Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/94
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 mei 2023 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats] (de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het jaar 2021 vastgesteld op € 129.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslag).
Eiser heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 26 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 april 2023. Namens eiser zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] , kantoorgenoten van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 3] en [naam 4] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een winkelpand met een ‘verhuurbare vloeroppervlakte’ van ongeveer 39 m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Niet meer in geschil is dat de onder 1 vermelde oppervlakte juist is en dat die oppervlakte uitsluitend betrekking heeft op ‘primaire ruimte’.
3. Eiser heeft ter zitting, onder verwijzing naar een berekening en informatie over de onroerende zaak van ‘ [bedrijfsnaam] ’, een waarde bepleit van € 97.000. In zijn berekening gaat eiser uit van een huurwaarde van € 10.740 en een kapitalisatiefactor van 9,1. Verder heeft eiser – samengevat – aangevoerd dat verweerder van een te hoge huurwaarde is uitgegaan, dat de invloed van de COVID-19-pandemie (de pandemie) op de WOZ-waarde niet inzichtelijk is gemaakt, dat de pandemie een correctie van 15,83% rechtvaardigt, dat onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de pandemie op de natte horeca en dat de geanonimiseerde onderbouwende transacties onvoldoende inzichtelijk zijn.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd. In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 147.000. Naast gegevens van de onroerende zaak, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
6. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken kan de waarde in het economisch verkeer van niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur; de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode.
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Niet in geschil is dat de toegepaste huurwaardekapitalisatiemethode in dit geval het meest geschikt is om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. Naar volgt uit het taxatierapport, is verweerder uitgegaan van een huurwaarde van € 11.700 (€ 300 per m²). Ter onderbouwing van deze huurwaarde zijn in het taxatierapport huurgegevens van drie geanonimiseerde objecten aan de Hooftstraat opgenomen. Verweerder heeft verklaard dat de stukken waaruit die gegevens blijken in verband met de vertrouwelijkheid daarvan niet kunnen worden verstrekt, maar slechts ter zitting kunnen worden ingezien. De rechtbank is van oordeel dat deze stukken niet in aanmerking kunnen worden genomen bij de beoordeling van het geschil, omdat het met de informatie ter zitting voor eiser niet meer mogelijk is om onderzoek te doen naar de gehanteerde vergelijkingsobjecten. De stelling van verweerder dat eiser de gegevens ook bij inzage in de bezwaarfase had kunnen verkrijgen treft geen doel, omdat verweerder in beroep andere vergelijkingsobjecten heeft gebruikt dan in bezwaar. Hieruit volgt dat verweerder de door hem gehanteerde huurwaarde, tegenover de betwisting daarvan door eiser, niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank ziet daarom aanleiding om in dit geval uit te gaan van de door eiser bepleite huurwaarde van € 10.740. De kapitalisatiefactor van de onroerende zaak is in het taxatierapport bepaald op 12,6. Ter onderbouwing van die kapitalisatiefactor zijn de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] gebruikt. De rechtbank acht deze vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de onroerende zaak. De kapitalisatiefactoren van de vergelijkingsobjecten zijn aan de hand van transactie- en huurprijzen berekend op 12,4, 12,8 en 15,1. Hiermee heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de voor de onroerende zaak gehanteerde kapitalisatiefactor van 12,6 niet te hoog is. Een huurwaarde van € 10.740 en een kapitalisatiefactor van 12,6 resulteren in een waarde van € 135.324. Hieruit volgt dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
8. Wat eiser verder heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. De rechtbank volgt eiser niet in de door hem aan de hand van een zogenoemde bottom-up-berekening vastgestelde kapitalisatiefactor. Voor het bepalen van de kapitalisatiefactor geldt dat een berekening op basis van gerealiseerde transactiecijfers (de top-down methode) de voorkeur heeft omdat die cijfers een betere onderbouwing vormen van de in het kader van de Wet WOZ gezochte waarde. Een bottom-up-berekening, waarbij de kapitalisatiefactor van onderaf wordt opgebouwd, is naar haar aard met onzekerheid omgeven, aangezien veel van de gehanteerde percentages moeten worden geschat. De rechtbank is voorts van oordeel dat de verwijzing van eiser naar de economische gevolgen van de pandemie op de WOZ-waarde niet slaagt. Nu op de waardepeildatum de pandemie in Nederland nog niet was begonnen, kan dit betoog alleen slagen als sprake is van een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ die tot een waardedaling op de toestandsdatum van 1 januari 2021 heeft geleid. De rechtbank stelt vast dat eiser uitsluitend in algemene zin heeft gesteld dat het investeringsrisico fors is verhoogd en het gebruiksnut is beperkt. Naar het oordeel van de rechtbank is dit onvoldoende voor het oordeel dat ten aanzien van de onroerende zaak sprake was van een bijzondere omstandigheid. Hoe de coronamaatregelen specifiek voor dit object van invloed zijn geweest is onvoldoende (met stukken) onderbouwd. Daarnaast zijn alle drie de ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor genoemde verkooptransacties gerealiseerd na het uitbreken van de pandemie, waardoor eventuele effecten van de pandemie reeds zijn verdisconteerd in de bij die transacties gerealiseerde prijzen.
9. Dat in de uitspraak op bezwaar is uitgegaan van een onjuiste oppervlakte kan niet leiden tot een gegrond beroep. Niet de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw, maar de eindwaarde ligt namelijk ter toetsing voor en zoals onder 7 is overwogen is de eindwaarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag vastgesteld. Dat in bezwaar geen inzicht is gegeven in de vergelijkingsobjecten die zijn gebruikt ter onderbouwing van de huurwaarde treft geen doel, omdat onweersproken is dat eiser deze gegevens had kunnen inzien indien hij gebruik had gemaakt van zijn inzagerecht en dat eiser hier geen gebruik van heeft gemaakt.
10. Gelet op het hiervoor is overwogen, dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
11. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift is op 17 maart 2021 door verweerder ontvangen. Daarmee is ten tijde van het doen van deze uitspraak sprake van een geringe overschrijding van de redelijke termijn met twee maanden en dertien dagen. Eiser heeft in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie voor de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure. Ter zitting is bevestigd dat op grond van de algemene voorwaarden van de gemachtigde deze vergoeding zal toekomen aan de gemachtigde en niet aan eiser, zodat het toekennen van de vergoeding voor eiser geen compensatie vormt. De rechtbank ziet in het voorgaande aanleiding om te volstaan met het oordeel dat de redelijke termijn is overschreden en niet over te gaan tot het toekennen van enige vergoeding voor immateriële schade.
Proceskosten
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. Kiers, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. van Emden, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het hoger beroepschrift ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).