ECLI:NL:RBDHA:2023:5795 - Rechtbank Den Haag - Huurachterstand en huurprijsvermindering wegens gebreken ...

Uitspraak

RECHTBANK

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats 's-Gravenhage

CK/c

Zaaknummer: 9851781 \ RL EXPL 22-7228

Vonnis van 4 april 2023

in de zaak van

NOSTRA BEHEER B.V.,

gevestigd te 's-Gravenhage,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: Nostra,

gemachtigde: mr. M.P. Harten,

tegen

1.[naam01] ,

wonende te [woonplaats01] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

2.
NINE-NINE B.V.,

gevestigd te 's-Gravenhage,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna samen te noemen: [naam01] ,

gemachtigde: mr. E.P.W.A. Bink (voorheen mr. D.A. IJpelaar),

1.Procedure

1.1.

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

de dagvaarding met producties van 26 april 2022;
de brief met bijlagen afkomstig van [naam01] in persoon, ter griffie ingekomen op 5 juli 2022;
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties, ter griffie ingekomen 29 juni 2022;
de conclusie van antwoord in reconventie, tevens spreekaantekeningen;
de zittingsaantekeningen van de griffier;
het proces-verbaal van zitting;
de akte uitlaten na mondelinge behandeling zijdens Nostra;
de antwoordakte met producties zijdens [naam01] ;
de akte uitlaten producties zijdens Nostra.

1.2.

Op 23 september 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij namens Nostra is verschenen [naam02] bijgestaan door de gemachtigde voornoemd. [naam01] is in persoon verschenen en mede namens Nine-Nine. Op het moment dat de mondelinge behandeling plaatsvond, procedeerde [naam01] in persoon en vertegenwoordigde hij Nine-Nine. Na de mondelinge behandeling is de behandeling van de zaak verwezen naar opvolgende rolzittingen voor het nemen van akten en uiteindelijk voor het wijzen van een vonnis. In de tussentijd heeft de huidige gemachtigde van [naam01] en Nine-Nine zich gesteld.

2.De feiten

2.1.

Tussen enerzijds Nostra en anderzijds Nine-Nine en [naam01] , heeft van 1 november 2020 tot 1 november 2022 een huurovereenkomst bestaan.

2.2.

Het gehuurde object betrof een woning aan de [adres01] in [plaats01] .

2.3.

De kale huur bedroeg € 2.750,00 per maand.

2.4.

Tot en met december 2021 is de huur volledig voldaan. Vanaf 1 januari 2022 heeft Nostra geen huur meer ontvangen omdat [naam01] dan wel Nine-Nine betaling van de huur volledig heeft opgeschort.

3.Het geschil in conventie

3.1.

Nostra heeft – samengevat – gevorderd dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, overgaat tot:

a ontbinding van de huurovereenkomst;

b hoofdelijke veroordeling van [naam01] en Nine-Nine tot:

ontruiming van het gehuurde, op straffe van een dwangsom;
betaling van een bedrag van € 11.855,86 (huurachterstand tot en met april 2022);
betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 893,56;
betaling van een bedrag van € 2.963,96 voor elke ingegane maand vanaf 1 mei 2022 tot de ontruiming;
wettelijke rente en proceskosten.

3.2.

Nostra heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [naam01] en Nine-Nine tekortgeschoten zijn in de nakoming door de huur onbetaald te laten. Sinds de aanvang van de huurovereenkomst zijn er al dan niet na meldingen van [naam01] vele inspanningen verricht aan het gehuurde door Nostra, terwijl het aan medewerking van [naam01] ontbrak. Alle gestelde gebreken aan het gehuurde zijn verholpen en ten aanzien van de overige meldingen van [naam01] heeft Nostra actie ondernomen. Daar komt bij dat [naam01] heeft geweigerd medewerking te verlenen aan het herstel van de gebreken. Er zijn evenwel geen gebreken meer en voor zover sprake zou zijn van gebreken, rechtvaardigt dat geen huurprijsvermindering en zeker niet een volledige opschorting van de huur. Voor opschorting van de huur ontbeert ook een juridische grondslag, aldus Nostra.

