ECLI:NL:RBDHA:2023:8782

Uitspraak

RECHTBANK Den Haag

Team handel

Zaak-/rolnummer: C/09/632744 / HA ZA 22-627

Vonnis van 14 juni 2023

in de zaak van

1.[eisende partij sub 1] ,

te [plaats] ,
2. [eisende partij sub 2],

te [plaats] ,

eisers,

hierna samen te noemen: kopers,

advocaat: mr. M.S. Houweling te Den Haag,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

te [plaats] ,
2. [gedaagde sub 2],

te [plaats] ,

gedaagden,

hierna samen te noemen: verkopers,

advocaat: mr. M.C. Prakke te Amsterdam.

Waar de zaak over gaat

Kopers hebben een woning van verkopers gekocht. Zij stellen dat sprake is vochtoverlast, dan wel lekkage en dat dit normaal gebruik van de woning in de weg staat. Zij vorderen schadevergoeding, dan wel prijsvermindering, dan wel nadeelsopheffing.

Verkopers menen niet aansprakelijk te zijn en betwisten dat het normaal gebruik van de woning in het geding is. Zij beroepen zich op een overeengekomen ouderdomsclausule. Zij betwisten ook de door kopers gestelde oorzaak van de vochtoverlast en de omvang van de gestelde schade. Verder beroepen zij zich erop alleen voor eventuele herstelkosten te kunnen worden aangesproken. Kopers hebben volgens verkopers ook geen schadebeperkende maatregelen genomen.

In dit tussenvonnis komt de rechtbank tot de conclusie dat verkopers aansprakelijk zijn voor de kosten van het herstel van de vochtproblemen in de slaapkamer op de eerste verdieping aan de voorzijde van de woning. Verkopers zullen dus de herstelkosten aan kopers moeten betalen (en geen overige aanvullende schade). De rechtbank acht het noodzakelijk een deskundige in te schakelen om de herstelkosten te bepalen. Als eerstvolgende stap in deze procedure zullen partijen in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte na tussenvonnis uit te laten over de vragen die de rechtbank aan de te benoemen deskundige ter beantwoording zal voorleggen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 14 juli 2022, met producties 1 tot en met 21;

- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 7;

- het tussenvonnis van 22 februari 2023, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- de akte wijziging van eis en overlegging producties 22 en 23 van kopers.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft op 10 maart 2023 plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt die in het griffiedossier zijn opgenomen. Kopers werden tijdens de mondelinge behandeling bijgestaan door hun advocaat mr. B.T. Tonino en verkopers door hun advocaten mrs. M.C. Prakke en J. Vlake.

1.3.

Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal komen.

2.De beoordeling

Wat er gebeurd is

2.1.

Kopers hebben op 23 april 2019 van verkopers een tussenwoning aan de [adres] (hierna: de woning) gekocht voor een koopsom van € 628.000,-.

2.2.

De woning dateert uit de jaren twintig van de vorige eeuw en bestond oorspronkelijk uit twee woonlagen (begane grond en eerste verdieping). In 2009 hebben verkopers op de eerste verdieping een dakopbouw laten plaatsen. Aan zowel de voor- als achterzijde van de dakopbouw bevindt zich een balkon.

(foto afkomstig uit de verkoopbrochure) niet gepubliceerd ivm privacy-overwegingen.

2.3.

Partijen hebben voor het opstellen van de koopakte gebruik gemaakt van het ‘Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018)’, dat is opgesteld door onder andere de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM. Dit wordt ook wel het ‘NVM-model’ genoemd. In de koopakte is een regeling opgenomen over aansprakelijkheid bij gebreken van de woning.

2.4.

De woning is op 22 juli 2019 aan kopers geleverd.

2.5.

Tijdens verbouwingswerkzaamheden in augustus 2019 hebben kopers in de slaapkamer op de eerste verdieping aan de voorzijde van de woning (hierna: de slaapkamer) een vloer en voorzetwand verwijderd. Kopers constateerden toen wateroverlast / lekkage op de vloer en wand(en) in die slaapkamer. Daarna hebben kopers met regelmaat wateroverlast gehad na (heftige) regenbuien/stormen. Kopers hebben hierover bij verkopers geklaagd.

2.6.

