ECLI:NL:RBDHA:2023:9458 - Rechtbank Den Haag - Onroerende zaakwaarde crèche vastgesteld op €899.000, ber...

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 22/511

uitspraak van de meervoudige kamer van 6 juni 2023 in de zaak tussen

Stichting [eiseres], gevestigd te [vestigingsplaats], eiseres

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] [nummer] te [plaats] (de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) vastgesteld op
€ 899.000.

Eiseres heeft op 23 maart 2021 tegen de beschikking bezwaar gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 8 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 mei 2023.

Namens eiseres is [naam 1], kantoorgenoot van de gemachtigde, verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2] en [naam 3], bijgestaan door drs. [naam 4] en [naam 5].

Overwegingen

Feiten

1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) en het kalenderjaar 2021. Met de beschikking is ook de aan eiseres opgelegde aanslag onroerende-zaakbelasting gebruiker voor het jaar 2021 (de aanslag) bekendgemaakt.

2. Eiseres is huurder van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een crèche/peuterspeelzaal met bouwjaar 1993/1995 en een gebruiksoppervlakte van ongeveer 745 m². Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 1.362 m². Bij de onroerende zaak hoort ook een opslag/magazijn met een oppervlakte van ongeveer 7 m².

Geschil3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

4. Eiseres bepleit een waarde van € 708.000 en verwijst naar het taxatierapport van
17 januari 2022, opgemaakt door [naam 6]. Daarnaast stelt eiseres dat verweerder de gehanteerde gebruiksoppervlakte niet aannemelijk heeft gemaakt en de oppervlakte van de onroerende zaak volgens Woningweter 665 m² bedraagt. Ook stelt eiseres dat de door verweerder gemaakte inschatting van de resterende levensduur geen steun vindt in de jurisprudentie. Voor zover verweerder levensduurverlenging zou hebben mogen toepassen, is die onvoldoende onderbouwd. Verweerder heeft voorts volgens eiseres ten onrechte geen rekening gehouden met de tijdelijke sluiting van de onroerende zaak wegens de coronapandemie en het afnemend grensnut van de onroerende zaak.

5. Verweerder heeft de stellingen van eiseres gemotiveerd weersproken.

Beoordeling van het geschil

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

7. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Uit dit artikellid volgt verder dat bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening wordt gehouden met de aard van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

8. Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ dient de gecorrigeerde vervangingswaarde te worden berekend als de som van de waarde van de grond, vermeerderd met de waarde van de opstallen. Voor de grond dient daarbij te worden uitgegaan van de marktwaarde van vrij te aanvaarden en onbezwaarde grond. Voor de waarde van de opstallen moet worden uitgegaan van de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Daartoe heeft verweerder een taxatiekaart overgelegd. Bij het vaststellen van de bouwkosten is gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer VNG, meer specifiek van de taxatiewijzer deel 1 (onderwijs). Daarbij heeft verweerder gebruik gemaakt van het archetype O115PL12 (crèche plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking, 1986 t/m 2000). Voor de opslag/magazijn is gebruik gemaakt van archetype B5101300 (opslag/magazijn (bijgebouw). De rechtbank acht de gebruikte archetypes goed bruikbaar. Met het taxatieverslag en de daarin gebruikte archetypes heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak op een voldoende inzichtelijke en controleerbare wijze onderbouwd. Niet is gebleken dat de beschikte waarde te hoog zou zijn vastgesteld.

10. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Verweerder heeft voldoende feiten gesteld voor de verlengde levensduur. De onroerende zaak moet voldoen aan de geldende kwaliteitseisen voor een crèche/peuterspeelzaal, zodat de onroerende zaak in een meer dan redelijke staat moet verkeren. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de inschatting van de resterende levensduur door verweerder correct is toegepast. Gebleken is dat eiseres een inpandige opname heeft geweigerd. De gevolgen hiervan, waaronder het niet kunnen nameten van de oppervlakte door verweerder, dienen dan ook voor rekening en risico van eiseres te blijven. Met betrekking tot de betwiste oppervlakte heeft verweerder bij het verweerschrift de resultaten van een inmeting overgelegd. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat door de verkleining van de plattegrond waarop de inmeting zichtbaar is gemaakt, enkele getallen verkeerd zijn weergegeven. In iedere ruimte staan wel apart de juiste oppervlakten genoemd, zodat het optellen van deze oppervlakten tot de juiste totaaloppervlakte leidt. Ter verduidelijking van de verklaring van verweerder, heeft hij de resultaten van de inmeting met alle juiste getallen overgelegd. Nu de oppervlakten ook op de eerder overgelegde inmeting zichtbaar zijn, ziet de rechtbank geen aanleiding de ter zitting overgelegde inmeting tardief te verklaren, zoals door eiseres is verzocht. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding aan de door verweerder gehanteerde oppervlakte te twijfelen.

Ook ziet de rechtbank geen aanleiding voor een correctie wegens de tijdelijke sluiting vanwege de coronapandemie. Crèches en kinderdagverblijven zijn niet volledig gesloten geweest. Mocht al sprake zijn geweest van een sluiting wegens de coronapandemie, is het aan eiseres de gevolgen hiervan voor de onroerende zaak aannemelijk te maken. Wat betreft de stelling van eiseres dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut, heeft eiseres haar stelling onvoldoende gemotiveerd. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat het afnemend grensnut ook bij onderhavige onroerende zaak een rol speelt.

Vergoeding van immateriële schade

11. Eiseres heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift tegen de aanslag is door verweerder ontvangen op 23 maart 2021, zodat de redelijke termijn ten tijde van het doen van deze uitspraak is overschreden met ruim 2 maanden. Eiseres heeft in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie voor de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure. Op grond van de algemene voorwaarden van de gemachtigde komt deze vergoeding toe aan de gemachtigde en niet aan eiseres, zodat het toekennen van de vergoeding voor eiseres geen compensatie vormt. Onder deze omstandigheid ziet de rechtbank geen reden over te gaan tot het toekennen van enige vergoeding voor immateriële schade.

12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, moet het beroep ongegrond worden verklaard en het verzoek tot vergoeding van immateriële schade worden afgewezen.

Kostenvergoeding

13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- wijst het verzoek tot vergoeding voor immateriële schade af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, en mr. M.A. Dirks en mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2023.

de griffier is verhinderd te ondertekenen

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het hoger beroepschrift ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).