3.3.

[naam01] heeft verweer gevoerd. [naam01] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering en heeft voorts een verklaring voor recht gevorderd dat artikel 10 en Pro artikel 11.2., voor zover dat ziet op de opschorting, onredelijk bezwaren dan wel oneerlijk zijn en deze te vernietigen.

Ondanks diverse verzoeken daartoe, is Nostra niet overgegaan tot herstel van de gebreken. Nostra heeft de gebreken erkend, zodat [naam01] op grond daarvan gerechtigd is de betaling van de huur op te schorten. Met het herstellen van de gebreken is Nostra in verzuim. Aangezien Nostra in verzuim is, kunnen [naam01] en Nine-Nine niet in verzuim zijn. Gedurende het bestaan van de gebreken hebben [naam01] en Nine-Nine recht op een huurvermindering van 20%, aangezien sprake is van een categorie A gebrek.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.Het geschil in reconventie

4.1.

[naam01] heeft – samengevat – gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Nostra te veroordelen:

tot herstel van de gebreken, op straffe van een dwangsom;

tot huurprijsvermindering van 20% vanaf 1 december 2020 dan wel 2 juni 2021;

tot betaling van de proceskosten en wettelijke rente.

4.2.

De gebreken in en aan het gehuurde tasten het huurgenot ernstig aan en bewoning is bijna onmogelijk. Er is sprake van twaalf verschillende gebreken zodat huurvermindering significant op zijn plaats is.

4.3.

Nostra heeft tot afwijzing geconcludeerd. De vordering van [naam01] is niet toewijsbaar omdat deze te algemeen is geformuleerd en alle gebreken die voor rekening van Nostra komen zijn inmiddels zijn hersteld. Bovendien leiden de gestelde gebreken niet tot een wezenlijk en substantiële aantasting van het woongenot. De gebreken rechtvaardigen geen huurprijsvermindering.

5.De beoordeling in conventie en reconventie

5.1.

De vorderingen van partijen in conventie en reconventie zijn met elkaar verweven, zodat zij gezamenlijk behandeld zullen worden.

5.2.

Een huurovereenkomst van bepaalde tijd eindigt van rechtswege wanneer de overeengekomen huurtermijn eindigt, mits de verhuurder heeft voldaan aan de op hem rustende aanzegverplichting. Deze verplichting houdt in dat de verhuurder maximaal drie maanden en minimaal één maand voor het einde van de huurtermijn de huurder het einde van de huurovereenkomst heeft aangezegd en deze aanzegging de verhuurder ook heeft bereikt. Nostra heeft gesteld dat het einde van de huur [naam01] is aangezegd volgens de regelen der wet. [naam01] heeft dat niet bestreden en op de zitting in september 2022 heeft hij zelfs gezegd dat hij eind oktober 2022 zou verhuizen. Daarmee is de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig geëindigd per 1 november 2022 en zijn er geen aanwijzingen dat [naam01] het gehuurde niet heeft ontruimd en verlaten. Op 31 oktober 2022 heeft ook een eindinspectie plaatsgevonden. Nostra wordt dan ook niet gevolgd in haar stelling dat zij ondanks deze omstandigheden belang heeft bij de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, omdat [naam01] zou kunnen “opkomen tegen de aanzegging”. De vordering van Nostra tot ontbinding en ontruiming zal dan ook vanwege gebrek aan belang worden afgewezen.

5.3.

Tussen partijen is een vijftiental klachten over het gehuurde in geschil. Deze klachten zijn door partijen in de processtukken en tijdens de mondelinge behandeling uitgebreid ter sprake gekomen. De kantonrechter overweegt dat een klacht moeten kunnen worden gekwalificeerd als een gebrek. Pas indien een gebrek leidt tot genotsvermindering, ontstaat een recht op huurprijsvermindering. De huurprijsvermindering geldt alleen voor de periode dat sprake is van genotsvermindering. Overigens leidt niet elke genotsvermindering door een gebrek tot een huurprijsvermindering, de genotsvermindering moet van voldoende betekenis zijn.