In het voorjaar van 2020 hebben kopers de voorgevel door [VBG] (hierna: VBG) laten inspecteren. Op 4 maart 2020 heeft VBG kopers onder meer geschreven dat de waterwerende functie van de eerder (in 2015) aangebrachte impregneerlaag niet meer aanwezig was. Verder heeft VBG geconcludeerd dat het metselwerk van de dakopbouw na regen drijfnat is, dat de gebruikte stenen van een goedkope kwaliteit zijn en veel vocht opnemen en dat dit bij veel wind en regen kan leiden tot verzadiging van de stenen met vocht, dat vervolgens doorzakt naar de onderliggende verdieping.

2.7.

Kopers hebben de voorgevel vervolgens door VBG laten impregneren.

2.8.

In augustus 2020 wilden kopers de wand aan de voorgevelzijde van de slaapkamer laten stuken. Naar het oordeel van de stukadoor was echter geen sprake van doorslaand vocht, maar van een lekkage en moest dit probleem worden opgelost voordat kon worden gestukt. Met een tuinslang heeft de stukadoor het boven de slaapkamer gelegen balkon besproeid. Na enige tijd werd de wand aan voorzijde van de kamer vochtig.

2.9.

Verkopers hebben kopers geadviseerd contact op te nemen met de architect van de dakopbouw. Architect [A] heeft de woning vervolgens bezocht en op 10 september 2020 onder meer het volgende aan kopers geschreven:

“
Afgelopen dinsdag 8/9 hebben wij op de eerste en tweede verdieping gekeken waar de lekkageproblemen die bij de voorgevel zijn opgetreden. Het gaat om doorslag aan de binnenzijde van de voorgevel op de eerste verdieping en om vochtplekken in nieuw schilderwerk van zijmuren. In de afgelopen regenperiode stroomde het water naar binnen.

Wij constateerden:

a. Het kleine zijraam op het balkon is aan de onderzijde niet voorzien van een loodslabbe. Tussen het raam en het onderliggende metselwerk zitten gaten waardoor het water rechtstreeks de spouw in kan lopen tussen halfsteens metselwerk en de houtskeletbouw binnenwand.

b. Op de tweede verdieping is halfsteens metselwerk uitgevoerd bovenop een steens muur van de eerste verdieping. Lekkage lijkt afkomstig van water in de nieuw opgemetselde gevel dat doorzakt naar het onderliggende metselwerk. Daar dringt het vocht naar binnen tot aan de binnenkant van de woning. In de overgang van steens naar halfsteens metselwerk is niet of nauwelijks een waterkering aangebracht.

c. De 'schoorsteen' heeft een onbekende aansluiting op het onderliggende metselwerk. Het is goed mogelijk dat ook daar water doorsijpelt van buiten naar binnen. (Zie b.)”

2.10.

Op 26 januari 2021 hebben kopers door [Expertisebureau] (hierna: [Expertisebureau] ) een onderzoek laten uitvoeren naar de oorzaak en omvang van de vochtproblematiek, alsook naar (de kosten van) het herstel.

2.11.

Naar aanleiding van dit onderzoek heeft [Expertisebureau] op 21 juni 2021 een rapport van expertise opgesteld. Daarin staat voor zover relevant:

“
Het resultaat van deze metingen is een oplopende waarde van het vochtgehalte naar mate wij dichter bij de voorgevel en de op de voorgevel aansluitende woningscheidende wanden komen.

De waarden lopen op van 22,2 % naar 68,4 % (van droog naar verzadigd nat). Waarbij de hoogste waarden worden gemeten ter plaatse van de voorgevel.

Dit wijst erop dat de wanden op de 1° etage, verzadigd nat zijn. Naar mate de metingen zich verplaatsen richting de vloer van de 1e verdieping, meten wij geen verhoogd vochtpercentages, wij gaan ervan uit dat de wand op de begane grond geen vochtpercentage zal vertonen.

(…)

De dakopbouw op de 2e verdieping is geplaatst op de bestaande woning, waarbij de voor- en zijgevels zijn doorgebouwd op de bestaande gevels en de achtergevel ca. 2 meter naar binnen staat ten opzichte van de bestaande achtergevel.

De bestaande voorgevel is opgetrokken uit zogenaamd steens metselwerk en werd van oorsprong aan de bovenzijde afgedekt met een zinken afdekkap. Deze zinken afdekkap zorgt ervoor dat het hemelwater niet van bovenaf kan toe treden tot het steens metselwerk. Om het metselwerk van de opbouw aan te brengen is de zinken afdekkap verwijderd.

(…)

De stenen die zijn toegepast voor de nieuwe dakopbouw hebben een open poriënstructuur waardoor deze metselstenen makkelijk water kunnen opnemen en er in de stenen een vochttransport zal plaats vinden.

