Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/418
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 maart 2023 in de zaak tussen
[eiseres], gevestigd te [vestigingsplaats], eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe Rijnland, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 31 maart 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] [nummer] te [plaats] (de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het jaar 2021 vastgesteld op € 166.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2021 (de aanslag).
Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 14 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 februari 2023.
Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Namens verweerder zijn [naam 1], [naam 2] en [naam 3] verschenen.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een café/bar/restaurant met een oppervlakte van 122 m2. Tevens zijn er een dagkeuken/pantry van 28 m2 en twee opslagruimtes/magazijnen van respectievelijk 33 m2 en 63 m2.
Geschil2.In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
3. Eiseres stelt dat de door verweerder vastgestelde waarde te hoog is. Hierbij wijst eiseres op de naar haar mening te hoge kapitalisatiefactor. Ook heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met het leegstandsrisico. Voorts wijst eiseres op de verschillende huurwaarden per m2 van de twee magazijnen. Beide magazijnen hebben volgens eiseres een huurwaarde per m2 van € 50. Verder voert eiseres aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gevolgen van de coronacrisis. Verweerder heeft niet dan wel onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe de waarde is opgebouwd. Verweerder heeft bovendien ten onrechte niet alle onderliggende stukken aan haar gemachtigde gemaild.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De waarde is bepaald met inachtneming van een kapitalisatiefactor van 8,9, een huurwaarde van € 10.858 (€ 89 per m2) voor het restaurant, een huurwaarde van € 2.492 (€ 89 per m2) voor de keuken, een huurwaarde van € 2.937 (€ 89 per m2) voor het ene magazijn en een huurwaarde van € 3.150 (€ 50 per m2) voor het andere magazijn. In verband met de coronacrisis is een correctie van € 6.920 aangebracht op de waarde. Verder voert verweerder aan dat eiseres geen gebruik heeft gemaakt van haar inzagerecht
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). Op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ kan de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen onder meer bepaald worden door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur (de huurwaardekapitalisatiemethode).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat eiseres heeft aangevoerd. De rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat de waarde van de onroerende zaak met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode dient te worden bepaald. Verweerder heeft de huurwaarde van de onroerende zaak vastgesteld op een huurwaarde van € 10.858 (€ 89 per m2) voor het restaurant, een huurwaarde van € 2.492 (€ 89 per m2) voor de keuken, een huurwaarde van € 2.937 (€ 89 per m2) voor het ene magazijn en een huurwaarde van € 3.150 (€ 50 per m2) voor het andere magazijn. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat de twee magazijnen een verschillende huurwaarde per m2 hebben omdat het magazijn met een huurwaarde van € 50 per m2 op een andere verdieping is gelegen. Het magazijn waar een huurwaarde van € 89 per m2 aan is toegekend, is op de begane grond gesitueerd en die ruimte kan door middel van het weghalen van een de afscheiding bij het restaurant worden betrokken. Het betreft dus een vrij indeelbare ruimte. Om die reden is hier dezelfde huurwaarde per m2 aan toegekend als aan het restaurant. De rechtbank acht deze verklaring van verweerder aannemelijk. Ter onderbouwing van de huurwaarden heeft verweerder een drietal verhuurtransacties opgenomen, te weten Endegeesterlaan met een huurwaarde van € 126 per m2, Duinrellweg met een huurwaarde van € 189 per m2 en Van Hogendorpstraat met een huurwaarde van € 187 per m2. Deze gegevens dienen ter onderbouwing van de vastgestelde huurwaarde van het onroerend goed. Gelet op de toelichting van verweerder op de vastgestelde huurwaarde van de onroerende zaak en die van de vergelijkingsobjecten is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de verschillende objecten. Hiermee maakt verweerder aannemelijk dat de huurwaarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
De kapitalisatiefactor van de onroerende zaak heeft verweerder bepaald op 8,9. Ter onderbouwing daarvan heeft verweerder gebruik gemaakt van de volgende verkooptransacties:
- Langstraat 44 met een verkoopprijs van € 759.200 op 2 oktober 2018, een bruto vloeroppervlak van 323 m2, een huurwaarde van € 73.621 (€ 2.350 per m2), resulterend in een afgeleide kapitalisatiefactor van 10,3;
- Plein 14 met een verkoopprijs van € 577.500 op 2 juli 2018, een bruto vloeroppervlak van 205 m2, een huurwaarde van € 30.663 (€ 2.817 per m2), resulterend in een afgeleide kapitalisatiefactor van 18,8.