5.4.

De kantonrechter zal achtereenvolgens de gestelde klachten behandelen.

1.
Verontreiniging Whirpool bad

Over dit onderdeel verschillen partijen diep van mening. Nostra heeft bestreden dat het bad verontreinigd is en heeft aangevoerd dat in ieder geval op 3 maart 2022 en bij eindoplevering op 31 oktober 2022 het bad is gecontroleerd en de leidingen zijn doorgespoeld en er bij die werkzaamheden geen verontreiniging is geconstateerd terwijl [naam01] heeft aangevoerd dat als de Whirpool wordt aangezet, het bad enorm vervuild wordt. In deze procedure kan de verontreiniging en de eventuele oorzaak ervan niet worden vastgesteld. En zelfs indien enige mate van verontreiniging kan worden vastgesteld, staat daarmee nog niet vast dat het een gebrek is dat de verhuurder dient te verhelpen.

2)
Alarmsysteem en brandalarm

a. Alarmsysteem: Nostra heeft betwist dat het alarmsysteem defect is maar dat het niet functioneert omdat [naam01] geen abonnement met een extern beveiligingsbedrijf heeft afgesloten. Niet gebleken is dat [naam01] een desbetreffend abonnement heeft afgesloten. [naam01] heeft slechts aangevoerd dat het geen zin heeft om een abonnement af te sluiten omdat het systeem volledig uitgeschakeld is. Nu niet kan worden vastgesteld dat de klacht van [naam01] zou zijn verholpen bij het afsluiten van een dergelijke abonnement, wordt zijn stelling dat het alarmsysteem niet werkt als onvoldoende onderbouwd verworpen.

b. Brandalarm: Nostra heeft onweersproken aangevoerd dat het complex waarvan het appartement van [naam01] deel uitmaakt, medio 2021 is voorzien van een Brandmeldinstallatie (BMI) en dat deze installatie ook wordt onderhouden. Dit betekent dat in ieder geval sinds medio 2021 een werkend brandalarm is. Over de periode daarvoor heeft Nostra niet met zoveel woorden aangevoerd dat sprake is van een werkend brandalarm, zodat de stelling van [naam01] dat sprake is van een niet werkend brandalarm en hij dit op 30 oktober 2020 heeft gemeld bij Nostra in zoverre als onvoldoende onderbouwd weersproken vaststaat en een gebrek oplevert. Verder heeft [naam01] onweersproken gesteld dat hij door zijn rolstoelgebondenheid de woning niet kan verlaten als de BMI defect is omdat de lift dan ook niet werkt. Hoewel [naam01] dat niet met zoveel woorden heeft aangevoerd, ligt daarin wel een vermindering van het woongenot besloten. Het zonder belemmering kunnen betreden en verlaten van een huurwoning is naar het oordeel van de kantonrechter zo’n evident onderdeel van het woongenot dat een beperking daarvan in beginsel direct een vermindering ervan oplevert.

3)
Vlekken in de vloer

Partijen zijn het erover eens dat zich in de houten vloer vlekken bevinden. Ook twisten partijen er niet over dat Nostra bereid is (geweest) de vlekken te verhelpen maar dat [naam01] om hem moverende redenen niet op dit aanbod is ingegaan. Hoewel vlekken in de vloer een storend aangezicht kan zijn, levert dit als zodanig geen gebrek in de zin van de wet op. De vlekken zijn kennelijk ontstaan door een oude lekkage, maar de lekkage zelf is verholpen zodat ook niet zonder meer sprake is van een vermindering van het woongenot. [naam01] heeft ook niet aangevoerd dat en waarom deze vlekken leiden tot een vermindering van het woongenot.