Het metselwerk van de dakopbouw is zonder vochtonderbreking geplaatst op de bestaande voor- en zijgevels. Water dat in het nieuwe metselwerk komt zakt uit naar beneden tot het bestaande metselwerk. Omdat op deze locatie geen waterkering tussen de nieuwe spouwmuur en het bestaande steens metselwerk is aangebracht, dringt het vocht op de locatie de woning binnen.

Een dergelijke waterkering wordt veelal in lood uitgevoerd.

(…)

De gebreken hebben een blijvend karakter, wat inhoudt dat de lekkage problematiek blijft voortduren.

Een vochtig/nat binnenklimaat veroorzaakt medische klachten, waaronder klachten aan de luchtwegen, hoofdpijn, hoesten, geïrriteerde huid, benauwd gevoel en ademhalingsproblemen.

Ons inziens kan dat een normaal gebruik van de woning in de weg gaan staan.

(…)

Wij kunnen ons conformeren aan het hersteladvies van de architect zoals benoemd in zijn brief van 10 september 2020. De architect heeft tekeningen vervaardigd van het herstel, deze tekeningen zijn als bijlage toegevoegd.

(…)

Wij ramen de herstelkosten volgens onderstaande specificatie op € 22.470,-- exclusief btw.”

- Plaatsen steigerwerk €. 3.750,--

- Vervangen bestaande raamdorpelstenen - 2.200,--

- De- en hermonteren balkon afdekking. - 750,--

- Waterkering aanbrengen onder

kozijn dakopbouw - 1.000,--

- Vervangen metselstenen door hoogwaardige

metselstenen - 2.500,--

- Waterkering aanbrengen ter plaatse overgang

oud/ metselwerk, incl. herstellen bitumen - 5.550,--

- Impregneren nieuw metselwerk - 1.750.--

- Herstellen binnenwanden - 2.875,--

- Herstellen parketvloer(gedeeltelijk) in - 995,--

Slaapkamer voorzijde

- Sauswerk binnenwanden en plafonds- 1.100.--

Totaal exclusief btw €. 22.470,--”

2.12.

In het rapport staat over de eventuele bekendheid van verkopers met de vochtproblematiek ten tijde van de verkoop:

“
Omdat er sprake is van bouwkundige gebreken die tijdens de realisatie van de opbouw zijn gemaakt, zijn wij van oordeel dat de waterintreding dateert van kort na de realisatie. Wij achten het aannemelijk dat de verkopers kennis hebben gehad van de water intreding.

Door de verkopers is blijkbaar een voorzetwand tegen de voorgevel geplaatst, mogelijk vanwege de vochtproblematiek.

Vanwege de aanwezigheid van de voorzetwand kon uw cliënte ons inziens geen kennis hebben van de vochtproblematiek.”

2.13.

Bij brief van 22 juni 2021 zijn verkopers in gebreke gesteld en aansprakelijk gesteld voor de schade van kopers.

2.14.

Verkopers hebben het rapport van [Expertisebureau] laten beoordelen door [X] . [X] heeft, kort gezegd, geconcludeerd dat het onderzoek van [Expertisebureau] ‘mager’ is. Er zijn enkele visuele vaststellingen gedaan en summiere vochtmetingen verricht. Er is geen lekdetectie uitgevoerd. Volgens [X] kan er ook sprake zijn van stormschade waardoor vochtproblematiek is opgetreden.

2.15.

Verkopers hebben telkens hun aansprakelijkheid afgewezen.

Wat kopers vorderen

2.16.

Kopers vorderen na vermeerdering van eis – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

i. € 31.323,19 als schadevergoeding, omdat de woning niet voldoet aan wat zij daarvan mochten verwachten, te vermeerderen met wettelijke rente;

Subsidiair

gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst, waarbij de koopprijs wordt verlaagd met € 31.323,19 en met veroordeling van de verkopers tot betaling van dit bedrag, te vermeerderen met wettelijke rente;

Meer subsidiair

opheffing van het vanwege dwaling bij kopers ontstane nadeel en veroordeling van verkopers tot betaling van een bedrag van € 31.323,19, te vermeerderen met wettelijke rente;

Primair, subsidiair en meer subsidiair

€ 3.000,- aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente;

veroordeling van verkopers in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

2.17.

Verkopers voeren verweer.

2.18.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

Juridisch kader

2.19.

