resulterend in een afgeleide kapitalisatiefactor van 10,3;
- [adres 3] [nummer 4] met een verkoopprijs van € 254.000 op 1 april 2019, een bruto vloeroppervlak van 235 m2, een huurwaarde van € 20.119 (€ 1.081 per m2), resulterend in een afgeleide kapitalisatiefactor van 12,6;
- [adres 3] [nummer 5] met een verkoopprijs van € 240.000 op 30 december 2020, een bruto vloeroppervlak van 265 m2, een huurwaarde van € 15.105 (€ 906 per m2), resulterend in een afgeleide kapitalisatiefactor van 15,9;
De voor de onroerende zaak bepaalde kapitalisatiefactor is lager dan de kapitalisatiefactoren van de hiervoor vermelde verkooptransacties. Met de overgelegde stukken en wat verweerder overigens ter zitting heeft aangevoerd, maakt verweerder aannemelijk dat de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is en dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
9. Wat eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat hij geen gebruiker is van de onroerende zaak. Dit standpunt faalt naar het oordeel van de rechtbank. Verweerder heeft immers daar tegenover gesteld dat de onroerende zaak sinds 2016 op eisers naam staat en eiser zowel een aanslag onroerende zaakbelasting eigenaar als gebruiker heeft ontvangen. Eiser heeft deze stellingen van verweerder niet weersproken. Bovendien is nergens uit op te maken dat iemand anders gebruiker is van de onroerende zaak.
10. De stelling van eiser dat bij de waardebepaling ten onrechte geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis faalt. Op de waardepeildatum was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. De coronacrisis is bovendien geen reden om uit te gaan van de toestandsdatum van 1 januari 2021. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt de toestandsdatum als peildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. De coronacrisis kan niet worden aangemerkt als een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Dat zich een andere in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ omschreven omstandigheid heeft voorgedaan, is gesteld noch gebleken. Naar het oordeel van de rechtbank is voor de waardebepaling van de onroerende zaak dan ook terecht uitgegaan van de waardepeildatum en bestond er geen aanleiding om rekening te houden met de coronacrisis dan wel een corona afslag percentage.
11. Eiser heeft ter zitting gesteld dat verweerder de onderliggende stukken, zoals leveringsakten, obligatoire koopovereenkomsten en huurinformatieformulieren per mail had moeten toezenden omdat het ten tijde van de coronacrisis praktisch onmogelijk was om bij verweerder langs te komen. Verweerder heeft vervolgens onweersproken verklaard dat gemachtigde van eiser in de gelegenheid is gesteld om de op de zaak betrekking hebbende stukken in te zien, maar hiervan heeft afgezien. Hiermee heeft verweerder voldaan aan zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 7:4, tweede en derde lid, van de Awb. Verweerder is op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ niet verplicht om stukken waar eiser tijdens de bezwaarfase om verzoekt, voorafgaand aan het horen toe te zenden. De wetgever heeft met artikel 7:4, vierde lid, van de Awb reeds een voorziening getroffen voor deze situatie. Deze bepaling verplicht verweerder niet tot toezending van die stukken. [1] Voor zover eiser met bovengenoemde stelling met betrekking tot de onderliggende stukken naar voren wil brengen dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd aan de rechtbank, acht de rechtbank deze stelling tardief nu deze eerst ter zitting door eiser is ingenomen.
12. In zijn beroepschrift heeft eiser gesteld dat de hoorzitting niet op een deugdelijke en zorgvuldige wijze heeft plaatsgevonden. Deze stelling kan eiser niet baten, omdat eiser deze stelling onvoldoende heeft geconcretiseerd en onderbouwd.
13. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiser in zijn beroepschrift bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaak zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, onder meer dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudssituatie, de aanwezige verpaupering/verloedering, het rompslomp forfait en de waardehausse van de afgelopen tijden. Eiser heeft niet toegelicht – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaak. De rechtbank gaat daarom aan deze stellingen voorbij.
14. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade. Het bezwaarschrift van eiser is door verweerder ontvangen op 10 maart 2021. Op de dag waarop deze uitspraak wordt gedaan is de redelijke termijn voor bezwaar en beroep van twee jaar niet overschreden. Eiser heeft dus geen recht op vergoeding van immateriële schade.
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
16. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond; en
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. Kiers, rechter, in aanwezigheid van
mr. B. van Eeuwijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 maart 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het hoger beroepschrift ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).