4)
Het klimaat kan niet worden geregeld

Nostra heeft aangevoerd dat zij na klachten over de klimaatregeling een firma heeft ingeschakeld om het nodige te vervangen en te repareren en dat zij daarna geen klachten meer heeft ontvangen van [naam01] . [naam01] heeft niet bestreden dat hij nadien niet meer heeft geklaagd, maar heeft wel nog aangevoerd dat de door hem inschakelde deskundige tot de conclusie is gekomen dat de schakelaar van het klimaatsysteem door derden is uitgeschakeld. De kantonrechter kan in deze procedure niet vaststellen of en waaraan het schort, met dien verstande dat het al dan niet ingeschakeld zijn van een systeem als zodanig geen gebrek in de zin van de wet oplevert. Daar komt bij dat [naam01] in algemene termen heeft aangevoerd dat het in de winter te koud is en in de zomer te warm, hetgeen inherent is aan een niet (goed) in werking zijnde klimaatregeling en een subjectieve beleving betreft, maar [naam01] heeft niet toegelicht waarin voor hem de genotsvermindering precies is gelegen.

5)
Verhoogde concentratie lood in water

[naam01] heeft onderbouwd aangevoerd dat zich een verhoogde concentratie lood in het leidingwater van het gehuurde bevindt. Nostra is bekend met deze klacht van [naam01] maar heeft het leidingwater niet zelf laten testen. Hoewel [naam01] terecht heeft opgemerkt dat het de verantwoordelijkheid van Nostra als verhuurder is om actie te ondernemen, heeft [naam01] niet aangevoerd dat de concentraties lood in het leidingwater op enigerlei wijze leiden of hebben geleid tot een vermindering van het woongenot. Nostra heeft zelfs onweersproken aangevoerd dat de verhoogde concentraties lood in het leidingwater niet dusdanig zijn dat er vrees is voor de gezondheid van [naam01] . [naam01] heeft in het kader van het woongenot verder ook niet aangevoerd welke gevolgen de verhoogde concentraties zouden kunnen hebben.

6)
Schimmel op de tweede etage

Nostra heeft aangevoerd dat de schimmelvorming op 8 juni 2021 is opgelost. Verder heeft Nostra aangevoerd dat [naam01] ook geen vermindering van het woongenot heeft ervaren aangezien hij woonachtig is op de vierde etage en de schimmelvorming zich voordeed in de gemeenschappelijk hal op de tweede etage. Hoewel schimmel(vorming) in beginsel een gebrek is dat door een verhuurder dient te worden verwijderd, leidt schimmelvorming buiten het gehuurde in een gemeenschappelijk hal op een andere etage dan waarop de huurder woonachtig niet zonder meer tot genotsvermindering voor deze huurder. In dat kader heeft [naam01] onvoldoende aangevoerd dat sprake is van een vermindering van zijn huurgenot.

7)
Loszittende dakpannen bij het naastgelegen pand

Het betreffende pand is niet in eigendom van Nostra, zodat zij, zoals Nostra terecht heeft aangevoerd, reeds daarom niet aangesproken kan worden. Hoewel het haar zou sieren actie te ondernemen, rust op Nostra uit hoofde van de huurovereenkomst geen verplichting daartoe. In een procedure als de onderhavige waarin een huurachterstand, herstel van gebreken en een huurprijsvermindering wordt gevorderd, is deze klacht zelfs helemaal niet relevant.

8)
Verstopte dakgoten

Partijen verschillen van mening of de dakgoten (goed) worden schoongemaakt en dat als gevolg van het overmatig regenwater in de gootconstructie sprake is van vochtinwerking aan de interieurzijde in het gehuurde. Vooropgesteld zij dat onderhoud aan dakgoten de verantwoordelijkheid is van de verhuurder en dat het niet of niet goed onderhouden ervan een gebrek in de zin van de wet kan opleveren. Niet gebleken is evenwel dat de dakgoten een vermindering van het huurgenot van [naam01] opleveren. Dat, zoals [naam01] heeft aangevoerd, “binnen regent” als het buiten hard regent is niet zonder meer toe te schrijven aan slecht onderhouden dakgoten, maar in dat geval zou ook sprake kunnen zijn van zogenoemde slagregen.

9)
Geen waterdruk op de 4e etage

Naar het oordeel van de kantonrechter is het af en toe wegvallen van de waterdruk, hoewel storend net zoals vlekken in de vloer, geen gebrek in de zin van de wet. Hinder in de vorm van het niet kunnen bewateren van de planten is daarvoor in ieder geval onvoldoende.

