Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/5642
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 januari 2024 in de zaak tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2022 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) vastgesteld op € 2.092.000.
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 26 juli 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 oktober 2023.
Namens eiser is verschenen [naam 1], kantoorgenoot van gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2].
Overwegingen
Feiten
1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2021 (de waardepeildatum) en op het kalenderjaar 2022. Met de beschikking zijn de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar voor het jaar 2022 en de aanslag watersysteemheffing eigenaar 2022 (de aanslagen) bekendgemaakt.
2. Tegen de beschikking is bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar. Eiseres heeft - gelet op de inhoud van het bezwaarschrift en ervan uitgaande dat de WOZ-waarde tevens daarop van invloed is - tevens bezwaar gemaakt tegen de aanslag watersysteemheffing eigenaar 2022.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
4. Eiser is eigenaar van de woning.
Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 1.775.000, daartoe heeft hij verwezen naar een door zijn gemachtigde opgesteld waarderapport waarin de woning is vergeleken met panden gelegen in Wassenaar. Daarnaast voert hij -zakelijk weergegeven- aan dat verweerder bij het bepalen van de WOZ-waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een school en speeltuin, en aan een doorgaande weg. Verder stelt eiser dat er onvoldoende rekening is gehouden met afnemend grensnut, wat van belang is omdat de oppervlaktes van de vergelijkingsobjecten sterk afwijken van die van de woning. Ook stelt eiser dat verweerder geen inzicht heeft gegeven in (de waarden van) de objectonderdelen van vergelijkingsobjecten, niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen gebruikte vergelijkingsobjecten en de woning verdisconteerd zijn bij het bepalen van de WOZ-waarde van de woning, en dat de gebruikte vergelijkingsobjecten de WOZ-waarde van de woning niet onderbouwen. Ten slotte stelt eiser zich op het standpunt dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is geschonden.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag, een waardematrix (de matrix) en iWOZ-rapporten overgelegd.
Beoordeling van het geschil
6. Op 25 augustus 2023 (ontvangstdatum) heeft gemachtigde verzocht om uitstel van de behandeling ter zitting. Daarbij heeft de gemachtigde aangevoerd dat hij verhinderd is in verband met zittingen bij diverse andere rechtbanken, waarbij een plaatsvervanger niet gevonden kon worden. De rechtbank heeft het verzoek afgewezen omdat gemachtigde in de gevraagde periode te veel verhinderdata heeft opgegeven. Gemachtigde is op zitting verschenen en heeft daar niet geklaagd over de afwijzing van het verzoek om uitstel. Ook anderszins is niet gebleken dat eiser in zijn procespositie is beschadigd door het niet verlenen van uitstel van de zitting.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de overgelegde matrix en wat overigens door hem is aangevoerd en overgelegd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met vergelijkbare woningen. De rechtbank acht, gezien de objectkenmerken van de verschillende objecten zoals weergegeven in de matrix, de vergelijkingsobjecten goed, althans in ieder geval voldoende bruikbaar. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De rechtbank heeft daarbij, ook niet naar aanleiding van alles wat eiser in dit verband heeft aangevoerd of overgelegd - afgezet tegen wat verweerder daartegenover heeft aangevoerd en overgelegd -, geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende objectkenmerken dan wel de aan die objectkenmerken toegekende VLOK-codes en de wijze waarop aan de hand daarvan de waarde is herleid. Op verweerder rust geen verplichting de waarde van de objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten te onderbouwen. De rechtbank acht daarmee aannemelijk gemaakt dat de door verweerder bepleite waarde niet te hoog is. Met betrekking tot het afnemend grensnut heeft verweerder in het verweerschrift toegelicht dat hij bij de berekening van het afnemend grensnut uitgaat van de marktgegevens. Volgens verweerder is de grondstaffel afhankelijk van het soort opstal, de gemeente en de ligging van de opstal in de gemeente. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee het vereiste inzicht gegeven. Bij het voorgaande neemt de rechtbank tevens in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door verweerder. [2]
10. Alles wat eiser heeft aangevoerd of heeft overgelegd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Verweerder heeft voldoende weersproken dat hij onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging nabij een school en een speeltuin, en aan een doorgaande weg. Eiser heeft voorts eigen vergelijkingsobjecten opgevoerd; verweerder heeft ter zitting onweersproken gesteld dat deze minder goed vergelijkbaar zijn dan de door verweerder zelf gebruikte vergelijkingsobjecten, omdat ze alle in een andere gemeente dan de woning zijn gelegen. De rechtbank volgt verweerder hierin.
11. Nu verweerder aan eiser tijdig alle KOUDV+L-factoren en indexatiecijfers kenbaar heeft gemaakt, bestaat ook uit dien hoofde geen aanleiding het beroep gegrond te verklaren dan wel een proceskostenvergoeding toe te kennen. Eiser - onderscheidenlijk diens professionele gemachtigde - kon immers op basis van de toegezonden gegevens een eigen inschatting maken van de waarde van de woning. Dat verweerder geen inzicht heeft gegeven hoe daaruit precies (cijfermatig) de waarde is berekend, maakt dit niet anders. Het kenbaar maken van die gegevens is naar het oordeel van de rechtbank in dit verband - waarderen van onroerende zaken is immers geen exacte wetenschap - voldoende. Voor de indexeringscijfers geldt bovendien dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat de indexering is gebaseerd op informatie van het Kadaster die verweerder op basis van de overeenkomst met het Kadaster niet verder mag verspreiden en dus niet met eiser kan delen, maar dat eiser deze gegevens zelf kan raadplegen bij het Kadaster. Onder die omstandigheden is ook met betrekking tot de onderbouwing van het indexeringspercentage de toezendverplichting niet geschonden.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld, en moet het beroep ongegrond verklaard worden.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Arts, rechter, in aanwezigheid van mr. A.V. Spuij, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2024.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).