ECLI:NL:RBDHA:2023:8786 - Rechtbank Den Haag - Afwijzing vorderingen huurprijsindexatie en betaling prak...

Uitspraak

REchtbank den haag

Zittingsplaats Gouda

Zaaknummer: 10407069 CV EXPL 23-818

Vonnis van de kantonrechter d.d. 4 mei 2023 in de zaak van:

de besloten vennootschap
EmCaW B.V.,

gevestigd en kantoorhoudende te Alphen aan den Rijn,

eisende partij,

hierna te noemen: ECW,

gemachtigde: mr. H.C. Kok,

tegen

de besloten vennootschap
Tandheelkundig Centrum Koraalzwam B.V.,

gevestigd en kantoorhoudende te Alphen aan den Rijn,

gedaagde partij,

hierna te noemen: TCK,

gemachtigde: mr. R Raddahi.

1.Het verloop van de procedure

De kantonrechter heeft kennis genomen van de navolgende stukken, waaruit tevens het verloop van de procedure blijkt:

- de kort geding dagvaarding d.d. 3 april 2023;

- de brief met bijlagen d.d. 13 april 2023 van mr. Raddahi;

- de spreekaantekeningen van mr. Kok,

- de pleitnota van mr. Raddahi;

- de aantekeningen die de griffier heeft gemaakt tijdens de mondelinge behandeling van deze zaak op 14 april 2023.

2.De overwegingen

2.1

ECW vordert in deze procedure, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. TCK te veroordelen om aan haar te betalen een bedrag ad € 3.908,88, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 9 maart 2023 tot aan de dag der algehele voldoening, op straffe van een dwangsom ad € 10.000,- voor elke dag dat zij daarmee in gebreke blijft tot een maximum ad € 100.000,=;

2. TCK te veroordelen om de huursom conform de vastgestelde formule uit de vaststellingsovereenkomst (thans € 3.936,89 per maand) vanaf de maand januari 2023 tot het einde van de huurovereenkomst te betalen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft, op straffe van een dwangsom ad € 10.000,= voor elke dag dat TCK hiermee in gebreke is tot een maximum ad € 100.000,=;

3. TCK te veroordelen om aan haar te betalen de buitengerechtelijke kosten ad € 515,89, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de 14e na de dag waarop vonnis wordt gewezen tot de dag der algehele voldoening;

met veroordeling van TCK in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf de 14e dag na de dag waarop vonnis wordt gewezen.

2.2

ECW legt het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. ECW is de vennootschap van [vennoot 1] , tandarts. Zij en Acinus B.V., hierna te noemen: Acinus, hebben in eigendom de praktijkruimte aan de [adres] te Alphen aan den Rijn. Ten aanzien van deze praktijkruimte bestaat er tussen ECW en Acinus derhalve een gemeenschap in de zin van artikel 3:166 BW Pro. De in rechtsoverweging 2.1 genoemde vorderingen stelt ECW namens deze gemeenschap in (artikel 3:171 BW Pro). Acinus is de vennootschap van [vennoot 2] , tandarts. ECW en Acinus hebben de praktijkruimte aan de [adres] verhuurd aan TCK. Deze overeenkomst, is, samen met de daarop van toepassing verklaarde algemene voorwaarden, als bijlage gehecht aan een in september 2021 gesloten vaststellingsovereenkomst. Bij deze overeenkomst waren [vennoot 1] en [vennoot 2] , samen met anderen, (indirect) partij. In de met TCK gesloten huurovereenkomst ligt vast dat de overeengekomen huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd zoals in de van toepassing zijnde algemene voorwaarden (de artikelen 17.1 tot en met 17.3) is aangegeven. Eind 2022 heeft ECW, mede namens Acinus, aan TCK meegedeeld dat de huurprijs met ingang van 1 januari 2023 conform de toepasselijk indexclausule wordt verhoogd met 14,5%. TCK heeft vervolgens gevraagd om een huurprijsaanpassing met een lager percentage. Het door ECW genoemde percentage zou vanwege de inflatie onredelijk hoog zijn. ECW is uit coulance bereid geweest om het door haar genoemde percentage te verlagen tot (gemiddeld) 10%. Het daartoe strekkende aanbod heeft TCK niet (tijdig) geaccepteerd, zodat dit is komen te vervallen. TCK heeft de sinds 1 januari 2023 geldende huurverhoging tot op heden ondanks sommaties onbetaald gelaten. Berekend tot en met de maand april 2023 is aldus een huurachterstand ontstaan van in hoofdsom (4 x € 588,89 =) € 2.355,56. Op grond van de huurovereenkomst kan aanspraak worden gemaakt op boetes en kosten. Daarmee totaliseert de vordering, berekend tot en met de maand april 2023, op een bedrag ad € 3.908,88. ECW heeft bij de toewijzing van de vorengenoemde vorderingen een spoedeisend belang. Hetgeen ECW heeft aangevoerd naar aanleiding van het verweer van TCK komt voor zover nodig hierna aan de orde.