10)
Meerderheid elektrische gordijnen werkt niet

Uit de stukken maakt de kantonrechter op dat aanvankelijk de meerderheid van de elektrische gordijnen niet werkte, maar volgens Nostra is dat op eerste verzoek van [naam01] hersteld. Tot het moment dat de elektrische gordijnen zijn hersteld, levert dit euvel naar het oordeel van de kantonrechter een gebrek op in de zin van de wet dat voorts leidt tot een vermindering van het woongenot. Dat wordt als zodanig ook niet bestreden door Nostra. Nostra laat vervolgens na te vermelden wanneer de elektrische gordijnen zijn hersteld. Dit is evenwel van belang voor de gevorderde huurprijsvermindering. Bij het uitbrengen van de dagvaarding op 26 april 2022 waren de gordijnen in ieder geval nog niet hersteld aangezien Nostra in de dagvaarding heeft aangegeven “
dat dit lastig is” omdat de betreffende “
firma uit Duitsland moeilijk te bereiken [is]”. Pas in haar akte van 15 november 2022 heeft Nostra aangegeven dat de elektrische gordijnen zijn hersteld en dat dit ook zou blijken uit de rapportage van 22 september 2022 van de door [naam01] ingeschakelde deskundige. [naam01] heeft aangevoerd dat het gebrek tot in ieder geval einde huurovereenkomst op 31 oktober 2022 heeft bestaan en verwijst in dat verband naar pagina 9 van de betreffende rapportage. Op die pagina worden de buitenkozijnen behandeld door de deskundige. De buitenkozijnen betreft hieronder klacht sub 14) en kan daardoor niet mede dienen ter onderbouwing van het standpunt dat wordt ingenomen ten aanzien van de elektrische gordijnen. Dat zou leiden tot dubbeltellingen. Onbestreden heeft [naam01] aangevoerd dat hij op 30 oktober 2020 heeft geklaagd over de gordijnen. De kantonrechter stelt op grond van het voorgaande vast dat er over de periode van 30 oktober 2020 tot 22 september 2022 een gebrek heeft bestaan ten aanzien van de elektrische gordijnen, welk gebrek heeft geleid tot een vermindering van het huurgenot.

11)
Slot binnenraam defect

Nostra heeft onderbouwd gesteld dat het slot is gerepareerd. [naam01] kan in dat geval niet volstaan met een blote ontkenning ervan.

12)
Lichtcirculatie

Nostra heeft onderbouwd gesteld dat in december 2021 een nieuwe WTW-installatie is geplaatst en dat zij daarna geen klachten meer heeft ontvangen van [naam01] . Uit niets blijkt ook dat er nog is geklaagd door [naam01] . De in de brief van 9 februari 2022 gemaakte opmerking “09-02-2022 nog steeds niet gerepareerd” is onvoldoende (specifiek) tegenover de onderbouwde stelling van Nosta dat de WTW-installatie in december 2021 is vervangen en naar behoren functioneert. Hoewel een niet (goed) functionerend luchtcirculatiesysteem een gebrek oplevert dat de verhuurder dient te herstellen, is niet aanstonds duidelijk op welke wijze dit heeft geleid tot een vermindering van het huurgenot.

13)
Buitengevels

Over dit onderdeel is door [naam01] niet geklaagd, maar wordt door Nostra behandeld in haar akte van 15 november 2022 omdat het wordt aangekaart in de rapportage van de door [naam01] ingeschakelde deskundige. Buitengevels zijn, zoals Nostra terecht opmerkt, onderdeel van groot onderhoud uit te voeren door de verhuurder. Kennelijke is Nostra doende met groot onderhoud waarvan de buitengevels onderdeel uitmaken. In welk opzicht de buitengevels voor [naam01] leiden tot een vermindering van zijn huurgenot is onduidelijk. De veiligheid voor de omgeving kan in ieder geval niet leiden tot een vermindering van het huurgenot voor [naam01] .

