Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/697
uitspraak van de meervoudige kamer van 6 juni 2023 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats], eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Teylingen, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 26 februari 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] [nummer 1] te [plaats 1] (de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) vastgesteld op € 177.000.
Eiseres heeft op 8 maart 2021 tegen de beschikking bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 16 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 mei 2023.
Namens eiseres is [naam 1], kantoorgenoot van de gemachtigde, verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2].
Overwegingen
Feiten
1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) en het kalenderjaar 2021. Met de beschikking is ook de aan eiseres opgelegde aanslag onroerende-zaakbelasting gebruiker voor het jaar 2021 (de aanslag OZBG) bekendgemaakt.
2. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een crèche/peuterspeelzaal met bouwjaar 1972 en een gebruiksoppervlakte van ongeveer
214 m². Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 395 m².
214 m². Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 395 m².
Geschil3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
4. Eiseres bepleit primair een waarde van € 81.000 en verwijst naar het taxatierapport van 15 juli 2021, opgemaakt door [naam 3]. Daarbij stelt eiseres dat de restwaarde op 5% gesteld dient te worden. De door verweerder gebruikte onderbouwing [adres 2] [nummer 2] te [plaats 2] is volgens eiseres ongeschikt om te dienen als onderbouwing van de restwaarde. Ook de door verweerder gemaakte inschatting van de resterende levensduur is volgens eiseres onjuist. Volgens eiseres dienen de afbouw en installaties gewaardeerd te worden op de restwaarde en de heeft de ruwbouw een resterende levensduur van twee jaren. Tevens heeft verweerder volgens eiseres ten onrechte geen rekening gehouden met de tijdelijke sluiting van de onroerende zaak wegens de coronapandemie. Subsidiair stelt eiseres dat, zelfs als er uitgegaan wordt van de restwaardes zoals vermeld in de taxatiewijzer, de waarde niet hoger kan zijn dan € 140.000.
5. Verweerder heeft de stellingen van eiseres gemotiveerd weersproken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
7. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Uit dit artikellid volgt verder dat bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening wordt gehouden met de aard van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
8. Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ dient de gecorrigeerde vervangingswaarde te worden berekend als de som van de waarde van de grond, vermeerderd met de waarde van de opstallen. Voor de grond dient daarbij te worden uitgegaan van de marktwaarde van vrij te aanvaarden en onbezwaarde grond. Voor de waarde van de opstallen moet worden uitgegaan van de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten..
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het overgelegde taxatieverslag en hetgeen overigens is aangevoerd, hierin geslaagd. In het taxatieverslag is de waarde van de onroerende zaak door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald op € 177.000. Bij het vaststellen van de bouwkosten is gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer VNG, meer specifiek van de Taxatiewijzer deel 1 (onderwijs). Daarbij is verweerder uitgegaan van de kengetallen behorende bij archetype O114PL12 (crèche plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1966 t/m 1985). De rechtbank acht het gebruikte archetype goed bruikbaar. Met het taxatieverslag en het daarin gebruikte archetype heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak op een voldoende inzichtelijke en controleerbare wijze onderbouwd. De door verweerder gebruikte onderbouwing [adres 2] [nummer 2] te [plaats 2] acht de rechtbank goed bruikbaar, nu het een zelfde soort object betreft met een vergelijkbare gebruiksoppervlakte. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat in 1993 een aanbouw aan de onroerende zaak is geplaatst die niet in de taxatie is vermeld. Ook het schoolplein en de berging zijn ten onrechte niet in de taxatie opgenomen. De onroerende zaak wordt – zoals ook door verweerder ter zitting is verklaard – gehuurd van Gemeente Teylingen voor een jaarlijkse huur van € 25.000. Gelet op deze verklaringen en hetgeen hiervoor is overwogen, is de waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld.
10. De rechtbank heeft ook geen reden tot twijfel aan de toepasbaarheid van de in de Taxatiewijzer opgenomen kengetallen. De door verweerder gehanteerde Taxatiewijzer is immers opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en is inhoudelijk opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Het standpunt van eiseres dat de Taxatiewijzer onvoldoende onderbouwing vormt, slaagt dan ook niet.
11. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De rechtbank stelt voorop dat de bewijslast ten aanzien van de restwaarde bij eiseres ligt. Eiseres stelt dat uit recente jurisprudentie volgt dat bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering moet worden uitgegaan van lagere restwaarden dan die welke in de Taxatiewijzer zijn vermeld. Zij gaat daarom uit van een restwaarde van 5%. Daartoe heeft eiseres een taxatieverslag overgelegd. De rechtbank overweegt dat eiseres met het taxatieverslag een lagere restwaarde niet heeft onderbouwd. De in het taxatieverslag gebruikte gegevens en getallen zijn niet onderbouwd met voor de rechtbank controleerbare en inzichtelijke gegevens. Wat betreft de inschatting van de resterende levensduur heeft verweerder onweersproken verklaard dat de onroerende zaak in 1989 is omgebouwd tot kinderdagverblijf, in 1993 een renovatie heeft plaatsgevonden en in 2018 een renovatie van de luchtbehandeling heeft plaatsgevonden. Ook heeft verweerder gesteld dat de onroerende zaak moet voldoen aan de geldende kwaliteitseisen voor een crèche/peuterspeelzaal, zodat de onroerende zaak in een meer dan redelijke staat moet verkeren. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de levensduur correct door verweerder is ingeschat. Ook ziet de rechtbank geen aanleiding voor een correctie wegens de tijdelijke sluiting vanwege de coronapandemie. Zoals verweerder terecht heeft gesteld zijn crèches en kinderdagverblijven niet volledig gesloten geweest. Mocht al sprake zijn geweest van een sluiting wegens de coronapandemie, is het aan eiseres de gevolgen hiervan voor de waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken.
Vergoeding van immateriële schade
12. Eiseres heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift tegen de aanslag is door verweerder ontvangen op 8 maart 2021, zodat de redelijke termijn ten tijde van het doen van deze uitspraak is overschreden met ongeveer 3 maanden. Eiseres heeft in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie voor de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure. Op grond van de algemene voorwaarden van de gemachtigde komt deze vergoeding toe aan de gemachtigde en niet aan eiseres, zodat het toekennen van de vergoeding voor eiseres geen compensatie vormt. Onder deze omstandigheid ziet de rechtbank geen reden over te gaan tot het toekennen van enige vergoeding voor immateriële schade.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, moet het beroep ongegrond worden verklaard en het verzoek tot vergoeding van immateriële schade worden afgewezen.
Kostenvergoeding
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek tot vergoeding voor immateriële schade af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, en mr. M.A. Dirks en mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2023.
de griffier is verhinderd te ondertekenen
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het hoger beroepschrift ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).