Kopers beroepen zich in hun dagvaarding op artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Artikel 7:17 lid 1 BW bepaalt dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Dat wil zeggen dat de zaak, mede gelet op de aard daarvan en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, de eigenschappen moet bezitten die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien (artikel 7:17 lid 2 BW).

2.20.

Artikel 7:17 BW is van regelend recht, wat betekent dat partijen hiervan afwijkende afspraken kunnen maken.

2.21.

Verkopers hebben aangevoerd dat partijen dit hebben gedaan. De vraag of de woning aan de overeenkomst beantwoordt, moet volgens verkopers worden beoordeeld aan de hand van de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopakte:

“
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”

2.22.

Kopers hebben tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd bevestigd dat partijen met de artikelen 6.1 en 6.3 in de koopakte zijn afgeweken van artikel 7:17 BW.

2.23.

Artikel 6.1 van de koopakte bepaalt dat verkopers niet instaan voor zichtbare en onzichtbare gebreken. Op grond van dit artikel dragen kopers dus (in beginsel) het risico van die gebreken. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst wordt daarop echter een uitzondering gemaakt, in die zin dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Met artikel 6.3 staan verkopers dus in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen. Volgens vaste rechtspraak komt het bij de uitleg van ‘normaal gebruik’ in artikel 6.3 aan op de betekenis die partijen hier naar normaal spraakgebruik aan mochten toekennen (Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414). Normaal gebruik betekent dan dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

2.24.

Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning aantast, dan komt dit gebrek toch voor rekening van kopers als zij het gebrek kenden of dit gebrek voor hen kenbaar was (zie ook artikel 6.3 van de koopakte), of als verkopers een geslaagd beroep kunnen doen op de overeengekomen ouderdomsclausule (artikel 23 van de koopakte).

2.25.

Voor de kenbaarheid van gebreken geldt in zijn algemeenheid, dat als een koper aanleiding heeft om te twijfelen aan de staat waarin de woning zich bevindt, en (daarom) aan de geschiktheid voor normaal gebruik, van hem verwacht mag worden dat hij daarnaar onderzoek zal verrichten. Als een koper deze onderzoeksplicht schendt, en onderzoek het gebrek aan het licht zou hebben gebracht, dan zal in beginsel geen sprake zijn van een gebrek dat voor de koper niet kenbaar was. Daar staat tegenover dat als een verkoper weet dat een zaak bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, hij daarvan mededeling moet doen aan de koper. Als de verkoper deze mededelingsplicht schendt, dan kan hij de koper niet met succes verwijten dat deze geen onderzoek heeft gedaan.

2.26.

De artikelen 6.1 en 6.3 van de koopakte bevatten dus een uitgebreide regeling die bepaalt wie (koper of verkoper) in welke gevallen aansprakelijk is en voor welke schade (herstelkosten en/of aanvullende schade). De eerste vraag die de rechtbank moet beantwoorden, is of sprake is van een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat.

Vochtproblematiek belemmert normaal gebruik van de woning

2.27.

Kopers stellen dat de vochtproblematiek een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Verkopers betwisten dit. Kopers hebben op de zitting nader toegelicht dat het de bedoeling was dat één van hun kinderen in de slaapkamer zou komen te slapen, maar dat de slaapkamer als gevolg van de vochtproblemen al vier jaar niet kan worden gebruikt. Hun twee kinderen slapen nu op één kamer. Ze missen dus één slaapkamer. Kopers hebben verder toegelicht dat er met hevige regen water door de muur komt, de muur vol zit met schimmel en dat het mogelijk is met een vinger in de muur te drukken (zo vochtig is het).

2.28.

De rechtbank is van oordeel dat kopers voldoende hebben gesteld en aan de hand van foto’s hebben onderbouwd dat de slaapkamer als gevolg van de vochtproblemen niet geschikt is om in te slapen. Kopers worden hiernaast ook in hun woongenot aangetast, omdat zij nu een slaapkamer voor één van de kinderen tekort komen. Kopers hebben de vochtproblemen voor het eerst ontdekt tijdens verbouwingswerkzaamheden rond 15 augustus 2019, dus binnen een maand na de levering van de woning op 22 juli 2019. Dit is dermate snel na de levering, dat de rechtbank – bij gebrek aan gemotiveerd verweer van verkopers op dit punt – ervan uit gaat dat de vochtproblemen op het moment van levering van de woning aanwezig waren.

2.29.