14)
Buitenkozijnen

Uit de stellingen en weren van partijen is niet af te leiden welke klachten er nu precies zijn ten aanzien van de buitenkozijnen. Zodoende kan de kantonrechter niet beoordelen of deze klachten een gebrek in de zin van de wet opleveren en vervolgens of dit gebrek leidt tot een vermindering van het huurgenot van [naam01] .

5.5.

Het voorgaande in acht genomen wordt het volgende overwogen. In reconventie heeft [naam01] gevorderd Nostra te veroordelen tot herstel van de gebreken op straffe van een dwangsom. Bij deze vordering heeft [naam01] geen belang meer, aangezien [naam01] bij het wijzen van dit vonnis reeds vijf maanden geleden het gehuurde heeft verlaten. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen. Het vaststellen of een klacht een gebrek is in de zin van de wet is nog wel van belang voor het oordeel over de opschorting van de huurbetaling door [naam01] en ook voor de door [naam01] gevorderde huurprijsvermindering. Een huurprijsvermindering heeft vervolgens weer gevolgen voor de huurachterstand, waarvan Nostra in conventie betaling heeft gevorderd. Resumerend heeft de kantonrechter ten aanzien van de klachten sub 2)b., 6), 8), 10) en 12) in meer of mindere vastgesteld dat sprake is (geweest) van een gebrek in de zin van de wet, maar slechts de gebreken beschreven onder 2)b en 10) leiden tot een vermindering van het huurgenot van [naam01] . Bij deze gebreken acht de kantonrechter een huurprijsvermindering van 10% passend, 5% vanwege het brandalarm en 5% vanwege de elektrische gordijnen over de periode vanaf de melding van het gebrek, dat in het petitum van de reconventionele vordering is gesteld op (primair) 1 december 2020 tot het herstel ervan. Dit betekent dat ten aanzien van het brandalarm over de periode van 1 december 2020 tot 1 juli 2021 een huurprijsvermindering van 5% wordt toegekend en ten aanzien van de elektrische gordijnen een huurprijsvermindering van 5% over de periode van 1 december 2020 tot 22 september 2022.

5.6.

De huurprijsvermindering dient te worden toegepast op de huurprijs. Over de huurprijs twisten partijen, althans in de dagvaarding wordt gesteld dat de maandelijkse huurprijs laatstelijk € 2.963,96 is terwijl [naam01] in de conclusie van antwoord heeft aangevoerd dat de overeengekomen huur € 2.750,00 is. In de huurovereenkomst die door Nostra is overgelegd en door [naam01] niet wordt bestreden, is een huurprijs opgenomen die bestaat uit de kale huur van € 2.750,00, een voorschot voor nutsvoorzieningen van € 100,00 en een voorschot op de vergoeding van bijkomende levering en diensten van € 75,00 zodat volgens de huurovereenkomst “
totaal te betalen per maand € 2.925,00”. Aangezien geen van partijen meer hebben gereageerd op elkaar, zal de kantonrechter de huurprijs zoals partijen zijn overeengekomen in de huurovereenkomst volgen zijnde een maandhuur van
€ 2.925,00.

5.7.

Het voorgaande betekent dat [naam01] over de periode van 1 december 2020 tot 1 juli 2021 een maandhuur verschuldigd was van € 2.925,00 × 90% = € 2.632,50 en over de periode van 1 juli 2021 tot 22 september 2022 een maandhuur van € 2.925,00 × 95% =
€ 2.778,75. Vanaf aanvang huurovereenkomst op 1 november 2020 tot 1 december 2020 en vervolgens vanaf 22 september 2022 tot en met einde huurovereenkomst op 31 oktober 2022 is [naam01] de volledige huur verschuldigd geweest. Nostra heeft in de dagvaarding gevorderd de huurtermijnen vanaf januari 2022 tot en met april 2022, maar ook de destijds nog toekomstige huurtermijn. De laatste vordering is ingehaald door de tijd zodat de toekomstige vorderingen niet langer toekomstig zijn en met het einde van de huurovereenkomst en de ontruiming per 1 november 2022, kan de kantonrechter inmiddels de totale huurachterstand berekenen. Over de maanden januari 2022 tot 22 september 2022 was [naam01] aan huur een bedrag aan Nostra verschuldigd van (€ 2.778,75 × (8 maanden + 22/30 van een maand)), zijnde € 24.267,38. Over de periode vanaf 22 september 2022 tot en met 31 oktober 2022 was [naam01] aan Nostra een bedrag van (€ 2.925,00 × (1 maand en 8/30 van een maand)) € 3.705,00 aan huur verschuldigd. De totale huurachterstand over de periode van 1 januari 2022 tot 1 november 2022 is aldus (€ 24.267,38 + € 3.705,00) € 27.972,38. Reeds gedane betalingen door [naam01] dienen hierop in mindering te strekken. Ook kan een verrekening plaatsvinden met de te veel betaalde huur ten aanzien van de periode waarover de kantonrechter een huurprijsvermindering heeft toegekend. Voor zover [naam01] nog niet tot betaling is overgegaan van het overige, is hij in verzuim om reden waarvan hij de gevorderde wettelijke rente verschuldigd is.