Eiseres heeft met betrekking tot de bij de verkooptransacties opgenomen huurwaarden ter zitting gesteld dat sprake is van geschatte huurwaarden. Verweerder had dit volgens eiseres dienen te vermelden en de onderliggende stukken daarvan moeten overleggen. Nu eiseres deze stellingen eerst ter zitting naar voren heeft gebracht, acht de rechtbank deze tardief. De rechtbank zal om die reden aan deze stelling voorbij gaan. Verweerder is daarom niet verplicht om op grond van artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht de onderliggende stukken van de geschatte huurwaarden te overleggen. Naar aanleiding van de stelling van eiseres dat onvoldoende rekening is gehouden met het leegstandsrisico heeft verweerder voorts ter zitting toegelicht dat hij de kapitalisatiefactor top-down heeft bepaald. Bij het berekenen volgens deze methode speelt het leegstandsrisico geen rol. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de overgelegde stukken en wat hij overigens ter zitting heeft aangevoerd aannemelijk maakt dat de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de waardebepaling op grond van de huurwaardekapitalisatiemethode de waarde aannemelijk heeft gemaakt. Daarbij komt dat het pand op 30 januari 2018 is aangekocht voor een bedrag van € 250.000. Ook daaruit volgt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
7. Wat eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
De stelling van eiseres dat bij de waardebepaling ten onrechte geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis faalt. Op de waardepeildatum was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. De coronacrisis is bovendien geen reden om uit te gaan van de toestandsdatum van 1 januari 2021. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt de toestandsdatum als peildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. De coronacrisis kan niet worden aangemerkt als een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Dat zich een andere in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ omschreven omstandigheid heeft voorgedaan, is gesteld noch gebleken. Naar het oordeel van de rechtbank is voor de waardebepaling van de onroerende zaak dan ook terecht uitgegaan van de waardepeildatum en bestond er geen aanleiding om rekening te houden met de coronacrisis dan wel een corona afslag percentage. Het feit dat verweerder bij de waardebepaling van het onroerend goed een zogenoemde corona-korting heeft toegepast is dus enkel een gunst ten behoeve van eiseres. In het licht van het voorgaande bestaat voor verweerder geen verplichting om deze corona-korting nader te onderbouwen.
8. Eiseres heeft ter zitting gesteld dat verweerder de onderliggende stukken, zoals leveringsakten, obligatoire koopovereenkomsten en huurinformatieformulieren per mail had moeten toezenden omdat het ten tijde van de coronacrisis praktisch onmogelijk was om bij verweerder langs te komen. Verweerder heeft vervolgens onweersproken verklaard dat gemachtigde van eiseres in de gelegenheid is gesteld om de op de zaak betrekking hebbende stukken in te zien, maar hiervan heeft afgezien. Hiermee heeft verweerder voldaan aan zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 7:4, tweede en derde lid, van de Awb. Verweerder is op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ niet verplicht om stukken waar eiseres tijdens de bezwaarfase om verzoekt, voorafgaand aan het horen toe te zenden. De wetgever heeft met artikel 7:4, vierde lid, van de Awb reeds een voorziening getroffen voor deze situatie. Afschriften van de op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen immers tegen vergoeding worden verkregen door een belanghebbende. Ook artikel 7:4, vierde lid, van de Awb verplicht verweerder niet tot toezending van die stukken. [1] Voor zover eiseres met bovengenoemde stelling met betrekking tot de onderliggende stukken naar voren wil brengen dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd aan de rechtbank, acht de rechtbank deze stelling tardief nu deze eerst ter zitting door eiseres is ingenomen.
9. In haar beroepschrift heeft eiseres gesteld dat de hoorzitting niet op een deugdelijke en zorgvuldige wijze heeft plaatsgevonden. Deze stelling kan eiseres niet baten, omdat eiseres deze stelling onvoldoende heeft geconcretiseerd en onderbouwd.
10. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiseres in haar beroepschrift verder bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaak zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, onder meer dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudssituatie, de aanwezige verpaupering/verloedering, het rompslomp forfait en de waardehausse van de afgelopen tijden. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaak. De rechtbank gaat daarom aan deze stellingen voorbij.
11. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade. Het bezwaarschrift van eiseres is door verweerder ontvangen op 1 april 2021. Op de dag waarop deze uitspraak wordt gedaan is de redelijke termijn voor bezwaar en beroep van twee jaar niet overschreden. Eiseres heeft dus geen recht op vergoeding van immateriële schade.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond; en
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. Kiers, rechter, in aanwezigheid van
mr. B. van Eeuwijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
31 maart 2023.
mr. B. van Eeuwijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
31 maart 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het hoger beroepschrift ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).