De rechtbank komt, gelet hierop, tot de conclusie dat sprake is van gebreken (vochtproblemen) die aan normaal gebruik van de woning in de weg staan.

Gebreken waren niet bekend of kenbaar voor kopers

2.30.

De volgende vraag die de rechtbank moet beantwoorden, is of de vochtproblemen voor kopers bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. In dat geval zijn verkopers op grond van artikel 6.3 van de koopakte immers niet aansprakelijk.

2.31.

Niet gesteld en ook niet gebleken is dat de vochtproblemen bekend of kenbaar waren bij kopers op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst op 23 april 2019. Kopers hebben een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Er is toen een lekkageplek in een andere kamer, aan de achterzijde van de woning opgemerkt, maar dit betrof een oude lekkageplek (en geen bestaand probleem). Partijen zijn het erover eens dat deze oude lekkageplek een andere oorzaak heeft dan de vochtproblematiek waar het in deze zaak over gaat.

2.32.

De rechtbank concludeert dan ook dat de gebreken voor kopers niet bekend of kenbaar waren.

Verkopers hebben geen mededelingsplicht geschonden

2.33.

De vraag is verder of verkopers wisten van de (verborgen) vochtproblemen en dit desondanks niet hebben gemeld aan kopers. In dat geval treft verkopers een verwijt en zijn zij op grond van artikel 6.3 van de koopakte aansprakelijk voor alle schade van kopers (en niet alleen voor herstelkosten). Kopers menen dat verkopers op de hoogte waren van de gebreken en als het ware als verhulling van de vochtproblemen een voorzetwand in de slaapkamer hebben geplaatst. De deskundige van [Expertisebureau] -expertise heeft hierover in zijn rapport opgemerkt: “
(…) Wij achten het aannemelijk dat de verkopers kennis hebben gehad van de water intreding. Door de verkopers is blijkbaar een voorzetwand tegen de voorgevel geplaatst, mogelijk vanwege de vochtproblematiek”. Verkopers betwisten dit. Verkopers hebben aangegeven dat zij niet bekend waren met de gestelde vochtproblemen en de voorzetwand in de slaapkamer hebben geplaatst voor de isolatie van de woning.

2.34.

De rechtbank is van oordeel dat verkopers voldoende hebben uitgelegd dat het plaatsen van de voorzetwand in de slaapkamer niets te maken had met het verhullen van vochtproblemen. Ook is niet gebleken dat verkopers (eerder dan kopers) op de hoogte waren van de vochtproblemen. De genoemde uitlating in het rapport van [Expertisebureau] -expertise acht de rechtbank van suggestieve aard, zodat zij daaraan voorbij gaat.

2.35.

De rechtbank concludeert dan ook dat verkopers geen mededelingsplicht hebben geschonden.

Het beroep van verkopers op de ouderdomsclausule slaagt niet

2.36.

Verkopers beroepen zich op de ouderdomsclausule, die in artikel 23 in de koopakte is opgenomen:

“
artikel 23 Ouderdomsclausule

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de onderhavige onroerende zaak meer dan 70 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft staat hij niet in de voor o.a. de kwaliteit van de vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering en eventuele afwezigheid van ongedierte c.q. schimmels (zoals houtworm, boktor, zwam etc.) en de eventuele afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerd te werken op het in artikel 6.3 omschreven woongebruik.”

2.37.

Verkopers betogen dat zij met de ouderdomsclausule hun aansprakelijkheid hebben beperkt tot de gebreken die
nietgenoemd zijn in die clausule (en het normaal gebruik van de woning in de weg staan). Kopers betwisten deze ruime uitleg. Volgens kopers is met de ouderdomsclausule beoogd alleen aansprakelijkheid uit te sluiten voor gebreken die hun oorzaak vinden in de ouderdom van de woning. Dat is volgens kopers nu niet het geval, omdat de oorzaak volgens hen is gelegen in, kort gezegd, de in 2009 gerealiseerde dakopbouw, de daarbij gebruikte bakstenen en het ontbreken van een waterkering bij de aansluiting van oud en nieuw metselwerk.

2.38.