5.8.

Zoals reeds overwogen kan met de vaststelling van de huurprijsvermindering als gevolg van gebreken aan het gehuurde ook een oordeel worden gevormd over de opschorting van de huurbetalingen van [naam01] sinds 1 januari 2022. De kantonrechter overweegt dat als een huurwoning gebreken vertoont, de huurder
in verhouding tot de ernst van het gebrekde huurbetalingen geheel of gedeeltelijk opschorten. Opgemerkt zij dat in de (rechts)praktijk blijkt dat een volledige opschorting van de huurbetalingen maar zelden te rechtvaardigen is. Uiteindelijk is gebleken dat [naam01] het overgrote deel van de opgeschorte huur alsnog aan Nostra dient te betalen en zodoende ten onrechte de betaling van de volledige huur heeft opgeschort. Het gevolg daarvan zou zijn geweest toewijzing van een eventuele vordering tot ontbinding en ontruiming, ware het niet dat de kantonrechter hierboven in rechtsoverweging 5.2. reeds heeft overwogen dat Nostra bij die vordering geen belang meer heeft en het zodoende bij deze vaststelling kan blijven.

5.9.

Aangezien de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd per 1 november 2022 en [naam01] het gehuurde heeft ontruimd en verlaten, heeft [naam01] geen belang meer bij een verklaring voor recht dat bepaalde artikelen uit de huurovereenkomst onredelijk bezwarend of oneerlijk zijn om reden waarvan deze vernietigd dienen te worden. Vooruitbetaling en/of opschorting zijn immers niet meer aan de orde. De door [naam01] in conventie gevorderde verklaring voor recht, wat daarvan ook zij, zal daarom worden afgewezen.

5.10.

[naam01] zal als de in het ongelijk gestelde partij in conventie worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Nostra, tot en met heden begroot op € 2.682,39 (€ 1.384,00 vanwege griffierecht, € 110,39 vanwege explootkosten en € 1.188,00 vanwege salaris gemachtigde (3 punten x € 396,00). In reconventie zijn partijen over en weer in het gelijk gesteld, zodat de kantonrechter aanleiding ziet de kosten tussen partijen te verdelen in die zin dat zij de eigen kosten dragen.

6.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

6.1.

veroordeelt [naam01] en Nine-Nine, hoofdelijk, tot betaling van een bedrag van
€ 27.972,38, nog te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2022 tot de dag van betaling;

6.2.

veroordeelt [naam01] en Nine-Nine, hoofdelijk, in de proceskosten, vastgesteld op
€ 2.682,39;

in reconventie

6.3.

veroordeelt Nostra tot een huurprijsvermindering van 5% over de maandhuur vanwege het brandalarm over de periode 1 december 2020 tot 1 juli 2021 en 5% over de maandhuur vanwege de elektrische rolgordijnen over de periode van 1 december 2020 tot 22 september 2022;

6.4.

compenseert de proceskosten tussen partijen;

in conventie en reconventie

6.5.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.1., 6.2. en 6.3. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.W.D. Bom en in het openbaar uitgesproken op 4 april 2023.