2.3

TCK heeft geconcludeerd dat de vorderingen van ECW zijn af te wijzen. Daartoe voert zij het volgende aan. Het is juist dat ECW samen met Acinus in eigendom heeft de door TCK van hen gehuurde praktijkruimte. Tussen ECW en Acinus bestaat ten aanzien van de praktijkruimte derhalve een wettelijke gemeenschap. ECW is weliswaar zelfstandig bevoegd tot het in stellen van rechtsvorderingen ter verkrijging van een rechtelijke uitspraak, maar dat geldt niet voor het versturen van aanzeggingen en sommaties. Bovendien geldt dat ECW in deze procedure op eigen naam procedeert, en niet namens de gemeenschap. Gevorderd wordt immers de veroordeling van TCK om de in de dagvaarding genoemde bedragen te betalen aan ECW. Dit brengt met zich mee dat de vorderingen van ECW zijn af te wijzen. Voor zover dat anders zou zijn, voert TCK verder het volgende aan. Het is juist dat de toepassing van de tussen partijen van kracht zijnde indexeringsclausule met ingang van 1 januari 2023 tot een huurverhoging leidt van 14,5%. Het is zeer aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat ECW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet de ongewijzigde instandhouding van deze indexeringsclausule mag verwachten (artikel 6:258 BW Pro). Daarbij is van belang dat zich na het sluiten van de overeenkomst – op 14 september 2021, toen het indexeringspercentage op 1,9% lag – een onvoorziene omstandigheid heeft voorgedaan, bestaande uit de explosieve stijging van de energiekosten als gevolg van (onder meer) de oorlog in Oekraïne. Bij de uitleg van de hier aan de orde zijnde clausule is verder van belang wat partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van elkaar hebben mogen verwachten. Uit het door TCK in het geding gebrachte e-mailbericht d.d. 10 januari 2023 van [vennoot 2] blijkt dat partijen mochten verwachten dat zij in de gegeven omstandigheden zouden zoeken naar een oplossing en niet onverkort vast zouden mogen blijven houden aan de overeengekomen indexeringsclausule. Van belang is voorts dat het CBS begin 2022 te kennen heeft gegeven dat de berekeningsmethode die ten grondslag ligt aan de in artikel 17.1 van de algemene voorwaarden genoemde indexcijfer (CPI, reeks alle huishoudens 2006=100) de inflatie niet juist weergeeft. Het CBS heeft thans in onderzoek hoe haar berekeningsmethode in verband hiermee is aan te passen. De eerste uitkomsten van haar onderzoek wijzen op een lagere prijsstijging van energie, waardoor ook de inflatie lager zou zijn uitgevallen dan de gepubliceerde cijfers van de afgelopen maanden. Op 2 maart 2023 heeft het CBS meegedeeld dat zij inmiddels een nieuwe berekeningsmethode heeft vastgesteld. Concreet zou bij een juiste berekening de CPI voor september 2022 uitkomen op een percentage gelegen tussen 7,6% en 8,1 %. Volgens het bepaalde in artikel 17.4 is de door partijen overeengekomen index aan te passen aan de herziene berekeningsmethodiek van het CBS. ECW weigert ten onrechte hieraan mee te werken. Overigens heeft TCK nog aangevoerd dat de vorderingen van ECW zijn af te wijzen omdat ECW bij haar vorderingen geen spoedeisend belang heeft, terwijl ook het restitutierisico daaraan in de weg staat. Voor zover de door ECW gevorderde boetes toewijsbaar zouden zijn, dienen deze te worden gematigd. De door haar gevorderde dwangsommen zijn niet toewijsbaar op grond van artikel 611a lid 1 Rv. TCK kan in de gegeven omstandigheden aanspraak maken op de betaling van de integrale proceskosten. Aldus is bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor de proceskosten toe te wijzen een bedrag ad € 6.000,=.