De rechtbank volgt de uitleg die kopers geven aan de ouderdomsclausule. Daarbij is van belang dat partijen niet hebben onderhandeld over de tekst van de ouderdomsclausule. Daarom komt bij de uitleg daarvan veel belang toe aan de tekst, bezien in verband met de overige inhoud van de overeenkomst en de aannemelijkheid van de uit de ouderdomsclausule voortvloeiende rechtsgevolgen. Het beding in de koopakte is opgenomen onder de kop ‘ouderdomsclausule’. Verder is van belang dat in de eerste zin van de clausule staat dat de woning meer dan 70 jaar oud is, en dat dit betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan die voor nieuwe woningen. Uit deze kop en openingszin volgt dat de reikwijdte van het beding wordt bepaald door de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen. Weliswaar staat in de tweede zin van de ouderdomsclausule dat de verkoper niet instaat voor onder meer de kwaliteit van het dak en de afwezigheid van doorslaand vocht, maar uit de tekst daarvan blijkt niet dat daaronder ook gebreken zijn begrepen die géén verband houden met de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen. Naar het oordeel van de rechtbank hebben kopers de ouderdomsclausule redelijkerwijs aldus mogen begrijpen dat deze ziet op bouwkundige kwaliteitsgebreken die verband houden met ouderdom van de woning (meer dan 70 jaar). Een ruimere interpretatie – zoals verkopers betogen – leidt tot een uitholling van artikel 6.3 van de koopakte, dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik daarvan, die kopers redelijkerwijs niet hoefden te verwachten. Feiten of omstandigheden die toch tot de door verkopers bepleite ruime uitleg kunnen leiden, zijn niet gesteld of gebleken.

2.39.

Verkopers hebben hun stelling dat de gebreken door de ouderdom van de woning kunnen komen niet nader toegelicht en onderbouwd, zodat – gelet op het verweer van kopers dat de problemen (onder meer) gelegen zijn in de dakopbouw uit 2009 – een beroep op de ouderdomsclausule niet slaagt.

Tussenconclusie: verkopers moeten herstelkosten betalen

2.40.

De tussenconclusie is dat verkopers op grond van artikel 6.3 alleen aansprakelijk zijn voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkopers zijn dus
nietaansprakelijk voor overige aanvullende schade, waaronder gevolgschade.

Deskundige inschakelen

2.41.

Partijen twisten over de oorzaak van de vochtproblematiek in de slaapkamer en daardoor ook over het herstel en de kosten daarvan. De rechtbank zal zich hierover moeten laten inlichten door een deskundige. De rechtbank is voornemens (in ieder geval) de volgende vragen ter beantwoording aan de te benoemen deskundige voor te leggen:

a. Wat is volgens u de oorzaak van de vochtproblemen in de slaapkamer op de eerste verdieping, aan de voorkant van de woning aan de [adres] ?

Op welke manier kunnen de vochtproblemen worden hersteld?

Op welk bedrag begroot u de kosten van het herstel? Graag bedragen uitsplitsen per onderdeel (specificatie).

Heeft u verder nog opmerkingen die voor de beoordeling van het herstel en de daarmee gemoeide kosten relevant kunnen zijn?

2.42.

Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte uit te laten over de aan de te benoemen deskundige te stellen vragen. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige, dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben.

2.43.

Daarna zal de rechtbank de vragen vaststellen en een deskundige benaderen en vragen een begroting te maken van een voorschot op de kosten. Partijen zullen over de persoon van de te benoemen deskundige worden geïnformeerd evenals over het voorschot. Zij mogen daar nog op reageren. Vervolgens zal de rechtbank overgaan tot het benoemen van de deskundige. De deskundige zal het onderzoek pas verrichten na ontvangst van het voorschot. Partijen zullen de gelegenheid krijgen zich uit te laten over het deskundigenrapport.

2.44.

Kopers zullen op grond van de hoofdregel van artikel 195 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) het voorschot van het deskundigenonderzoek moeten betalen.

2.45.

De rechtbank geeft partijen in overweging met elkaar in overleg te treden om te kijken of zij alsnog tot overeenstemming kunnen komen, gelet op de uitvoerige processuele handelingen die nog zullen moeten volgen bij de benoeming van een deskundige en de kosten en tijd die hierbij zullen komen kijken.

2.46.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3.De beslissing

De rechtbank

3.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 12 juli 2023voor het nemen van een akte na tussenvonnis door beide partijen waarin zij zich uitlaten als bedoeld in 2.41 en 2.42;

3.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Warmerdam en in het openbaar uitgesproken door mr. P. Dondorp, rolrechter, op 14 juni 2023.

Aansprakelijkheid verkopers voor vochtproblemen in woning na verkoop

Uitspraak

RECHTBANK Den Haag

1.[eisende partij sub 1] ,

1.[gedaagde sub 1] ,

2.De beoordeling

3.De beslissing