2.4

De kantonrechter overweegt het volgende.

2.5

In deze zaak moet aan de hand van de voorshands vaststaande feiten worden beoordeeld of zo aannemelijk is dat de vorderingen van ECW in een bodemprocedure slagen, dat het gerechtvaardigd is daarop door het geven van de gevorderde voorzieningen vooruit te lopen. Daarbij dienen de belangen van beide partijen en de spoedeisendheid van het belang van ECW in aanmerking te worden genomen.

2.6

Op grond van hetgeen partijen hebben aangevoerd en de in het geding gebrachte producties staat voorshands het volgende vast. ECW en Acinus hebben ieder voor de onverdeelde helft in eigendom de praktijkruimte aan de [adres] te Alphen aan den Rijn. Zij verhuren deze praktijkruimte sinds 1 september 2021, tegen een aanvangshuurprijs ad € 3.348,= per maand, aan TCK. De tussen partijen geldende huurvoorwaarden zijn, samen met de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene voorwaarden, als bijlage gehecht aan een in september 2021 gesloten vaststellingsovereenkomst, bij welke overeenkomst onder meer de bestuurders van ECW en Acinus partij zijn. In artikel 4.5 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks per 1 januari, voor het eerst met ingang van 1 januari 2022, wordt aangepast volgens het bepaalde in de artikelen 17.1 tot en met 17.3 van de algemene voorwaarden. In artikel 17.1 van de algemene voorwaarden is bepaald dat de overeengekomen wijziging van de huurprijs plaats vindt op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2006=100). Het huurprijsindexatiepercentage volgens deze reeks bedraagt per 1 januari 2023 14,5%. Daarmee ligt dit percentage beduidend hoger dan het percentage dat volgens deze reeks gold per de huuringangsdatum (TCK heeft onbetwist gesteld dat toentertijd een percentage gold van 1,9%). Het CBS heeft in verband met de vanaf 2022 stijgende energieprijzen onderzoek gedaan naar de methode die nodig is om beter weer te geven wat de invloed is van de gestegen energieprijzen op het CPI. Die nieuwe methode is inmiddels vastgesteld en zal vanaf juni 2023 worden toegepast. De verwachting is dat dit, ten opzichte van de huidige prijsindexcijfers, zal leiden tot een (aanmerkelijk) lager prijsindexcijfer.

2.7

TCK voert aan dat ECW niet ontvankelijk is in haar vorderingen omdat zij haar vorderingen op eigen naam heeft ingesteld, en niet ten behoeven van de tussen ECW en Acinus bestaande gemeenschap. Daarover wordt het volgende overwogen. Degene die namens de gemeenschap (in de zin van artikel 3:166 BW Pro) wil procederen, dient in de dagvaarding (of het verzoekschrift) te vermelden dat hij optreedt in zijn hoedanigheid van deelgenoot in de betreffende gemeenschap, terwijl zijn vorderingen (of verzoeken) er toe moeten strekken dat de gevorderde prestatie aan de gemeenschap wordt voldaan. In deze procedure heeft ECW in de kop van de dagvaarding niet – anders dan van haar verwacht mocht worden – vermeld dat zij optreedt als deelgenoot in de tussen haar en Acinus bestaande gemeenschap, terwijl zij blijkens het petitum van haar dagvaarding vordert dat de door haar gevorderde bedragen aan haar worden betaald. In het lijf van de dagvaarding heeft zij, met verwijzing naar artikel 3:171 BW Pro, echter wél vermeld dat zij ten behoeve van de gemeenschap vordert. Dit brengt met zich mee dat de dagvaarding met inachtneming daarvan is te lezen. Aldus geldt dat ECW in deze procedure optreedt in haar hoedanigheid van deelgenoot in de gemeenschap tussen haar en Acinus en ten behoeve van de gemeenschap vordert, zodat zij in haar vorderingen ontvankelijk is. Voor zover TCK aanvoert dat ECW de haar in artikel 3:171 BW Pro toegekende bevoegdheid niet mag uitoefenen omdat Acinus zich daartegen verzet, wordt overwogen dat het (eventuele) verzet van Acinus niet in de weg staat aan de bevoegdheid van ECW om op de voet van artikel 3:171 BW Pro te vorderen, omdat dit artikel het uitgangspunt waarborgt dat de ene deelgenoot in situaties als de onderhavige niet afhankelijk dient te zijn van de andere deelgenoot. Het feit dat ECW bevoegd is om in rechte ten behoeve van de gemeenschap op te treden, brengt met zich mee dat zij, anders dan TCK heeft betoogt, ook bevoegd is om ten behoeve van de gemeenschap sommaties en aanzeggingen te versturen, omdat dit soort handelingen (veelal) noodzakelijk zijn om met succes in rechte te kunnen vorderen.

2.8

TCK voert aan dat de explosieve stijging van de energiekosten als gevolg van (onder meer) de oorlog in Oekraïne is aan te merken als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW Pro, zodat ECW de ongewijzigde instandhouding van de tussen partijen van kracht zijnde indexeringsclausule in redelijkheid niet mag verwachten. Daarover wordt het volgende overwogen. Het feit dat de energieprijzen, als gevolg van de inval van Rusland in Oekraïne, zeer aanzienlijk zijn gestegen, is, ook indien partijen daarmee tijdens het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening hebben gehouden, geen onvoorziene omstandigheid die moet leiden tot de wijziging van de indexeringsclausule, omdat partijen juist met die clausule een voorziening hebben getroffen voor de situatie waarin de waarde van het geld als gevolg van de gestegen prijzen daalt. Het enkele feit dat de ontstane inflatie aanmerkelijk hoger is dan tijdens de totstandkoming van de huurovereenkomst zal zijn aangenomen, maakt dit – behoudens bijzondere omstandigheden, waarvan niet is gebleken – niet anders.

2.9

Het vorenstaande sluit niet uit dat er een situatie kan bestaan waarin ECW TCK in redelijkheid desondanks niet aan de onverkorte toepassing van de overeengekomen indexeringsclausule kan houden. Het is voorshands niet onaannemelijk dat die situatie zich ten deze voor doet. Gebleken is immers dat de door ECW gewenste huurprijsverhoging van 14,5% met ingang van 1 januari 2023 is gebaseerd op een aan de CPI ten grondslag liggende berekeningsmethode die volgens het CBS, vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief gingen stijgen, niet (meer) adequaat is, omdat de invloed van de gestegen energieprijzen op het indexcijfer volgens die berekeningsmethode niet juist is, reden waarom zij die methode inmiddels heeft aangepast. Dit brengt met zich mee dat partijen in verband hiermee overleg moeten voeren. Artikel 17.4 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden biedt hiervoor het kader, nu daarin is bepaald dat partijen, voor het geval het CBS de basis van de berekening van het indexcijfer wijzigt, een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer zullen hanteren, met de mogelijkheid om, voor zover partijen het daarover niet eens worden, daarover bindend advies te vragen aan de directeur van het CBS. Het feit dat het CBS de nieuwe methode pas met ingang van juni 2023 gaat toepassen, zodat per de in deze procedure aan orde zijnde huurprijswijzigingsdatum
(1 januari 2023) nog sprake was van een door het CBS gepubliceerd prijsindexcijfer dat is berekend aan de hand van de oude methode, leidt niet tot het oordeel dat de huurprijs dus aan de hand van dat indexcijfer is vast te stellen, omdat voorshands voldoende aannemelijk is dat de toepassing van de oude berekeningsmethode per die datum tot een te hoog, niet reëel prijsindexcijfer heeft geleid.

2.1

Op grond van het vorenstaande worden de vorderingen van ECW afgewezen, met veroordeling van haar in de kosten van de procedure. Aanleiding om ECW te veroordelen in de daadwerkelijke kosten van TCK, is er niet, omdat ECW van haar bevoegdheid om te procederen geen misbruik heeft gemaakt.

3.De beslissing

De kantonrechter, rechtsprekende in kort geding:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt ECW in de kosten van de procedure, welke kosten aan de zijde van TCK tot op heden worden vastgesteld op een bedrag ad 793,= voor salaris gemachtigde;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Nijenhuis, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting van 4 mei 2023.